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1、设备管理与维修养护服务过程控制程序体系文件编号: RQ(2010)-GC-CX-11第1页共11页1目地本规程规定了物业管理项目设备（设施）管理的工作程序和办法，确保设备（设施）处于良好适用状态，延长使用寿命，确保对业户日常维修,满足业户能正常工作、生活的需求。2范围适用于公司所辖各物业管理项目内设备（设施）管理和业户所需日常维修服务活动及公共设备的维修养护过程。3职责3.1工程人员负责按规定对设备（设施）正常运行、保养、维修和业户对设施需求完善的服务。3.2分管领导/质量保证部/工程部/工程班长/主管负责对设备（设施）管理、维修和服务过程进行检查和监督。3.3工程维修班长/主管/经理负责制定
2、设备(设施)的管理维修、保养计划，并将计划报工程技术部，工程技术部制定设备设施维修、保养计划，报分管领导及总经理批准后执行。3.4物业服务中心项目经理/工程主管/工程班长对设备(设施)管理，包括设备更新时购置、运输、储放、到货验收、安装、设计、测试、竣工验收、承接验收、运行、维护、保养、检修检测、改造、报废等过程控制，并由工程主管做更新设备的可行性报告至公司评审。3.5各物业管理服务中心工程口负责小区日常设备设施的巡视维修、养护、业户日常的报修服务、二次装修巡视及管理工作。3.6工程人员负责维修养护服务工作的实施及服务工作的自检、巡查。3.7针对公司接楼时特殊性，特别规定验收接管设备设施职责、
3、所有设备设施承接验收必须经：专业对口的工程技术员、工程班长、工程主管、物业服务中心项目经理、工程技术部经经理签字确认后，上报公司分管领导及总经理审核审批。3.8工程主管、班长负责制定辖区内的工程设备档案、设备台账、设备卡、注册编号标识和现场运行管理的记录表单。3.9工程部对工程主管、班长制定工程设备档案、设备台账、设备卡、注册编号标识和现场运行管理的记录表单进行检查、监督、审核。4.程序4.1设备档案所有设备随机携带的技术资料，应收集建档（一台一档），如开发商和施工方无法提供或丢失，物业服务中心可自行建立设备档案，工程班长配合工程主管建立设备档案，将设备厂家、品名、标牌上的技术参数、控制原理、
4、外观尺寸、配套附属设备、合格证、使用说明书、安装调试报告、验收报告、保修卡、保修协议、维修、更新改造记录，开发商或业委会或前任物业公司移交档案资料等用A4纸建档。（所有自建工程资料建档均采用A4纸建立）。4.2设备台帐设备管理与维修养护服务过程控制程序体系文件编号: RQ(2010)-GC- CX-11第2页共11页设备设施综合管理台帐保持与设备所有参数现状一致，因此设备管理人员应将封存、停用、报废、维修、更换零部件及更新检修过程、测试验收过程、大、中修以上记录在台帐内，并将维修情况记录在设备大中修记录表单内，将设备大中修记录表单的编号及维修日期记录在设备台帐内以便追溯。大、中修、更新等各项维
5、修记录单应存档。4.3设施台账 设备设施综合管理台帐是辖区内所有终端设施的台账，设施台账内登记设施名称、型号、功率、电压、生产厂家、出厂日期、使用年限、拆旧年限、资产编号、安装位置、责任人、备注，便于工程管理（造价5000元以下，无专用机房、无附属电控箱的设备设施为设施台账内的内容）。4.4设备卡设备卡是指有专用机房的设备和带有电控箱的终端配套设备，内容有设备名称、设备型号、资产编号、管理编号、安装位置、责任人（责任人用工号牌号码填写）、使用日期、厂家，终端设施不在设备卡中。4.5设备维修更新改造记录设备大、中修及更新改造记录应真实完整，存入相应设备档案中，如有更新设备应重新建立新档案，并将原
6、始设备设施综合管理台帐和旧设备档案转存新的设备档案中留档，并在新台账内注明更新年月和更新编号，原档案号和资产编号及管理编号不变（设备档案号为资产编号）。4.6辖区内所有设备功能控制柜（箱）与终端电力开关均应制作 “状态指示”标识，以确保各系统运行时的现状控制。5.0运行监控5.1.1各物业服务中心应当收集和保管好设备（设施）的产品说明书、图纸技术文件和随机光盘、工器具等。相关人员要详细学习和了解设备（设施）的工作原理、技术参数、管网走向以及日常使用、管理、维保的要求（借用技术资料要办理登记手续）。5.1.2物业管理服务中心对平时处于工作状态中的设备（设施），应当建立运行记录。对所有的设备系统应
7、当按期照其功能和使用的周期以及其特性进行管理，待命或必须随时保持适用状态的设备，应当按规定的周期进行试运行，做好各项应急准备工作。5.1.3设备（设施）在运行过程中，运行人员应当通过一听、二看、三摸、四嗅等办法，直观地了解观察运行是否正常，符合规定的要求：l 听-根据长期设备运转所传播的声音或用金属棒、空心管细听，仔细辩别是否有异常声响，发现声音过大、有杂音、或有金融碰撞声以及运转似有阻碍的声响，应立即引起警觉，采取适宜的办法和应急对策，防止设备带病运行：设备管理与维修养护服务过程控制程序体系文件编号: RQ(2010)-GC- CX-11第3页共11页l 看-观察设备运行的仪表所体现的参数值
8、，油位所处位置，设备润滑油是否滴漏，有否发现冒烟、发电火花等情况，如有，则需在第一时间内采取检测甚至暂时中止设备运行等办法，防止设备造成损害;l 摸-对设备的主要部位用手触，通过感觉来判断设备运行是否正常。如对供需电线路触摸是否过热，电机是否发烫、管道是否剧烈震动等办法，来判定设备运行状态；l 嗅-通过对设备主要部位或控制电源进行闻、嗅的办法，通过设备(设施)运行中所散发的气味有否异常来判断设备运行正常与否，若嗅到设备（设施）有焦臭味、灼烧味、浓油味、强剌激味时，应当迅速寻找出异味的部位和点位，查明原因，采取相应的措施，保证设备运行正常。5.2.设备(设施)的操作管理5.2.1各种设备设施在运
9、行中或需要进行各种调整和操作，必须严格按照设备设施的操作规程操作设备，禁止违规操作严防发生人员伤亡事故、设备设施意外损毁、设备的功能不能充分发挥的后果；应做到“正确使用，精心维护”：确保设备始终保持完好能用状态。5.2.2各技术工种的员工，在上岗/转岗之前或工作需要转岗，必须进行严格的操作培训，经考核合格后上岗操作，上岗初期应尽量安排与老员工一起熟悉一段时间后再独立上岗。5.2.3各物业项目内应在设备设施所在的机房、岗点显要处张挂设备设施操作规程，机房管理规程、维修保养规程。属于通过特定的数码显示当前状态设备的，应将数码显示数据的含义制作对照表张挂进行对比和参考。5.2.4物业项目在设备所在的
10、机房、岗点对主要的供电供水、排污、空调、消防等隐蔽管线和线路进行立体图或原理图进行描绘和张挂，特别要明确标识处在要点处的控制阀门、开关、以便于操作人员直观地了解管线的布局和走向。5.3设备的档案管理5.3.1各物业管理项目在接管时，应当对所有的设备(设施)进行清查和调试合格后接收，并对所有的设备（设施）进行设备设施管理台帐或设备（设施）清单的建立，对设备供应商、售后维修点、设备技术参数、设备产品说明书和图纸资料等应当详细标注和明确，设备进行各级维修、更换零部件等，应当记录在设备大中修记录表单上打上编号,相应地在设备设施综合管理台帐中设备维修更新改造记录栏上填上设备大中修记录表单的编号后，并将设
11、备维修更更新改造记录单存入相应设备档案中，所有大、中、精、尖的设备需报备公司一份。5.4设备的标识和可追溯性 5.4.1各种设备应当建立完善的提示和警示标识。5.4.2高低压配电设备控制柜、各类配电箱、应当对每个控制操作开关、按钮、指示灯等按其功能张贴标识，如进线开关、复位开关、运行指示、自动/手动开关等。5.4.3各种管道、应尽可能在颜色上进行区分，如消防管道用红色、供水管道用银灰色、空调管道用设备管理与维修养护服务过程控制程序体系文件编号: RQ(2010)-GC- CX-11第4页共11页保温色（银色、黑色、绿色等）、污水管道用黑色等，生活、消防、空调管道的水流方向还应用箭号标示;5.4
12、.4各种操作控制开关、阀门、应当制作和悬挂其当前的运行状态，如开、关等。涉及人身、设备安全的控制阀门，开关应当制作和悬挂警示牌，如“有人操作、禁止合闸”“高压危险！”等。5.4.5各种提示和警示标识应当按照国家/标准进行制作，不得使用临时书写，或仅用文字进行描述替代规定的标识。5.5设备所配套的管线/地下管线管理5.5.1给水设备、排污设备、消防给水设备等均有配套的管线/地下管线与设备相配套，对管线/地下管线的管理和监控应当为设备管理的重要内容。5.5.2地下管线有否存在问题，在什么地段、地点出现问题，各物业管理项目应根据设备功能属性进行正确鉴别和判断。鉴别和判断的主要方法是通过设备及配套管线
13、所反映出来的运行数据进行；5.5.3给水设备管线的鉴别和判断5.5.3.1物业服务服务中心每天在运行记录上应详细记载从总水表进入水箱/池的进水量，根据给水泵的提升水量（可以参照水泵的参数或安装计量表）进行比对，两者误差超过正常损耗时，可以判断总进水管线出现问题；5.5.3.2水箱/池至用户端的地下管线，主要根据水泵的用水量与用户端的水表进行比对，一般正常供水量实际用水量在10080范围内左右属于正常，超过额定的比例值则应引起重视，应当通过检测的办法来判断地下管线是否破裂或严重滴漏。一般可以采取在用水低峰时分区暂停供水的方法进行检测，同时辅以用空管在上水管线细听水流的声音，正常管线的水流声音与检
14、测的管线水流声音进行比对。5.5.3.3采用变频供水方式的物业项目，还可以通过变频/工频泵的运转情况进行鉴别，一般正常情况下，工频泵运转，同时工频泵也频频启动甚至连续运转的情况，则也可以判断出供水管线出现了问题。5.5.4消防给水设备管线的鉴别与判断5.5.4.1消防给水主要通过给水保压的方式进行测定的鉴别，正常情况下，消防给水环网、消防拴给水、喷淋给水管线注水后，压力将维持在额定的数值，一段时间不会发生变化。如果压力不能保持，则可判断给水管线出现问题。5.5.4.2消防给水管线出现问题后，一般从两个方面进行检测，一是仔细检查各消防设施如消防拴、喷淋泄水阀门是否关闭严密，是否存在渗漏水现象；二
15、是进行分区检测、分段关闭控制阀门开关，如果在一个分区关闭后，水压得到保持，则可以判断在关闭的分区内消防管线出现问题；5.5.5 供水管线的管理涉及到物业管理项目的运行成本、物业项目的盈亏、物业项目能否生存和能否设备管理与维修养护服务过程控制程序体系文件编号: RQ(2010)-GC- CX-11第5页共11页步入良性循环的大问题，各物业项目主任/主管在日常工作中都要引起高度重视和亲自过问和抓落实，严禁发生任由地下管线发生各种问题，致使物业项目陷入困境。5.6设备的管理规定5.6.1设备所在机房管理注意事项5.6.1.1所有设备机房、设备、机柜、缆沟、变压器室，应当做好“十防”（防火、防爆、防水、防潮、防湿、防尘、防鼠、防虫、防鸟、防动物）侵害，会造成设备损毁和重大事故的预防措施；包括在缆沟内安装隔离网、所有与外界贯通的穿线管的缝隙应堵塞、进户门和窗户应密闭或用隔离网和沙窗，变压器室外规定应有隔离网；5.6.1.2 设备机房应配备各种机房标识安全标识设备编号标识，应急措施所需的工器具设施，包括消防干粉灭火器（高压电房耐压应用50KV）、应急灯、电缆备用潜水泵砂栏板等抗洪抗灾物资。5.6.1.3 设备机房应注重温度控制、湿度控制和粉尘控制，设备规定的适用温度有可能过高时，应
