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1、情 况 说 明【案情简介及争议焦点】商品房买卖合同约定交房时间为 2014 年 11 月 28 日。开发商于2014 年 11 月 20 日向客户实际交付了房屋，并与 2015 年 2 月 28 日到产权登记机关进行备案。根据开发商与客户签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后 90 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列 1、2、3 项处理：1、 买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、
2、 买受人不退房，出卖人按已付房价款的 1%向买受人支付违约金。3、 如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交备案材料，由此造成损失和责任由买受人全部承担，出卖人不承担责任。现客户以开发商备案时间距离实际交付时间超过 90 日为由，主张开放商违约。争议焦点：备案起算时间应该从房屋实际交付时开始起算还是从合同约定时间开始起算？【裁判要点】开发商不违约。【裁判依据或参考】1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释20037 号）第 18 条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任
3、：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。（开发商与客户约定了交房时间。在约定交房时间时，双方其实已经达成合意：1、在约定的时间完成房屋的实际交付；2、在约定的时间交付完房屋后 90 天完成产权登记。开发商提前履行了房屋的实际交付，是开发商提前履行义务的表现。从法律层面上来说，开发商与客户约定了交房时间，并约定了办理房屋权属证书的时间，且不违背相关法律法规，属于当事人之间的特殊约定，该约定合法有效。从道德层面上来说这是开发商诚信履约的积极表现，不能因为提前履行了义务就丧失了本应属于开发商的权利。 ）2、福建厦门中院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见第八条当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算。在商品房预售合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起 90 日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起 90 日开始计算。在商品房现房买卖合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起 90 日开始计算。（该司发性文件明确阐述了开发商提前交房的，从约定的交房日起 90 日开始计算）
