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1、,项目价值分析,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,本报告是严格保密的。,2,本课件主要适用于 3000亩及其以下的房 地产项目分析 本课件核心内容是在阐明项目价值定义与 作用的基础上，着重分析如何分析项目价 值,本报告是严格保密的。,3,课程的内容结构 What 什么是项目价值？ Cases 通过实际操作过的项目，来 展示项目价值到底是什么？ Why 为什么进行项目价值分析 ？ How 如何进行项目价值,本报告是严格保密的。,4,什么是
2、项目价值 房地产项目的内在与外在“核心”属性，在市场竞 争环境中，对项目开发思路的决定性影响 需要强调的是： 项目的价值是建立在市场竞争之上的，没有绝对的价值 项目价值不是简单的项目属性罗列，而是有主次之分的 项目的价值是一个动态概念，不仅与开发思路 之间存在着互动关系， 不同价值之间也存在着互动关系,本报告是严格保密的。,5,为了更好的理解项目价值的概念，并为后续如何分析项目价值做下铺 垫，这里以深圳中海香蜜湖1号的分析过程为案例 CASES,本报告是严格保密的。,6,Why 什么进行项目价值分析？,本报告是严格保密的。,7,为什么要进行价值分析,I.,价值分析的核心目的： 梳理项目的核心属
3、性，从而确定项目的思维架构，为后续的战 略战术研究与落实，提供框架性的指引的课程（本课件的核 心） 项目价值分析是为后续研究界定范围；,II. 项目价值分析是为后续研究提供思路框架及引导 III. 项目价值分析是为后续研究预先揭示可能的问题 IV. 项目价值分析理解深入，是直接影响解决方案的制定； V. 项目价值分析，是世联专业顾问价值的体现，也是全国视野 的体现。,本报告是严格保密的。,8,How 何进行项目价值分析？,完整的项目资源体系,本报告是严格保密的。,9,如何进行项目价值分析,1. 2.,资源盘点 属性界定,静,态,分,析,动,态,分,析,分析步骤,分析内容,分析结论,盘点项目资源
4、，反映项目的 客观条件 提炼项目的核心影响因素、 属性架构，包括项目的核心属 次级影响因素 性，以及次级属性,3. 4.,初步判定 市场验证,根据项目属性研判项目发展 得到的不是具体的战略战术， 的初步思路 而是战略战术的架构和方向 包括消费者分析和竞争项目 1、战略层面：项目的核心竞争 分析，从市场的角度验证初 体系，如项目的占位、盈利模式 步判定的分析结论 2、战术层面：强化优势，规避 劣势,本报告是严格保密的。,10,步骤一：资源盘点立足于完整的项目资 源体系,项目资源体系,开发商背景 项目及区域位置 项目交通条件 项目周边环境,项目资源是项目开 展的起点，项目资源 体系的每个环节上都
5、有可能产生相对于市 场上其他项目的竞争 优势，即价值,地质地貌状况 项目规划指标 链接,规规模,核核心问题类型,城城市价值,思思考的方向,资资源秉赋,战战略类型,企企业背景,盈盈利模式,其它属性：,容积率,地形地貌,本报告是严格保密的。,11,步骤二： 属性界定提炼核心属性的逻辑 架构,模,心问题类型,考的方向 略类型 利模式,源秉赋 业背景,修正,市价值 核心内容, 1. 1.,其它属性： 容积率,2. 2.,地形地貌,3. 3.,深,化,指指标反算,分分类,风风险问题,需需求问题,竞竞争问题,需求是否充足,是否有新需求可,同质化竞争,争夺客户,同总价竞争,不同物业类型,功能转换增加盈利空间
6、,产品突破物业增值体系,提提高单价,溢溢价问题,营销溢价,增增加容积,偷面积,本报告是严格保密的。,12,在进入核心属性说明之前，我们先总结一 般房地产项目的问题分类,验问题类,求问题 争问题,险问题,价问题,高单价,加容积,标反算 出矛盾,项目核心 问题界定,注：问题界定本身比问题的解决过程重要， 问题是变化的，而解决问题的套路是一定的,资源溢价：景观娱乐城市,超过3000亩的项目，属于区域项目，需要考虑产业，区域配套的布局，一二级混合开,发，已经不简单的是几个房地产项目的拼合,介于200-500亩之间的项目，情况比较复杂，介于大盘与小盘之间，视具体情况而定,本报告是严格保密的。,13,核心
7、属性项目规模：决定项目战略思考 模式的核心因素, ,地地价,规规模,公公共交通体系,城城市配套程度,容容积率,产产品线类型组,客客户居住特,征征：,本报告是严格保密的。,14,核心属性城市价值：深刻影响客户居住 特征，规模体量，以及产品类型组合,城市功能的覆盖 度，衡量指标 ： 城市中心（区域 心）商业区的的 离，例如乘公交 统所需的时间 定性判断为主， 要从两个角度判 区成熟程度与区 价值： 域的城市配套情 （生活，商业配 ） 域的公共交通系 完善程度（非简 的道路通达）,城市内 城市近郊 城市远郊 非城市区,积率 品线类型组 合合 户居住特 ：,特征体系 价 模 共交通体系 市配套程度,资
8、源秉赋的界定：,强势的自然资源：已知的、可实际利用的有海，天然的名山大川，天然的大面积湖泊,强势的人造资源：特指能形成完整，自我循环产业链的高端人造资源，已知可以成功运,作的只有golf，滑雪场。,其其它影响因素,无无强势资源,传传统的盈利模式,少少量溢价+,大大量现金流,产产品线结构,强强势资源,“可以”做高端项,目目，走溢价模式,追追求资源溢价，不,追追求回现速度,低低密度高端,项项目,核心属性资源秉赋：深刻的影响项目可 能的盈利模式,统的盈利模式, 1. 1. 2. 2.,资源秉赋的界定： 强势的自然资源：已知的、可实际利用的有海，天然的名山大川，天然的大面积湖泊 强势的人造资源：特指能
9、形成完整，自我循环产业链的高端人造资源，已知可以成功运 作的只有golf，滑雪场。,强势资源,举例：,量溢价 量现金流,品线结构,它影响因素 微调,势资源,可以”做高端项 ，走溢价模式 本报告是严格保密的。,求资源溢价，不 求回现速度,密度高端 目 15,VS,政政府背景（民间,企企业/国企）,民企，尤其上市公司看重实际发生的,现金流，注重风险。其盈利模式以资,金滚动的二级开发为主。,政府背景的国企看重资产增值，更多,的涉及大规模区域的一二级混合开,发，二级开发只是部分回现的手段,自自有资金实力,融融资能力,深刻影响项目能做到什么程度，因为,很多高溢价的盈利模式需要更强的资,金压力承受能力（强
10、度，时间）,项项目团队的,专专业经验,项项目团队的,推推进能力,项目的实际推进能力，策划方案的实,际理解和执行程度，影响我们给客户,提出方案的难度控制。,16,核心属性：开发商背景发展商的能力影响着其 对项目盈利模式的需求以及能达到盈利模式,开发商背景 开发商财务能力 开发商的开发能力 （与开发数量相 关）,民企，尤其 上市公司 看重实际发生的 现金流，注重风险。其盈利模式以资 金滚动的二级开发为主。 政府背景的 国企看重 资产增值 ，更多 的 涉 及 大 规 模 区 域 的 一二级混合开 发 ，二级开发只是部分回现的手段 深刻影响项目能做到什么程度，因为 很多高溢价的盈利模式需要更强的资 金
11、压力承受能力（强度，时间） 项目的实际 推进能力 ，策划方案的实 际理解和执行程度，影响我们给客户 提出方案的难度控制。,府背景（民间 业/国企） 有资金实力 资能力 目团队的 业经验 目团队的 进能力 本报告是严格保密的。,容容积率,产产品类型组合,规规划指标,限限高,物物业类型,业业态规划,物物业类型,坡坡度,建建筑形态,地地形地貌,水水体,建建筑规划,本报告是严格保密的。,17,项目的其它属性：不会对项目的战略定位有根基上的影 响，主要会对盈利模式和产品线结构产生局部的调整,二级属性,划指标 形地貌,积率 高 态规划 度 体 ,品类型组合 业类型 业类型 筑形态 筑规划,成成本压力,楼楼
12、面地价,盈盈利能力,可可销售面积,容容积率,规规划,产产品形态,容容积率组合,限限高,重要参考属性容积率，限高,积率组合,积率,面地价 销售面积,本压力 利能力 划,关于容积率与规 划问题，参看课 件如何进行规 划设计的咨询与 顾问 18,品形态 高 本报告是严格保密的。,42,00,44,00,40,00,46,00,48,00,52,00,54,00,56,00,60,00,58,00,50,00,38,00,只有红色容积率底线以上的区域才能满足基本的财务需求,6 5 4 3 2 1 0,容积率与财务成本的关系：实际项目举例容积率R与价格P关系分析（合肥 金大地取地策略研究） 7,容积率上
13、线5.89 从世联以往研究 来看，容积率 3.5 是高层住宅保证 品质的极限,只有红色容积率底线以上的区域才能满足基本的财务需求,星河国际,R4.5，居住83,居住功能为主，,少量商业配套,建外SOHO,5,7,中高品质纯居住功能项目容,积率提升潜力有限,商住混合项目随着容积率的提升，物业类,型多种多样，但是居住功能仍然是主体,中等规模高容积率项目案例综合分析1随着容积率变高，物业类 型逐渐混合，,7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0,2 极高密度高层住宅+ 1 世茂滨江花园 集中商业,SOHO现代城 R5.7，居住83 综合体：高档住 宅、公寓、商业、 写字
14、楼 8 6 R6.07，居住80 综合体：高档住宅、 公寓、商业、写字楼 4 京基御景东方 R4.63，居住74 高品质住宅+集中商 业 商业、商务、 居住功能混合,北京当代万国城MOMA R5.44，居住82 综合体：高档住宅、公寓、商 业、写字楼 绿景.蓝湾半岛 R5.18，居住85 一般品质住宅+少量 商业配套 3 中信红树湾 高层约R3.4 ，居住99 高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套 R3.17，居住99 高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套,中高品质纯居住功能项目容 积率提升潜力有限 本报告是严格保密的。,商住混合项目随着容积率的提升，物业类 型多种多样，但是居住功能仍然是主体
15、 20,3,本报告是严格保密的。,21,中等规模高容积率项目案例综合分析23.5是能保证住宅品质，以 居家住宅为主的项目容积率上限，中大规模项目向综合体发展,50亩,3.0,4.5 4.0 3.5,6.0 5.5 5.0,世茂滨江花园 R3.17，331亩 高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套,绿景.蓝湾半岛 R5.18，66.6亩 一般品质住宅+部分 集中商业,北京当代万国 城MOMA R5.44， 182亩 综合体：高档住 宅、公寓、商业、 写字楼,SOHO现代城 R5.7，109亩 综合体：高档住 宅、公寓、商业、 写字楼,建外SOHO R6.07， 184亩 综合体：高档住宅、 公寓、
16、商业、写字楼,星河国际 R4.5， 51亩 极高密度高层住宅+ 集中商业,6,1 京基御景东方 R4.63， 75亩 高品质住宅+集中商业,7,8,中信红树湾 高层R3.4， 244亩 高品质住宅+少量公寓、少 量商业配套 5,4,2,75亩,100亩,150亩,200亩,300亩,容积率 7.0 6.5,规模,中小规模项目,中大规模项目,业态规划对项目的影,响：,酒酒店,写写字楼,长长期现金流,本报告是严格保密的。,22,重要属性参考：业态规划,业态规划对项目的影 响：,店,字楼,盈利模式 调查重点,/ /,期现金流,业 寓 售回款 宅,综,合,体,规规模,规规划指标,火火车道边,城城市价值,地地形地貌,加加油站,资资源秉赋,企企业背景,初步判定,步骤三：初步判定初步判定的内在逻辑,核心属
