第2章房地产开发可行性研究

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1、房地产开发与经营,第2章 房地产开发项目可行性研究,本章学习要求,1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析；熟悉房地产市场分析方法；以及房地产开发的风险分析； 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。,重点问题,房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是

2、否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。,2.1 房地产可行性研究概述,房地产可行性研究的目的 旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性， 并为项目的实施控制提供依据或参考。,2.1 房地产可行性研究概述,房地产可行性研究的作用,2.1 房地产可行性研究概述,项目 概况,市场 研究,结论 及建议,项目经 济评价,社会影 响分析,项目开 发方案,可行性研究 的主要内容,可行性研究的主要内容,房地产可行性研究的步骤,2.1 房地产可行性研究概述,可行性研究报告的编制单位,可行性研究报告可由开发商自行编制， 但不适用于向金融机构申请贷款的情况。,通常情况下，由开发商委托具有相 应资质

3、的工程咨询机构来编制完成。,房地产可行性研究报告的内容,2.1 房地产可行性研究概述,广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供可靠依据的一项市场调查活动。,狭义上，房地产市场调查是指开发商为了项目开发的需要而进行的市场调查活动。,2.2 房地产市场调查概述,1.房地产市场调查的含义,2.2.1房地产市场调查的内涵,2.房地产市场调查的必要性和作用,必要性,能使决策者准确把握产品定位及经营策略，也可以从中发现 新的市场机会，从而较好地规避市场风险,可以帮助开发商掌握消费者消费意向及消费动态，寻求项目 的最佳市

4、场切入点，从而不断开拓市场，提高市场占有率,作用,是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；,是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；,是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；,是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终,（1）调查内容的广泛性； （2）调查内容的针对性； （3）调查内容的时效性； （4）调查方法的多样性与专业性； （5）调查结果的局限性。,2.2.2 房地产市场调查的原则,（1）客观性原则； （2）全面性原则； （3）经济性原则； （4）学习性原则。,2.2.3 房地产市场调查的特点,1.访问法,2

5、.2.4房地产市场调查常用方法,人员访问,电话访问,邮寄访问,网上访问,2.观察法,直接观察法,亲身经历法,痕迹观察法,行为记录法,3.定性研究法,焦点小组座谈会,深度访谈法,投影技法,4.实验法,1.确定调查目的 2.建立调查组织 3.初步情况分析,1.制定调查方案 2.搜集资料 3.资料的甄别与审查,1.分析数据 2.撰写调查报告 3.总结反馈,准备阶段,实施阶段,分析和总结阶段,2.2.6 房地产市场调查程序,2.2.7房地产市场调查的主要内容,环境调查,需求调查,供给调查,营销环境调查,1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面,1.市场需求 容量调查 2.

6、消费者调查,1.房地产市场 供给总体调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查,1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查,2.3 房地产开发项目市场细分,所谓房地产市场细分，就是指营销者通过市场调研，按照一定的标准，把房地产整体市场划分为若干个消费者群的市场分类过程。其中，每个消费者群就是一个细分市场，也称“子市场”。 这里必须指出的是，细分市场不是根据产品品种、产品系列来进行的，而是从消费者的角度进行划分的，是根据市场细分得理论基础即消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。市场细分对开发企业的生产、营销起着极其重要的作用。,2.3.1房

7、地产市场细分的概念,住宅类房地产 商业类房地产 工业类房地产 特殊用途房地产,地理细分,人口细分,心理细分,行为细分,2.3.2房地产市场细分的方法,按照房地产功能的不同分类,住宅物业类型的市场细分方法,2.4 房地产开发项目定位,2.4.1客户定位,客户定位就是开发商为自己的项目确定、确认潜在客户的过程，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。,1.客户定位的概念,2.目标客户群的研究内容,客户群年龄； 客户群职业特征； 客户群区域结构； 客户群的商品房消费能力、消费方式； 客户群对商品房特征的需求； 客户群对环境及配套的需求； 客户群对物业管理的需求； 客户群购买商品房的目的。,2.4.

8、2 产品定位,凡是提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。,1.房地产产品的整体概念,物业管理,信贷,保证,售后服务,质量,地理位置,建筑造型,户型结构,核心利益,有形产品,核心产品,延伸产品,2.产品定位的概念,房地产项目的产品定位是在市场细分、客户需求分析、客户群确定的基础上，对房地产项目的主要技术参数、模式等的确定，对产品效用、产品形式、产品功能的设计与创新，最终目的是反映产品独特的市场形象。,3.产品定位的原则,（3）定位的前瞻性原则,（4）产品之间的不可替代性,（1）定位的市场化原则,（2）定位的差异化原则,4.产品定位的限制

9、条件,房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用俄客观和主观条件，主要包括图示几个方面。 房地产产品定位的限制条件主要包括以下几个方面。 （1）土地； （2）城市规划；（3）顾客需求； （4）资金供应；（5）市场条件；（6）开发商思维。,房地产市场分析方法,SWOT分析方法,建筑策划法,目标客户需求定位法,头脑风暴法,5.产品定位的方法,2.4.3 形象定位,1.形象定位的概念,形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能 进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣 的特征。,2.形象定位的原则,（1）项目形象易于展示和传播； （2）项目形

10、象定位应与项目产品特征符合； （3）项目形象定位与项目周边的资源条件相符合； （4）项目形象与目标客户群的需求特征符合； （5）项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，与其他楼盘有明显的差异和区别。,项目经济分析,如果能，什么时候开始赚钱？,项目能否赚钱？,赚钱时是否面临的风险？,财务分析 （确定性分析）,风险概率分析 （不确定性分析）,静态分析 （NO资金时间价值） 动态分析 （YES资金时间价值）,简单投资收益率 静态投资回收期,动态投资回收期 财务净现值（FNPV） 财务内部收益率（FIRR）,盈亏平衡分析 敏感性分析 风险概率分析,2.5 房地产项目的财务状况分析,2.5.1 房地产项目

11、反映财务状况的指标体系,财务评价指标的计算与评价,不确定性与风险分析,财务评价指标的计算与评价,编制基本财务报表,测算财务基础数据， 编制辅助财务报表,2.5.2 房地产开发项目财务评价报表的编制,1.财务评价基本程序,房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：,2.财务评价辅助报表的编制,通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。 财务评价基本报表一般包括：,项目投资现金流量表,项目资本金现金流量表,3.财务评价基本报表的编制,4.财务分析及评价指标的对应关系,2.5.3房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收

12、益率 静态投资回收期和动态投资回收期,财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为： FNPV项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO净现金流量； 折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV0，则项目可以被接受； 如果 FNPV0，则项目应该被拒绝。,净现值 (NPV) net present value,将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的 贴现率折算成开发期初的现值之和。（看现金流量表）,例：现值为10000元的资金，6个月后的价值是10615，则月贴现率为？,判断标准：NPV 0，盈利能力强，财务上可

13、行 NPV 0，淘汰该项目,现金流量表,（单位：万元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,财务内部报酬率 是指使项目净现值等于零的折现率。公式为： 项目在第t年的净现金流量； 项目开始进行的时间点。,内部收益率 (IRR) internal rate of return,是在项目建设经营期内累计净现值=0时的贴现率。,是项目所能承受的最高贷款利率,判断

14、标准：IRR 贷款利率，项目保本、盈利 IRR 贷款利率，项目亏损,现金流量表,（单位：万元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,2500,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为： 投资收益率年净收益投资总额 其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可

15、以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。,项目利润=项目总收入 项目总成本费用,销售收入 出租收入,1.土地费用 2.前期工程费 3.房屋开发费,4.管理费 5.销售费用 6.财务费用,7.其他费用 8.不可预见费用 9.税费,土地使用权出让金 土地征用费 城市建设配套费 拆迁安置补偿费,建安工程费 附属工程费 室外工程费,现金流量表,（单位：万元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500,500,1000,500,-1000,1000,500,-1000,1500,250

16、0,0。7,1,0。8,0。6,-1000,400,600,700,-1000,-600,100,700,成本利润率=1500/4000*100%=37。5%,静态投资回收期和动态投资回收期 投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。 静态投资回收期（ ） 即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为：,动态投资回收期（ ） 即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为： 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：,现金流量表,（单位：万元）,4000,0,2500,1500,1000,1500,1500,1000,500,500