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1、1物业服务动态快报第 4 期（总第 251 期）北京市物业服务指导中心 2011 年 4 月 1 日2011 年 2 月份物业服务舆情分析综述根据我中心编制的今日物业舆情，我们对2011年2月份本市物业服务舆情信息进行了汇总、分析，现综述如下：一、总体情况2011年2月份物业服务舆情报道共24篇，涉及6个区县，比2011年1月份减少了36.12%。其中纠纷类报道4篇，占16.67%；政务类报道4篇，占16.67%；案例类报道1篇，占4.17%；热点问题报道2篇，占8.33%；正面宣传报道1篇，占4.17%；相关报道11篇，占45.82%；参考舆情1篇，占4.17%。具体内容见附表。2月份物业服
2、务舆情分类报道数量图2月024681012纠 纷 类 政 务 类 案 例 热 点 问 题 正 面 宣 传 相 关 报 道 类 参 考 舆 情2涉及各区县物业服务舆情统计表辖区 纠纷类报道 数量 政务信息类报道 数量 案例类报道 数量 热点问题 数量 正面宣传 数量 相关报道 参考舆情 舆情总量东城 0 0 0 0 1 0 0 1西城 0 0 0 0 0 2 0 2朝阳 4 0 0 0 0 4 0 8海淀 0 0 0 0 0 2 0 2丰台 0 0 0 1 0 2 0 3通州 0 0 0 0 0 1 0 1全市 0 4 1 1 0 0 1 7合计 4 4 1 2 1 11 1 24（以报道事件为
3、统计口径）二、纠纷类型及解决思路2011 年 2 月份纠纷类报道 4 篇，涉及物业服务企业采用过激手段催缴物业服务费、物业撤管及小区共用部分经营收益分配三方面的问题。解决思路：（一）规范物业项目收支情况公示，构建质价相符的市场环境。为增强物业服务经营透明度，落实业主在物业管理活动中的知情权、监督权， 北京市物业管理办法规定物业服务企业于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。为规范物业服务企业公示行为，我中心将于 4 月 1 日至 5 月 15 日组织区县建委、房管局对物业项目收支情况公示进行逐一检查，并通过区县间交叉检查、市级重点抽查等
4、方式，统一检查标准，巩固检查效果，确保政策措施落实到位。物业共用部分经营收益收支情况是公示情况检查的一项重要内容，要求物业服务企业对共用部分车位收入、外墙及电梯广告收入、共用部分场地租赁收入、物业服务企业约定分成、业主委员费用支出等予以明示，以此保证物业项目共用部分经营收支情况公开、透明，维护业主合法权益。（二）研究欠费治理问题，维护物业管理各方合法权益。目前，部分法院对物业服务费诉讼案件持谨慎态度，物业服务企业催缴3欠费难度大，个别物业服务企业采取限水、限电及频繁催缴等手段督促业主缴纳物业服务费，或者擅自降低物业服务标准，引发业主不满，造成更多业主欠费，陷入恶性循环的局面，困扰物业管理行业的
5、健康发展。对此，我中心将从以下方面入手，规范物业服务企业和业主方主体行为，实现物业管理步入良性循环：一是进一步落实北京市物业服务企业信用信息管理办法，加强对物业服务活动的监督管理，发现违规行为及时处理，规范物业服务企业经营行为；二是将业主欠费问题治理作为今年重点工作之一，通过确立业主大主体地位，由业主大向业主收取物业管理分摊费用，修改管理规约，完善欠费催缴程序，对欠费业主转让物业专有部分进行合理限制等方式，督促业主按时缴费，依法履行应尽义务。（三）落实应急物业服务，维持正常物业管理秩序。随着人工成本不断增高，物业服务费用市场调节机制不健全，部分物业服务企业经营陷入困境，物业撤管现象不断增多；同
6、时，业主正确行使共同管理权利的意识尚未建立，物业撤离后，不少业主消极等待政府救济，对公共事务的参与度不高，无法通过业主共同决议确定物业管理方式，严重影响业主正常生活秩序。北京市物业项目交接管理办法（京建发2010 603 号）出台后，各区县建委、房管局配合街道办事处、乡镇人民政府结合本区实际情况，不断完善适合本辖区的应急服务模式，综合考虑业主履责和确保社区稳定之间的关系，合理选择介入时机，推动业主治理机制的建立，保障社区和谐稳定。三、案例类报道 案例类报道 1 篇，占 4.17%。开发商外卖小区车位频引官司，法官提示业主：车位并非生来就归开发商近期，业主与开发商关于车位的纠纷明显上升， “买得
7、到房，买不到车位” 、“买得起 车，买不起车位”的现象越发普遍，甚至因“抢车位” 引 发暴力冲突等极端事件。为保证 广大业主的权益， 北京市物业管理办法规定物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。海淀法院也向业主作出提示，开发商应当优先解决本小区业主车位问题，否则外卖车位属于违法行为。4车库、车位权属登记有种情况：一类建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；另一类占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第一类车位、车库权属一般登记在开发商名下。 物权法规定，建筑区划内，规划用
8、于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 北京市物业管理办法将调控政策进一步细化，禁止将车库、车位出售给本物业管理区域业主以外的其他人，仅可以采用短期租赁的方式将闲置的车位、车库出租给本物业管理区域业主以外的其他人，以此保障车库、车位能够充分发挥其使用价值；同时保障业主在需要车库、车位时的优先权，最大限度满足业主停车需求，保证小区正常的生活秩序。在尚未满足本小区业主停车需要的情况下，开发商擅自将车位、车库出售或出租小区以外的人，属于违法行为，其交易行为无效。业主或者业主委员有权要求开发商返还车位。第二类业主共有的车位，业主可以结合小区现状，通过共同决议的方式进行管理，维护全体业主的合法权
9、益。四、重大纠纷调处情况加 强 重 点 纠 纷 督 导 确 保 “ ”期 间 稳 定基 本 情 况 ： 针对海淀区物业纠纷成因复杂，化解难度大的情况，我中心于 3 月 3 日、3 月 10 日到海淀区房管局指导纠纷调处工作，同曙光街道办事处、清河街道办事处和学院路街道办事处共同分析，商议解决对策，确保社区稳定。邀请市高院、市一中院、海淀法院参加了 3 月 10 日的研讨，通过研讨，厘清基层行政组织对业主大、业主委员成立及活动指导、监督的权利边界，减少认知分歧，降低行政风险。同时，对充实基层行政管理力量，更好地实现管理重心下移，建立物业管理新模式进行了探讨。海淀区近期重大物业管理矛盾纠纷共 4
10、个，分别为碧森里小区业主委员运作问题、当代城市家园业主大成立问题、健翔园小区业主委员换届问题、世纪城小区物业管理区域划分问题。经过认真梳理矛盾发展脉络，分析可能导致矛盾纠纷升级扩大的潜在因素，挖掘纠纷背后深层次问题，确定了“密切关注、及时沟通、形成合力、稳控局势” 的调处原则，逐一制定调处方案，保证“ ”期间稳定。处置情况：经过深入区县实地了解情况，达成以下三方面工5作思路：第一，坚持以北京市物业管理办法及配套政策为调处依据，引导业主正确理解政策法规，规范业主在现行法律法规体系架构下合理行使权力；第二，街道、乡镇擅长作群众工作，区县建委、房管局提供政策指导，充分发挥条块结合的优势，共同破解疑难
11、问题，做好物业管理以及和谐社区建设相关工作；第三，积极深入社区开展工作，由被动调处变为主动指导，扭转不利局面，力争迅速化解矛盾纠纷，引导小区管理进入正常轨道。五、新春送祝福 温暖物业人2011 年 1 月 30 日，在新春佳节来临之际，市住房城乡建设委张农科副主任与北京物业管理行业协周星长带队到西城区中海凯旋小区和海淀区彩电小区进行慰问，看望北京中海物业管理有限公司和北京中广物业管理有限公司在节日期间仍坚守在工作岗位的一线员工。物业管理处、物业服务指导中心和物业管理行业协负责同志陪同慰问。在与企业员工座谈时农科主任指出，2010 年是物业管理行业发展的改革之年，我们已经建立了完善的政策法规体系
12、。2011 年我们要再接再厉，巩固成绩，促进各项改革措施取得实效，同时，他还对物业服务企业提出以下三点希望：一是要勇于接受挑战，紧跟改革步伐，抓住机遇，注重人才培养，逐步向高层次专业化转型；二是要转变观念，逐步建立质价相符的市场运行机制，保证物业管理行业的可持续发展，构建全国一流的物业管理市场；三是了解业主、业主委员的诉求，以需求定服务，构建物业服务企业与业主之间的和谐、互信关系，全面提高物业管理行业的社认可度。中海物业公司和中广物业公司员工对领导的到来表示感谢，并表示在新的一年将继续努力工作，创造新业绩，为物业管理行业发展做出更大贡献。附件:2011年2月份物业服务舆情分类监测表 类别 新闻
13、标题 媒体 区县 小区名称6老物业上门催费 一业主受伤 新京报 朝阳区 九台 2000 家园物业拒撤离业主信访求解 新京报 朝阳区 中泰雅轩业委向物业索要公共收益 新京报 朝阳区 慧谷阳光纠纷类报道业委追要公共收益通告被撕 京华时报 朝阳区 慧谷阳光北京防火等级已全面提升 新京报 全市 -居民区首次列入禁放范围 新京报 全市 -200 老旧小区将统一粉饰 北京青年报 全市 -政务信息类今年 200 个老旧小区将美容 北京日报 全市 案例类开发商外卖小区车位频引官司，法官提示业主：车位并非生来就归开发商北京日报 全市 -物业费收支公开需防走过场 京华时报 全市 -热点问题物业“亮家底 ”遭居民质
14、疑 京华时报 丰台区 世华水岸小区正面宣传 物业帮淘水 安稳觉有了 北京晚报 东城区 东花市北里中区高楼空调外挂连烧六层 新京报 朝阳区 化工桥东一小区小区 6 车被砸业主开车堵门 京华时报 朝阳区 康营小区一夜之间 成堆垃圾被清理干净 北京晚报 西城区 朗琴园物业“穿越春 联” 弄蒙业主 新京报 海淀区 长河湾小区建外 SOHO 业主收拒新物业短信 京华时报 朝阳区 建外 SOHO小区禁放不能只管门内不管门外 北京日报 通州区 -地下管道渗水引居民担忧 京华时报 朝阳区 北巷叠彩园小区业主天花板开“ 天窗” 京华时报 西城区 锦上国际公寓相关报道车位突涨价 业主齐说“ 不 ” 新京报 海淀区 高粱桥斜街 59 号院7居民反对人防工程被出租 新京报 丰台区 西马金润小区小区 5 辆车深夜被砸车窗 京华时报 丰台区 望园东里小区参考舆情伤车、扰民、震玻璃，市民提 议居民小区应划为禁放区北京日报 全市 -责编：戈琳 复核：陈明 核签：王颖 报：振江、农科、和平、海立、建华、荣武同志送：委办公室、督查室，应急信访处，法制处，监察处，房屋市场处，开发处，物业处，城研中心，执法大队，宣传中心，各区县建委（房管局）
