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1、房地产估价相关知识第一章规划知识第一节规划概述规划是描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想；是行为决策，为实现未来目标或达到未来发展状态作出行动步骤的决策。1.各种规划的基本概念（1）国民经济与社会发展规划：有全国性、省级和城市级，确定各地发展战略目标。内容：战略目标；国民经济发展重大方针政策；区域间和城市重大的空间部署；规划指标分解：经济发展指标人均GDP、每万元GDP综合能耗、国民收入等；社会发展指标教育经费、研发经费占GDP的比例、中小学普及率；城市基础设施和环境指标。（2）国土规划：对国土资源的开发、利用、治理和保护的全面规划。内容：自然资源的开发利用、产业布局和地区组合
2、和发展。比土地利用总体规划级别更高。（3）土地利用总体规划：各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。各级地方人民政府编制的土地利用总体规划，建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标、耕地保有量不低于上一级土地利用总体规划的控制指标。省、自治区、直辖市人民政府应该确保行政区内耕地总量不减少。编制原则：严格保护基本农田，控制非农建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类各区域用地；保护改善生态环境，保障土地可持续利用；占用耕地和开发复垦耕地相平衡（耕地占补平衡）
3、。（4）区域规划：实现一定区域范围的开发和建设目标进行的总体部署。区际规划解决区域间发展不平衡和区际分工协作问题；区内规划对一定区域内的社会经济发展和建设布局进行全面规划。任务：因地制宜发展区域经济，有效利用资源，合理配置生产力和城镇居民点，使各项建设在地域分布上综合协调，提高社会经济效益，保持良好生态环境，顺利进行区域开发和建设。区域规划是以跨行政区的经济区为编制对象，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。作用是划定主要功能区的“红线”，把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区落实到具体地域空间。（5）城乡规划：城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规
4、划。（6）城市环境保护规划和城市生态规划专项规划。2.各种规划之间的关系（1）城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系城市总体规划，依据国民经济和社会发展规划，确定城市规模速度和内容，将国民经济和社会发展规划中的生产力布局和居民生活等框架安排落实在城市的土地资源配置和空间布局中，并通过城市规划的实施，使国民经济和社会发展规划最终得以贯彻和实现。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。国民经济和社会发展规划中，与城市总体规划密切相关的是生产力布局、人口，城乡建设以及环境保护等部分。（2）城市总体规划与土地利用总体规划的关系城市总体规划应该与土地利用规划
5、相衔接，城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。二者要相互协调制约。（3）城市总体规划和区域规划的关系区域规划是城市总体规划的依据。区域规划的建设布局方案和计划时序，通过城市总体规划和专业部门规划得以贯彻落实。第二节城市规划概述一、城市规则的含义、作用和任务1.城市规划的含义为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，而进行的确定城市性质、规模和发展布局，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重
6、要手段之一。2.城市规划的作用城市规划是代表国家意志的政府行为，是政府通过确定城市未来发展目标，制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领，以及对城市空间，尤其是土地资源的配置，来引导和控制未来城市发展的纲领性文件。城市规划的作用体现在下列三个层次：（1）城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段；（2）城市规划是政策形成和实施的工具；（3）城市规划形成了城市未来的空间架构。3.城市规划的任务（1）确定城市规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标；（2）从城市整体和长远利益出发，合理有序配置城市空间资源；（3）通过空间资源配置，提高城市运作效率，促进经济和社会发展；（4）确保城市经济和社会发展与
7、生态环境相协调，增强城市发展的可持续性；（5）建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。二、城市规划体系（一）城市规划法律体系1.主干法及配套法规和规章（城乡规划法；2008年1月1日实施）城市规划法律体系的核心。2.专项法。针对规划中某些特定议题的立法。3.相关法律法规（土地管理法环境保护法城市房地产管理法文物保护法公路法建筑法标准化法消防法）不专门针对城乡规划，但是和城乡规划关系密切，对城市规划有重要影响。（二）城市规划行政体系（本级政府编制-上一级政府审批）1.城市规划的编制本级政府城市人民政府组织编制城市总体规划。县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，
8、其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制。2.城市规划的审批上一级政府直辖市（4个）的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市（省会城市31个）以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。（35个大城市、70个大中城市）其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。县人民政府组织编制的所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。（审批是上一级政府的职责）（三）城市规划运作体系1.城市规划具体编制战略性发展规划（如：总体规划）的编制实施控制性规划（如：详细规划）的
9、编制进一步分为：控制性详细规划（确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置，空间环境控制等内容；修建性详细规划（以城市总体规划、分区规划和控制性详细规划为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工）。2.城市规划实施控制城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式。如：建设用地规划许可证（提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为土地使用权出让合同的组成部分）未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。三、城市规划管理系统组织编制和审批城市规划，并依
10、法对城市土地的使用和建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。（1）城市规划决策系统（组织编制前期管理工作；审批后期管理工作）（2）城市规划执行系统（建设工程计划、用地到建设，管理工作贯穿于建设全过程）（3）城市规划反馈系统（监督检查，主要是批后管理和违法用地和建设的查处）（4）城市规划保障系统（组织、人员、体制、机制和法制等）第三节城市总体规划一、城市总体规划的主要任务和内容（一）城市总体规划的主要任务综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。（二）城市总体规划的
11、主要内容城市发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划。城市总体规划的期限一般是20年，近期建设规划的期限是5年。近期建设规划的主要内容：重要基础设施，公共服务设施和中低收入居民住房建设，生态环境保护等。二、城市发展战略（一）城市发展战略的含义在较长时期内，从城市的各种因素、条件和可能变化的趋势预测出发，作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。（目标和策略）（二）城市发展战略的主要内容（1）经济发展目标（GDP、人均国民收入、产业结构比例等）（2）社会发展目标（人口总量，人口构成，居民生活水平和人口素质指标等）（3）建设水平目标（建
12、设规模，土地利用结构、人际环境质量和基础设施水平等）三、城市性质与城市规模（一）城市性质城市性质是指城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。1.确定城市性质的意义城市性质决定城市规划的特征，对城市规模的大小，城市用地组织的特点以及市政公用设施的水平起重要的作用。城市性质是城市建设的总纲，体现城市最基本的特征，和城市总发展方向，科学确定城市性质，是充分发挥城市作用的重要前提。2.确定城市性质的依据（1）国家方针、政策及国家经济发展规划对该城市建设的要求；（2）该城市所处区域的地位与所担负的任务；（3）该城市自身所具备的条件。3.确定城市性质的方法
13、（略）4.按城市性质划分城市类1）工业城市2）交通港口城市3）中心城市4）县城5）特殊职能城市（二）城市规模城市规模包括人口，用地，生产力规模等，狭义的城市规模仅指城市人口规模，通常以市区常住非农业人口作为衡量城市人口规模的依据。（注意：不是户籍概念）1.确定城市规模的意义，与用地，基础设施和公用设施投资相关。2.确定城市规模的常用方法（1）综合平衡法（2）区域分配法（3）环境容量法（4）线性回归分析法3.按城市人口划分城市类型国发【2014】51号文国务院关于调整城市规模划分标准的通知五类七档：城区常住人口50万以下为小城市（2050万为I型小城市，20万以下为II型小城市）；城区常住人口5
14、0万100万，为中等城市；城区常住人口100500万，为大城市（300500万为I型大城市，100300万为II型大城市）；5001000万，为特大城市；1000万以上，为超大城市。四、城市分区规划大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在城市总体规划的基础上，可以编制城市分区规划。（任务、内容）任务：在城市总体规划基础上，对城市土地利用，人口分布和公共设施，基础设施的配置进一步安排，与详细规划衔接。内容：分区内土地使用性质、居住人口分布，建筑及用地的容量控制指标；确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围；确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界限和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求；确定工程干管的位置，走向，管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围，分区规划的规划期限一般与城市总体规划一致。五、城市用地（一）城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类
