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1、物业管理概论一、 名词解释1、 物业管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2、 业主：指物业所有人，即房屋所有权人和土地使用权人。3、 物业管理企业：是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业经济实体。4、 物业的接管验收：是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。5、 业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治
2、管理的组织。6、 业主大会：是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。7、 非业主使用人：指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。8、 可能毛租金收入：物业可以获得的最大租金收入称为可能毛租金收入，它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。9、 有效毛收入：从可能毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到物业的有效毛收入。10、 净经营收入：从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。11、 物业管理综合服务：指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作，包括公共服务中的环
3、境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理和专项服务、特约服务。12、 赔偿金：是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯处理违约金仍不足以补偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。13、 违约金：指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。14、 物业管理服务费：指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。15、 维修基金：指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。16、 租赁住宅：指使
4、用人不具有房屋的产权，通过房屋租赁的形式取得在一定时期内使用权的住宅。17、 商品房住宅：指国家或开发企业投资建造的，按市场价全额出售给购房者住用的住宅，以及其他以市场价格交易的各类住宅。18、 业主公约：由全体业主承诺的，并对全体业主（也包括非业主使用人）有共同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。19、 物业管理委托合同：明确物业管理委托方和授托方的权利、义务的契约。20、 房屋完好率：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比。二、 简答题1、 物业管理的基本内容包括哪些？答：其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公
5、共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一、 常规性的公共服务：指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。二、 针对性的专项服务：指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。主要有：1、日常生活类；2、商业服务类；3、文化、教育、卫生、体育类；4、金融服务类5、经纪代理中介服务；6、社会福利类。三、 委托性的特约服务：为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。2、 物业
6、管理有哪些基本环节？答：基本环节为：物业管理的策划阶段；物业管理的前期准备阶段；物业管理的启动阶段；物业管理的日常动作阶段。3、 物业管理的基本性质和特点各是什么？答：性质：物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；是与产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理，是一种服务行业，属于第三产业。特点：业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。4、 常规性的公共服务包括哪八项基本内容？答：公共服务主要有8项：1、房屋建筑主体的管理；2、房屋设备、设施的管理；3、环境卫生的管理；4、绿化管理；5、治安管理；6
7、、消防管理；7、车辆道路管理；8、公众代办性质的服务。5、 物业管理早期介入的作用是什么？答：1、有利于优化设计，完善设计细节；2、有利于提高房屋建造质量；3、有利于保证物业的使用功能；4、有利于加强对所管物业的全面了解；5、早期介入有利于后期管理工作的进行；6、有利于树立物业管理企业形象。6、 物业管理公司参与施工阶段质量监理的要点是什么？答：1、应选派有关专业人员参与工程施工质量监理；2、要尽可能全面地收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后管理作充分的准备；3、按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审；4、工程施工中按国家现行有关法律
8、规定、技术标准及合同不断进行检查。7、 简述竣工验收与接管验收的区别？答：首先，性质不同。竣工验收是政府行为。接管验收是企业行为，是根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行的质量验收； 其次，竣工验收与接管验收所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程；竣工验收合格后，标志着物业可以交付使用。接管验收是在竣工验收之后进行的再验收，接管验收一旦完成，标志着物业正式进行使用阶段。 第三，在竣工验收和接管验收中物业管理企业的参与与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者。而在接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位
9、是直接的责任关系。8、 住宅小区物业管理公共服务收费的费用构成包括哪些项目？答：1、管理、服务人员的工资和按规定提取和福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费；7、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税费；9、利润。9、 简述环境绿化的基本要求？答：（一）居住区绿地规划布置的基本要求1、 根据居住功能组织和居民对绿地的使用要求，采取集中与分散，重点与一般，点、线、面结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统，并与周围的绿地系统相协调；2、 节约用地、尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化。原有绿化、湖河水面要自然利用；3、 应注意美化
10、居住环境的要求；4、 在植物配置和种植方式上力求投资少，有收益，便于管理。（二）居住区绿化村种选择和植物配置1、 对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特点的优良树种，一般以乔木为主，也可考虑一些有经济价值的植物，一些重点绿化地段，如居住区入口、公共活动中心，可选种一些，观赏性的乔灌木或少量花卉；2、 行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木，老年儿单休憩、游戏场所忌用有毒或带刺植物，运动场地则应避免大量扬花、落果、落花的树木等；3、 树种可选用速生或慢生相结合，以速生为主，以迅速形成环境绿化；4、 应考虑四季景色变化，可采用乔木与灌木，常绿与落叶，以及不同树姿和色彩变化的树种，搭配组合，
11、力求四季常青，鲜花常开，以丰富居住环境。10、 简述发生火灾应采取的措施？答：当火灾或其他意外事故（如爆炸）一旦发生，而又无法制止或控制险情，处于紧急情况时，就应立即报警、切断火源或事故源，并积极组织人员疏散。尤其是高层住宅和商贸楼宇，疏散路线长，人员分散，组织疏散困难。一般作法是：先及时切断火源；然后利用楼宇内的分割装置，如商场内的防火卷帘等将事故现场隔断，阻止灾情扩大；组织人员通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离。紧急情况下的疏散关键是组织工作，平时应进行一定的训练，以便有备无患。 在确保人员安全的情况下，为避免险情扩大，应尽量将危险品转移至安全处；然后可将贵重财产运送至安全地带。11、 简述
12、居住区道路规划布置的基本要求？答：1、居住区内部道路主要为本居住区服务；2、道路走向要便于职工上下班；3、应充分利用和结合地形；4、充分利用原有道路和工程设施；5、 车行道一般应通至住宅每单元的入口处；6、 尽端式道路长度不宜超过120M；7、 如车道宽度为单车道时，则每隔150M左右应设置车辆会让处；8、 道路宽度应考虑工程管线的合理铺设；9、 道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机地结合。12、 试述单个业主最基本的权利？答：依法享有所拥有的物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业管理委托合同提供相应的管理与服务的权利。13、 简述物业管理招标书的主要内
13、容？答：招标书的主要内容：1、 拟招标的物业基本情况；2、 物业管理的内容；3、 对招标的有关说明；4、 物业管理考核标准与奖罚措施；5、 投标开标时间；此外，对投标申请的具体内容和要求还应做出较详细的说明，以便于投标单位编制标书。14、 试述公开招投标方式选聘物业管理企业的一般程序？ 答：1、成立招标领导小组；2、向社会发布招标公告；3、编制招标书；4、投标单位的资质审查；5、投标申请书的报送；6、开标、定标；7、签订物业管理委托合同。15、 简述业主委员会的权利和义务？ 答：权利：1、召集和主持业主大会； 2、修订业主公约、业主委员会章程； 3、决定聘请物业管理企业； 4、审议物业管理服务
14、费收取标准及使用办法； 5、审议年度管理工作计划、年度费用概预算； 6、检查、监督物业管理企业的物业管理工作； 7、监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理； 8、业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 义务：1、筹备并向业主大会报告工作； 2、执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督； 3、贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育； 4、严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现； 5、接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求； 6、本会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。16、 确定写字楼租金时，要考虑哪些因素？ 答：1、计算可出租或可使用面积；2、基础租金与市场租金；3、出租单元的面积规划和室内装修；17、 选择写字楼承租人时考虑的主要准则是什么？ 答：1、承租人的商业信誉和财务状况；2、所需面积大小；3、需要提供的物业管理服务。18、 在选择零售商业物业的承租人时要考虑哪些因素？ 答：1、声誉；2、财务能力；3、承租人组合与位置分配；4、承租人需
