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1、第三章购房者的需求分析,2,第1节购房者对环境的需求分析,第2节购房者对小区功能需求的分析,第3节购房者对房屋产品需求的分析,返回,第1节购房者对环境的需求分析,环境指的是楼盘周围的物质和非物质的生活配置。前者指如山、水、电、气、电活、电视等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、超市、宾馆、体育场馆、集贸市场、餐馆等生活配套;后者指的是区域历史沿革、区域形态特征(商业中心、工业中心、学院社区等)、人口数量和素质所折射出来的人文环境和生态环境等。 环境是位置周围的具体生活气氛，是决定地点优劣的一个外在关键因素。同样的地点，交通不一样，地价就不同，位置和环境再好，如果地点偏远，房价也很难高高在上。和
2、其他商品不一样，楼盘的地块情况是楼盘价值不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。而一个地块的价值往往是地点、交通、位置和环境综合作用的结果。,下一页,返回,第1节购房者对环境的需求分析,3.1.1 适居性(基本物质性需求) 消费者需求的反映首先指向对商品本身的需求。对商品本身的需求又首先表现为对商品使用价值的需求。使用价值是商品的物质属性，也是消费者需求的基本内容。人的消费无论侧重于满足人的物质需求，还是心理需求，都离不开特定的物质载体，且这种物质载体必须具有一定的使用价值。因此，消费者需求首先表现为对商品使用价值的需求，它包括商品的基本功能、质量、安全性能、方便程度等。
3、购房者对环境的需求首先表现为对房屋的适居性的需求，它是房屋使用价值最直接的体现 卫生、安全、方便和舒适是购房者对房屋的物质性需求，也是最基本的需求。,上一页,下一页,返回,第1节购房者对环境的需求分析,购房者对卫生的需求表现在两个方面:一是环境卫生，包括房屋周围如垃圾收集、转运及处理等方面;二是生理健康卫生，如房屋建筑的日照、通风、采光、噪声与空气污染等方面。在中国大部分的古建筑中，都是坐北朝南，也就是把正门开在南方，而不开在北方。考古发掘资料也证实先秦及至以后的寝宫都城等，都是以南向作为主要朝向的。历代大型陵寝也多以南向为主。建筑群体的主要中轴线往往就是南北中轴线。时至今日，中国人挑选住房，
4、还总是以朝南为最佳，历来形成的以坐北朝南住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买朝南房”的需求心理。这种“坐北朝南”的选房习惯正是反映了购房者对房屋日照、通风、采光等方面的需求。因为建筑朝向的选择，涉及当地气候条件、地理环境。选择的总原则是:要满足冬季能争取较多的日照，夏季避免过多的日照，并有利于自然通风的要求。,上一页,下一页,返回,第1节购房者对环境的需求分析,中国地处北半球中纬度和低纬度地区，由这种自然地理环境所决定，房屋朝南可以在寒冷的冬季背风朝阳，避免对着冬季主导风向，以免热损耗过大，影响室内温度。夏季则迎风纳凉。坐北朝南的房子，冬暖夏凉，光线充足，即使在冬天，阳光也一样能照射到房
5、间的深处，令人有明亮温暖的感觉。此外，太阳光谱中的紫外线，有杀菌及改善室内卫生条件的效果。在冬季各朝向居室内接收紫外线，以南向、东南和西南朝向较多，东、西朝向较少，大约只有南向的1/2。东北、西北和北向的居室，接收紫外线更少，大约只有南向和东南向的1/3左右。这是日照时间少或没有日照，仅接受天空中散射辐射中的微量紫外线的缘故。因此，从接收紫外线多少来考虑，南偏东45 到南偏西45朝向的范围内为较佳的建筑朝向。而且，这种坐向的屋宅，到了夏季，当太阳升到接近头顶的上空之时，屋内也受不到强烈日光的照射。,上一页,下一页,返回,第1节购房者对环境的需求分析,安全的需求在需求层次里面也是人的最基本的需求
6、之一，购房者对安全的需求也表现在两个方面，一是人身安全，如小区安全、交通安全等，二是治安安全，如防盗、防破坏等犯罪防治。 方便的需求主要是指居民日常生活的便利程度，如购物、教育、户内户外公共活动(老人健身、儿童游乐等)、娱乐、交通等，包括交通的便利状况和各类各项设施的项目设置与布局。交通指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁、公路等。它表示楼盘所在地区与周围各地方的交通联系状况，表明进出的便捷程度。在具体说明时，我们习惯上将某某商业街、某某火车站和某某城市标志性建筑物等主要商业中心、主要交通集散地的交通方式特别注明。交通实质上是对“点”的修正，是通过外部条件对客观“距离”的
7、人为调整。,上一页,下一页,返回,第1节购房者对环境的需求分析,舒适的需求内容则更为广泛，既有与物质因素相关的生理性方面的内容，也有社会因素的影响。广义的舒适可以包含卫生、安全和方便在内的与物质因素相关的内容，同时还应包括居住密度、住房标准、绿地指标、设施标准、设计水平等内容。其中，影响居住的舒适度最重要的因素是容积率。容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式为容积率=总建筑面积、总用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率
8、是影响其舒适度的很重要的因素。目前，“改善型需求”也成了房市刚性需求的重要组成部分，成为购房的主力群体之一。尤其是高品质的大户型物业未来市场看好。大户型有其特定的购买人群:成功人上、白领阶层、私企老板对于他们来说，房屋本身的舒适程度是其购房的主要原因之一。,上一页,下一页,返回,第1节购房者对环境的需求分析,3. 1. 2 识别与归属(社会心理) 居住的环境能反映出人们的社会身份地位，过去如此，现在如此，将来也可能如此。当人们将吃穿问题解决之后，再考虑的就是如何建设好居住的问题了。人们爱房、购房、花大气力装修房子及营造出一个舒适的居住环境，已成为衡量人们生活质量及社会身份地位的重要标志之一。
9、远古时期，人们的生活条件及为恶劣，可是我们的祖先在6 000年前，就在西安半坡建设了一套完整的居住区、制陶区和墓葬区，目前保存完整的房屋遗址达46座、窑穴200多个。建筑群中间不仅有公共活动用的大房子，而且每座房子在门道和居室之间还有泥土堆砌的门槛。房屋中心有灶炕，屋面的墙壁都是用草拌泥涂抹，并经火烧烤，使用起来不仅坚固，而且防潮，在整个部落的四周有用人工挖掘的宽6一8米，深5一6米的壕沟环绕，总面积达10万平方米。,上一页,下一页,返回,第1节购房者对环境的需求分析,在那个年代人们生活水平相当低下的情况下，能把居住环境建设得如此之好，实属罕见，足见当时人们对居住环境的重视程度。就是在现代的农
10、村，人们将多余的钱都用在了房子及环境建设上。什么地方群众盖的房子越漂亮，就说明那个地方越富裕，什么地方群众盖的房子越差，就说明那个地方越贫穷。就一个村子而言，房子盖的最好那个地方住的不是当地有权的人，就是有钱的人。有一句俗话说，若你到村子上不知道村长家住的地方，就往盖得最好的房子处去找，十有八九都错不了。在城市中更是如此，哪个地方越富裕，哪个地方的城市建设就越好;哪个地方越贫穷，哪个地方的城市建设就越差。就每个家庭而言，条件好的人住的房子面积就大一些、房子结构和位置就好一些。若住的是独家独院的，肯定是有权或者有钱者。因此，识别与归属也成为现代人购房的重要因素之一。,上一页,下一页,返回,第1节
11、购房者对环境的需求分析,识别性与归属感是人对居住环境的社会心理需要，它是反映人对居住环境所体现的自身的社会地位、价值观念的需求。场所与特征是居住环境具备识别性与归属感的两个重要因素，场所与居住环境的心理归属具有密切的关系，而特征与居住环境的形象识别性、社会归属性有着直接的联系。 场所指特定的人或事占有的环境的特定的部分。场所必定与某些事件、某些意义相关，其主体是人以及人与环境的某种关系所体现出的意义，不同的人或事件对场所的占有可以使场所体现出不同的意义。场所不仅是一种空间，它的存在赋予这一空间在社会生活中的意义，由此，它成为了影响人们购房选择的因素之一。,上一页,下一页,返回,第1节购房者对环
12、境的需求分析,3.1.3 文化与活力(人文环境) 消费者有各自不同的宗教信仰、文化背景、传统观念、风俗习惯、地域特性等社会人文差异。不同地域的消费者在购房时就会根据自己的文化习俗心理对房地产品的各方面进行选择。建筑不仅仅是冰冷的钢筋混凝土，建筑同时是凝固的艺术，具有深刻的生活文化内涵。文化因素对房地产消费者有着广泛而深远的影响。不同文化背景的消费者有着不同的消费喜好。例如:风水对南方人比对北方人要重要得多，尤其是香港、广东等几乎都讲究风水香港人依靠风水选择办公室、房屋以求好财好运。而西方不少国家都忌讳数字13，因此，西方建筑的门牌编号基本上都不设13层，也没有13号。,上一页,下一页,返回,第
13、1节购房者对环境的需求分析,同时，社会形成的消费风气、时尚潮流及社区群体文化等，也会使消费者在购房时产生迎合从众的心理个人的行为会受到各种群体的影响。任何群体都有群体意识，有共同目标，有一系列共同的行为规范，有遵守规范的压力，具有沟通的网络和事实上的领袖人物，成员从群体中可以获得尊重和满足。工作群体是社会群体的主要方式，同事之间在商品信息和购买行为等方面都有相互影响。亲友群体等非正式群体对消费者的行为也有着重要影响。因此，重视购房者的群体影响非常重要。 另外，富有文化与活力的人文环境也是营造文明社区的重要条件，丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文
14、环境的重要内容，融合共处的人文环境是影响消费者购房的重要因素之一。,上一页,下一页,返回,第1节购房者对环境的需求分析,现代的科学技术带来的生活方式使得人与人、人与物、虚与实的关系发生了巨大的改变，但人们在得到基本的物质满足后，对人文环境的关注与渴望也将成为住宅居住环境品质提高与完善的重要内容。 住宅区在规划设计时应该通过有形的设施、无形的机制建立起居民对居住的认同和肯定，它包含了邻里关系、社区文化、精神文明和居住氛围等内容。,上一页,返回,第2节购房者对小区功需求的分析,3. 2. 1购房者对道路交通和道路停车用地的需求分析 道路交通设施与道路停车用地包括住宅区的通达至住宅、各类设施、各类场
15、地和可活动绿地的道路以及为住宅区居民居住生活服务的非机动车和机动车停车设施。 消费者对住宅区道路功能的需求主要表现在两个方面:一是满足居民日常生活方面的交通活动需要，如职工上下班、学生上学、托幼以及购买日常生活用品等活动，这些活动一般以步行和骑自行车为主，因此，小区道路走向应符合人流方向，方便居民出人。方便的交通出人也成为诸多购房者首先考虑的因素。二是方便市政公用车辆的通行和货运需要，如邮电传递、消防和救护车的通行、家具的搬运、垃圾清除等,下一页,返回,第2节购房者对小区功需求的分析,3. 2. 2购房者对公共服务设施的需求分析 消费者购房时还注重生活区的物业管理及配套设施的完善。如安全服务管
16、理、学区的设置、运动设施、科技智能化的投人等，都是现代消费者对舒适生活的要求。因而消费者购房时趋向于完善管理和配置齐全的心理需求。 住宅区的公共建筑以及相应的公共服务设施用地是指主要为该住宅区居民日常生活服务的商业、服务、文化、教育、医护、运动等设施及其用地。这些设施包括商业服务设施，如超市、百货、银行、理发、书店、药店等;教育设施，如中学。,上一页,下一页,返回,第2节购房者对小区功需求的分析,3. 2. 3购房者对绿地与户外活动场地的需求分析 现代生活中越来越讲求生态环境，环境的好坏直接影响到消费者生活质量的高低。因而消费者购房时在环境选择上也趋向于生态环保绿色健康的心理需求。房地产“绿地率”直接反映小区的绿化状况。绿地率:描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。需要注意的是，开发商在楼书中所说的“绿化率”其实是一种比较不准确的说法。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回
