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1、关于以房养老模式的前景探讨梁智亮 9 13级公管15班摘要：我国人口老龄化问题日显严峻，传统的养老方式已不能解决老年人养老问题。解决我国老人养老问题，最为有效的方式之一就是“以房养老”。本文通过分析当前以房养老模式国内外的现状，从现实出发介绍了中国以房养老模式所具有的重要意义，并就中国以房养老模式实施障碍与问题、解决对策进行探索研究，为我国“以房养老”模式的推行提供了扎实基础和条件。关键词：人口老龄化；以房养老；问题；对策：国内外研究一、 前言 我国人口老龄化问题日益严重,养老面临巨大的压力,随着我国老龄化社会程度的加重，将面临日益严重的养老问题。(王小平,2012)现有社会养老模式不能全部解
2、决当前面临的养老问题。“以房养老”是指通过金融创新，使老年人利用自己的住房获得稳定收益，从而达到老有所养的一种养老方式。作为养老方式的补充，为国家、社会和家庭解决养老问题提供了新的选择。二、 国外研究现状 “以房养老”起源于荷兰,成熟于美国,又被称为反按揭、住房反向抵押贷款,是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,相应的金融机构对借款人的房产价值进行综合评估后,将其房屋的价值,分摊到预期寿命年限中去,按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做,如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房,所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”
3、。(张仁枫,2012)二十世纪八十年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行率先在美国推出此业务,之后遍及全美,成为一种成熟的贷款方式,近年来在加拿大、新加坡、日本等发达国家日趋兴旺,成为这些国家老年人改变生活方式,过更积极生活的重要途径。 美国在反住房抵押贷款开始的初期，研究主要集中于个人对反住房抵押贷款产品需求的研究。(费韵宇，2012)其中有 Yung-Ping Chen 教授的“住房年金计划”研究、由威廉斯康新州老人中心赞助并由 Ken Scholen 教授主持的住房反向抵押贷款调查。这些研究成果都表明美国开展住房发抵押贷款必要且可行。()Jacobs（1982）使用 1977 年 AHS
4、（American Housing Survey）的数据，对住房发抵押贷款产品的需求进行了分析，认为四分之一年龄在 65 岁及以上收入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换（反住房抵押贷款的一种）脱贫。(赵雅楠，2013) 在日本，反住房抵押贷款在经济泡沫时期曾得到发展，近年由于人口老龄化的日益严峻，反住房抵押贷款又一次引起了人们的关注。Hisachi Ohgaki（2003）研究了由于人生命的不同阶段对住房的不同需求，可以经过住房转换实现家庭资源的优化配置，分析了房产置换存在的障碍，讨论了反住房抵押贷款和政府在房产置换中的作用。(杨婕妤，2013) 在新加坡，Ngee-choon Chia，A
5、lbert K C Tsui (2004)针对强制储蓄为住房筹资产生的一批“房子富人，现金穷人”提出了一个评估反住房抵押贷款市场可行性的框架，并且基于不同的资产成本，估计了私人供给者和政府供给者的可能风险，认为风险主要来源于替代率、预期死亡率和未来收益的折现，经过模型测算，得出结论：基于基准情况，由私人部门提供的反住房抵押产品对于拥有四房式（4-room）的房屋拥有者替代率应为 50%，如果上升为 70%，市场可能会失去。(刘楠楠，2013) 在澳大利亚，Barbara R. Stucki（2004）研究了家居长期护理和房屋作为退休收入来源的可行性，提出了用反住房抵押贷款为老人长期家居护理筹资
6、的建议，建议政府减少反住房抵押贷款的前期成本（upfront cost）来激励老年人采取这一体面的贷款方式。Liang Wang，Emiliano A. Valdez，JohnPiggott（2007）研究了如何通过证券化转移反住房抵押贷款中的风险，证明了为反住房抵押构建类似于传统保险产品的证券化结构的可能性，并列举了生存者债券和生存年金（survivor swaps）的特点，通过模拟具体计算出相应的保费，结果表明生存者债券为投资多样化提供了一个有效的工具。(常缨征，2013)三、 国内研究现状 相比国外，国内学者对于“以房养老”的养老模式的研究起步较晚。1、国内以房养老模式的发展历程 结合近
7、几年的研究论文和新闻报道，归纳出以下几件对我国以房养老发展有重大影响的实践。 2003年，我国中房集团前董事长孟晓苏最早提出“以房养老”一词,从此“以房养老”这一概念走进了中国百姓的视野。此后许多学者对“以房养老”模式进行了研究。(周俊山，2012) 2005年6月,南京汤山温泉留园老年公寓率先推出“以房养老”,具体为老人将房产抵押给银行,可免费入住养老院,身故后房产归养老院所有。这一举措虽然与“以房养老”模式有所不同,但已经迈出了“以房养老”在我国试点的第一步。 2005年4月初,南京汤山留园公寓在国内率先推出了“给我你的房子,我替你养老”的旗号,这种“以房换养”业务,一度引起了多方关注。(
8、蔡尚坤，2013)不过,由于在实际操作中存在种种困难,历时两年,这个尝试已经夭折。 2006年全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明在全国政协十届四次会议上提交提案,描述“以房养老”模式,建议成立课题组进行调研,选择试点城市运作成熟后向全国推广。在我国巨大的养老压力下这种模式引起了有关部门的高度重视。 2006年底,我国第一家主营“住房反向抵押贷款”险种的保险公司开始筹建,名为“幸福人寿”。 2007年6月,上海公积金管理中心推出了一种叫做“以房自助养老”的创新型养老模式,但效果并不尽如人意。试点推行期间虽然有不少老人前来咨询,但最终大部分家庭选择了放弃。 2007年10月,北京首家通过房屋租
9、赁方式提供养老服务和新型养老服务机构“养老房屋银行”在石景山正式亮相。老人出租其房屋,保留产权,租金直接缴付养老院,享受五星级养老服务。但据媒体报道称，该项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。目前，该项目已停止。 近日，(王岱,2013)北京市民政局公布了北京市“十二五”时期老龄事业发展规划，明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2、国内以房养老模式的理论探索 除了实践以外，国内学者也开始对“以房养老”的养老模式进行理论探索。（1）有关以房养老可行性及定位方面的研究(陈正雄，2013)
10、孟晓苏是在我国推行“以房养老”模式的主要倡导者之一,他认为以住房反抵押贷款为基础、以年金方式支付的寿险险种比较适合我国国情。叶剑平认为这一模式确实可能为中国养老问题提供了一条新的解决思路,可以在很大程度上激活退休老人房产这一巨大的“沉淀资产”,使全社会的资源得到充分整合和利用。张冉、范子基于北京市的调查数据,通过建立多元选择模型,分析了影响住房反向抵押贷款需求的因素及其原因。李伟林通过建立模型，从成本-收益的角度用该项业务的净收益现值为评价标准对住房反抵押贷款的净收益进行衡量，认为反住房抵押贷款业务的开展在我国的特定国情下，其开展的预期净收益是比较悲观的，而预期净收益的低下和风险偏高使得金融机
11、构对该业务的热情不高，推出难度较大。(陈艺，2013)由于我国国情的不同，开展住房反抵押贷款的市场环境并不成熟，导致了该业务在我国的开展还需要很长的一段路要走。丛诚研究了通过某种交易实现住房资产与现金的转换或对资产转化出的养老资金进行某种现金流量管理，结合当前国情，得出结论：在目前还不具备一步到位推进逆序按揭贷款的情况下，可以根据现实情况，设计符合国情的与逆序按揭性质类似的替代性交易机制，培育以房养老社会观念，待有关条件成熟后，再逐步过渡到与国际接轨的逆序抵押贷款的居家养老金融模式。（2）有关“以房养老”模式在中国实行的障碍与风险(杨华，2013)柴效武对在住房反向抵押贷款养老模式运营过程中可
12、能发生的各种风险如:道德风险、抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。李玉米分析了国内实施住房反向抵押贷款所可能出现的价格风险、市场风险、道德风险等问题做出了论述。同时提出了相应的风险规避。(陈之楚，2008)崔少敏认为由于新观念与旧模式、老龄化矛盾与年轻置业、金融机构和住宅业主、政府职责与民间规划等多对矛盾的存在,以房养老在中国找不到长效发展的理由。目前住房反向抵押贷款的障碍主要有:不具备合理稳定的市场环境、适用范围不具有普遍性、技术水平和监管能力有限、传统伦理和国内的相关税收政策。(潘楠，2006)鲁晓明认为发达国家推行住房反向抵押
13、贷款有其发达的社会服务业作支撑，这也是住房反向抵押贷款大多只存在于发达国家的原因。而目前我国一方面房地产制度不健全，在房地产市场上存在太多短期炒作行为，另一方面社会服务业不发达。这些都阻碍了住房反向抵押贷款在我国的推行。赖明认为住房反向抵押贷款要推行更像是一种制度创新，其中涉及到政府担保、房产评估、抵押贷款、房屋维护、房屋拍卖转让、贬值保险、长期看护险等众多领域，需要相关各部门通力协作。四、 总结通过对我国“以房养老”研究的分析，我认为：首先，“以房养老”是解决我国应对老龄化问题的有效措施，它有市场需求，前景是明朗的。但毕竟在我国还是个新生事物，这一新型养老模式在中国的推行还存在着诸多阻力，真
14、正得以实现也许需要几年甚至十几年的时间。我们要结合我国现在的国情，毕竟发达国家是“先富后老”，而我国是“未富先老”。其次，我们也不能过多地抬高“以房养老”的价值，“以房养老”是为解决养老难题的一种积极补充。，而不能成为我国养老机制的主流,不能担当起应对老龄化与缓解国家社会保障压力的重任,它只能被定位于一种养老补充品种。中国要解决人口老龄化的问题，还是得依靠一个完善的养老保障体系，再将“以房养老”作为一个锦上添花的手段，而不能单靠“以房养老”。(郑学温，2013)最后，我国以房养老自身在运行过程中也存在一系列的问题，国家应大力宣传这种新的养老方式，培养新型养老观念；给予政策支持，并建立配套的机制
15、，以支持该业务发展。()综上所述,我们也可以发现，学者们对我国以房养老的研究多集中在宏观分析上，具体实施措施的研究较少。并且，我国的“以房养老”仍处于初级的探索阶段,没有形成理论研究体系，这将是一个需要进一步探讨的课题。【参考文献】1王小平;吴朝生;陈清;王音;2012.保险支持以房养老的国际经验借鉴J;福建金融;03期2张仁枫;2012.产业转型背景下的中国房地产金融体制改革J;湖南商学院学报;01期3费韵宇，2012.银发浪潮下“以房养老”的可行性探索J.中国证券期货21期4赵雅楠，2013.山西省城镇养老保险双轨制问题研究D;山西财经大学;5杨婕妤，2013.以房养老,可望而不可及J;中国证券期货;06期6刘楠楠，2013.“以房养老”模式在中国受挫的原因及其政策建议研究J.价格理论与实践6期7常缨征，2013.关于“以房养老”模式的理性分析J.社会保障研究11期 8周俊山，2012.以房养老方式的住房释放金额比较J.9蔡尚坤，2013.以房养老”的本质及其运行机制研究D;苏州大学;10王岱; 刘旭; 蔺雪芹，2013.发达国家应对人口老龄化的对策及对我国的启示J.世界地理研究 1期 11陈艺，2013.中国养老金融业发展现状分析J.经济研究导刊4期 12张
