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1、义方家园商务商场经营大型超市和精品超市可行性报告目录 一、项目背景 1.文昌市概况 2.文昌市气候条件 3.文昌市经济概况 二、项目概述 三、投资环境分析 四、市场分析 五、机遇和优势 六、可行性研究的结论 一、项目背景 1.文昌市概况 文昌市位于海南省东北部，地处东经10821至11103，北纬1920至2010之间。东、南、北三面临海，全市南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，土地总面积2403平方公里，海岸线长278公里，海域面积4600平方公里。 现在全市有16个乡镇，290个村(居)委会，3291个自然村，总人口约55.8万人，境内有6个国有农、林场。位于文昌河畔的文城镇
2、是全市政治、经济、文化、交通中心，距省会海口市63公里，文城城区人口约现有15万人。在中国境内、文昌以外的工商政界人仕有80多万人文昌籍。文昌市华侨众多，有120多万华侨分布在世界50多个国家和地区，被称为华侨之乡。在中国及世界各地文昌籍人口共有250多万人。文城地区自2010年开发商品房以来，总销售2.5万套商品房，增加基本城市流动人口7-8万人。2013年底-2014年初航天城总体建成和航天主题公园建成后会有25-35万人在文城区工作和生活。 文昌历史悠久，从公元前110年，即汉武帝元封元年，至今已有二千一百多年的历史。古称紫贝县，公元627年，才改为文昌县。公元一九九五年，撤县建市，改名
3、文昌市。文昌市人杰地灵，名人辈出。在明朝就出了与丘浚，海瑞齐名，并称一鼎三足的良史邢宥。近现代史上更是群星灿烂，涌现出共产党大将张云逸、国民党将领陈策等204位将军，称为将军之乡。出现了对中国乃至世界近现代史影响长达半个世纪的宋氏家族宋庆龄，蒋介石夫人宋美龄，被誉为国母之乡。刘少奇的第一夫人谢飞亦乃文昌人。 目前，文昌正在建设的重点项目有：国家投资兴建的中国文昌航天发射中心、航天发射场配套区项目和航天主题公园旅游区、铜鼓岭生态旅游及世界单车、电单车越野赛及正在举行的每年度水上活动各项项目赛事。这些项目将对文昌市经济社会，旅游商业带来极大的发展空间作用。地产方面：山东鲁能、广东居乐、碧桂园、富力
4、地产等100多个项目正在如茶如火的兴建中。 2.文昌市气候条件 文昌市属热带北缘沿海地带，具有热带和亚热带气候特点，属热带季风岛屿型气候。光、水、湿、热条件优越，全年无霜冻。年平均温度23.9，多年在23.424.4之间。年平均日照1953.8小时。夏日日照最长是13.19小时，冬日日照仅10.57小时。年太阳辐射总能量为108.8千卡/ cm2115.0千卡/cm2。雨量丰富，但时空分布不均，干、湿季明显，春旱突出，常年降雨量1721.6毫米，平均1529.8毫米1948.6毫米。文昌市常年平均湿度为86%，最小湿度为34%。 3.文昌市经济概况 文昌市有278公里的海岸线，海洋捕捞、海水养
5、殖为其中的领头行业。文昌的矿藏丰富。其中钛矿、锡矿，石英砂，玻璃砂在全国工业市场走俏。農業方面，文昌人种植的西瓜在海南的同行业占有较大的比例。反季节瓜菜更是文昌的强项。橡胶、胡椒、椰子、波萝更是誉声全国。 2013全市实现地区生产总值175.65亿元，增长9.3%；全口径公共财政收入18.54亿元，增长17.6%，其中，地方公共财政收入11.89亿元，增长16.1%；固定资产投资165.64亿元，增长16.6%；社会消费品零售总额48.25亿元，增长14.5%；城镇居民人均可支配收入22652元，农村居民人均纯收入9203元，分别增长10.2%和12.3%;居民消费价格上涨2.9%；金融机构人
6、民币存款余额228.19亿元，增长16.8%。 2013年，接待过夜游客136.63万人次，同比增长12.5%；旅游总收入达9.1亿元，同比增长16.8%。旅游业稳步增长的主要原因：一是文昌航天中心项目轰动效应及国际旅游岛效应拉动。 二、项目概述 义方家园坐落在绝佳的人文环境中，彼邻著名的百年名校文昌中学(现有在校学生7500人，教职人员500多人，)华侨中学(在校学生3500人。外国语学院(大专)(在校学生7500人)职业学院及第一小学。在本项目的东面500米，是正在筹建的宋庆岭研究会会所及占地30亩的文化广场。张云逸纪念园就在本项目的对面。南面是正在兴建及已部份入住的3000多户公务小区。
7、北方本项目的后面是泰国华侨兴建已入住的诒喜小区及已入住的1经适房，共有2500多户，该项目是文城区量早开发的房地产项目。没有设置大型的商业配套。西向200米有文城花园，该项目约有500多户，已入住。本项目处在文城的中心区位。有农贸市场，中国银行、农信银行、深发行。本项目到航天城直线15公里。从东环铁路文昌站到美蓝机场20分钟，到海口25分钟，到三亚75分钟。本项目到东环高铁文昌站10分钟(约2公里)，文城区公交有五路线公交车经本项目，是三条线公交车站。目前为止。文城区尚没有一间面积有3000平米的超市。超市市场由几家小型的超市商场组成。现有的超市除了规模不具，劣势是均完全不具备停车埸地。而本项
8、目设有商业步行道，通车道，商铺地面停车埸可停80-100辆车。本项目地下停车埸可供停车位850个(含小区业主及时租车位。)本项目临街(云逸路)全长310米。可供商务商场的临街塔楼6幢全长210米。分一、二楼商场。其中东面3个塔楼地下铺位已售。另外3个塔楼一楼商铺准备销售。二楼六个塔楼连通，二楼全长210米有5000平米。另准备销售的另3个塔楼一楼商铺有2500平米。全部层高五米。西南面则与文昌市唯一的四星级维嘉国际大酒店遥遥相望。地理位置优越。末来商道绵长。 义方家园主要经济指标： 规划面积：55169.89 建筑面积：20万 绿化面积45% 地下车库850 建筑塔楼：16幢。 建筑层数：2-
9、25f 建筑最大高度：85米 住宅户数：1500户 三、投资环境分析 1、以国际旅游岛作大平台，以“公路铁路两用通道”为标志的琼州海峡跨海通道工程的强力推进； 2、海南东环高速铁路，航天发射中心、航天主题公园以及未来海南成为世界经济自由贸易区； 3、文昌地处海南的东面，紫气东来。有278公里的海岸线资源。 4、市政府的总规2桥1路实施，将加速沿海岸线的发展，278公里的海岸线全面开发完善，文昌必然晋身世界一流的滨海城市及国际大都会。本项目处在文城的中心区位。义方家园乃文城的标杆建筑。四、市场分析 目前，在文昌市区，具有500-2000平米的超市有4家。三星级酒店共3家(其中2家在15公里的海岸
10、线)，四星级酒店一家，大小民营宾馆大约80余家。据坊间统计，四星文城区酒店维嘉年房间入住率达75-80%。节假日、及周末更是一房难求。何况期待中的航天发射及主题公园开放，文昌几乎全年是旅游旺日。文昌人的消费理念在全海南或全国都算超前。衣着品牌，享受高级。文昌市是海南乃至中国最早中西文化交融的地区，125万华侨及80多万外出人员和本土56万人民，形成巨大的消费群体。早在民初，就有3家外国银行：汇丰、花旗、渣打在文昌开设银行分理处。以中移动的数据反映：琼海每月话费8000多万元。文昌每月话费1.5亿元，问题是人口均等。五：机遇和优势： 当其时，中国政府调控经济，全国地产业处于低谷。文昌市的地产业正
11、在沉淀致最大的爆发力。因为文昌具备有独特的优势，一当其时，毕然脱缰。这就是贵公司选择义方公馆的最大性价比。 六、可行性研究的结论 通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，“义方家园”商务部份作为文昌市高端商务经营，它的社会效益与市场前景比较好的；项目所在地点、交通、市政及配套设施较完善，自然条件也较好，容易营造良好的商业环境。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有较高的开发前景。 该项目方案是可行的。义方实业有限公司简介义方公司是一家以房地产为主业，集服装制造、玩具制造、进出口贸易业等为一体的规范化、现代化大型港资企业。公司自1983年成立，由玩具、服装制造业为起点，经过多年的发展
12、，已由一个玩具、服装制造有限公司发展到现在的多元化大型企业，覆盖服装、玩具、贸易、房地产等多个行业，业务遍布中国内地、香港、新加坡、美国等地区。公司总部设于香港，中国东莞、海南等地设有分公司及自置工厂。公司目前专注于优质房地产产品的开发，经过充分的投资地区竞争优势调查，选定航天之城文化之乡文昌市作为公司在海南的首个房地产项目开发所在地，开发“义方家园”项目，并以高品质的建筑产品、国际顶级的规划、一流的园林设计、完善的社区配套以及先进的物业管理，打造义方家园在文昌地区首席国际尊尚社区的品牌地位。义方实业有限公司董事长符文鸿先生籍系文昌市重兴镇山东村。于1979年赴港。多年来一直热心公益事业，在广
13、东捐建30万人民币广东河源职业学院。05年海南遭受强台风达维的影响，公司捐赠人民币5万给琼海市政府，被省政府授予:赤子模范的称号。四川汶川大地震后，义方(香港)义方(东莞)义方(琼海)共捐款15万圆。公司进入文昌市后，适逢文昌中学百年校庆，公司捐赠校庆使用的表演服装共1000套，价值人民币15万。09年海南省政府及文昌市政府举办宋耀如及期时代的国际学术研讨会，公司捐赠人民币10万，09年度端午节，公司捐款5万，恊办端午节龙舟赛。09年海南省排球决赛在文昌市举行，公司捐款3万。09-10-11年度文昌中学高考成续名例全省前茅，为表彰老师们的辛勤付出，公司主动向校方提出捐款每年5万以表缟劳。公司致
14、力公益，支持教育，多次受到河源市政府的表彰。历任二届广东省河源市政恊委员和政恊广东省河源市联谊会会长，广东省河源市海外联谊会永远名誉会长等职称！ 义方家园的开发宗旨：1、承先。文昌，历史赋予一个富有诗意的名字，更好的泓杨文昌深厚的历史文化底缊，利用百年文中的品牌效应，打造更多的状元及第之家。 2、引领。义方家园地段处于绝佳的人文环境中。如何表达文昌的人文环境，豊富的自然资源、优质的生态环境，就必须是高端及高品质的建筑产品。义方家园选用国际顶级的规划、亮丽和富有现代感的外立面，一流和豊富的的园林景观，完善的社区配套以及先进的物业管理，引领文昌城市居家进入一种全新追求的新理念。打造义方家园在文昌地
15、区首席国际尊尚社区的品牌地位。 3、承担。文昌，从文化层次足以跨人泱泱之例。但从城市建设，尚处于小镇概念。从小镇发展到城市的过程，不但给予所有发展商的均等商机，更需要的是承担一份社会责任。这不是唯利是图，而是如何配合省政府建设国际旅游岛和市政府的远大发展规划，为塑造文昌市的城市形象，添瓦加砖。义方家园的开发建设，最低限度，为末来文昌城市的亮丽添上精彩的一笔。 义方家园的商标设计主题：1、 义方家园地处绝佳的人文环境中。文昌市地处海南省的东部。成语：紫气东来。紫色，代表高贵、幸运。寓意于本小区的人民，非富则贵、长年好运。2、 鹅毛笔画表达了西方世界的宫庭文化和文化修为，英文译意为尊贵的主人的家。文昌有120万华侨和港澳同胞，文昌人民从饮食习惯和语言表达，自古就有了东西文化的交融。寓意于义方家园是阁下尊贵的家。3、 古铜色章。表达开发商打造名牌产品的意愿和决心。古铜色表达名牌效应历久
