《苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例(1)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例(1)（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例 2014-03-14 近年来，随着住房制度的改革和城镇居民住房社会化、商品化发展，苏州工业园区房地产市场迅猛发展，房屋买卖纠纷大幅上升。2013年园区法院受理商品房买卖合同纠纷155件，同比上升9%，出现了虚假广告、全装修房质量、合同欺诈、延期交房、延期办证等新类型纠纷。园区法院通过对受理的涉及商品房案件纠纷进行梳理，面向社会发布苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例，以案例评析的方式，介绍了日常生活中常见的商品房买卖合同纠纷，并加注法律评析和法官释法，帮助消费者依法快速、便捷、公正地解决纠纷。 案例一：广告宣传不实是否构成违约 【基本案情】 裁
2、判文书：（2007）园民一初字第0165号民事判决书 2005年3月，张某与A房地产开发公司签订商品房预售合同，张某依约付清总房价款，但交房时发现被告存在规划大桥未通车、人工湖未建造、原规划绿地修建垃圾房等与售房时宣传图页不符的行为，故请求A公司赔偿因星港大桥、人工湖等问题造成的房屋销售差价13000元。A公司则认为宣传楼书中表明的人工湖和规划中的大桥仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，A公司不受其约束，楼书上明确该资料及售楼处的模型仅供参考。法院经审理认为楼书中所载的新大桥不属于小区规划范围内的配套设施，被告在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，被告对此
3、不存在违约问题。因此，对原告要求被告赔偿房屋销售差价13000元的诉讼请求，法院依法予以驳回。 【案件评析】 关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案，开发商制作的宣传画册等宣传广告资料成为要约的条件必须是广告所作说明及允诺具体
4、确定，有明确具体的交房标准、确定的小区规划目标、配套设施。本案中新大桥不属于小区规划范围内的配套设施；关于人工湖，虽然被告销售房屋的楼书中载有社区水系等字样，但对该水系的面积、形状以及位置等未作具体明确的说明，绿地的规划亦未作具体明确说明，由此可见开发商的广告宣传资料仅是一种要约邀请，并不符合要约的特征，不能作为要约对待。综合分析以上情况，法院最终认定开发商在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，开发商对此亦不存在违约问题。 【法官释法】 如今，商品房销售大多实行预售制度，广大百姓购买商品房时仅凭开发商提供的宣传资料、售楼模型等进行选择，并不能接触实体房屋，在购买时应谨慎判断，有必要
5、仔细查阅相关资料中宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，如涉及交房标准、交房日期、小区配套设施等问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生“美丽陷阱”纠纷；同时相关行政部门应对开发商广告宣传应加强监管，一旦发现不实、虚假的广告宣传予以严厉打击，切实维护广大业主的利益。 案例二：交房条件认定标准 【基本案情】 裁判文书：（2008）园民一初字第1721号民事判决书 2007年5月6日，蒋某与A公司签订商品房销售合同。在交接验房中，蒋某认为，房屋存在诸多违反合同约定及国家强制性标准的质量缺陷问题，存在重大安全隐患，诸多设
6、备未到位，需要整改和维修，无法接收该房屋。故提起诉讼，要求A公司支付因防盗门与合同约定不符、露台与合同约定不符、天然气表未安装不符合交付使用条件等产生的赔偿款。A公司则认为，防盗门是其购买的，但经过抽查确有不合格，同意更换，但索赔金额没有根据；露台未计算在房屋面积中，合同附件1中露台的表述实际不符，是工作失误，不构成赔偿；天然气不应由其负责安装。法院经审理认为，双方之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护；房屋在A公司通知蒋某交接时已具备交付条件，蒋某应当接受房屋，蒋某要求就露台与合同约定不符、天然气表未安装的赔偿依据不足；而就交付的入户门不符合合同约定的情况，A公司确有过错，应作相应赔偿。 【
7、案件评析】 蒋某与A公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。关于交房条件：双方合同中明确约定A公司在交房时应出示建筑临时使用证、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并且供水、供电、燃气、通讯等基础设施已具备交付使用条件。现A公司已提供合同约定的相关证书，应视为房屋已符合双方约定的交房条件。就蒋某主张的室内燃气表未安装，不符合交付条件，法院认为，合同约定燃气基础设施符合交付条件应理解为燃气管道通至室内，具备开通条件，燃气表是否安装不在此范围内。且燃气表的安装需由业主向燃气部门申请并交纳燃气表费、安装费（非基础设施费）后，由燃气部门根据实际情况安装；露台问题，争议房屋露台的现状与双方合同附件平
8、面图所示确实不同。但A公司提供的施工图与房屋露台现状一致，施工图出图日期在双方合同之前，据此可以判断A公司已按施工图施工，未作变更；同时，合同文本中约定A公司交付的房屋包括南北阳台各1个，对露台未作表述。从房屋面积的测绘结果看，露台未计算面积，房屋实测面积与合同约定一致。法院对A公司主张的露台系赠送的观点予以采信；防盗门问题，A公司确认入户门确实存在质量问题，理应根据合同的约定进行赔偿。 【法官释法】 商品房买卖合同是约定和记载双方当事人权利义务的主要依据。交房条件作为合同的重要条款，在合同中已明确约定，应以合同约定为准，即使商品房存在部分与合同约定不符的问题，亦不能当然作为业主拒绝收房的理由
9、，业主应通过向开发商主张赔偿或修复整改等合理途径维护自身权益，切莫因“维权”误解而导致自身损失扩大。 案例三：全装修房质量纠纷 【基本案情】 裁判文书：（2013）苏中民终字第1167号民事判决书2010年9月20日，朱某与A公司签订苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同。合同签订后，朱某按约支付购房款，朱某于交房前进入所购房屋，发现门面划痕、地砖裂缝、地板色差、墙纸胶痕、吊顶毛糙等影响居住的问题，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完毕，故诉讼要求A公司按照双方签订的苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同的约定，交付符合使用条件的房屋；支付逾期交房的利息及违约金；并赔偿原告的租金损失、交通费用。
10、A公司认为不存在逾期交房的情况，涉案房屋是符合法律规定及合同约定的交付条件的，房屋随时可以办理交付手续，至今未办理交付手续的原因是原告拒绝收房，房屋的一般质量瑕疵不能作为不办理交房手续的条件，未交房的责任在于原告，被告不应承担逾期交房及损失的法律责任。法院经审理认为开发商交付的房屋存在质量瑕疵，开发商未及时对房屋进行有效维修，导致房屋长期无法使用处于空置状态，应对上述期间内原告因房屋空置产生的损失承担责任，赔偿相应的租金损失。 【案件评析】 原被告双方签订的苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋交付使用通知书、住宅
11、质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程质量分户验收合格证等两书一证，符合法定及合同约定的交付条件。A公司并按合同载明的地址向上诉人送达了交付通知书，可从快递公司的证明，及其他业主在合同约定的交房日期前已完成了同一小区的房屋交接手续的事实，得到印证。朱某主张A公司逾期交房，依据不足，其主张逾期交房损失及违约金的请求，法院不予支持。而因A公司交付的房屋确实存在一定的质量问题，依据合同约定，A公司负有相应的保修义务，应及时维修涉案房屋，并及时通知业主进行验收，以减少损失，如未及时对房屋进行有效维修，导致房屋长期无法使用处于空置状态，理应承担因房屋空置无法使用产生的损失承担赔偿责任，赔偿相应的空置期租金
12、损失。 【法官释法】 房屋质量是商品房买卖的最基本要求。商品房关系民生，价格不菲，老百姓往往倾其所有购置一套住房，难免对房屋的质量追求尽善尽美。全装修房的装修标注因涉及用料、材质、工艺的差异及业主感官差异，所谓质量问题更是林林总总，不胜枚举。为有效解决纠纷、避免诉累，我们首先倡导双方在合同中明确约定相应的装修标准；其次，倡导开发商应该严格按照约定施工，保证装修品质，倡导业主针对不同的装修质量问题，维权时亦应区别对待，对商品房的主体结构质量问题或严重影响正常居住的质量问题，买房者有权要求解除合同，并要求开发商应承担违约责任。就商品房出现非主体结构的一般质量瑕疵问题，开发商负有保修义务，应当及时进
13、行维修，否则亦应就扩大的损失承担赔偿责任。 案例四：开发商逾期交房，业主能否要求退房？ 【基本案情】 裁判文书：（2013）苏中民终字第0948号民事判决书 陆某于2011年1月13日与A公司签订苏州工业园区商品房销售合同，合同约定购买A公司开发的在建房屋一套，交房时间为 2011年11月30日，并约定若开发商逾期超过90日仍未交房的，购房者有权单方面解除合同要求开发商承担违约责任。合同签订后，陆某已按约付清房款，但A公司逾期交付房屋，其通知交房时间已逾期超过90日。2012年3月2日，陆某发出解除合同通知书，要求解除双方签订的苏州工业园区商品房销售合同，但A公司未同意。故诉讼要求解除双方签订
14、的苏州工业园区商品房销售合同；A公司返还购房款及利息，支付违约金及逾期付款利息损失。A公司辩称，不同意解除商品房销售合同的请求，根据合同约定除不可抗力外，而其在施工过程中多次存在电力、高考等情况被政府要求停工的情形，该停工的期限不应作为逾期期限予以计算。法院经审理认为，延期交房属实，陆某享有合同解除权。 【案件评析】 双方签订的苏州工业园区商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，合同约定A公司应于2011年11月30日前向陆某交付房屋，逾期超过90日，陆某有权单方面解除合同。A公司虽抗辩在施工过程中多次存在电力，中高考等情况被政府要求停工的情形，可据实延期交房的
15、问题。但法院认为，我市中高考要求停止建筑施工已成为众所周知的事实，双方在签订合同之前该要求已经存在，不属于不可抗力的范围。另开发商在订立商品房买卖合同时，应在确定交房时限时予以考虑电力供应问题，除极端异常造成的长时间的停电外，一般性停电不属于不可抗力。A公司实际交房的时间，已经超过约定交付时间90日，构成违约，且符合合同中约定解除的条件。陆某于2012年3月2日向A公司发出了解除合同通知书，次日，A公司收到该通知书，故法院确认双方签订的苏州工业园区商品房销售合同于2012年3月3日解除。合同解除后，A公司应当全额返还上诉人已经支付的购房款，并承担相应的违约责任。 【法官释法】 房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应当承担逾期交付的违约责任，根据逾期情况及合同约定，购房者可以选择解除合同或要求支付逾期交房违约金。在此提醒广大消费者，购买商品房签订商品房买卖合同时，房屋的交付时间一定要约定明确，房地产开发企业一旦产生逾期交房，充分利用法律的渠道主张自己的权利，以维护自身的合法权益。 案例五： 能否以房屋空鼓、裂缝等质量瑕疵拒绝收房 【基本案情】 裁判文书：（2012）园民初字第2045号民事判
