融资创新打造房地产企业的可持续发展平台

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1、盛富资本国际有限公司 盛诺金资产管理有限公司 盛富资本国际有限公司 盛诺金资产管理有限公司 2006年5月21日2006年5月21日 融资创新打造房地产企业 的可持续发展平台 融资创新打造房地产企业 的可持续发展平台 演讲者：演讲者：演讲者：演讲者：Dennis Huang (Dennis Huang (黄立冲）黄立冲）黄立冲）黄立冲） 2 中国房地产私人股权投资中国房地产私人股权投资中国房地产私人股权投资中国房地产私人股权投资 国际地产商运作模式研究国际地产商运作模式研究国际地产商运作模式研究国际地产商运作模式研究 合资房地产基金组建合资房地产基金组建合资房地产基金组建合资房地产基金组建 3

2、 19 37 目录目录 基金募集程序基金募集程序基金募集程序基金募集程序 盛诺金地产基金投资案例盛诺金地产基金投资案例盛诺金地产基金投资案例盛诺金地产基金投资案例 41 44 盛富资本与盛诺金简介盛富资本与盛诺金简介盛富资本与盛诺金简介盛富资本与盛诺金简介 24 中国房地产私人股权投资中国房地产私人股权投资中国房地产私人股权投资中国房地产私人股权投资 4 中国房地产行业的立法趋势中国房地产行业的立法趋势 外资可以选择的 项目类型增多 房地产风投（私人 股权投资）开放 国外直接投资各种 类型房地产项目 地产信托投资基金 外资可以选择的 项目类型增多 房地产风投（私人 股权投资）开放 国外直接投资

3、各种 类型房地产项目 地产信托投资基金 / 地产证券基金 对外资的投资政 策逐渐放宽 地产证券基金 对外资的投资政 策逐渐放宽 一明显趋势是项目开发资金需求日益依靠非银行资本解决。一明显趋势是项目开发资金需求日益依靠非银行资本解决。 5 资本对中国的房地产投资机遇资本对中国的房地产投资机遇 市场上存在较多的选择，每种选择都有各自的风险和回报市场上存在较多的选择，每种选择都有各自的风险和回报 ? ? 资产为担保的 债券 资产为担保的 债券 结构性债券结构性债券 具备稳定租金回 报的核心型投资 具备稳定租金回 报的核心型投资 房地产信托投 资基金 房地产信托投 资基金 增值型投资增值型投资 地产私

4、人股权 投资基金 地产私人股权 投资基金 不良房地产资产 的机会型投资 不良房地产资产 的机会型投资 风险 回报 风险 回报 ? ? ? ? 6 根据不同风险的投资策略类型根据不同风险的投资策略类型 收益最高较高收益稳定 以收入为导向以成长为导向 收益最高较高收益稳定 以收入为导向以成长为导向 风险汇报方法风险汇报方法 核心型投资策略 核心增强型投资策略 增值投资策略 机会性投资策略 土地开发 核心型投资策略 核心增强型投资策略 增值投资策略 机会性投资策略 土地开发 收益收益 无风险 利率 无风险 利率 危险性危险性 ?注重收入的投资策略 ?现有物业具有稳定收入 ?85%以上的出租率 ?租约

5、中止风险非常小 ?强劲的市场需求 ?独立或多个承租人 ?承租人信用良好 ?功能齐备维护良好 ?没有维修需求物业 ?注重收入策略 ?总收益超过70%源于出租 ?小部分收益来源于升值 ?不用杠杆或比率不超40% ?多种组合(写字楼、公 寓、工业等) ?物业B+级以上的质量 ?成长策略 ?购买现有物业 ?持有期间有稳定收入 ?有一定租约中止风险 ?有一些物业续约 ?需求增强或正在恢复 ?有些管理或运营问题 ?多承租人物业 ?承租人信用度有限 ?维护程度不是很好 ?进行整葺和翻新 ?50%-70%收益源于出租 ?30%-50%收益源于升值 ?杠杆率达到40%-60% ?更高的租约中止风险 ?正在恢复中

6、的市场 ?更多的管理问题 ?收入波动性更高 ?存在某些结构问题 ?50%-85%的出租率 ?承租人信用较低 ?30%-50%收来自租赁 收入 ?50%-70%收入来自升 值 ?40%-80%的正向杠杆 ?机会性投资策略 ?空置物业或开发土地 ?需要重振的物业 ?物业问题很多 ?较高的租户断租风险 ?近100%的空置率 ?需要挖掘潜力和重新定位 ?0-50%的收益来自租赁收入 ?50%-100%的收益来自升值 ?很高的正向杠杆利用率 （50%-100%） ?对现存楼盘重新整葺 ?物业缺乏管理或资本不足 ?新楼盘开发 7 根据不同风险的投资策略类型（续）根据不同风险的投资策略类型（续） 风险 高

7、中 低 收益 风险 高 中 低 收益 25% 核心核心 核心增强型核心增强型 夹层融资（夹层融资（Mezzanine) 增值增值 债股混合型债股混合型 机会性投资机会性投资 8 房地产生命周期的投资节点房地产生命周期的投资节点 阶段阶段 土地 开发 翻新 尚需提升 运行阶段 阶段阶段 土地 开发 翻新 尚需提升 运行阶段 阶段特征阶段特征 无租金收入但具很高增值潜力 无租金收入具很高收入和增值潜力 租金收入有限,但增值潜力较高 租金收入有限, 具有增值潜力 收入和增值潜力取决于市场周期 阶段特征阶段特征 无租金收入但具很高增值潜力 无租金收入具很高收入和增值潜力 租金收入有限,但增值潜力较高

8、租金收入有限, 具有增值潜力 收入和增值潜力取决于市场周期 风险风险 高风险 高风险 较高风险 较低风险 风险最低 风险风险 高风险 高风险 较高风险 较低风险 风险最低 9 房地产私人股权投资基金房地产私人股权投资基金 房地产私人股权投资基金将成为市场发展动力。房地产私人股权投资基金将成为市场发展动力。 土地获取土地获取 开发需要的相关 证件获取 开发需要的相关 证件获取 设计与规划通过设计与规划通过 开发前风险开发前风险 建造质量建造质量 成本预算超支成本预算超支 开发周期超时开发周期超时 开发过程风险开发过程风险 市场竞争市场竞争 定价 风险定价 风险 市场需求量市场需求量 需求特征需求

9、特征 市场风险市场风险 10 机会型基金在中国面对的挑战机会型基金在中国面对的挑战 2004年以来国际地产基金进入中国，大部分是核心和核心增值型策略； 开发基金和机会型基金很少，与一线开发商合作和投资一线城市（深 圳、广州、北京、上海)； 国际房地产基金在中国出现水土不服，在开发投资上尤其明显 业者成本和管理不透明，基金经理人无法解除克尽职守的责任； 国际地产基金在中国难以找到可以信赖的和具备第三方开发管理意识 的开发管理商； 传统外资基金投资策略和监控较刻板，难以适应复杂的市场需求； 根据关键点有针对性地进行控制才是有效控制投资风险的法宝。 11 房地产私人股权基金概念房地产私人股权基金概念

10、 私人股权投资基金是另类资产投资的一种私人股权投资基金是另类资产投资的一种 另类资产是上市股票和定息债权收入以外可供投资的资产，主要 针对机构投资者； 开发型房地产投资基金属于私人股权投资基金的一种，通常被称 为房地产私人股权投资基金，其投资运作方式与私人股权投资基 金（中国称之为“创投”）基本上一致。 另类资产的投另类资产的投另类资产的投另类资产的投 资包括：资包括：资包括：资包括： 私人股权基金私人股权基金 （含房地产私（含房地产私 人股权投资基人股权投资基 金）金） 对冲基金对冲基金 现成物业投资现成物业投资 金属期货金属期货 衍生工具衍生工具 矿产资源类矿产资源类 商品期货 外币 收息

11、率 自然资源 可供作为投资选择的资产包括可供作为投资选择的资产包括 私人股权私人股权 风险投资 全面股权收购 夹层资本 特殊情况投资 房地产私人股权基金 对冲基金对冲基金 长/短期 全球宏观 事件驱动 不依赖市场 对冲活动 新兴市场 房地产房地产 商业物业投资 零售物业 住宅物业 地产信托基金 12 房地产私人股权基金概念（续）房地产私人股权基金概念（续） 一般只投资房地产开发商或房地产开发项目公司； 获得利润方式通过获得资产（例如：土地），改造（建设）后再出售； 属房地产机会性投资的一种； 投资需要复杂的谈判，业绩取决于获得优良项目和投资管理能力； 房地产私人股权投资基金要成功操作，须具备以

12、下能力： 熟悉房地产的开发流程； 有能力对项目公司实施投资监控和管理； 拥有能紧密合作的项目开发管理公司（开发商）作为合作伙伴； 对项目公司现金流的预测和管理能力； 较为符合中国国情的投资操作手段。 13 房地产私人股权基金概念（续）房地产私人股权基金概念（续） 房地产项目公司房地产项目公司 ? 单个项目开发 ? 与有丰富经验和 本地关系的开发商 联合投资 ? 房地产开发项目夹 层债务投资 ? 收购表现不佳的物 业进行部分重建 ? 具优先股特征的股 权投资 有限合伙模式有限合伙模式 ? 普通合伙人负责 管理 信托信托/资产管理公司资产管理公司/ 股权模式股权模式 ? 管理层协议固定 管理权 ?

13、 第三方投资管理 协议确定管理权 这图可很好地这图可很好地 帮助理解国际帮助理解国际 市场上可能投市场上可能投 资房地产私人资房地产私人 股权投资基金股权投资基金 的企业和人的企业和人 士，以及他们士，以及他们 的特征的特征 在中国，退休在中国，退休 基金、基金基金、基金 会、捐助基金会、捐助基金 和保险公司等和保险公司等 机构均未开始机构均未开始 涉足该领域，涉足该领域， 目前主要依靠目前主要依靠 企业和富有的企业和富有的 个人个人 企业退休基金 公众退休基金 捐助基金 非盈利性基金会 银行控股公司 个人和家族资金 保险公司 投资银行 非金融机构 其他投资者 投资者 资产管理机构基金投资策略

14、 投资者 资产管理机构基金投资策略 资金 有限合伙 权益 资金 拥有投资 主体股权 直接资金投资 私人股权/夹层债权 私人股权/ 夹层债权 资金、监 管、咨询 指导 14 房地产私人股权基金概念（续）房地产私人股权基金概念（续） 股本投资债务投资股本投资债务投资 私募公开上市私募 股权分 立账户 领域基金混合基金 公开上市的 房地产公司 房地产投资 信托基金 参与 按揭计划 按揭贷款 分立账户 私募公开上市私募 股权分 立账户 领域基金混合基金 公开上市的 房地产公司 房地产投资 信托基金 参与 按揭计划 按揭贷款 分立账户 基金的定位 专注 基金的定位 专注 15 混合基金基金模式混合基金基

15、金模式 投资管理公司所管理的拥有不少于两个的投资者共同设立的投资实体； 投资经理是受托人，合伙制、有限责任公司和信托之间没有本质区别； 每个投资者都拥有基金的一部分，利用集合投资来提高获利和降低风险； 投资者只承担有限风险，不干涉基金的日常管理； 基金经理决定基金的投资时机把握； 一旦确认投资策略，投资者对基金的投资类型和地点不干涉。 16 分立账户基金模式分立账户基金模式 欧美投行向富人和家族投资公司提供的个性化基金产品； 每个基金账户只有一个或多个一致行动人士或机构，投资经理是受托人； 分立账户投资者是投资实体唯一拥有者，除此外与混合基金没有区别； 投资过程由基金经理人按预先约定规范操作，

16、投资人选择控制和管理； 投资多元化较小，规模相对混合基金小，但资金追加筹集的空间非常大； 投资经理像管理混合基金一样来管理投资实体，投资人参与性更大； 投资者可对资产的管理更多地参与，参与设立投资原则和策略； 对投资时机、地点和类型实施更多的干预； 对外信息披露受到更多的控制、保密性强，因此运作模式灵活。 17 以分立账户模式投资的优点以分立账户模式投资的优点 分立账户和混合基金基本一致，分立帐户操作更加灵活，适合中国国情； 当中国地产投资市场未成熟，分立账户可以给投资者更多的控制； 根据投资人喜好，对基金管理人的控制和自主性可据需求作调整； 在投资策略的调节更加灵活，可适应市场的变化，更容易获得高回报； 对投资者而言保密性更强，可降低潜在税务风险和成本； 投资过程中或会需要偏离投资原则，分立账户模式给予基金更高自由度。 18 目前金融环境下的基金募集攻略目前金融环境下的基金募集攻略 中国的房地产企业要发起合资地产基金，应该具备以下条件： 资产管理公司须集投资银行、房地产、国际