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1、1、关于本案王某与胡某签订的夫妻房屋转移协议的效力问题 对于该协议的效力，有两种观点，一种认为无效，一种认为有效。笔者认为，王某与胡某签订的房屋转移协议系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的规定，应属合法有效。 2、关于本案中夫妻房屋转移协议的性质认定问题 转移协议的性质的认定，关系到本案需要适用的法律。一种观点认为，该协议应属于夫妻财产约定，适用于婚姻法关于夫妻财产约定的规定；另一种观点认为，该协议属于夫妻间的赠与，应适用于合同法关于赠与的规定。笔者认为，该协议系赠与，应适用于合同法关于赠与的有关规定。我国婚姻法规定了三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，并不包括
2、将一方所有的财产约定为另一方所有的情形。将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻间的赠与行为，应适用于合同法及物权法的相关规定。如若房屋所有权尚未转移，即未办理房屋变更登记手续，赠与房产的一方可以撤销赠与。婚姻法司法解释（三）第 6 条规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，人民法院可以按照合同法第 186 条的规定处理。本案的房屋转移协议，应认定为胡某将个人婚前财产赠与于王某，且办理了房屋产权转移登记，故胡某无法撤销该赠与。反之，如若双方未办理房屋产权转移登记，胡某可以撤销该赠与。如何认定夫妻之间的协议是属于夫妻财产约定还是属于夫妻之间的赠与，这需要审理中查
3、明财产的来源及初始权属，如若是婚前一方个人财产，婚后约定为另一方所有，虽协议中未涉及赠与，也应认定为赠与。夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产如何归属我国婚姻法第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。由此，夫妻双方签订婚内财产协议，只要协议合法有效，那么该协议确定只归夫妻一方所有的房产为其个人房产。律师提醒夫妻签订婚内财产协议需注意以下几个方面：一是妻签订婚内财产协议
4、对婚内财产约定的时间，法律没有作出任何限制性规定，夫妻双方可以在婚前，也可以在婚姻关系存续期间进行约定。二是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的范围：夫妻双方既可以对婚姻关系存续期间的财产作出约定，也可以对双方的婚前财产作出约定。但不得对国家、集体、他人的财产所有权进行约定，婚内财产约定侵犯国家、集体、他人的财产所有权的条款无效。三是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的内容既可以约定双方的财产归共同所有，也可以约定各自的收入归各自所有;既可以约定双方财产中的一部分为双方共同所有，一部分归各自所有，也可以约定一方财产的一部分归另一方所有。四是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的形式一般应当采用书
5、面形式。但采用口头形式约定，双方均无争议的，应认定有效。五是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的法律效力。婚姻法第 19 条规定：没有约定或约定不明确的，适用本法第 17 条、第 18 条的规定。这表明夫妻婚内财产约定具有判断夫妻婚内财产性质优先效力，法院在处理离婚财产纠纷时首先尊重当事人婚内对财产性质的约定，这也是民法中意思自治原则在婚姻法中的具体体现。六是夫妻针对房产签订婚内财产协议，房产登记情况应当与婚内财产协议的约定相一致，否则可能存在较大的法律风险。因为房产是不动产，不动产权利的变更一般以登记为准。七是夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定对夫妻双方具有约束力。第三人知道约定的内容时，对
6、第三人有约束力。第一种情况：夫妻一方是产权人，且是婚后购买或是接受赠与或其他方式获得，有房屋所有权证，且与他人无产权争议，包括与当事人的其他家庭成员亦无产权争议，即不存在就房产产生的未清偿银行贷款。如，夫妻双方结婚多年，家境殷实，在婚后一次性付款购买了一套房产(现房)，由于是一次性付全款，并且很快获得了产权证。这样的房产由于是在婚后获得的，按婚姻法相关规定，是夫妻共同财产，在离婚诉讼中该房产可按有关规定进行分割，首先要看房产的具体价值，这个价值如夫妻双方协商不成，可通过有关机构进行鉴定。对此最高法院有相关司法解释可以参考。这样当然在诉讼中因为涉及协商、竞价、拍卖、作价、鉴定 (评估)、变卖、举
7、证期限或其他诉讼程序问题，当然要适用民事诉讼法的有关程序规定，这些当事人可与自己的律师或是其他法律行业人士咨询。另一种情况值得注意，有些房产，虽是有产权证，有证据证明是夫妻共同财产，但是存在贷款未还清楚的情况，应该讲这样的房产并不是有全部的产权的，在离婚时分割起来可能更有特点。如：有一对夫妻在婚后购买一套房产，首付是 30 万元，另有贷款 50 万元，后来还款共达到 15 万元，其中还款本金是 10 万元、利息为 5 万元，现双方离婚房产市场价值为 150 万元。这样的房产如果分割就应该就此房产现价值减去存在的债务(贷款) 再分割，即现价值 150 万元- 未还贷款 (总贷款 50 万元-已经
8、还贷款本金 10 万元) 即： 150-40=110 万元，按这个价值双方进行分割，可以协商、竞价、拍卖、作价、鉴定(评估) 、变卖。第三种情况。如夫妻在婚后购买一房产，但由于当时家庭经济条件不是很好，购买时是与男方的另一亲属共同购买的，产权是夫妻双方与这个亲属共同拥有的，这样的房产虽是夫妻一方或双方名下的房产或是其他财产，但涉及到夫妻之外其他家庭成员的利益，即这一房产是家庭共同财产，这种情况下，就不是离婚案件可解决的问题了，因为离婚案件的当事人是夫妻双方，任何第三方均不可以当事人身份参与诉讼，故此类案件当事人可对照关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见第 20 条规定制定诉讼
9、策略，该条款规定：“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。 ”当然，如果不是夫妻一方或双方名下的房产，但可能是夫妻与家庭成员共同的房产，当然可考虑通过析产诉讼，确定有关夫妻双方所占的份额，再在离婚诉讼中进行分割。第四种情况，这是目前实践中遇到的比较多的问题。有一委托人苏某先生在婚前以个人名义与开发商签订合同购买一商品房价值 180 余万元，其中有部分贷款，婚后按期还款(按婚姻法第 17 条规定，在婚后夫妻双方的收入肯定为共同收入，如
10、果将此收入用于还房产的贷款，肯定应该视为用夫妻共同财产来还款)。后其与罗女士结婚生活三年后女方诉讼离婚，房产分割问题也在诉讼中产生争议。从这一案件中看出按婚姻法第 18 条规定，此房产是在婚前购买，肯定应该属于男方苏某的个人财产，这是肯定的。由于房地产市场的发展，房产增值，因此房价可能在几年中增值很多，如果涉及离婚案件可能就对这个增值部分会有分歧。后上海有关法院是这样认定的：夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋仍为个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归
11、还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。就是说，本案中如果苏先生在婚后还款是 50 万元，则视为夫妻双方共同还款，如离婚应该给其妻子 25 万元的补偿。向苏先生这一类情况，有些其他省市的法院有不同的判决方式，如考虑到房产的价值的增值因素，同样就增值部分给其妻子适当补偿等，对这样的案件目前最高法院没有具体司法解释，我们认为根据公平原则以及等额互溢理论对增值部分应结合案件具体情况计算出增值率后按比例分配是公允的。如果当事人有这样的案件应该在案件中充分论证分配的合理性和公允性以保护自己的合法权益。一旦发现产权人擅自出售房屋，作为其配偶而言，应当及时制止，但若如以上两
12、个案例之情形，双方感情出现裂痕，此时“私力”制止是徒劳的，必须拿起法律的武器来维护自己的合法权益，本文中涉及的两个案例，产权人之配偶均被追加为第三人，然案例一中房屋买卖合同被判令为无效，张逸的合法权益得到了保障，可案例二中房屋买卖合同被判令继续履行，张天杰的请求未得到法院支持（配偶一方擅自擅自出售房屋，合同是否有效司法实践中争议很大，限于篇幅有限且本文讨论的是产权人配偶权益的保护，故在此不再赘述），那么张天杰的请求为何没有得到法院的支持呢？作为张天杰而言，其目的是想确认系争房屋为共有，然其采取的诉讼策略确实被动的作为第三人参加诉讼，而非像张逸一样主动采取诉讼方式请求法院确认共有，并保全系争房屋
13、，依据最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第十九条之规定：“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。”以及第二十条之规定：“轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院
14、对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封，”若张天杰得知方梅出售房屋后迅速采取财产保全措施并起诉确认共有，此时即便刘晓月再次申请查封也是轮候查封，效力低于查封，待法院确认系争房屋共有后直接申请变更为共有产权，届时考虑到房屋共有已变更完成，新确认的共有人也非合同主体且也不同意出售房屋， 故司法实践中一般从平衡双方利益角度考虑确认合同无效为妥，并会建议买受人就无效造成的损失向原产权人主张，并案处理。综上，我们认为，夫妻一方（非产权人）一旦发现另一方擅自出售房屋，应当及时采取财产保全措施并起诉至法院请求确认为共有，而非仅被动的作为第三人参加诉讼。四、夫妻一方擅自
15、处分夫妻共有房屋，其配偶有权要求分割共有房屋。依据我国物权法第九十九条之规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。” 共有分为按份共有和共同共有。按份共有，又称分别共有，是与共同共有相对应的一项制度，指数人按应有份额（部分）对共有物共同享有权利和分担义务的共有。2共同共有是指两个或两个以上的民事主体根据某种共有关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义
16、务。3也就是说二者的区别是多个权利主体之间到底是按照份额享有权利和承担义务还是没有份额的共同享有权利和承担义务。依据我国婚姻法之规定，夫妻双方除非有特别的财产约定，否则实行法定的共有制，故依据上述法律规定，在婚姻关系存续期间，对于夫妻共有财产任何一方一般不得请求分割，除非双方婚姻关系终止或有重大理由，何谓重大理由？法律并无明确规定。全国人大常委会法制工作委员会的意见是“如在婚姻关系存续期间，夫妻二人约定由原来的夫妻共有财产制，改变为夫妻分别财产制，在这种情况下，夫或妻一方也可请求分割共有财产。” 4婚内一方擅自转移财产之事实，可否作为一方要求分割夫妻共有财产的“重大理由”呢？我们认为是可以的，因为法律之所以规定，夫妻关系存续期间一般不得要求分割共有财产，主要是基于社会稳定、家庭和谐的考虑，也是符合我国基本国情和民族习惯的。夫妻感情无恙之时，双方恩恩爱爱，相互信任，当然相安无事，然一旦感情出现危机，且一方已经开始转移或隐匿财产时，我们认为依法应当准予配偶一方财产分割请求，毕竟此时已有事实证明双
