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1、房地产需要再一次革命性的改革 去金融化 作者： 来源：广州日报 2010-03-03 11:41:48 如果把上世纪 90 年代实施的从实物分房到货币分房的房地产市场化改革作为改革开放后的第一次房地产革命的话,那么, 面对现在房价高企,有必要对房地产进行一次新的革命性的改革。这一次改革的要义应该是房地产的去金融化,关键措施是把房地产的征税环节从建造和购买阶段转移到使用阶段,以物业税统一置换依附在房地产上的其他税费。第一次房地产市场化改革把劳动者从与单位的依附关系中解放出来,实际上是和建立劳动力市场这一市场经济中最重要的要素市场相匹配的。但是,现有的房地产行业中 ,政府一次性收取土地出让金、消费
2、者在购买环节一次性缴纳土地使用税费的方式,使得房地产投资实际上成为了一个期权产品, 就是消费者不但考虑的是房产的使用和消费价值,而且考虑的是这个房产在未来几十年时间里的价格变动。这种模式的实际效果就是助涨助跌,比如, 现在普遍认为中国处在城市化的中期 ,房地产价格的中长期趋势应该是向上的。这种预期推动下,开发商就会认为捂地是一个好的选择,普通投资人也会认为早买房比晚买房好,从而使得房价逐渐脱离了实际的使用价值(如典型的衡量房价高低的租售比),成为一个投机性产品。当然,过高的房价成为民生和社会问题的根源还在于区域经济发展不平衡和贫富差距的扩大。今年的中央一号文件再次指向农村,但与以往不同,这次是
3、希望引导资源投向中小城镇,一方面以中小城镇的兴旺发达来完成县乡区域的现代化, 另一方面可以截留过多的人口向中心城市的转移。政府既怕房价涨,也怕房价跌 ,内在的原因还是在于现有的房地产发展模式赋予了房地产过高的金融属性。所以理想的治本之策就是通过税费改革,改现有的购买环节的一次性缴费为使用环节的分步缴税,也就是实行物业税 ,使得房地产回复到其民生属性、消费属性、制造属性的真身,让房地产商从金融投机转变为发挥其整合资源、规划建设的职能上。全国政协委员建议改变土地出让“价高者得”模式近年来，我国房地产市场陷入了一种“调控观望反弹” 的怪圈，即所谓“且调且涨、越调越涨”。全国人大代表、重庆市政协副主席
4、陈万志认为，这种现象的出现，与房地产业的定位模糊、摇摆不定有着很大关系，“中国房地产业应回归民生” 。地产不应是“GDP”的支柱产业陈万志指出，自 2003 年房地产被国务院文件正式定位为“支柱产业” 以来，总体上我国房地产业呈现着“非理性繁荣 ”，一些地方与房地产相关的收入已占到地方当年财政收入的60%。地方财政对房地产业的依赖，反过来又刺激了地方政府的卖地冲动。不附加条件的“招拍挂” 交易方式，最终形成价高者得，新“地王” 不断涌现的局面。复杂而矛盾的角色，使得政府在面对解决百姓住房问题与土地财政问题上，倾向了后者，并最终推高房价，基本上没能让中低收入阶层分享到本该分享的土地收益，加重了民
5、生负担。然而，从世界各国房地产发展的经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，并将房地产市场作为消费市场的，国家经济周期波动就较小，如德国、法国等；凡是轻视房地产的民生性质，并将房地产市场作为投资或资本市场的，国家经济周期波动就比较大，如美国、日本等。因此，陈万志呼吁，房地产业尽早回归到“民生产业”的定位。说它是支柱产业应有新的内涵，不应作为拉动 GDP 增长的支柱产业，而是以保障民生为宗旨、以完善住房保障为重要内容、以实现住有所居为目标的“民生型支柱产业”。构筑住房多元化供给格局 防止垄断谈到当前房地产业问题的要害，陈万志指出，“就是开发商垄断了住房市场的供应，使消费者别无选择，根本性的解决办
6、法就是通过深化住房制度的改革来打破垄断。” 记者了解到，重庆首开了内地城市大规模建设“公租房” 的先河，2 月 28 日，公共租赁房建设工程正式破土动工，预计到今年底，重庆市新开工建设的公共租赁住房、廉租住房等保障性住房将达 875 万平方米，相当于近三年该市年均新开工商品住宅面积的28.28%。保障性住房体系的建立，将使穷人的住房供应不再依赖开发商。陈万志介绍，“下一步，要积极发展合作建房，使中产阶级及收入相对低的人群也不再只能依赖开发商。”其实，我国上世纪 80 年代就已有了住宅合作社，90 年代初有关方面还曾出台了城镇住宅合作社管理暂行办法，住宅合作事业一度呈现了好的发展势头，90 年代
7、末，全国已有 5000 多家住宅合作社。但房改全面推开以后，开发商成了扶持的重点，住宅合作事业因此停滞萎缩。按照惠民生的改革思路，陈万志认为，我国的住宅市场应分为几个层次：政府投入的保障性住房，主要解决低收入人群的问题；合作建房，主要解决中产阶级的问题；私人建房和集体建设用地建房，可作两者的补充；以上住房只能用于居住消费，不允许用于投资、投机。至于开发商，则主要建富人居住的住宅和商业地产等，并允许投资和投机。当然，开发商也可参与建普通商品房，获得正常利润。提要如果把上世纪 90 年代实施的从实物分房到货币分房的房地产市场化改革作为改革开放后的第一次房地产革命的话,那么, 面对现在房价高企 ,有
8、必要对房地产进行一次新的革命性的改革。相关阅读：驻沪政协委员张泓铭建议央企坚决退出房地产业“央企应该坚决退出房地产业，不要去抢当 地王。” 昨日，驻沪全国政协委员张泓铭率先对央企频频缔造“地王”发出质疑。张泓铭表示，虽然这个问题非常敏感，但作为专业人士，自己愿意做这个发难的第一人。截至记者发稿时，已经有 31 位驻沪全国政协委员提交了 64 件提案、19 篇大会发言、5 件社情民意，涉及经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设等各个领域。直指央企争“地王”昨日的虹桥机场人头攒动，驻沪全国政协委员们聚集一堂，纷纷交流。“央企的使命比较特殊，特殊使命赋予特殊权力，房地产作为一般竞争行业
9、，不应该出现过多央企的身影。”驻沪全国政协委员、上海社会科学院城市与房地产研究中心主任张泓铭的观点非常鲜明。作为一名关注房地产业发展的专业人士，张泓铭对于近段时间来频现于媒体报端的央企“地王” 有自己的看法。张泓铭表示，央企的特殊性决定了其在资源、人才、资金方面的优势，而这种优势应该从事同国家安全、重大资源密切联系的行业的经营，“比如石油、石化、电力、铁路、通讯、航海、航空、航天、军工、金融等行业。”事实上，张泓铭关注上述问题已经有两三年的时间，据了解，早在房价飙升的 2009年年末，张泓铭还特地为某房产类杂志撰写过相关文章，表达了自己的观点。“央企应该坚决退出房地产业。特殊使命赋予特殊权力，不要进入房地产业，也不要抢当地王” 。保障性住房也是命题除关注央企争抢“地王”外，保障性住房问题也成为驻沪全国委员们关心的命题之一。驻沪全国政协委员、民盟中央主委郑惠强就加快建设公共租赁房形成了相关提案。而驻沪全国政协委员、农工党中央常委叶建农则将自己的大会发言题目定为关于实施保障性住房的思考与建议。在接受记者采访时，叶建农表示，比起经济适用房，租赁房在条件界定、长效管理方面更具优势，“但目前的问题集中在房源的问题上。 ”他建议说，政府可以通过集中收租市区老公房专做“二房东”，或者通过出台优惠政策来吸引房地产相关企业参与建设，让保障性住房建设真正让老百姓满意。
