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1、深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司成都市青羊区提督街88号四川建行大厦2410室 邮政编码：610016 第 1 页 电话：028-86750938 传真：028-86758308 专业服务 创造价值2014 年成都市房地产市场分析深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司前言：当前，国家就业、物价形势总体稳定，经济结构调整继续深入，经济运行仍在合理区间，由于特有的复杂性和不确定性，经济下行压力仍然较大。2014 年，成都房地产市场整体保持低稳态势，上半年形势明显优于下半年，土地市场成交量偏低，流拍、终止率高，价格底价成交比较普遍，溢价率低，开发商对市场预期持较谨慎态度。 另外“限购取
2、消”和“降息”对市场刺激作用有限，住宅成交量和成交价格下行明显，大成都范围住宅存量依然较高。但是成都刚性及改善型需求潜力依然巨大，随着信贷、公积金等政策的调整，加之开发商的降价促销，将会利好房地产市场。一、宏观经济分析（一）国家宏观经济分析 12014 年以来，国家抓住经济社会发展的关键领域和薄弱环节，强力推动改革，出台了简政放权、注册资本登记制度改革、结构性减税等一系列改革举措，改革红利不断释放，极大地激发了市场活力。当前国家就业、物价形势基本稳定。截止 2014 年 11 月末，民间固定资产投资 291323 亿元，同比名义增长 17.9%，民间固定资产投资占全国固定资产投资（不含农户）的
3、比重为 64.6%，经济结构调整稳步推进，高技术产业、装备制造业发展势头好于传统产业。服务业投资增速快于制造业，民间投资占比继续提高。2014 年 11 月份，社会消费品零售总额 23475 亿元，同比名义增长 11.7%（扣除价格因素实际增长 11.2%，以下除特殊说明外均为名义增长） 。其中，限额以上单位消费品零售额 11794 亿元，增长8.7%。1-11 月份，社会消费品零售总额 236593 亿元，同比增长 12.0%。其中，限额以上单位网上零售额 3858 亿元，增长 55.9%。非制造业业务活动高位景气。2014 年 1-11 月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 56208
4、亿元，同比增长 5.3%，增速比 1-10 月份回落 1.4 个百分点；实现主营活动利润 52944.5 亿元，同比增长 4.7%，增速比 1-10 月份回落 1.3 个百分点。2014 年 1-11 月份，在规模以上工业企业中，国有及国有控股企业实现利润总额 13096.7 亿元，同比下降 3.5%；集体企业实现利润总额 469.6亿元，增长 2.3%；股份制企业实现利润总额 37179.1 亿元，增长 3.8%；外商及港澳台商投资企业实现利润总额 13732.3 亿元，增长 10.3%；私营企业实现利润总额 19065.1 亿元，增长 7.2%。2014 年 1-11 月份，全国固定资产投
5、资（不含农户）451068 亿元，同比名义增长15.8%，增速比 1-10 月份回落 0.1 个百分点。从环比速度看，11 月份固定资产投资（不含农户）增长 1.02%。分产业看， 1-11 月份，第一产业投资 10899 亿元，同比增长 29.9%，1 数据来源国家统计局网站深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司成都市青羊区提督街88号四川建行大厦2410室 邮政编码：610016 第 2 页 电话：028-86750938 传真：028-86758308 专业服务 创造价值增速比 1-10 月份提高 1 个百分点；第二产业投资 188190 亿元，增长 13.3%，增速回落0.1 个百
6、分点；第三产业投资 251979 亿元，增长 17.1%，增速回落 0.3 个百分点。第二产业中，工业投资 184636 亿元，同比增长 13%，增速比 1-10 月份回落 0.1 个百分点；其中，采矿业投资 12621 亿元，增长 1.4%，增速回落 0.8 个百分点；制造业投资 151461 亿元，增长 13.5%，增速与 1-10 月份持平；电力、热力、燃气及水生产和供应业投资 20554 亿元，增长 17.4%，增速比 1-10 月份回落 0.3 个百分点。第三产业中，基础设施投资（不含电力）75380 亿元，同比增长 21.8%，增速比 1-10 月份回落 0.8 个百分点。其中，水
7、利管理业投资增长 26.9%，增速提高 5 个百分点；公共设施管理业投资增长 24.8%，增速回落0.4 个百分点；道路运输业投资增长 16.9%，增速回落 2 个百分点；铁路运输业投资增长24.7%，增速回落 0.4 个百分点。2014 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 86601 亿元，同比名义增长 11.9%，增速比1-10 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅投资 58676 亿元，增长 10.5%，增速回落 0.6 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.8%。2014 年 1-11 月份，东部地区房地产开发投资 48238 亿元，同比增长 12.0%，增速比1-1
8、0 月份回落 0.4 个百分点；中部地区投资 18650 亿元，增长 9.2%，增速回落 1.8 个百分点；西部地区投资 19713 亿元，增长 14.2%，增速提高 0.2 个百分点。2014 年 1-11 月份，房地产开发企业房屋施工面积 711307 万平方米，同比增长 10.1%，增速比 1-10 月份回落 2.2 个百分点。其中，住宅施工面积 504915 万平方米，增长6.8%。房屋新开工面积 164705 万平方米，下降 9.0%，降幅扩大 3.5 个百分点。其中，住宅新开工面积 114637 万平方米，下降 13.1%。房屋竣工面积 75063 万平方米，增长8.1%，增速提高
9、 0.5 个百分点。其中，住宅竣工面积 57236 万平方米，增长 5.5%。2014 年 1-11 月份，房地产开发企业土地购置面积 29736 万平方米，同比下降14.5%， 1-10 月份为增长 1.2%；土地成交价款 8657 亿元，下降 0.1%，1-10 月份为增长20.4%。（二）成都市宏观经济分析 22014 年 1-11 月，成都市规模以上工业增加值比上年同期增长 12.0%，增速比 1-10 月回落 0.2 个百分点，比全省平均增速高 2.3 个百分点。按轻重工业分，轻工业增长 6.5%；重工业增长 14.8%。国有及国有控股企业增长 15.6%。八大特色优势产业增长 12
10、.9%，其中汽车产业、电子信息产品制造业分别增长 17.0%、13.9%。2014 年 1-11 月，成都市完成固定资产投资 5945.9 亿元，增长 2.0%，增速比 1-10 月回落 0.4 个百分点。其中，工业投资完成 1238.8 亿元，下降 17.6%；房地产开发投资完成2023.0 亿元，增长 8.2%。天府新区项目投资（天府新区成都片区部分）1125.5 亿元，增2数据来源成都统计局网站深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司成都市青羊区提督街88号四川建行大厦2410室 邮政编码：610016 第 3 页 电话：028-86750938 传真：028-86758308 专业服
11、务 创造价值长 17.1%。从经济类型看，国有经济投资 1886.1 亿元，增长 7.0%；非国有经济投资 4059.8亿元，下降 0.2%，其中民间投资完成 3413.3 亿元，增长 3.3%。2014 年 1-11 月，成都市实现社会消费品零售总额 3770.9 亿元，增长 12.1%，增速比1-10 月回落 0.5 个百分点。从行业看，批发业实现 220.4 亿元，增长 10.6%；零售业实现3078.8 亿元，增长 12.6%；住宿业实现 42.1 亿元，增长 7.3%；餐饮业实现 429.5 亿元，增长 10.0%。居民消费价格指数 11 月份当月同比上涨 1.1%，1-11 月累计
12、同比上涨1.3%。2014 年 1-11 月，成都市完成财政总收入 2696.9 亿元，增长 10.2%。完成地方公共财政收入 885.3 亿元，增长 10.0%；增速比 1-10 月回升 0.7 个百分点。其中，税收收入完成673.2 亿元，增长 12.0%。完成公共财政支出 1150.2 亿元，增长 27.3%。2014 年 1-11 月，成都市金融机构人民币存款余额为 26393 亿元，比上年同期增长12.1%，其中储蓄存款余额 8758 亿元，增长 9.6%。金融机构人民币贷款余额为 19695 亿元，增长 12.3%，其中个人住房贷款余额 3226 亿元，增长 16.3%。二、政策分
13、析1、取消部分行政事业收费。2014 年 7 月 1 日起，四川省范围内停收和免收 22 项行政事业性收费，其中包括停收征(土) 地管理费等 5 项行政事业性收费，免收“首套房”房屋所有权登记费等 17 项行政事业性收费的地方收入。减免收费，对促进房地产市场发展有一定积极影响。2、成都实质取消限购。7 月 15 日起，关于成都限购令将被取消的消息在媒体相继报道，引起业界一片哗然。尽管成都市房管局未正式承认，但随着不少媒体走访市场后发现，成都限购令已不在实行。到 9 月底，全国 46 个限购城市已有 41 个退出限购舞台，仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚 5 个城市。限购令的取消，将会缓解下行压
14、力较大的房地产市场。从长远来看，国家将以信贷和税收为手段的市场化调控机制取代以“限”为核心的房地产行政调控政策。3、成都买首套房政府给银行 3%财政补助。四川省财政厅决定从 2014 年 7 月 1 日至2014 年 12 月 31 日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的 3%给予财政补助。该政策旨在财政补贴银行，间接推动银行放松房贷政策，提高购房者买房积极性。不过，到目前为止具体细则尚未公布。4、成都建立二手房存量房交易服务网络平台。成都存量房交易
15、服务平台将率先在 21世纪不动产、链家、伊诚等 10 家大型经纪机构试运行，并于 8 月 1 日在中心城区全面上线使用，并逐步推广至二、三圈层郊区（市）县。二手房交易通过正式上线的存量房交易服务平台来进行，实现从房源核实到买卖合同网签全过程的网上交易，可以有效解决虚假深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司成都市青羊区提督街88号四川建行大厦2410室 邮政编码：610016 第 4 页 电话：028-86750938 传真：028-86758308 专业服务 创造价值房源发布、公示信息混乱、 “阴阳合同” 、经纪服务行为不规范等问题，维护二手房市场正常交易秩序，保障购房者权益。5、中国人民银行决定，自 2014 年 11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调 0.4 个百分点至 5.6%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至 2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.1 倍调整为 1.2 倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。6、2014 年 12 月 22 日，国务院总理李克强日前签发第 656 号国务院令，公布
