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1、物业管理条例物业管理条例全文全文 第一章第一章 总则 总则 第一条 为了规范物业管理活动维护业主和物业管理企业的合法权益改善人民群众 的生活和工作环境制定本条例 第二条 本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理维 护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 第三条 国家提倡业主通过公开公平公正的市场竞争机制选择物业管理企业 第四条 国家鼓励物业管理采用新技术新方法依靠科技进步提高管理和服务水平 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政
2、区域内物业管理活动的监督管 理工作 第二章第二章 业主及业主大会业主及业主大会 第六条 房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中享有下列权利 一按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务 二提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议 三提出制定和修改业主公约业主大会议事规则的建议 四参加业主大会会议行使投票权 五选举业主委员会委员并享有被选举权 六监督业主委员会的工作 七监督物业管理企业履行物业服务合同 八对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 九监督物业共用部位共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管 理和使用 十法律法规规定的其他权利 第七条
3、 业主在物业管理活动中履行下列义务 一遵守业主公约业主大会议事规则 二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生 的维护等方面的规章制度 三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四按照国家有关规定交纳专项维修资金 五按时交纳物业服务费用 六法律法规规定的其他义务 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备建筑物规模社区建设等因素具 体办法由省自治区直辖市制定 第十条 同一个物业管理区域内的业主应
4、当在物业所在地的区县人民政府房地产行 政主管部门的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会但是只有一个业主的或者 业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 业主在首次业主大会会议上的投票权 根据业主拥有物业的建筑面积 住宅套数等因素 确定具体办法由省自治区直辖市制定 第十一条 业主大会履行下列职责 一制定修改业主公约和业主大会议事规则 二选举更换业主委员会委员监督业主委员会的工作 三选聘解聘物业管理企业 四决定专项维修资金使用续筹方案并监督实施 五制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环 境卫生的维护等方面的规章制度 六
5、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式 但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加 业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主大会作出决定 必须经与会业主所持投票权以上通过 业主大会作出制定和 修改业主公约业主大会议事规则选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方 案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开经以上的业主提议 业主委员会应当
6、组织召开业主大会临时会议 第十四条 召开业主大会会议应当于会议召开日以前通知全体业主 住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会 业主委员会应当做好业主大会会议记录 第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构履行下列职责 一召集业主大会会议报告物业管理的实施情况 二代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 三及时了解业主物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行物业服 务合同 四监督业主公约的实施 五业主大会赋予的其他职责 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起日内向物业所在地的区县人民政 府房地产行政主管部门备案 业主委员会委员应当由热心公益事业责任心强具有一定组织
7、能力的业主担任 业主委员会主任副主任在业主委员会委员中推选产生 第十七条 业主公约应当对有关物业的使用维护管理业主的共同利益业主应当 履行的义务违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定 业主公约对全体业主具有约束力 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式表决程序业主投票权确定 办法业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定 第十九条 业主大会 业主委员会应当依法履行职责 不得作出与物业管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活动 业主大会业主委员会作出的决定违反法律法规的物业所在地的区县人民政府房 地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定并通告全体业主 第二十条 业主大会业主
8、委员会应当配合公安机关与居民委员会相互协作共同做 好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 在物业管理区域内 业主大会 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治 管理职责支持居民委员会开展工作并接受其指导和监督 住宅小区的业主大会业主委员会作出的决定应当告知相关的居民委员会并认真听 取居民委员会的建议 第三章 第三章 前期物业管理前期物业管理 第二十一条 在业主 业主大会选聘物业管理企业之前 建设单位选聘物业管理企业的 应当签订书面的前期物业服务合同 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约对有关物业的使用 维护管理业主的共同利益业主应当履行的义务违反公约应当承担的责任等
9、事项依法 作出约定 建设单位制定的业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示并予以说 明 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守业主临时公约予以书面承 诺 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标 的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 住宅物业的建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 投标 人少于个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同
10、应当包含前期物业服务合同约定的 内容 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限但是期限未满业主委员会与物业管 理企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权建设 单位不得擅自处分 第二十八条 物业管理企业承接物业时 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 第二十九条 在办理物业承接验收手续时 建设单位应当向物业管理企业移交下列资料 一竣工总平面图单体建筑结构设备竣工图配套设施地下管网工程竣工图 等竣工验收资料 二设施设备的安装使用和维护保养等技术资料 三物业质量保修文件和物业使用说明文件 四物业管理所必需的其他资料 物
11、业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围 承担物业的保修责任 第四章 物业管理服务 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度 具体办法由国务院建设行政主管部 门制定 第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书 第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合 同 物业服务合同
12、应当对物业管理事项服务质量服务费用双方的权利义务专项维修 资金的管理与使用物业管理用房合同期限违约责任等内容进行约定 第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的应 当依法承担相应的法律责任 第三十七条 物业管理企业承接物业时应当与业主委员会办理物业验收手续 业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料 第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主未经业主大会同意物业管理企业 不得改变物业管理用房的用途 第三十九条 物业服务合同终止时物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十 九条第
13、一款规定的资料交还给业主委员会 物业服务合同终止时 业主大会选聘了新的物业管理企业的 物业管理企业之间应当做 好交接工作 第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企 业但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则区 别不同物业的性质和特点 由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设 行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人 约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定业主负连带交纳责任 已竣工
14、但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业物业服务费用由建设单位交纳 第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门应当加强 对物业服务收费的监督 第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项 目服务报酬由双方约定 第四十五条 物业管理区域内供水供电供气供热通讯有线电视等单位应当 向最终用户收取有关费用 物业管理企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安 环保 物业装饰装修和使用等方面法律 法规规定的行为物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告
15、后 应当依法对违法行为予以制止或者依 法处理 第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作发生安全事 故时物业管理企业在采取应急措施的同时应当及时向有关行政管理部门报告协助做好 救助工作 物业管理企业雇请保安人员的 应当遵守国家有关规定 保安人员在维护物业管理区域 内的公共秩序时应当履行职责不得侵害公民的合法权益 第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定但不 得违反法律法规和业主公约的有关规定 物业使用人违反本条例和业主公约的规定有关业主应当承担连带责任 第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主业主委员 会物业使用人和
16、物业管理企业在物业管理活动中的投诉 第五章第五章 物业的使用与维护物业的使用与维护 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的 应当在依法办理有关手续后告知物业管 理企业 物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的 应当提请业主大会讨论决定同 意后由业主依法办理有关手续 第五十一条 业主物业管理企业不得擅自占用挖掘物业管理区域内的道路场地 损害业主的共同利益 因维修物业或者公共利益业主确需临时占用挖掘道路场地的应当征得业主委员 会和物业管理企业的同意物业管理企业确需临时占用挖掘道路场地的应当征得业主 委员会的同意 业主物业管理企业应当将临时占用挖掘的道路场地在约定期限内恢复原状 第五十二条 供水供电供气供热通讯有线电视等单位应当依法承担物业管 理区域内相关管
