Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,11/7/2009,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,胜家控股,研发中心,政府对于城中村改造的总体原则；,城中村项目运作的相关政策和要点；,城中村项目开发的基本流程和问题；,没有城市化进程，就没有城中村无论从政治还是经济角度看，城中村是阻碍城市发展的绊脚石拆,脏、乱、差,!,昆明市主城区,249,平方公里范围内，有,城中村,336,个,，面积近,20,平方公里,，建筑面积达,3800,多万,平方米，仅常住人口就达,76,万余人,按照昆明主城区每年新建,500,万平方米,的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于,7-8,年,的商品房建筑面积盘龙区：现有城中村,67,个，占地,19182.24,亩，涉及,200784,人官渡区：现有城中村,103,个，占地,3,万亩，涉及,22,万人五华区：现有城中村,51,个，占地,9794,亩，涉及,15.3,万人。
西山区：现有城中村,115,个，占地,20864.431,亩，涉及,247040,人昆明市计划用,5,年时间，到,2012,年全面完成主城区范围内,336,个城中村的改造这项工作将直接惠及居住在城中村内的,110,多万群众，因此被称为昆明,“,最大的民生工程,”,2049,岁人口占总人口的,51.95%,；,以土地、物业出租为主的股份合作制集体经济；,人口密度大，高密度和不相称的城市建设是居住,状况恶劣的一大原因；,低收入人群比例较大；,人口构成较为复杂，事业和无业人员较多；,基 本 特 征：,城中村改造的总体原则,政府主导，市场运作,市区联动，以区为主,统筹布局，优化空间,营造景观，完善功能,拆迁安置工作：,政府全局主导，企业密切配合；,项目启动审批：,只要是纳入城中村范围内的改造,项目，成熟一个，开发一个；,政府出让金净收益,开辟报批绿色通道,给予行政收费优惠,(,在不在分批改造名单内并不重要）,城中村项目开发的相关政策,好地段，高利润必然伴随高风险、高投入，淡然这也是开发实力的综合体现！,企业准入条件：（参考官渡区）,与官渡区签订过城中村改造意向协议具有相应的房地产开发资质，企业注册资本金不低于,1000,万元人民币（外资企业注册资本金不低于,200,万美金）,银行资信证明达到良好以上，并提供相应的银行存款证明。
愿意按规定缴纳履约保证金改造项目用地,1,亩,50,亩，缴纳履约保证金,1000,万元人民币；,51,亩,100,亩，缴纳,2000,万元人民币；,101,亩,200,亩，缴纳,3000,万元人民币；依此类推，特殊情况由区城中改造领导小组另行确定中标企业在协议签订后，分时段按征地拆迁进度分期将征地拆迁资金存入项目专用帐户，未中标企业全额退还履约保证金本金及利息提供,“,城中村,”,重建改造的开发建设项目建议书及企业相关资质材料拆迁补偿安置原则：（参考五华区）,农村集体土地上的房屋，属宅基地建房，均认定为住宅进行补偿采取货币补偿、房屋产权调换（主要方式为原地回迁，异地安置可由拆迁双方协商确定）两种方式，以房地合一的原则进行补偿，被拆迁人可任选其一原地回迁原则：,采取先搬迁过渡，后还建安置的做法国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，按“拆一还一”的原则赔还农村集体土地上的房屋，在,通告,之前办理了房屋产权证的，超过四层、,300,平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积进行赔还在,通告,发布之后建盖的房屋，具有合法产权或,通告,发布之前的三级组织,即村民小组、村委会、原居住地（镇、街道办事处）,（下同）批准建盖的房屋，按,“,每一户农户以建筑面积不超过,300,，建盖楼层不超过四层,”,的面积进行赔还。
货币补偿原则：,以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定农村集体土地上的房屋，按国土资源管理部门提出的，由市、区政府批准的征地拆迁补偿标准执行在,通告,发布之前办理了房屋产权证，超过四层、,300,平方米的，以房屋产权证证明的建筑面积为准在,通告,发布之后建盖的房屋，具有合法产权或,通告,发布之前三级组织批准建盖的房屋，按,“,每一户农户以建筑面积不超过,300,，建盖楼层不超过四层,”,的面积进行赔还面积界定：,对于每一幢建盖楼层未达到四层且建筑面积未达到,300,的住房，以其底层面积为标准计算至四层，超出,300,的按,300,计算，不足,300,的按实际面积计算，计算面积减去实际已有的建筑面积的差给予适当的补助，补差部分采取一次性货币补助其他补偿,：,对超过“四层、,300,平方米”的无合法产权和三级组织批准的房屋，按批准的“一村一策”补偿标准进行补偿,拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿搬家费与临时安置补助费的标准及发放,临时安置补助费按,通告,规定的“每一户农户以建筑面积不超过,300,，建筑楼层不超过四层”，具有合法产权或,通告,发布之前的三级组织批准的建盖面积计算，搬家费按户计算。
残疾人家庭的过渡费按政策每户上浮,20%,选择货币补偿的，搬家费每户,300,元；临时安置补助费按住宅每月每平方米,10,元；办公用房、仓库每月每平方米,20,元；经营用房每月每平方米,30,元，按,3,个月计算，一次性发放选择回迁安置的，搬家费每户一次性发放,600,元；自行解决过渡期房源，过渡期暂定为,30,个月，以实际交房日期为准，过渡期间由拆迁人按协议回迁面积发给被拆迁人临时安置补助费，临时安置补助费按住宅每月每平方米,10,元；办公用房、仓库每月每平方米,20,元；经营用房每月每平方米,30,元，按,12,个月计算，一次性发放如拆迁人在规定期限内不能按期交房，过渡费双倍计发，直至安置房交付为止城中村项目开发的基本程序,程序再烦在要走,关系再多也要跑,对上积极主动,对下死缠烂打,一切为了进度,第一步：尊重政府，沟通在先,城中村项目的运作模式和程序，各区不尽相同，在第一时间，以最快的速度了解最全面的信息至关重要了解改造政策和具体要求,搜集拷贝相关原始资料,了解判断竞争对手,建立对点沟通渠道,了解报名及保证金要求,第二步：入户调查，内部核算,在政府相关部门配合下进行入户调查取得更加详细的数据资料，结合开发成本、拆迁补偿成本综合测算，决策。
企业改造申请，交保证金，签协议,街道办事处和股份合作社,2,会,入户调查，万民书（村名、居民、企业）,向改造指挥部报拆迁方案,区政府报批研究反馈,第三步：定向招拍，报规报批,第四步：拆迁安置，进入开发,“,毛地招拍挂”：,在规划改造范围内集体土地依法征收后，政府进行土地储备，规划条件作为土地交易条件，进行公开交易中标企业按照确定的拆迁安置方案，组织实施拆迁与被拆迁人的“拆迁安置补偿协议”签订量达到,100%,，且所有的,土地使用权证,收回，按注销规定予以公告注销中标企业获得土地使用权，办理土地使用权证净地招拍挂”：,由区政府主导完成拆迁工作，交由市土地储备交易中心对在规划改造范围内集体土地依法征收后，进行收储和公开交易，交易成功后依法签订,国有土地使用权出让合同,，领取国有土地使用权证以盘龙区敷泽村项目为例,一、城中村改造要求,改造总用地面积：,101.87,亩；,改造拆迁总面积：约,90000,，涉及村民、城镇居民和公共单位,规划退界要求：退盘龙江,30-45,米（可协商调整），退界为敞开绿地退周边道路,15,米；,配建条件：,9,班幼儿园一所；,拆迁时间要求：,2009,年年底完成,30%,以上；,二、投资开发的必要条件：,1,、履约保证金；该地块属于,100,亩以上，应当交纳,1500,万保证金，交纳保证金后，政府部门配合完成相关拆迁筹备工作，政府不提供相关服务；,2,、在拆迁区域范围内要满足村名,90%,以上签字同意，居民和公共单位,70%,以上签字同意，方可进行后续工作。
4,、若项目属于招商引资开发，开发商需在鼓楼社区注册项目公司，并开立账户，保证注册资金为外资,1,亿元人名币三、操作流程,按盘龙区城中村重建改造的相关政策文件执行：,和盘龙区城改局签订框架协议并缴纳履约保证金；,在政府协助下（鼓楼街道办事处）与相关住户和单位达成拆迁补偿协议（,70%,和,90%,）并完成拆迁方案，上报盘龙局拆迁局万名册和拆迁方案审批通过后进行毛地定向招牌挂待规划设计方案审批，拆迁同时通过“公关努力”完成,4,证领取城中村改造优惠政策,中优惠之处主要体现在：对参与城中村开发的企业在市级行政事业性收费（个别经营服务性收费）和地方性税收上进行免、减、缓优惠主要针对开发企业最关心的城市基础设施配套费、建筑工程质量监督费、房屋权属登记费、土地登记费、人防工程易地建设费、房产交易手续费、煤气公用设施建设费共计,7,项收费项目从公布的优惠政策看，如果参与城中村改造建设，开发房地产每平方米最多能减少,60,多元的成本城中村改造主要影响,增加昆明楼市需求刚性,影响三级租赁市场，增加投资热情,土地集中放量，同质化竞争严重,促进开发企业洗牌，抬高开发门槛,喜忧参半，大浪淘沙,THANKS,内容总结,政府对于城中村改造的总体原则。
按照昆明主城区每年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积昆明市计划用5年时间，到2012年全面完成主城区范围内336个城中村的改造这项工作将直接惠及居住在城中村内的110多万群众，因此被称为昆明“最大的民生工程”基 本 特 征：中标企业在协议签订后，分时段按征地拆迁进度分期将征地拆迁资金存入项目专用帐户，未中标企业全额退还履约保证金本金及利息国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，按“拆一还一”的原则赔还以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定中标企业按照确定的拆迁安置方案，组织实施拆迁促进开发企业洗牌，抬高开发门槛THANKS,。