姓名 :_________________编号 :_________________地区 :_________________省市 :_________________ 密封线 密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置 3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚 4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效一、选择题1、当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（ ） A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定 2、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（ ） A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73% 3、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ） A.对住宅本身进行投资改良 B.由于人口增长对住宅的需求增加 C.因通货膨胀导致住宅价格上升 D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高 4、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元 A.62500 B.62000 C.61000 D.61500 5、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格 A.低于 B.等于 C.高于 D.无法确定 6、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的（ ） A.“交易实例” B.“可比实例” C.“收集交易实例” D.“建立价格可比基础” 7、当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（ ）为前提进行估价 A.维持现状 B.更新改造 C.改变用途 D.重新开发 8、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（ ）最为详细、准确。
A.单位比较法 B.分部分项法 C.工料测量法 D.指数调整法 9、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价 A.使用价值 B.交换价值 C.市场价值 D.投资价值 10、在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果 A.收益法 B.成本法 C.比较法 D.假设开发法 11、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ） A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 12、当成本法求得的价值（ ）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气 A.低于 B.高于 C.等于 D.无法确定 13、可比实例的成交价格一般是在（ ）的价格 A.估价作业日期 B.其成交日期 C.估价时点 D.建成时点 14、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.投资利润 B.开发利润 C.投资收益 D.销售税 15、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2 A.3000 B.2895.73 C.2985.71 D.2960.80 16、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ） A.灾害调查评估 B.规划实施情况评估 C.房地产价值减损评估 D.相关经济损失评估 17、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于 A.足阳明气不足 B.足阳明气盛 C.少阴气血衰极 D.太阴终者 18、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致 A.“脱卫”病 B.“脱营”病 C.“失精”病 D.“气郁”病 19、下列（ ）不是估价假设的作用 A.规避估价风险 B.保护估价报告使用者 C.保护估价机构和估价师 D.保护估价机构的管理者 20、《物权法》规定，（ ）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立所以也可称其为空间利用权或空间权 A.宅基地使用权 B.土地承包经营权 C.建设用地使用权 D.土地租赁权 21、某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。
A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2 22、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( ) A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日 23、十二经别的主要功能是 A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系 B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系 C.扩大十二经脉的主治范围 D.加强十二经脉对头面的联系 24、采用收益法测算房地产价格时，公式表示( ) A.房地产净收益按－固定数额逐年递增 B.房地产净收益按－固定数额逐年递减 C.房地产净收益按－固定比率逐年递增 D.房地产净收益按－固定比率逐年递减 25、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ） A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D.设备折旧 26、下列哪项不属于气机失调 A.气滞 B.气逆 C.气脱 D.气虚 27、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2理论上应补地价（ ）万元 A.78 B.882 C.1210 D.1272 28、某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为( )万元 A.600 B.900 C.1500 D.1800 29、“肾者，胃之关也”，是指 A.肾藏精 B.肾主水 C.肾主纳气 D.肾主生殖 30、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%则其综合资本化率为（ ） A.7.65% B.8.75% C.9.42% D.10.19% 31、关于估价资料归档的说法，错误的是（ ） A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档 B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档 C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁 D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构 32、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限 B.独一无二和价值量大 C.流动性大和价值量大 D.不可移动和用途多样 33、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开 A.利润 B.利息 C.收入 D.收益 34、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元 A.489.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00 35、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例 A.协议方式 B.招标方式 C.拍卖方式 D.政府定价 36、新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有 A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 37、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%该房地产的实际价格为（ ）万元 A.87 B.124 C.130 D.134 38、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。
则其投资利润率为( ) A.16.41% B.16.53% C.16.63% D.16.81% 39、经济全球化的实质决定了它的发展必然 A.有利于所有国家 B.有利于发达资本主义国家 C.有利于发展中国家 D.有利于社会主义国家 40、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的 A.建筑物的历史价值 B.建筑物的文化价值 C.建筑的预期剩余经济寿命 D.建筑物的功能是否时兴 41、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（ ） A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 42、（ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格 A.价值时点 B.致委托方函日期 C.估价作业日期 D.估价报告提交日期 43、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（ ）。
A.价格是价值的外在表现 B.价值是物的真实所值 C.价格是价值波动的“中心。