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1、中华人民共和国物权法第一编总则第一章基 本 原 则第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。【讲解】本条规定了三个问题：物权法的调整的范围、物的概念、物权的概念。 1、物权法与合同法都属于财产法，两者的分水岭是：物权法规范物的归属和利用而产生的民事关系”；而合同法所规范的对象则是财产的流转关系。2、关于物的概念，第二条第2款规定：物包括“动产和不动产”两种，但是没有具体规定物的构成条件，实际上“民法上的物”应当具有下列几方
2、面的条件：（1）应当是人体之外的客观物质并且是有体物（2）应当独立成一体的客观物质，若不能独立成一体的物则属于物的组成部分不能独立成为物权的客体。是否（3）应当能够满足人类的需要（4）应当具有经济价值，一个物是否具有经济价值取决于是否具有希缺性。（5）应当是人类能够控制的物质。3、关于物权的概念 物权法对于物权的概念说明了物权具有如下之特征：1、 物权是以“物”为客体的民事财产权2、 物权是支配型财产权，与请求权相对应3、 物权是绝对权，以不特定的多数人为义务人具有排他效力。第五条物权的种类和内容，由法律规定。【讲解】本条规定了物权法的基本原则之一：物权法定原则。 物权法定是近代物权法的一项最
3、基本的原则，其含义有二：其一，是指物权的种类和内容都由法律规定，当事人不得创设法律规定之外的物权，若当事人创设了一项法律没有规定的物权或者创设的某种物权不同于物权法所规定的物权不发生物权的效力。但这不意味着创设物权的合同也无效，合同时有效的，只是不具有对抗第三人的效力。其二，法律之外的行政法规、地方性法规、部委规章也不能创设法律所未规定的物权种类第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时
4、发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。【讲解】上述五个法律条文规定了物权法的另一项原则：公示原则。 所谓物权的公示原则是指物权变动应当以法定的方式予以公开，若没有公开则不发生物权变动的法律效力。对此要注意的是： 1、需要公示的物权变动是因法律行为而发生的物权变动，基于法律行为而发生的物权变动原则上不经公示不能发生物权变动的法律效果。但是有的物权
5、因法律行为而发生变动的不经公示也能发生物权变动的效力，但是不经过公示不得对抗善意第三人。 2、因法律行为以外的其他法律事实而引起的物权变动是不需要公示的，从引起该物权变动的法律事实发生时物权发生变动，但是未经登记的权利人不得处分该项物权。这些法律行为以外的引起物权变动的法律事实主要有征收、继承、受遗赠、建造、拆除等。 3、依法律行为以外的原因取得不动产物权未经登记的权利人处分该不动产不发生法律效力。 4、不动产物权的公示方式是登记、动产物权的公示方式是交付标的物。第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效
6、力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书
7、记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。【讲解】上述一组法条规定了不动产登记的法律效力，对此掌握下列内容1、 登记是不动产物权变动的法定公示方式，不动产的物权因法律行为而发生变动的自登记时发生变动的效力，未经登记的不发生物权变动的效力。2、 依法属于国家所有的自然资源所有权无须登记。3、 不动产登记具有绝对效力，登记和权利证书不一致的以登记簿为准。4、 权利人和利害关系人有权查询、复制登记资料。第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以
8、申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【讲解】本条规定了不动产的更正登记和异议登记两种特殊登记。 1、关于更正登记。登记的内容和实际权利的内容因为某种原因可能会发生错误。由于登记具有绝对效力，因此若不对错误的登记进行更正的，必然会损害到实际权利人的权利，因此在登记发生错误时当事人可以申请更正登记。对于更正登记应当严格其要件：（1
9、）更正登记的申请人必须是权利人或者利害关系人。（2）进行更正登记的必须经过登记簿记载之权利人的书面同意或者必须具有足够的证据证明登记是错误的。2、关于异议登记（1）所谓意义登记是指利害关系人认为不动产登记的内容有错误，但是又无法获得更正登记的，暂时将其对登记的异议予以登记，从而防止第三人因信赖登记簿的登记事项而善意取得不动产的法律制度。（2）异议登记后，申请人必须在15日内起诉，否则异议登记失效。（3）异议登记错误从而给登记权利人造成损害的权利人可以要求异议登记申请人进行赔偿。（4）异议登记的效力在于防止第三人在登记期间善意取得不动产。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障
10、将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【讲解】本条规定了不动产预告登记制度。 预告登记是物权法引进的新制度。对此说明如下：1、预告登记的条件是申请人有取得不动产物权的请求权。取得不动产的请求权主要是基于买卖合同而取得的，但是不限于买卖合同，凡是能够产生不动产物权的请求权的法律事实均可，例如赠与合同等。2、预告登记的法律效果是使请求权获得了对抗第三人的法律效力，即具有了排他效力。即请求权经过预告登记后不动产所有人再转让不动产权利的
11、必须经过登记权利人同意，否则该处分行为不发生物权效力，但是其合同仍然有效。3、但是要注意的是预告登记权利人仍然还没有取得物权，而原物权人也没有丧失相应的物权。第二节动 产 交 付第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占
12、有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。【讲解】上述条文规定了动产物权的公示方式交付。 1、 动产物权的法定公示方式是交付标的物。依据物权法的规定交付有四种，分别为：（1）现实交付，即直接占有的转移。（2）简易交付，即动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。（3）指示交付，即第三人占有该动产的转让人将请求第三人返还原物的权利转让给受让人来代替交付，物权从转让通知到达占有动产的第三人时发生法律效力。（4）占有改定即双方当事人约定动产物权从达成协议时转移但是仍然由权利出让人继续占有标的物。2、对于特殊动产即船舶、飞行器和机动车的物权也是从交付时发生法律效力，但是
13、不等记的不得对抗善意第三人。第三章物权的保护第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。【讲解】这两条是关于物权争议解决的途径1、 非诉讼途径：包括和解、调解和仲裁。但是要进行仲裁必须要有仲裁协议。2、 诉讼途径解决：（1）若因物权归属和内容发生争议当事人可以提起确权之诉（确认之诉）；（2）若物权受到侵害可以提起侵权之诉。（3）若因物权的合同发生纠纷可以提起违约之诉。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险
14、。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。【讲解】物上请求权。物权作为绝对权、支配权具有排他效力，任何人均不得妨害物权人的权利，否则权利人均可行使物上请求权救济其权利。我国物权法赋予了物权四项请求权1、标的物返还请求权。没有占有权利的人占有了物权人的标的物所有人等物权人可以基于其物权请求返还标的物。当然有返还请求权的物权应当是有占有权能的物权，没有占有权能的物权是无法行使返还请求权的。2、妨害预防请求权。物权人的物权有可能受到侵害的时候，物权人可以要求该造成危险之人预防该损害的发生。例如某人正在地下挖掘地道有可能会导致某建筑物倒塌，建筑物所有人可以要求该
15、挖地道的人预防该项损害的发生。3、妨害停止请求权。加害人正在实施侵害所有人等物权人的权利之行为的，所有权人等物权人可以要求加害人停止该项加害行为。4、恢复原状请求权。加害人的行为造成了所有权人等物权人之标的物毁损的，权利人可以要求加害人恢复标的物之原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。【讲解】本条是关于物权之侵权行为法的保护措施。 物权作为绝对权是侵权行为法保护的主要对象之一，因此若加害人的行为构成了侵权行为，物权人当然可以基于侵权行为法的规范要求加害人承担包括损害赔偿在内的民事责任，以对其物权加以救济。由侵权行为所产生的损害赔偿等请求权属于债权请求权。注意，此条规定必须与侵权行为的有关规定配合适用，特别是关于侵权行为的构成要件，只有侵害物权的行为符合侵权行为的构成要件，才能适用本条规定。第二编所有权第四章一 般 规 定第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。【讲解】这一组条文是关于所有权定义、权能与法律限制的规定。一、定义依据物
