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1、大地豪庭住宅小区物业管理服务合同第一章 总则一、 本合同当事人：委托方（以下简称甲方）：南京市大地豪庭住宅小区业主委员会受托方（以下简称乙方）：南京创盛物业管理有限公司经 2005 年 10 月 6 日11 日大地豪庭住宅小区业主大会临时会议表决，同意将大地豪庭住宅小区委托给乙方实行物业管理服务。根据中华人民共和国合同法、物业管理条例、江苏省物业管理条例及其实施细则等国家、地方法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上订立本物业管理服务合同。二、 物业基本情况 物业类型： 综合小区座落位置： 南京 市 白下 区 石门坎 路（街道） 117 号四 至：东 无名路 南 光华路西 紫金西路 北 无名
2、路 占地面积： 35600 平方米建筑面积： 95600 平方米其中 住宅房屋建筑面积：68078.66 平方米非住宅房屋建筑面积：12568.71 平方米三、 乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章 委托管理事项四、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。五 、共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供
3、水系统等） 。六、大地豪庭住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、自行车库、停车库及地面停车位等。七、大地豪庭住宅小区规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所等等八、公共区域绿地、花木、建筑小品、水系的养护、维修和管理。九、公共环境卫生，包括公共场所、房屋建筑物共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀。十、小区交通与车辆停放秩序的管理。十一、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤登记等。对大地豪庭住宅小区实行 24 小时封闭式管理，对大地豪庭住宅小区规划红线内范围进行
4、全天候监控巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区保安工作。十二、建立、保存、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等。十三、为小区业主提供社区文化娱乐服务。十四、业主或物业使用人自用部位和自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。收费标准应公布。十五、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，停车费用等；并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电费用。十六、在甲方的授权和配合下，对违反业主公约的行为及时采取规劝、批评、制止，直至诉讼等措施。十七、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项第三章 委托管理期限
5、十八、委托管理期限为三年。自 2005 年 10 月 28 日 6 时起至 2008 年 10 月 28 日 6 时止。第四章 双方权利义务十九、甲方权利义务1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约； 3、核准乙方拟定的物业管理制度； 4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；6、向乙方提供必要的物业管理用房（产权归甲方）由乙方无偿使用；物业管理用房建筑面积根据具体情势另行协商。7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30 日内向乙方移交，乙方须书面签收并
6、妥善保存；8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，甲方负责协助催交；9、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。二十、乙方权利义务1、积极履行物业管理服务职责；2、根据有关法律法规及本合同的约定，制订符合本物业管理区域特性的物业管理制度；3、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；4、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理制度的行为进行处理。5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业 的全部管理责任转让给第三方；6、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度
7、维修养护计划和大中修方案，同时报送有关经费预算，经双方议定并甲方书面核准后由乙方组织实施；7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意后报有关部门批准方可实施；10、对小区共用部位的经营性活动应当经过甲方的书面许可；11、物业管理用房水电及维护费用由乙方承担；12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，甲方应当书面签收；13、按照国
8、家规定和相关程序收取或代收代缴有关费用，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明，并接受甲方和业主监督公摊费用应在收费前公布，并接受甲方审核。同时业主有权查阅公摊水电费用数据的相关凭证。小区公共收入应每季度公布，并接受甲方审核。14、乙方物业管理服务工作，接受甲方及业主检查与监督。（1）乙方每月工作计划，应当公布，并报甲方备案；（2）业主的投诉记录及解决办法，乙方应每个月向甲方报告一次；（3）合同期间第一年内，乙方应当每季度向业主委员会工作述职一次，以后每半年述职一次；每年向业主大会述职一次；（4）乙方应当每半年出具并公示致全体业主的半年工作总结报告，报告内容应当客观真实；15、乙方的行为除受本
9、合同约束外，还应符合国家及本地物业管理的相关规定。第五章 物业管理服务质量标准与目标管理二十一、物业管理服务质量标准按照大地豪庭住宅小区物业管理服务标准（详见附件一）执行二十二、乙方须按照下列约定及本合同附件二确定的要求，实行目标管理：1、房屋外观：外观完好、整洁；2、设备运行：正常，规范操作，完善保养，保证设备的正常运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护：建立完善的维修、养护制度，规范操作，做好相关记录，保证投诉回访处理率达 100%；4、公共环境：全天候全方位保持整洁卫生，严格管理，无乱设摊点和广告牌，无乱贴乱画现象；5、绿化：公共绿化无破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观；6、交通秩序：安
10、全有序；7、保安：实行 24 小时安保巡查制，重点部位定人定岗，监控中心 24 小时值守，做好安全防范工作；8、急修：急修及时率达 98%以上；小修：及时，快捷，保证质量，工完料清，建立回访制度；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。二十三、对非住宅类物业的管理服务，按照本合同第 21 条、第 22 条规定同等水准执行。第六章 物业管理服务费及其管理二十四、大地豪庭住宅小区物业管理服务费按如下标准收取：住宅物业按产权面积每平方米 1.00 元/月；商业及办公物业按产权面积每平方米 1.20 元/月。空置物业的收费标准按照南京市物业服务收费管理实施办法执行。二十五、大地豪庭住宅小区
11、物业管理服务费由乙方按季直接向业主收取；乙方应在收费前 10 日向缴费业主公布上一次物业服务收费明细帐单并接受业主查询乙方必须按政府规定、程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。二十六、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金。乙方有权对无故欠费经沟通无效后的业主进行公示通报并可提起讼诉进行追讨。二十七、甲方应协助乙方催缴物业管理服务费，反对无理拖欠物业管理服务费及应缴纳的其它费用，侵害其他缴费业主的合法权益。二十八、.乙方应按政府、行业法规，如实列支物业管理服务成本费用，不得隐瞒物管收入，虚报多报支出费用。二十九、大地豪庭住宅小
12、区物业管理服务费所有收支账目，由乙方每半年向业主公布一次（张贴时间不少于 1 个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每年 7 月中旬和次年元月中旬，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会并得到业主委员会许可。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。三十、甲方有权自行或者聘请独立会计审计机构每年对上述帐目进行查验审核一次，有关费用在甲方的活动经费中支出。三十一、维修基金的收支管理1.大地豪庭住宅小区维修基金按政府规定的维修基金使用范围专款专用。2.大地豪庭住宅小区专项维修基金的使用，按乙方先立项报价，业主委员会审核签字后才实施的程序进行运作。3.大地豪庭住宅小区维修基
13、金的收支、使用账目，每半年由业主委员会向业主公布一次（张贴时间不少于 1 个月），接受全体业主的监督，账目公布前由业主委员会送交乙方核查备存。账目公布时间为每年元月中旬和 7 月中旬。4.大地豪庭维修基金由甲方负责向开发商追讨并完善相关手续。在小区须动用该专用基金时，且原开发商拒绝配合办理该专用基金使用手续的情况下，由甲方负责。 三十二、其他费用及其处理：1、停车费用，仍维持现有标准。2、水电公摊范围及公摊方式，仍维持现状。3、小区公共收入的分配按照相关规定执行。4、为均衡业主之间、以及业主与物业公司之间的利益，需要调整现有标准时，将由业主委员会经业主大会同意后，在政府有关规定及指导价范围内与
14、乙方另行约定。第七章 双方的自律承诺三十三、 业主委员会自律承诺1.大地豪庭住宅小区业主委员会全体成员应与乙方加强沟通，相互尊重，不得利用监督权以权谋私，不得在本小区物管队伍中安插亲友。2.大地豪庭住宅小区业主委员会全体成员不得免交、少交物管服务费和停车服务费，不得无理干涉乙方的正常经营，不得无理煽动业主不交物业管理服务费。3.业主委员会不得从事于物业管理服务监督无关的经营活动。三十四 、乙方自律承诺 1. 乙方应同大地豪庭住宅小区业主委员会及全体业主加强沟通，相互尊重；接受大地豪庭住宅小区业委会和全体业主的监督；2. 乙方承诺，不作假帐、不乱收费，定期公布物管帐目，严格按南京市优秀住宅小区标
15、准提供管理服务。3. 乙方承诺，不得干涉业主委员会的正常监督、维权活动。4. 乙方对小区的改造计划须征得业委会同意后方可实施。 第八章、合同的终止、续约与交接三十五、大地豪庭住宅小区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前 10 天按政府、行业法规，填报固定资产、办公、设备资料等交接清单，送业主委员会审核。物业收费财务帐目，应于合同终止后的 10 日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。三十六、发生下列情形之一，甲乙各方可以单方面解除合同；1. 乙方连续 3 个月物业管理公共服务费收缴率低于 70%时，乙方有权单方面解除本合同。2. 发生下列情形之一，甲
16、方可以单方面解除合同：（1）因乙方管理失责，导致出现重大治安、消防责任事故；（2）乙方未按照或达不到本合同第三条约定的服务标准、服务质量承诺提供服务，甲方有权要求乙方及时整改，整改到期仍达不到约定标准的；（3）乱收费、做假帐、财务弄虚作假的；（4）乙方向甲方业主委员会委员有请客送礼、不收减收物业费用等行贿行为的；（5）法律法规规定的其他情形。三十七、一方愿意续签合同，应在合同到期前 60 天，书面通知另一方。由业主委员会召开业主大会（合同到期前 30 天召开）进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。.业主大会表决，业主满意率达不到三分之二，原合同到期后自行终止。由业主委员会另行招聘物业管理服务公司。三十八、新老物业管理公司的交接过渡期最长为 2 个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务；2 个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。第九章 争议的解决及违约责任三十九、甲方、乙方以及业主因本合同及物业服务发生争议的，应平等协商
