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1、 比基尼博览中心二期营销策划书策划有限公司 2017年11月8日前 言2016-2017年国内房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，在一二线调控加码的影响下，特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策，三、四、五线城市商品房库存去化 , 该策划主要对京津冀旅游承接地葫芦岛兴城区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前比基尼博览中心二期楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及葫芦岛板块房地产市场的发展前景。目 录第一部分 概要提示1第二部分 环境分析.12.1 市场分析.12.1.1 葫芦岛房地产市场分析.12.2 葫芦岛房地产发展状况.
2、。.12.3 兴城房地产市场分析. .22.3.1 区域城市规划.32.3.2 竞品项目分析42.3.3 市场走势判断5第三部分 机会分析.63.1 兴城房地产客户分析.73.2 兴城住宅需求特征分析.83.3 区域客户特点分析.93.4 目标客户群体定位.93.4.1 目标客户群特征.93.4.2 选购产品的动机.103.4.3 购买行为特征.10第四部分 产品分析.104.1 地块现状分析.114.1.1 地块环境调研.124.1.2 地块周边环境调查.134.1.3 地块交通条件调查.144.1.4 周边市政配套设施调查.144.2 SWOT分析.154.3 产品定位.15第五部分 战略
3、及行动方案165.1 定位原则.165.2 推广主策略.165.2.1 平面广告形式.175/2.2 多维广告形式.175.3 媒体组合建议.185.3.1 媒体投放目标185.3.2 媒体投放原则.18第六部分 销售方案控制.186.1 项目规模及开发进度206.1.1 销售策略.21第七部分 结束语.22第1部分 概要提示比基尼博览中心位于葫芦岛市兴城市温泉新区核心位置，紧邻AAAAA级龙回头景区属于葫芦岛市兴城市10分钟生活圈。我国唯一集城、泉、山、海、岛于一体的现代化中等海滨城市。 项目占地面积 平方米，建筑面积 平方米。其中商业用地 平发米，居住用地 平方米。分期滚动式开发，二期3栋
4、小高层，建筑面积 平米共540户，其中 平米 户占66%、 平米 户占23%、 平米 户占9.6%。项目集休闲度假、温泉疗养、避暑观光、自住养老、投资兴业的首选之地。坐拥海滨新城核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。3栋26-32层瞰海全明小户型，低密空间绿化率高达45%，超大楼间距70米最佳视野俯瞰无遮挡海景。 第2部分 环境分析2.1 市场分析2.1.1 葫芦岛地产市场分析为加快葫芦岛市房地产去库存，推动住房消费，市政府日前发出关于进一步加快房地产去库存促进房地产业平稳健康发展的通知，将从推进棚改货币化安置、做好房地产开发用地供应、加大住房公积金对居民购房的支
5、持力度、调整普通商品房认定等几个方面做好房地产去库存、促进房地产业平稳健康发展工作，进一步落实稳定住房消费的政策措施，支持居民自住和改善性住房需求。据抽样调查，上半年，全市地区生产总值306.52亿元，同比增长 5.1%，增幅全省排名第二；规模以上工业增加值93.4亿元，同比增长3%，增幅全省排名第四；固定资产投资 110.3亿元，同比增长7.1%，增幅全省排名第二；社会消费品零售总额245.1亿元，同比增长5.6%，增幅全省排名第三；一般公共预算收入39.7亿元，同比增长4.5%，增幅全省排名第六；城镇居民人均支配收入 14036元，同比增长6.3%，增幅全省排名第八；农村居民人均可支配收入
6、6774元，同比增长5.9%，增幅全省排名第十。2.2 葫芦岛房地产发展状况2017年上半年，全市固定资产投资完成110.3亿元, 比上年同期增长7.1%，其中：房地产开发投资48.5亿元，增长7.7%，占投资比重为44.0%；建设项目投资61.8亿元，增长6.7%，占投资比重为56.0%。兴城市为我葫芦岛经济社会发展做出了重要贡献。上半年葫芦岛市固定资产投资分县区完成情况单位：亿元，%指标 地 区本年投资去年同期同比增长全市110.3103.07.1连山区22.637.0-39.1龙港区16.012.330.2南票区5.04.510.7绥中县17.012.833.5建昌县6.42.9123.
7、9兴城市34.530.014.9高新园区0.60.518.3经济开发区6.53.0119.1杨家杖子经济开发区1.70 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，旅游性地产成为商品住宅消费主体，商品住宅价格近五年呈上降趋势。2.3 兴城市房地产市场分析2.3.1 区域城市规划 兴城市隶属于辽宁省葫芦岛市，地处辽宁省西南，辽东湾西岸，居“辽西走廊”中部。东南部濒临渤海，东北倚热河丘陵，毗邻葫芦岛市连山区、龙港区，西南隔六股河与绥中相望，西北同建昌接壤。全市总面积
8、2113平方公里，全市辖28个乡、镇、街道，总人口61万。兴城市是国家重点风景名胜区、中国优秀旅游城市、中国温泉之城、中国书法之乡、中国泳装名城、辽宁省历史文化名城。兴城市拥有各级中小学校122所。其中高中3所，初中25所，小学100所。兴城市拥有辽宁工程技术大学、辽宁财贸学院和渤海船舶职业学院等三所高等院校。2.3.2 竞争项目分析本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次的特征，从而为比基尼博览中心二期制定营销方案和销售代理方案提供更评估和决策基准。区域市场在售项目产品形式项目名称产品形式建筑风格户型面积（m2）均价（元m2）建筑面积（万m2）乾瑞.嘉山墅小高层法式
9、56-137600033.6洋房140-2008500别墅493-104311000泉海.御龙湾小高层美式55-96750052联排别墅待定待定世纪华府多层欧式65-136550019小高层60-1254800水岸澜湾多层西班牙120-280580011小高层62-1384800君山壹品小高层西班牙102-138455018.5多层120-2806000别墅7001200天顺红海湾高层西班牙56-127450040浩博SOHO高层公寓40-1405000精装2.5凯森蒙华府高层公寓简欧101-270450029帝景海岸多层98-15248004.8高层68-984200兴宫首山湖多层新中式15
10、3-170600052.2小高层95-1305000别墅400-60018000 金天屹 高层 现代 92-126 420030桃源里高层合式50-10945503.5别墅26010000暂定香林水岸小高层欧式58-126480011.8学府雅苑多层现代90-230568063小高层80-1064700通过以上代表性楼盘了解兴城房地产市场的总体特征；通过畅销楼盘所反映出被市场接受的有效的产品及价格；通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征；2.4 2.3.3市场走势研判为贯彻落实国务院关于批转住房城乡建设部化解房地产库存工作方案的通知（国发201650号）、中共辽宁省委 辽宁省人民政府关于推进供给侧结构性改革促进全面振兴的实施意见（辽委发201627号）、辽宁省人民政府关于推进服务业供给侧结构性改革的实施意见（辽政发201663号）和辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见（辽政办发201627号）文件精神，加快我市房地产去库存，推动住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进全市房地产业平稳健康发展，诸多利好房地产的政策以来，全国许多一二线城市都开启了限购之门。在这种大背景下，购买者除了要考虑到当地的房价，合适的
