《北京市亚奥商圈的市场调查报告(08[1].5.31)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市亚奥商圈的市场调查报告(08[1].5.31)（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 北京华业行房地产顾问机构亚运村项目商业市场调研报告北京华业行地产顾问机构2008年5月31日目 录一、亚奥商圈的概况（3p12p）二、 亚奥商圈的人口分析调查 （13p21p）三、亚奥的特殊商业及周边配套设施（22p29p）四、亚奥商圈餐饮街的调查分析（30p33p）五、亚奥商圈的投资分析及总结（34p44p）一、关于亚运村概况分析报告亚运村全称为“第十一届亚洲运动会运动员村服务中心”。 ,它的前身只是朝阳区北三环外一个小村庄，位于朝阳区北四环路安慧立交桥西北。是1990年为迎接第十一届亚运会而兴建。占地315万平方米，建筑面积54万平方米。发展至今，已有成熟社区12个，常住人口11.4万，
2、流动人口2.1万。此次市场调研的区域为：北至科荟路，西到北辰东路，南达北四环中路、安慧桥，东至北辰路。（一）亚运村地区区域环境刨析 1、区域形象：富人区的代名词。亚运村社区首开先河，开创了北京市第一个整体性的社区规划以及强大的亚运经济刺激，展现给消费者前 所未有的美好居住环境和精彩生活。有钱阶层纷纷北上置业，一度时间亚运村成为富人区的代名词。2008奥运会更是让亚运村的尊贵地位和富人区形象深入人心。(来自：焦点房产网) 2、区域文化亚运村的前身是一个小村庄，没有任何人文基础，是其他各个地方的人群迁移过来后，迅速发展壮大起来的。在发展的过程中，忙于经济发展的人们无暇顾及本地文化的建设培育。这一点
3、在文化的物质形态上反映最明显，除北京剧院外，再无剧院,也没有一家图书馆等高雅场所，更缺乏供大家交流的市民广场。可以说亚运村只是商业经济社区中的居住一隅，没有承担起领跑社区文化的责任。(焦点房地产网) 3、区域经济 经过十几年的建设发展，纵观亚运地区，以餐饮、洗浴等消费产业为主导的局势已经发了根本的变化，相应的配套设施已逐步完善，下面的数据可以加以说明：行业类别数量合计 餐饮美食高档酒楼41家194家中低档餐厅110家西餐18家快餐14家小吃店11家 休闲娱乐咖啡12家88家茶馆25家酒吧10家网吧8家台球厅6家洗浴6家综合娱乐14家KTV6家剧院1家美容保健美容美发72家111家SPA19家保
4、健按摩20家运动健身健身20家25家体育用品5家汽车服务汽车销售7家27家维修保养9家汽车美容6家汽车租赁5家装修家具室内设计/装修10家29家装饰材料4家家居用品15家教育培训儿童教育1家24家语言5家音乐2家美术2家体育1家驾校3家电脑2家职业培训3家综合培训4家家教1家综合服务街道/居委会6家270家工商/税务5家 派出所/警务工作站8家物业7家医院11家学校12家幼儿园9家金融1家保险1家电信12家银行48家大型商场13家超市8家综合市场5家法律7家旅行7家票务19家宠物用品3家宠物医院1家住宿7家宾馆33家邮政6家综合物流3家广告1家政府机构10家公共设施4家科研机构6家贸易公司8家
5、人才市场1家生活服务家政服务10家294家维修服务20家婚庆礼仪2家便利店17家彩票4家水站12家洗衣店23家药店20家社区医疗29家图书音响6家 报刊杂志13家鲜花礼品6家烟酒茶24家图文摄像30家日用品1家眼镜店16家服装服饰店32家文化用品3家专卖店7家妇幼用品3家专营店16家总计82类1062家1062家（以上数据收集于社区114网站和58同城分类网站）交通：作为亚北地区的交通枢纽，亚运村的交通四通八达，可达京城的各个城区。周边公交线路108路(崇文门-大屯)30条124路(大屯-西四)328路(安定门-马连洼)358路(安定门-天通北苑)380路(大屯西站-德胜门)847路(都市芳园
6、-豆各庄乡政府)849路(青塔小区-天通北苑)850路(北七家村-古城西街)858路(康家沟-天通北苑)406路(北辰东路-单店)408路(北辰东路-南十里居)984路(高丽营-四惠)419路(甘路园-东北旺东路)426路(地坛西门-鲁疃)643路(安定门-九龙游乐园)643区间(安定门-龙脉温泉)644路(安定门-北苑家园)653路(五路桥东-北苑家园)702路(嘉铭同城-宝隆公寓)713路(北京华侨城-东小口村委会)758路(天通苑北-管庄惠合建材市场)758区间(安定门-海鶄落)803路(彩虹城-宏福苑小区西)803快(吕营花园-兴寿站805路(安定门-二拨子新村)847路(四惠站-回南
7、家园)849路(青塔小区-天通苑北)850路(张仪村南站-北七家村)985路(大红门集美家居-双兴苑)特2路(丽泽桥南-炎黄艺术馆)（以上数据收集于安慧桥北公交站牌）4、城市建设 作为未来奥运场馆的集中建设地，目前亚运村地区虽高档住宅项目云集，但其商业供应远远不能满足居住区内居民的高品质生活需求。整个商业发展在北辰西路以东已经相对完善。而北辰西路以西，北三环以北，西至八达岭高速，奥运村、北沙滩以南却是一个空白。亚运村发展到如今，交通堵塞、购物场所不足、文化娱乐场馆缺乏等城市功能不足的矛盾日益突出，已经成为区域发展的重大阻碍。借奥运契机，周边地铁四号线、十号线（含奥运支线）将与现在的地铁一号线、
8、环线、城铁十三号线以及完工的地铁五号线形成多点、交叉、双向、可逆性交通网络，其网络覆盖面将通达北京市各主要城区；而奥运大道的修建及周边各立交桥、高架桥、主干道的改扩建，势必将使这一区域的公路交通完全达到国际一流标准 。(北京市发展和改革委员会正式通知)5、发展前景 亚运村从90年的亚运会让它一夜之间名扬四海，各个地方的有钱人纷纷北上，聚居于此，发展至今,已成为一座集会议、展览、办公、居住、美食、游乐、购物于一体的“城中之城”。现在，08年奥运会决定在此举办，国家决定在原亚运村的北侧建设奥运场馆，并把原来亚运会包含到整个奥林匹克公园的整体建设规划中来。北至立水桥，并延伸至昌平区天通苑社区；南达北
9、三环；西到马甸桥、八达岭高速； 东至太阳宫桥、京承高速展望中的“亚奥商圈”已悄然形成。中国政府拿出近2800亿元的投资于亚奥商圈使得此板块潜在消费能力将得到巨大提高,巨大的资金以及人力、物力投入到奥运场馆的建设中。可想见，用全中国的钱财来建设奥运会，亚奥地区的再次腾飞只是时间问题(焦点房地产网)（二）、亚运村房地产整体市场分析：第一，亚运村已经成熟，开发土地所剩无几。 第二，土地价格上升过快，利润空间集聚缩小。 第三，奥运概念深入人心，消费热点已经转移。（三）、商业地产的趋势商业地产现状：底商餐饮娱乐火爆。目前，亚运村地区的底商物业分布较零散，主要集中在慧忠路，慧忠北路，大屯路，安立路的两侧，
10、其中老楼盘底商规模相对较小，新近开发的楼盘比较注重大规模底商物业的建设。而从底商的经营形态来看，主要以餐饮娱乐为主，但其经营的整体档次属于中档偏上。详细的分布请参考下图:2、商圈经济日趋活跃 亚奥商圈结合了亚运村以及奥运村两大概念，在地域、文化以及商业上都不可分割。目前，在商圈分布上CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑。新兴的二线商圈则如亚奥商圈、上地商圈、东二环商圈等，：东二环商务带的传统总部经济、上地商圈的高科技研发产业、亚奥商圈的2008奥运概念。专家认为，根据首尔和悉尼举办奥运会的经验，这一商圈的房地产价值将比其他地区上涨30%。亚奥地区将借2008年北京奥运会契机吸引近30万左右的
11、新增居住人口，总居住人口将达到200万，形成一个更加高档的大型社区，为商圈提供极佳的商务消费基础。而亚奥商圈特殊的先天环境和地理条件无疑会使商圈的发展如虎添翼。(人民网)3、商业地产的崛起 随着亚运村和亚北地区及目前新盘较为集中的西奥区的逐渐发展成熟，住宅集中带动了区域商业的长足发展。首先，亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，其次，在亚奥区域，住宅类物业供应非常密集、规模供应量较大，为亚奥地区商用物业的发展提供了充足的人群支撑。随着该地区楼盘的不断建成、交通道路的逐步改善以及奥运村的建设完毕，整个区域市场商业环境将有较大提升。再次，大量市政配套的投入也为亚奥区进一步发展打下了坚实基础，根据政
12、府一份规划，在今后几年内，亚奥商圈在奥运经济产业的拉动下，周边5公里半径内将建数百座大型社区，上千家百货、超市、便利店、小卖店、社区服务中心等零售业态纷纷涌现。(新浪网)综上所述，亚奥区的商铺将成为投资重点，底商需求将日益增大，势必掀起新一轮的商业狂潮。有业内人士认为,亚运村是北京最宜居的区域之一，这一点在区域人口的增多，社区的完善上，体现的较为明显。 二、 关于亚运村人口因素的市场调查（一）、主要社区概况1 北辰东路社区社区范围东至北苑路，西至北辰东路，南从北四环路以北经安立路至慧忠路，北与大屯地区办事处相接。社区分为东西两区，东区是安慧北里小区，西区是亚运村北辰东路8号院。社区总面积是0.41255平方公里。社区居民总户数 是1751户。大专以上学历775人，占22.5%；老年448人，占13%。安慧北里小区居民中90%是亚运会场馆建设拆迁的农转居人员；北辰东路8号院主要是商住一体区人员。社区有734个社会单位，多数集中在8号院。除了北辰集团下属26个二级单位外，以无主管的民营公司居多。社区特点：社区居民层次差异较大，北辰东路8号院四栋居民楼中的居民大多为收入较高的白领阶层人员，文化水平、生活
