《房地产的思考(收集汇总)-一些关于房地产项目特别是商业的思考和总结》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产的思考(收集汇总)-一些关于房地产项目特别是商业的思考和总结（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产的思考关于商业地产模式。既称模式，必有可取之处。模式不同，只和企业自身的定位、战略和资源有关，无所谓高下之分。只是，国内这些商业地产模式，由于中国的金融环境问题，都还没真正解决商业地产最根本的问题：资本化。不过，看完杭州和沈阳的万象城，非常佩服华润：产品的品质，个性化和内在的灵魂都在！社区商业（住宅配套商业），看了让人痛惜。其实，只要按基本的商业常识来做，就不会出现这些冷冷清清的“低效资产”。建议：1，设计一定要商业人员参与，2，目标一定要明确：持有或出售，3，必须控制租约超过5年的租户面积，4，必须控制没有品牌的投资客的比例，5，公司内部必须有独立部门负责所有工作。地产广告人的策略陷阱
2、：1.把个人感觉当成产品卖点。2.把产品卖点当成项目差异点。3.诉求支持点而不去挖掘利益点。4.重视数据罗列而忽视思考逻辑。5.有过程无结论，有数量没质量。6.提案是看稿讲稿而不去看人讲事儿。7.没问题就开始解问题。何谓战略？我们可用经济学人的一个简单而权威的定义来诠释，即战略回答两个基本问题：1方向，2方法。战略解决的是如何实现企业自身所定义的价值创造的问题。对于战略的实施，每个企业因为自身条件的各异而不同;但是对于战略的选择和制订,却有着相通的规律可寻,这就是基于一定高度的战略眼光和角度。【品牌电商核心七剑】精魄之B2C军团，首选CEO，其次核心七剑：渠道总监，商品总监，运营总监，企划总监
3、，销售总监，储运总，技术总监。CEO贯之以魂，精之以魄，炼之以阵。如无，则运营总监居之。以效率链之，KPI互锁。渠道布渠，商品补给，运营中军，企划布型，销售练兵，储运厚积，技术为经纬，定业。知识管理核心任务目标包括：将知识管理和最佳管理实践融入工作流程，在每项具体工作事务中实现有效学习、总结提炼、自我优化、交流共享，以提升绩效表现；通过全局规划避免各自孤立的系统建设，以提升整体效能和效率；建设先进知识管理平台，为全体员工提供统一的、安全的访问通道；商业模式，就是仔细想清楚你如何赚钱: 1. 谁付你钱 - 客户; 2. 你给客户啥好处- 价值; 3. 你如何让客户掏钱 - 营销; 4. 你如何将
4、价值送达客户- 渠道; 5. 你如何做 - 主要任务; 6. 你缺少什么 - 资源; 7. 谁能帮助你 - 合作伙伴; 8. 你有多少种赚钱方式产品线; 9) 你需要花费才能赚到钱 成本结构。2011品牌志中国住宅地产第一品牌：万科；中国豪华地产第一品牌：世茂；中国规模地产第一品牌：雅居乐；中国商业地产第一品牌：万达；中国旅游地产第一品牌：华侨城；中国创意地产第一品牌：光耀 （不过这段话，争议是非常大的。）随着消费趋势向生活体验型的转变，沪商业地产的商战级别高度升温。陆家嘴上海国金中心与正大广场梯级组合，淮海东路商圈中的力宝广场、香港广场升级换代,南京西路以恒隆广场为代表添加餐饮休闲业态-在这
5、片战场上，黄金地段已不是商业成功的必然法则，独特差异化的定位、优质的运营管理已成遵循之道。新天地本质上是一个标准的城市综合体开发项目。RBD模式主要由几个关键点：1.在商业体中赋予更多商业之外的其他元素，例如文化元素、历史元素、建筑元素、艺术元素等；2.其不仅吸引商业消费客流，亦集聚旅游休闲消费客流。#商业项目什么情况下更易产生多动线#1主动线过长2商业地块腹地过深3地块外围三条及以上可人流导入的均质商业主路4分期开发5非零售商业业态6零售商业业态配置组合与单动线无法匹配时7更易多动线的出售型商业8特殊概念和趣味的商业项目【营销洞察】策略无高低，关键在执行！执行无大事，关键在细节！合作方决策效
6、率低，接口模糊、团队执行力弱，会使我们处于一种“有想法没办法”的两难状况。这时，不妨学会“示弱”，借力其它平台，通过资源配搭方式产生作用力，比如：通过营造兴奋感和紧张感，定义决策杠杆，往往就可以轻松将那些原本看来很难推动、自己并不擅长事情交给更适合的团队做好。何为品牌：一个致力于品牌化的企业会在企业沟通上反复磨练，将企业的经营理念和哲学用富有表现力的语言表达，有如诗篇般的文学水准；表现为视觉时，则能升华为艺术，感动大众。技术的极致就是ART艺术。诚如大多数知名经营者所言，“经营是艺术”。如果不能提升到ART的高度，就不能算作是品牌。【初期创业谏言】最优秀的模式往往是最简单的东西；赚钱模式越多越
7、说明你没有模式；在今天的商场上已经没有秘密了，秘密不是你的核心竞争力；短暂的激情是不值钱的，只有持久的激情才是赚钱的；创业者光有激情和创新是不够的，它需要很好的体系、制度、团队以及良好的盈利模式。商业地产探索：凯德象金融家在做商业地产、华润和百联就象个资本家在做商业地产、万达象工厂在做商业地产、瑞安则如同诗人在做商业地产、中粮和盈石象小资眼镜女在做、绿地就如政治家在做、太古就象艺术家在做、证大则是富三代在做、宝龙如乡绅在做、苏宁是暴发户在做、鹏欣则是山寨厂。七匹狼做地产、美的做地产，海尔做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，国美做地产，苏泊尔做地产，格力做地产，格兰仕做地产，奥康做地产，娃哈哈做地
8、产，喜之郎做地产奥克斯做地产、长城床垫做地产、长虹电器做地产，五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产，神奇的地产啊，让72行最后都殊途同归！城市综合体强势上位，难掩背后的发展之惑：1、城市综合体对区域发展的引擎作用勿庸置疑，但不顾城市容量一窝蜂背后蕴藏风险；、以住宅旧思路，大刀阔斧无知无畏必然同质化；、急速扩张的同时缺钱缺人缺品牌。综合体相当时期的混乱无可避免。何为产业分析方法论？】答：一史二实三逻辑。一是读通产业史和产业经济学，了悟产业演变轨迹和规律；二是沿价值链实察产业运行的实态、实操和KPI；三是用结构化思维把史和实整合成有穿透力的逻辑，纲举目张，豁然开朗。否则，纵然说得清楚情况，也看
9、不明白趋势、讲不清楚道理。【关于中国商业的5个误解】第一，中国消费者不消费；第二，中国消费者不善社交；第三，中国会仿造但不会创造；第四，中国经理人不会走向世界；第五，中国学生很被动。知识管理核心任务目标包括：将知识管理和最佳管理实践融入工作流程，在每项具体工作事务中实现有效学习、总结提炼、自我优化、交流共享，以提升绩效表现；通过全局规划避免各自孤立的系统建设，以提升整体效能和效率；建设先进知识管理平台，为全体员工提供统一的、安全的访问通道；#合和商道之“经营决定价值”#投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益。租金要上涨，物业要升值，除了地段因素外，经营能力最根本。分两个层面，一是买卖
10、双方即商家和消费者关系；二是地产商搭台商家来唱戏，认为把商家招过来就让商家自己去吸引顾客，这是不负责的也是错误的。市中心的百货现在受内环以外的居民区里的购物中心冲击越来越大了，尤其是随着人口的居住的外延，市中心豪宅的增加，居住人口越来越少了，导致了现在上海已经进入了城市空心化，市中心的独立的中低档百货公司生意越来越差，相信未来上海市中心只会存在高档百货，或者是一些大型的购物中心。(挖掘城市副中心的商业地产价值成功模式,多核商圈格局，蕴藏无限商机)王健林：商业地产最大考验在商业资源# “商业地产考验的不是资金，也不是土地，最大的问题在于它的商业资源。我建一个广场就有人愿意跟进，就有人给好的租金。
11、”在王健林看来，招商不利造成资金无法周转，是影响很多公司商业地产发展的关键所在。商业地产大鳄来势汹汹 城市升级是关键#商业地产在城市功能升级中起到核心的作用，也孕育着巨大的增长能量。城市正在从以往的单中心向如今多中心发展，其中所蕴含城市化与人口的潜在红利，是商业地产“大鳄”进驻二、三、四线城市并获取高额利润的关键。问一商业地产界的老戏骨，设计和运营应该是什么样的关系？老戏骨楞半晌，说，设计就是把钱变成一堆砖头，运营就是把一堆砖头再变回钱.1、高速发展2、不平衡发展，长三角和中西部差距非常大，经济发达地区商业饱和，中西部地区刚起步；3、众多住宅开发商进入商业地产，未来商业地产在投资开发上存在泡沫
12、风险4、商业地产处于相对无序的阶段，无序的根源来自于实施规划、商业网点布局上欠科学、合理。商业地产的电商转变：1.仓储模式的B2C 冲击了租赁模式，但在电商直接转变难度大；2.直接复制租赁模式变成地方性淘宝商城，然后再全国扩张，市场是否能容纳多个这种线上商业地产式的商城？比较成功的已经出现：齐家网，华强北在线。3.变成社交电商平台，加入LBS移动模式。4.通过入驻商家转换顾客到线上中国奢侈品消费群降至25岁 奢侈品恐成精神鸦片】1.在中国70%名牌被买来作为赠礼。2.25岁左右年轻人买大牌为炫富：买的不是奢侈品设计和理念，是奢侈品醒目logo。3.奢侈品“精神毒害”：奢品其实是“高雅”国家对相
13、对“低俗”国家的剥夺，可以一夜之间剥夺掉他国的巨额财富。如今，你有奢品毒瘾了吗？商业地产有三重属性：地产，商业，金融。商业地产也有两种做法：一是从先码砖头，再去打通资本通道；一是先搭好平台，再按资本的要求去码砖头。孰优孰劣？也许殊途同归吧。虽然说营销是一场战争，但品牌的成功仅仅通过强力的说服或征服都不合适，也不会长久，因此，通过强势广告和大量终端促销，就像通过炮蛋让别人臣服一样，“口服心不服”，一个有文化有品味有内涵的品牌，会注意这些，会把软实力的提升放在整个营销传播的核心位置。恒隆地产，真正的商业地产大师，审慎的融资策略，只拿成熟商圈最好的位置，以商业为核心，做世界级的城市综合体，永远不拿地
14、王，全持有的开发模式，通过细致的运营管理挖掘发挥土地及物业的内在价值。她是中国金融改革的尖兵，每次宏观调控，却首先遭遇当头棒喝；她孵化了整个证券行业，儿子却六亲不认，与之绝交；她与地方政府离异，嫁入央企豪门，却发现豪门深似海；她与银行偷情，渴望能长相厮守，奈何情郎却总对她“挥之即去”。她伤透了心，眼泪哭干了，决定做好资产管理和客户渠道。她就是信托。 恒隆地产，真正的商业地产大师，审慎的融资策略，只拿成熟商圈最好的位置，以商业为核心，做世界级的城市综合体，永远不拿地王，全持有的开发模式，通过细致的运营管理挖掘发挥土地及物业的内在价值。今天有人问我，商业模式的定义到底是什么，说觉得商业模式就像以前
15、的很火的“资本运作”一样，只是一个框框，根本没有定义，什么都可以往里面填。的确，对于商业模式的定义，大家说法不一。而我们给出的定义是：商业模式是企业为了最大化企业价值而构建的企业与其利益相关者的交易结构。商业模式主要树立好三个模式：盈利模式、运营模式、管理模式。即路径，方法体系和团队分工和交易结构。金钱的五大定律 金钱的第五定律 ： 金钱会从那些渴望获得暴利的人身边溜走。金钱的投资报酬有一定的回收，渴望投资获得暴利的人常被愚弄，因而失去金钱。缺乏经验或外行，是造成投资损失的最主要原因。【商业地产人思维派别】国内商业地产有几派人物。招商派:大凡项目讲招商取胜,招满即圆满;销售派:卖完了得,视短期
16、利益和资金周转为一切;运营派:不管几流项目均以营运为先,细水长流,重现金流;融资派,项目打包,以套利变现为目的;综合派:重操作软硬皆施,视品牌效应和长期得利为根本;忽悠派:概念胜过一切! 商业地产的特征是沉淀大量资本，现金回流缓慢但稳定，资产增值也存在一定想像空间。项目方需要基金介入，投资方也有意愿参与，其实更适合地产基金行业的发展，所以国外的地产基金都是以商业地产基金为主。但现在国内的投资环境，大家都急功近利，且没有二级市场提供炒作平台，所以发展缓慢。销售不跟踪，最终一场空！”美国专业营销人员协会报告显示：80%的销售是在第4至11次跟踪后完成！ 如何做好跟踪与互动? 1，特殊的跟踪方式加深印象； 2，为互动找到漂亮借口； 3，注意两次跟踪间隔，建议23周； 4，每次跟踪切勿流露出急切愿望； 5，先卖自己，再卖观念！自杀
