单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第六节 直接资本化法*,一、直接资本化法的概念与基本公式,直接资本化法,是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的,，收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等资本化率(capitalization rate，R)是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：,利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是：,式中：V-房地产价值；,NOI-房地产未来第一年的净收益；,R-资本化率收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，,即：,利用收益剩数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：,房地产价值=年收益收益乘数,二、几种收益乘数法,对不同种类的年收益，收益乘数FA具体有,：,毛,租金乘数,(,gross rent multiplier,，GRM)法,潜在毛收入乘数,(potential gross income multiplier，RGIM)法,有效毛收入乘数,(effective gross income multiplier，EGIM)法,净收益乘数,(,net income multiplier,，NIM)法,(1)毛租金乘数法,毛租金乘数也是经常所讲的,“租售比价”,毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即:,房地产价值=毛租金毛租金乘数,毛租金乘数法的优点：,方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；,由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值；,避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的因计。
毛租金乘数法有下列缺点：,忽略了房地产租金以外的收入；,忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分2)潜在毛收入乘数法,潜在毛收入乘法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即:,V=PGIPGIM,潜在毛收入乘数法考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑地产空置率和运营费用的差异3)有效毛收入乘数法,有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘数(EGIM)来求取估价对象价值的方法，即:,V=EGIEGIM,有效毛收入乘数法的优点,是不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率因此，当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适有效毛收入乘数法的缺点,是没有考虑运营费用的差异，只适用于做粗略的估价4)净收益乘数法,净收益乘数法是将估价以象某一年的净收益(NOI)乘以净收益乘数(NIM)来求取估价对象价值的方法，即,V=NOINIM,或:,二、收益成数和资本化率的求取方法,利用净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：,因为,NIR=1-OER,所以,三、资本化率与报酬率的区别和关系,区别,1、资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期未来收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期未来收益转换为价值的比率。
2、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常为未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以来求取未来各期净收益现值的比率联系：,在报酬资本化法中，如果净收益模式不同，具体的计算公式就有所不同在净收益每年不变且收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式：,在净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：,在净收益每年按一定比率g递增收益期限为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：,在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式:,上面四种情况下的报酬资本化法公式中，Y就是所讲的报酬率资本化率是不区分净收益流模式的,，在所有情况下的未来第一年的净收益与价格的比率（A/V）都是资本化率,因此，在上述第一种情况下，资本化率刚好等于报酬率：,第二种情况下，资本化率就不等于报酬率它与报酬率的关系变为：,第三种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：,R=Y-g,第四种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：,四、直接资本化法与报酬资本化法的比较,（一）直接资本化法的优点,1、不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要预测未来第一年的某种收益。
2、资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系3、计算过程较简单报酬资本化法的优缺点：,1、指明房地产的价值是未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值2、每期的净收益或是现金流量都是明确的，直观容易理解3、,由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的,，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资的收益率也可以求取适当的报酬率。