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1、2011/10/91 起源于欧洲的产权式酒 店已经在国内部分城市引 起了发展商及投资者的浓 厚兴趣 2011/10/92 产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于20世纪70年 代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给 投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客 房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。 产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型 酒店。 产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、 海南等地为主。 产权式酒店的概念产权式酒店的概念 2011/10/93 1、业主拥有酒店独立产权 投资者可以一次
2、性付款或分期付款或按揭的方式获取 产权，拥有产权，但没有 经营权，并且产权往往仅有40年。 2、酒店式管理，管理费用较高 产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫 衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致， 其管理费也比较高，管理费一般是40元/平方米月。 3、兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不 同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有的购买者纯粹是用来自住，有 的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式 酒店提供固定投资回报率，另加30
3、%酒店经营利润；有些则是提供75%的酒店经营利 润，不提供其他回报。 2011/10/94 1、 时权酒店 由瑞士亚力山首先提出“timeshare hotel”，是产权式酒店的 发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒 店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。 2、 退休住宅型 是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购 楼，每年和家人去使用一段 时间 ，其余时间交酒店管理公司出租获 取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店 在美国比较多见。 3、有限自用的投资型酒店 开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者 一
4、般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获 取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费 入住权。 2011/10/95 服务式公寓是随着现代房地产的不断 向前发展，经济全球一体化进程的不断加速， 顺应商务配套的需求而诞生的一种新型地产 开发、投资模式。 随着国内金融、经济的 起飞，社会不断改变，带领服务式公寓进入 一个更多元化的发展空间，各式各样的服务 式公寓将配合社会的不同需要而衍生 2011/10/96 服务式公寓的概念最早源于欧洲。 时至今日，此种暂住式经营模式更为一些大集团专业经营。近年更流 行大酒店集团在兴建酒店项目中加入一栋或以上的服务式公寓 ，如深圳
5、的 会展阁，广州的远洋宾馆及其公寓等。此举有利于所有设施及员工除了提 供服务予本身酒店住客外，亦同时为服务式公寓的住客提供服务，大大省 却了人手和经营成本。 2011/10/97 随着中国加入世贸组织(WTO)，越来越多的跨国财团看好中国这个庞 大的消费市场，纷纷进驻。而跨国公司大都规定派驻海外的人员不能用公 司的名义买房子，但可以以公司名义在当地租房，租金由公司支付，这笔 津贴相当优厚。因此这类进驻的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善 的居所。 国内的服务式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。 目前，最为人熟知的服务式公寓包括有深圳著名的名仕阁及会景阁，而北 京的有新世界酒店
6、所属的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海湾酒店公 寓等等。 2011/10/98 迄今，服务式公寓在国内其它各大、中城市仍是一种尚不多见的物业 类型，其市场的投资发展潜力相当大。 未来，服务式公寓将成为房地产的另一新营销趋势。 随着国内金融、 经济的起飞，社会不断改变，带领服务式公寓进入一个更多元化的发展空 间，各式各样的服务式公寓将配合社会的不同需要而衍生。 2011/10/99 2011/10/910 整体上，服务式公寓均采用酒店式服务，公寓式管理。 其能提供酒店式的各项配套服务，如有人整理房间及清洁， 亦能使住户享受到星级酒店的家，更能提供管家服务予住客。 管家服务不但可以为住户提供餐饮
7、、订票等服务外，更可为 住客安排一般起居生活需要，如购物及安排消闲节目等，服 务比酒店更全面，而且收费比酒店便宜。根据其住客的不同 需要，服务式公寓更可细分为： 1、以商务人士为主要对象； 2、以旅游人士为主要对象。 2011/10/911 此服务式公寓大都座落于，商务气氛浓郁，交通便利、 优越的地理位置、各种配套设施齐全的生活环境形成了这里 独特的商务环境。例如北京市的新世界太华公寓位于崇外大 街的黄金地段。并且，此类服务式公寓多以一房式格局为主 及其装修也较华丽、堂皇，租金也因此而较高。 提供全天候 的多功能商务中心包括提供小时中不同时段的商务会议、 商务秘书、金融、传真、信息查寻等各类服
8、务。 2011/10/912 此服务式公寓大都座落于旅游热点，为住户提供较廉价 的居住单位及各类服务及设施。为设合不同旅游人士及家庭 的需要，单位间隔有一房、二房及三房，以方便家庭成员或 同行亲友互相照顾及耍乐。对于一些能吸引旅游人士逗留一 至二星期的旅游热点，此类服务式公寓十分受旅游人士欢迎。 2011/10/913 此外，目前还兴起老人公寓、学生公寓（这里特指留学 生楼、专家楼）等各种类型服务式公寓，在国外甚至还出现 专为同性恋提供的“同性恋公寓”，这些都是服务式公寓发 展到一定阶段，迎合市场需求而产生的。 2011/10/914 同为地产投资市场上的新产同为地产投资市场上的新产 品、发展
9、商注目的新热点，产权品、发展商注目的新热点，产权 式酒店和服务式公寓在本质及特式酒店和服务式公寓在本质及特 点上亦存在诸多差别点上亦存在诸多差别 2011/10/915 配配 套套服务式公寓服务式公寓酒酒店店 房间面积较大，平均约四百尺或以上较小，大概只有二至三百尺 房间间隔开放式，及数房可供选择开放式 装修方面以舒适、明亮为主以豪华、堂皇为主 设备方面一定设有厨房不附设厨房 用具方面设有刀叉等基本厨具不设餐具 设施方面设有车位、小餐厅、健身室及较多美食酒楼、餐厅，全面 商务中心等；的房间整理及清洁； 租金方面较平较贵 2011/10/916 香港美亚置业集团在海内外操作投资型物业有着 丰富的
10、经验及大量成功案例。九十年代在国内率先推 出了中国首个产权式酒店雅兰酒店，分别在上海、 北京、张家界、海南、广州等城市策划和操作了多个 同类项目。 同时，美亚置业投资（中国）也是最早在国内引 进新型投资模式“服务式公寓”的机构之一，并在全 球范围内设有专业的此类物业管理公司和“美亚太平 洋会”，拥有一大批的高级专业人才 2011/10/917 产权酒店产权酒店服务式公寓服务式公寓 主要用途投资/度假投资/居住/办公 本质酒店公寓 目标市场中产阶级、公司机构商务人士、代表机构、SOHO一族 位置需求要求处于城市郊区，有处于都市繁华地段，要求交通便利 良好的山水景观资源 价格因为稀缺性和配套设施地
11、价成本高、装修档次高、配套齐全 齐全价格高企价格高企 市场状况以旅游地为主以商务经济活动频繁地区为主 投资者要求 可以委托管理亲自参与，也可以委托出租 2011/10/918 上海作为中国经济发展指标性的城市，无论是城市综合实力还 是综合竞争力在中国都排在第一位。越来越多的海外大型企业进入 上海。美亚不仅看到了这一点，而且发觉整个上海房地产市场上为 这部分海外企业高层管理人员所提供的服务式公寓市场尚不能满足 经济发展的需要，服务式公寓大有可为！ 杰仕豪庭位于虹口区中心地带毗邻黄浦江，有着极佳的 地位置。高档定位已成共识，但由于项目属于单栋，且体量不大， 如简单定位于高尚住宅则难免在与其他社区项
12、目的竞争中先落下风。 美亚介入后，结合上海市整体经济及上海市房地产市场的分析， 将项目定位于五星级服务式公寓。 2011/10/919 根据本案所处的地段、定位以及200-400多万元 的总 价范围所对应的目标客户。拟定“杰仕豪庭 ”目标 客户群主 要分为四类： A：房地产投资者 B：港澳及海外机构及华人 C：本地市场中的高收入阶层 D：外省市大型国企领导和富裕之私营业主 2011/10/920 美亚置业相信一些有机会成为杰仕豪庭的买家及上海设立了办 事处的公司的职员会因美亚置业在海内外的声誉及力量而乐意接受 推荐。另外，美亚的资料库拥有超过万间香港注册公司、华商会所 及其他商会的资料，此系统
13、几乎覆盖了所有亚洲人控股的公司。 美亚与各地的分公司的所有办事处都设有展示厅及电子邮递联 系，更与众多跨国公司的决策者有直接联系。美亚置业最终的目标 是能联系上此类决策者，希望能给本物业引进买家及租客。 同时，因项目定位所针对的目标客户群主要为高端客户，美亚 集团更定期/不定期举行海外展销会、各种鸡尾酒会及俱乐部，以吸 引客户。 2011/10/921 武汉经济发展，（对外）商务活动的日益频繁； 步行街的吸引力，新世界商场知名度的吸引力等共 同构成的旅游资源； 武汉房地产的加速发展，投资型房地产逐步升温。 同时，武汉投资地产市场缺乏有竞争力的新产品； 港澳中心长期“烂尾楼”的负面形象需要一个全
14、新 定位重塑形象。 2011/10/922 固定8%高额回报，银行保证金担保； 政府支持，形象及信誉提升； 在汉召开“21世纪商务酒店新潮流研讨会”， 邀请专家进行讨论，以消除90年代武汉泡沫房 地产形成的投资阴影，引领新的投资热潮； 美亚集团客户资源； 加入“美亚太平洋会”，参加全球网络互换。 2011/10/923 根据美亚前期的市场调研及项目自身优劣势寻 找，并结合销售部反馈之客户意见，项目问题点主 要集中在交通问题上 ，公司迅速与发展商取得沟通， 并通过与政府的协调，开通了跨步行街的江汉二路。 2011/10/924 在新世界百货及汉正街设立展销点并发放资料， 以有针对性吸引高端客户及外地在汉私营业主投资。 率先推出“首期一成”，降低门槛，方便投资 型客户资金运作。 2011/10/925 武汉因进入夏季后，气温迅速升高，房地产市 场进入低潮期，公司迅速采取措施，通过集团网络 在全国及香港、新加坡等东南亚国家进行异地销售， 并与深圳主流媒体深圳特区报共同组织了港澳 中心产权式商务酒店深圳公开推广会，这也是武汉 第一次。同时在武汉主流媒体长江日报、武 汉晨报等上进行跟踪报道，以实现外地市场与本 地市场互相促进的有利局面。 2011/10/926
