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1、国外房地产开发经验借鉴高屋建瓴2009年02月10日 10:51:36房地产行业网字体：大 中 小 随着经济的发展，世界各国都在大力发展房地产业，由于各国的条件不一，发展房地产业所采取的方法、途径和措施也各不相同。海外一些经济发达国家房地产开发建设先进经验值得我国学习借鉴。 一、美国房地产市场发展给我们的几点启示 房地产业一直是美国经济的重要支柱之一，房地产业的产值占到了美国经济总量的三分之一。房地产业的高速发展在很大程度上使美国经济避免了深度衰退，房地产业的兴旺带动了美国相关产业的增长，弥补了投资者在股市上的损失。 面对飞速上涨的房价，越来越多的经济学家开始担心并认为美国的房地产业将成为继网
2、络和股市后的第三大泡沫。有专业人士指出，美国房地产业当前存在的泡沫成分在短期内不会出现大的动荡，有望顺利实现“软着陆”。客观地讲，美国房地产业的发 展能够从四个方面给我们以启示： 启示一：房地产业是一个长期发展的产业 美国房地产长期处于上升的趋势，其中虽也经历了小幅度调整，但平均年增长都维持在6%以上的水平，房价连续多年都以1015%的幅度上涨。一般认为房地产处于高速增长期，到了一定程度就会停下来，但是美国作为经济最发达的国家之一，房地产业仍处于不断发展之中。这给我们一个启示，在市场经济条件下，房地产业是一个长期处于发展之中的行业，只要经济在不断增长，人们的生活水平和收入不断提高，相应的房地产
3、需求也将不断增长。美国人对居住水平比较看重，他们的住宅不断升级换代，需求的面积越来越大，质量也越来越高。美国房地产业的发展实践反复证明，经济发展与房地产业发展是基本同步的，房地产业是一个持续增长的产业。 启示二：房地产企业规模化发展是必然趋势 当前美国房地产业呈现出三大特征：开发成本低、建筑水平高、企业规模大。有数据显示，美国前三家大的房地产企业市场占有率为45%。规模化有力地推动了美国房地产企业的发展，避免了恶性竞争。房地产企业规模化经营是国际市场中的一个普遍特征，我国也不例外，广东省社会科学院在2003年底公布的一份“广州市房地产企业竞争力评估报告”也反映了这一发展趋势：竞争力前十强房地产
4、企业在所有参评企业所占的比例，总资产占近76%，净资产占近83%，投资总额占66%，销售收入占71.5%，利润占86.55%。但就整体情况而言，目前我国房地产企业数量多，素质偏低，规模小的问题仍然存在，规模化的步伐有待加快。 启示三：房市要健康发展，就必须形成一手房、二手房和高中低档产品结构整体平衡的良好局面 美国非常重视处理一手房、二手房、高中低档房之间的关系。在美国，二手房交易市场极其活跃，人们买房子，首先关注二手房市场，二手房的交易量大大超过一手房交易。有钱人买新房，换大房，中低收入的人群购买二手房，住旧房，住小一些的房子，形成了住房消费的梯次结构。目前我国房地产市场结构不够合理，高档房
5、多，低档房少，这在一定时期是必要的，但最重要的是要发展二手房市场，因为二手房销售的兴旺，有助于实现梯度消费，合理配置住房资源，将有力带动一手房交易市场的繁荣。 有关专业人士当前指出，我们要十分珍惜土地资源，不要浪费土地去建那些大片大片的高档次住房。在新建住房中，应该以中低档或经济适用房为主，主要原因有两点：一是当前高档住房空置率高，中低档住房供不应求；二是城市化的推进必然要求大量提供适合进城农民或旧城改造中被拆迁居民的需求的中低档住房。还有在我国经济发达的地区，城市里大批的原有职工住宅可以进入二手房市场，供中低收入的居民和在城市化过程中进城的农民居住，可以直接买卖交易，也可以变成廉租房。目前房
6、地产市场结构不合理，也应该通过搞活二手房市场来解决，当然不应大量建价值低廉的低档次住宅。 启示四：诚信对于房地产企业来说至关重要 美国房地产企业很少做广告宣传，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也很少有房地产广告宣传的内容。在房地产公司售楼现场也很少见青春可人的售楼小姐，都是些中年妇女，而且她们也不做推销，只讲楼盘的一些优点，在服务台上也只有一份很简单的价目表。成交时房地产公司通常的做法是对客户根据信用状况进行分类，社会信用指数高的人员可以实现零首付，相反，信用状况不佳的客户则要一次性缴纳较高的购房款，抑或是一次性付清。由此可见，美国房地产市场重质量、讲诚信，而不像我国有些房地产公司重营销
7、、重社区概念，这是房地产市场发展不成熟的一个表现。所以，我国的房地产企业亟须增强诚信意识，克服浮躁心理，积极稳健地推进房地产市场的发展。 二、英国城市房地产建设重在规划设计的先进理念 高楼林立、交通拥塞、环境污染、邻里淡漠，这些曾经困扰国外大城市的突出问题目前也同样正在困扰着我们。可喜的是，国外一些发达国家经过不懈地摸索，已提出解决这些问题的办法，并成功加以实施，这对我国而言，无疑是一些宝贵的经验。众所周知，英国是一个老牌工业国家，上世纪七、八十年代，随着新的产业革命，传统产业结构升级，不少工业城市原有的经济支柱产业比如采掘业、钢铁工业迅速衰退，人口大量外移，由于工厂倒闭造成土地废置，盲目拆除
8、贫民窟又无力重新建设，环境恶化，全国出现了明显的衰落现象。有数据显示，1971年至1981年的十年间，伯明翰的人口下降了17.6%，曼彻斯特的人口则下降了23.9%，而此时正是二战后世界经济大复苏的黄金时期，住宅需求高涨，因此英国政府将目光转向了地价低廉且尚未开发的城市郊区。英国的新城房地产建设思想正是针对工业初期造成的内城环境恶化而产生的。 英国的城市房地产建设大致经历了三个阶段：一是战后初期，即1946年-1950年兴起的小城镇房地产开发建设；二是战后迅速发展时期，即1950年-1964年，英国大城市均出现了经济复苏，人口也迅速增长，内城压力继续增大。这一时期英国新城房地产建设进入高潮，且
9、建设数量剧增，比如在伦敦、格拉斯哥、伯明翰等大城市周围均出现了房地产开发热，形成了新城区，新城房地产建设理论研究也开始逐步发展起来；三是1965年以后，在该阶段，新城房地产建设开始步入成熟阶段，新城逐渐成为独立完善的小城市而不是大城市的附属，代表城市是伦敦与伯明翰之间的米尔顿凯恩斯。在新城房地产建设中规划的设想来自于霍华德的田园城市，具体设计特点有以下几个方面： (1)住宅以独立花园式住宅为主，搭配少量的公寓。因为英国人热衷于独户住宅，所以住宅区十分强调绿化和景观，要求大量种植乔木和灌木； (2)新城开发中自建房屋比例较低，大部分是开发公司统一开发，工业化施工，成本较低，租金比较低； (3)开
10、发新城的另一个重要原则就是解决就业问题。工业部将优先考虑把新增工业、企业项目布置在新城，新城开发公司也推出对这些企业职工住宅的优惠政策，以吸引新的工业企业； (4)新城的交通体系采用完全人车分行的雷德朋原则，新城主干路有快速路与大城市中心联系，市区内部有完整的步行系统，可以步行穿越各社区的中心、商店、学校和公共汽车站； (5)新城建设了充足的基础服务设施，如大规模的医院、学校、购物中心、娱乐中心、社交活动场所（如俱乐部、酒吧、影剧院、歌舞厅），有的新城保证每个居民步行6分钟就能到达活动中心； (6)新城还留大片未开发土地以便进一步开发娱乐、休闲等公共活动场所； (7)上世纪八十年代以后世界范围
11、的“可持续发展”的观点进一步扩展了新城建设的内涵，进而提出了“新社区”（New Settlement）的规划概念。新社区不再是单纯的居住区，而是一种具有多重含义、内容范围广泛、集生活休闲娱乐工作为一体的综合区域。新城注意考虑工业，新社区则将农业也纳入到规划考虑的范围，形成对全新城市聚居的探讨。 三、德国进行房地产开发时着眼于环保 德国是一个联邦国家，共有16个州，其中有3个是联邦直辖市。政府和行政机构有三个基本层面：即联邦（国家）、州和地方（市政）。这三个层面上的政府机构基本相互独立，并按照严格的法律程序分工协作。各层次政府机构都拥有由国家、州或地方选举产生的成员组成的议会，这些议会控制着他们
12、各自层面上的政府机构。德国联邦制历史悠久，这种联邦制的一个显著结果是，在德国的不同地区存在着文化和社会的巨大差异，它同时不仅塑造了德国的民族特征，也决定了现行房地产规划体系的结构和特色。 在德国通常大的市政有能力制定自己的主要计划，其做法是：将市政区分成“彩色”和“白色”区。前者表示存在居民聚居、开发或将要被开发的地方；后者大部分是指郊区，选定保持郊区状态，在该地方只允许进行和农业相关的以及基本的开发，这样能够有效地控制城市的扩张。而规划的发展开始于市政水平自下向上的进程。伴随快速城市化的工业化发展清晰地表明，一个地区的发展需要协调和超越地方水平的整体空间规划。因此，在1919年的鲁尔区（当时
13、欧洲的最大工业区）率先建立了区域规划联合会（SVR），并在德国的最大工业区十分成功地指导了居民区开发。如今，鲁尔区面积被有效地控制着，由大片的绿化带（宽度在5-10公里）隔开，这些绿化带起到了缓冲和提供休闲场所的作用。这种规划联合会的组织形式基本上是以自下而上的方式在全国普及。国家水平上的规划并不直接在国家范围内发布框架立法和提供普遍的发展原则，但它们被转化为计划在较低水平上实施，国家仅广泛确认国内那些急需计划指导全区卫生系统，特别是我院在医疗服务质量逐步提高的同时，业务工作量也正在逐年同步明显增长。老百姓有病大都能够走进医院并看得起病了，老百姓“看病难”的问题正在逐步得到解决，这是一个可喜的
14、变化。several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measured
