单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,华润商业综合体产品线分析模型,愿景及,目,目标,行,行业,及,及资源,分,分析,战,战略,五,五要素,战,战,略,略目标,战,战略,挑,挑战,愿景及,目,目标行业及,资,资源分,析,析,战,战略五,要,要素,战,战略,目,目标,战,战略挑,战,战,我们共,同,同的未,来,来是什,么,么样的,？,？,开发并,管,管理综,合,合商业,地,地产（,都,都市综,合,合体）,，,，为高,端,端生活,创,创造条,件,件，成,为,为行业,领,领先者,为股东,和,和员工,实,实现价,值,值最大,化,化,价值观,求,求真务,实,实、开,拓,拓创新,、,、诚信,负,负责、,团,团结上,进,进、追,求,求完美,、,、共同,成,成长,愿景使,命,命,远景目,标,标,战略目,标,标,五年内,成,成为中,国,国大陆,大,大型综,合,合性商,业,业地产,开,开发及,经,经营行,业,业的领,先,先者；,十年内,成,成为行,业,业领导,者,者；,五年内,在,在十个,中,中心城,市,市开发,大,大型综,合,合性商,业,业地产,项,项目并,经,经营良,好,好，十,年,年内达,到,到覆盖,二,二十个,以,以上的,中,中心城,市,市；,项目成,为,为城市,当,当地地,标,标，“,万,万象城,”,”成为,中,中国大,陆,陆现代,购,购物中,心,心著名,品,品牌及,代,代表者,；,；“五,彩,彩城”,成,成为区,域,域性商,业,业综合,体,体的标,杆,杆；,上市或,并,并入上,市,市公司,，,，完善,公,公司治,理,理结构,，,，提高,公,公司治,理,理水平,，,，获得,资,资本市,场,场的认,可,可并借,助,助资本,市,市场的,力,力量持,续,续发展,；,；,成功引,入,入能为,公,公司带,来,来较高,附,附加价,值,值的战,略,略合作,伙,伙伴；,与主要,零,零售商,建,建立并,保,保持良,好,好的合,作,作伙伴,关,关系；,带动集,团,团业务,的,的整合,发,发展；,以商业,为,为主要,获,获利来,源,源的都,市,市综合,体,体开发,逐,逐步转,为,为,以,以商业,住宅,获,获利并,重,重或住,宅,宅获利,为,为主的,更,更大规,模,模的综,合,合地产,开,开发。
愿景及,目,目标行业及,资,资源分,析,析战略五,要,要素,战,战略,目,目标,战,战略挑,战,战,哪些环,境,境因素,正,正在影,响,响组织,？,？,在当,前,前，,哪,哪些,因,因素,的,的影,响,响最,重,重要,？,？未,来,来几,年,年呢,？,？,1.,住宅,设,设计,水,水平,标,标准,化,化相,对,对较,高,高，,商,商业,设,设计,水,水平,标,标准,化,化相,对,对较,低,低；,2.,施工,技,技术,水,水平,稳,稳定,，,，成,本,本随,宏,宏观,经,经济,波,波动,而,而变,化,化；,3.,住宅,销,销售,形,形成,具,具有,一,一定,特,特色,的,的销,售,售技,术,术；,4.,招商,技,技术,成,成熟,度,度有,待,待提,高,高；,5.,运营,管,管理,技,技术,有,有待,提,提高,行业,环,环境,分,分析,环,境,影,响,的,P,E,S,T,分,析,1.,政府,环,环境,稳,稳定,，,，有,利,利于,投,投资,；,；改,革,革开,放,放的,深,深度,和,和广,度,度增,加,加,2.WTO,加快,外,外资,进,进入,速,速度,，,，国,外,外商,业,业许,可,可独,立,立经,营,营，,外,外资,金,金融,机,机构,进,进入,，,，融,资,资渠,道,道增,多,多；,3.,金融,政,政策,从,从紧,；,；土,地,地政,策,策从,严,严；,规,规划,要,要求,较,较刚,性,性；,4.,部分,地,地方,政,政府,对,对大,型,型商,业,业物,业,业有,所,所得,税,税优,惠,惠,。
1.,宏观,经,经济,环,环境,稳,稳定,；,；,2.,人民,生,生活,水,水平,提,提高,，,，财,富,富积,累,累、,可,可支,配,配收,入,入保,持,持增,长,长；,3,房地,产,产周,期,期性,波,波动,，,，局,部,部过,热,热；,.,处于,加,加息,周,周期,；,；区,域,域经,济,济发,展,展不,平,平衡,；,；,4.,外资,对,对中,国,国房,地,地产,市,市场,前,前景,看,看好,并,并加,大,大投,资,资力,度,度；,外,外资,零,零售,业,业加,大,大加,快,快在,中,中国,的,的发,展,展；,5.,大型,商,商业,设,设施,仍,仍有,需,需要,升,升级,换,换代,1.,社会,环,环境,稳,稳定,；,；,2.,城市,化,化进,程,程加,快,快，,城,城市,人,人口,增,增加,，,，城,市,市规,模,模在,扩,扩大,，,，城,市,市基,础,础设,施,施逐,渐,渐完,善,善；,服,服务,中,中心,城,城市,边,边际,消,消费,倾,倾向,高,高；,3.,国民,素,素质,不,不断,提,提高,，,，消,费,费者,更,更注,重,重生,活,活品,质,质并,追,追求,多,多样,化,化、,个,个性,化,化消,费,费，,更,更加,重,重视,产,产品,质,质量,和,和,。
政治的,/,法律的,经 济 的,社会文化的,技 术 的,行业,竞,竞争,结,结构,分,分析,1.,合适,的,的土,地,地资,源,源获,取,取难,；,；,2.,对资,金,金需,求,求大,，,，一,般,般竞,争,争者,无,无法,进,进入,；,；,3.,与政,府,府关,系,系好,，,，具,备,备成,本,本优,势,势；,4.,企业,规,规模,和,和品,牌,牌效,应,应明,显,显；,5.,政策,限,限制,小,小企,业,业；,6.,转换,成,成本,偏,偏低,；,；,7.,开发,和,和管,理,理技,术,术难,度,度较,大,大；,8.,客户,资,资源,从,从无,到,到有,的,的建,立,立难,度,度较,大,大1.,投入,品,品的,差,差异,性,性小,，,，替,代,代性,高,高；,2.,供应,商,商相,对,对不,集,集中,；,；,3.,供应,商,商讨,价,价还,价,价能,力,力弱,；,；,4.,项目,规,规模,大,大、,批,批量,需,需求,供,供应,价,价格,低,低；,5.,产业,中,中前,向,向整,合,合可,能,能性,小,小1.,替代,品,品的,性,性价,比,比；,2.,客户,对,对替,代,代品,的,的使,用,用倾,向,向；,3.,百货,争,争夺,租,租户,资,资源,；,；,4.,百货,和,和综,合,合超,市,市争,夺,夺购,物,物中,心,心消,费,费市,场,场；,5.,网络,购,购物,不,不能,取,取代,真,真实,购,购物,。
1.,零售,资,资源,不,不够,丰,丰富,；,；买,方,方的,替,替代,品,品相,对,对较,少,少；,2.,与买,方,方建,立,立良,好,好关,系,系；,3.,买方,转,转换,成,成本,大,大于,卖,卖方,转,转换,成,成本,；,；,4.,存在,后,后向,整,整合,可,可能,性,性；,5.,买方,品,品牌,及,及买,方,方属,性,性1.,产业,内,内整,体,体需,求,求快,速,速增,长,长；,2.,高固,定,定成,本,本；,退,退出,壁,壁垒,高,高；,3.,产品,差,差异,化,化程,度,度大,；,；,4.,竞争,者,者多,样,样化,；,；竞,争,争者,实,实力,差,差异,大,大；,5.,利润,水,水平,高,高，,回,回收,期,期长,；,；,6.,转换,成,成本,偏,偏低,；,；,7.,合适的零,售,售商资源,尚,尚不足；,8.,设计和招,商,商技术；,9.,品牌；区,位,位潜在竞争者的进入,供应商讨价还价的能力,顾客（租户）讨价还价的能力,潜在替代品的开发,现有企业间的竞争,竞争者进入壁垒,竞争的决定因素,供方力量决定因素,决定替代威胁的因素,买方力量决定因素,行业竞争,结,结构分析,1.,合适的土,地,地资源获,取,取难；,2.,对资金需,求,求大，一,般,般竞争者,无,无法进入,；,；,3.,与政府关,系,系好，具,备,备成本优,势,势；,4.,企业规模,和,和品牌效,应,应明显；,5.,政策限制,小,小企业；,6.,转换成本,偏,偏低；,7.,开发和管,理,理技术难,度,度较大；,8.,客户资源,从,从无到有,的,的建立难,度,度较大。
1.,投入品的,差,差异性小,，,，替代性,高,高；,2.,供应商相,对,对不集中,；,；,3.,供应商讨,价,价还价能,力,力弱；,4.,项目规模,大,大、批量,需,需求供应,价,价格低；,5.,产业中前,向,向整合可,能,能性小1.,替代品的,性,性价比；,2.,客户对替,代,代品的使,用,用倾向；,3.,百货争夺,租,租户资源,；,；,4.,百货和综,合,合超市争,夺,夺购物中,心,心消费市,场,场；,5.,网络购物,不,不能取代,真,真实购物,1.,零售资源,不,不够丰富,；,；买方的,替,替代品相,对,对较少；,2.,与买方建,立,立良好关,系,系；,3.,买方转换,成,成本大于,卖,卖方转换,成,成本；,4.,存在后向,整,整合可能,性,性；,5.,买方品牌,及,及买方属,性,性1.,产业内整,体,体需求快,速,速增长；,2.,高固定成,本,本；退出,壁,壁垒高；,3.,产品差异,化,化程度大,；,；,4.,竞争者多样化；,竞,竞争者实力差异,大,大；,5.,利润水平高，回,收,收期长；,6.,转换成本偏低；,8.,合适的零售商资,源,源尚不足；,10.,设计和招商技术,；,；,11.,品牌；区位。
潜在竞争者的进,入,入,供应商讨价还价,的,的能力,顾客（租户）讨,价,价还价的能力,潜在替代品的开,发,发,竞争者进入壁垒,竞争的决定因素,供方力量决定因,素,素,决定替代威胁的,因,因素,买方力量决定因,素,素,现有企业间的竞争,竞争者,太古、恒隆、新,鸿,鸿基、,CapitalLand,、瑞安,华 润,万达、世纪金源,SWOT,矩阵分析,优质土地资源有,限,限，无序竞争导,致,致资源流失加快,；,；,外资大型地产商,快,快速扩张；,消费者忠诚度低,，,，竞争者多样性,且,且部分综合性企,业,业已相当成熟、,领,领先,经济处于加息周,期,期；,宏观经济长期向,好,好，改革开放向,纵,纵深发展；人民,收,收入增长，消费,需,需求及需要提升,中心城市发展加,快,快，城市功能升,级,级换代（旧城改,造,造、新城开发、,招,招商引资）,行业内竞争对手,不,不多；,零售行业发展迅,速,速，呼唤优质物,业,业及专业团队；,资本市场渴望新,产,产品；,土地储备少；,对资本市场利用,少,少；,气魄不足；,团队人员不足，,管,管理经验相对缺,乏,乏；,客户资源积累不,足,足；,业务流程，制度,未,未完全理顺；产,品,品品牌建立过程,中,中,资金；品牌；管,理,理团队；,政府关系；本地,作,作生意能力强,；,掌握了一定的开,发,发和管理技术,；,资源整理应用能,力,力强,；,有一个样板项目,，,，并有,2,3,个储备项目,；,CRC,多元化整体协同,效,效应,S,：内部优势,W,：内部劣势,O,：外部机会,T,：外部威胁,SWOT,矩阵分析,优质土地资源有,限,限，无序竞争导,致,致资源流失加快,；,；,外资大型地产商,快,快速扩张；,消费者忠诚度低,，,，竞争者多样性,且,且部分综合性企,业,业已相当成熟、,领,领先,经济处于加息周,期,期；,宏观经济长期向,好,好，改革开放向,纵,纵深发展；人民,收,收入增长，消费,需,需求及需要提升,中心城市发展加,快,快，城市功能升,级,级换代（旧城改,造,造、新城开发、,招,招商引资）,行业内竞争对手,不,不多；,零售行业发展迅,速,速，呼唤优质物,业,业及专业团队；,资本市场渴望新,产,产品；,土地储备少；,对资本市场利用,少,少；,气魄不足；,团队人员不足，,管,管理经验相对缺,乏,乏；,客。