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1、关于X老旧小区改造的成效与思考改革开放以来，我国城市建设取得长足进步，但旧城区老化问题却逐渐凸显。X老旧小区因建设年代久远、相应配套缺失、缺少物业管理等现实因素，严重影响了老旧小区居民生活质量，影响了城市对外形象。实施老旧小区改造，是改善居民生活环境，打造宜居小区的重要民生工程，也是提升城市形象，促进招商引资的重要形象工程。近期，我们对X老旧小区改造情况进行调研，形成报告如下。一、X老旧小区改造基本情况城镇老旧小区改造是党中央、国务院高度重视的重大民生工程和发展工程。2019年，住建部会同发展改革委、财政部联合印发了关于做好2019年老旧小区改造工作的通知（建办城函2019243号）。2020
2、年，国务院办公厅印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023号），要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作。根据上级通知和指导意见，X市政府积极谋划，自X年始，大力开展X街道老旧小区改造工作。截至目前，共实施X个老旧片区改造项目，分别是：（1）X；（2）X；（3）X；总投资约X亿元，共涉及X个老旧小区，整治改造小区总建筑面积达X万余平方米，惠及居民X户。老旧小区改造内容分为三类。一是基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小
3、区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。二是完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车充电设施、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。三是提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套
4、建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。二、X老旧小区改造成效X老旧小区自改造工作开展以来，市委、市政府以及X街道高度重视，将老旧小区改造作为改善民生的一个重要抓手，不断加大投入，加大整治力度。通过近两年的整治改造，部分老旧小区基础设施逐步完善，居民生活环境大幅改善，城市和小区面貌发生了翻天覆地的变化。1.治脏乱，营造亮丽美。一是拆除违章建筑。私搭乱建的违章建筑不仅存在着安全隐患、影响小区美观，同时阻碍了居民的日
5、常出行。X等老旧小区因建成年代久远，加上部分业主私自搭建无手续“车库”、储藏室等违章建筑，使得老旧小区“破上加烂”，严重影响小区整体居住环境。通过对X违规搭建的砖混平房进行拆除，老旧顽疾得以彻底清除，小区环境变靓了，道路变畅了，居民心情也舒爽了；二是整治乱堆乱放垃圾。通过老旧小区改造，小区内乱堆乱放、积存垃圾的问题得以解决，切实改变了老百姓心目中对老旧小区脏乱差的第一印象。X拆除小区内原有不达标、卫生条件差的垃圾房、垃圾池，封堵楼道原有垃圾道，完善垃圾分类投放收集箱19个，做到垃圾分类设施全覆盖；三是实施绿化亮化工程。从细节入手，通过加快实施绿化亮化工程，进一步提升老旧小区品味，使老旧小区变得
6、更加的靓丽。X小区绿化977.29平方米，砼路面铲除（回填种植土）285.83平方米。X各新建路灯12盏，为居民创造了安全、便利的出行环境；四是落实常态化保洁。为了让老旧小区改造后清爽干净的环境能够长期保持，保障居民拥有一个舒适的生活环境，物业公司每日安排保洁员定时定点清运垃圾。同时，社区会不定期地组织志愿者到小区进行保洁，检查卫生、清理死角、处理楼道堆物等，保障老旧小区的环境整洁。老旧小区脱胎换骨，实现了由“脏乱差”到“洁净美”的升级，生活环境得到改善，居民们也都乐开了颜。2.强功能，提升幸福感。一是完善基础设施。市政配套基础设施不断完善，居住功能得到提升，通过对外楼墙体重新粉刷、楼道内墙整
7、修、小区道路硬化等，进一步改善了老旧小区居民生活环境。X小区粉刷楼道3363.69平方米，X小区黑化道路3356.63平方米，使老旧小区华丽变身，呈现出一道亮丽风景。二是改造强弱电线路。对老旧小区的强弱电架空线进行整治，通过实施线缆梳理、报废线缆清理等，消除户外线缆低垂松垮凌乱、胡乱附挂、私拉乱接等现象，做到老旧小区线缆整齐有序、牢固安全、美观协调。三是新建停车位。现在老旧小区的停车位基本上都是小区自行划设。由于空间有限、没有统一规划等因素，导致停车位缺少，很多老旧小区的空间被越来越多的私家车所占领，小区内原有的道路、绿化、公共空间等用地被小汽车占据，消防通道经常堵塞，小区居住品质大大下降，还
8、容易出现安全事故。通过为老旧小区新建停车位，停车难的问题开始得到缓解。X小区新建非机动停车场及车棚747.2平方米，新建室外电动车（带充电桩）停车位8组，彻底解决了居民充电难、停车难的问题，有力消除了电动车“飞线”充电的安全隐患，居民生活环境大幅改善，幸福感大力提升；四是安装安防设施。安防设施缺失问题是困扰老旧小区安防的“老大难”，老旧小区人员进出复杂，小区由于缺少监控摄像头、门禁设施等，存在着极大的安全隐患。有些小区即使有监控摄像头，也因为缺乏好的管理制度和维护系统，监控摄像头成了睁眼瞎。在老旧小区改造中通过加大安防建设，对老旧小区的监控系统进行完善，X小区增设视频监控系统，安装X个监控摄像
9、机，X套门禁系统，有效保障了小区居民的生活安全。3.优治理，焕发新活力。一是连区成片，小区变大区。长期以来，一两栋楼一个小区、一个小区一个物业公司，设施老化、围墙封堵、管理混乱，成为小区管理的一大“痛点”。按照规划设计，X街道实行片区整合，将小区变大区、变片区，坚持整治和建设并重并举，全力推进改造工作。X通过与X等小区合并，打通围墙，变小区为大区，实现公共资源共享，促进老旧小区改造见成效、出特色；二是成立业主委员会。老旧小区改造的是环境，凝聚的是人心。通过发动群众共同缔造美丽家园，群众自觉参与社会管理的主人翁意识得到很大提升，许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理
10、水平也相应提高。X小区业主通过选举产生业主委员会，打造了一支素质高、能力强、有威望、愿奉献的社区自治主力军，充分发挥群策群力的作用，用集体的智慧，共同搞好老旧小区后期长效管理工作，激发每个人对社区建设、老旧小区长效管理的主动性、积极性，社区治理水平显著提高；三是选聘物业公司。为了有效保证改造后小区设施设备维护到位，环境卫生清洁到位，实现后续长效管理，老旧小区改造后引入物业公司，通过社会化的物业管理，为小区居民提供物业服务，全面改善提升居民的居住环境和小区品质；四是打造红色物业。着力解决小区治理和物业管理服务的难点、痛点、堵点，进一步把党的政治优势、组织优势、密切联系群众优势转化为基层治理效能，
11、推进社区基层治理体系和治理能力现代化。下沉党员干部充分发挥先锋模范带头作用，形成强有力的红色志愿服务队伍，及时了解居民需求，确保小区居民的烦心事、揪心事、闹心事有人问、有人管、件件有回音，打通服务群众“最后一公里”。4.促消费，构建内循环。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，资金周转快，同时边际效应明显，能迅速转化为消费能力。另外，也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费，同时带动建材、适老适残设备、电梯、水电管线、社区服务等产业的发展，是扩大内需、建立内循环的重要举措。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资，还能拉动消费的多赢工程。5.高评价
12、，更有获得感。一是群众满意度高。改造完成后的老旧小区，基础设施得到完善，居住功能得到提升，景观环境焕然一新，有效提升了居民获得感、幸福感。调研中，绝大多数居民都对改造后小区的整体环境表示满意。二是上级领导认可。X市委、市政府主要领导现场参观X街道X老旧小区改造项目，对X街道老旧小区改造工作给予认可。三、老旧小区改造中存在的问题老旧小区改造工作，政策支撑是前提，领导重视是保证，群众参与是关键。从调研情况看，X老旧小区改造工作目前已取得了阶段性成效。但由于这项工作涉及面广量大、群众诉求多元、任务艰巨复杂，因此，仍存在不少困难和矛盾，特别是与人民群众对美好生活的期望相比，还存在一些差距和薄弱环节。1
13、.违章建筑难拆除，改造之路存阻碍。老旧小区普遍存在着一些违章建筑、临时建筑，不仅影响着小区的整体环境，也给居民带来了安全隐患。只有拆违，才能为老旧小区提质改造“铺路”。拆违之难，难在利益纠葛，小区拆违并不是要动老百姓的“奶酪”，和老百姓“过不去”，而是要腾出违法建筑占用的空间，进行二次规划设计，使之回归社区、惠及百姓。但在此过程中，居民们会存在一些误解，对拆违工作不配合，个别违章建筑户变“钉子户”，导致相关工作推进受阻，影响改造进度。在对X小区违建车库进行拆除时，部分业主百般阻挠，后经社区干部多次走访做工作才得以顺利拆除。2.居民需求存差异，现实矛盾不乐观。一是品质提升存差异。老旧小区改造项目
14、涉及人员较广，小区居民一般是本地老人、二手房买房居民以及流动务工人员，各群体需求不一。如增设停车位需要移植或调整绿化布局，没有停车需求的群众会提出反对意见。X在新建停车位时，部分没有购车的业主认为占用了公共空间、减少了绿化而持反对意见；二是个体利益与集体利益存差异。老旧小区的综合整治涉及千家万户，牵扯个人利益与集体利益难协调的冲突，有的时候并不是一帆风顺，如多数居民希望加装电梯方便老人，但低层住户认为加装电梯影响采光和通风而反对等等。面对这些困难和难题，为了改造的顺利推进，需要更多居民树立起大局意识、协商意识，即适时的少数服从多数、必要的利益让渡和妥协，寻求个体利益和集体利益的最大公约数。3.
15、配套设施难落地，公共服务需完善。多数老旧小区消防设施不全，停车位紧缺，道路破损，无门禁监控安防设施。小区内公共空间狭小，业主车辆停放混乱，消防通道被占用。没有物业用房、居民活动中心等公共用房。文体设施、养老托幼、社区服务等公共服务设施明显缺失。老旧小区改造后，居民居住质量改善，社区治理水平提升，增加社区配套服务的需求变得尤为迫切。增设物业用房、垃圾处理设施、快递接收设施、供电设施等，这些都需要占用一定的土地空间。由于老旧小区建筑布局比较密集，而建设项目的技术规范对消防间距、安全间距以及日照要求等均有严格要求，导致增设必要的社区配套服务设施难以落地。4.治理机制不健全，改造成果难维持。一是缺少业
16、主委员会。成立业主委员会，对于完善社区治理结构，提升社会管理水平具有重大的现实意义。但不少老旧小区没有成立业主委员会，或虽然成立了业主委员会，但形同虚设，没有实质性开展工作，没有很好制定业主大会议事规则、小区管理规约并执行；二是物业公司进驻难。老旧小区规模都较小，基础配套差，物业管理难，缺乏盈利点，大多物业公司都不愿进入老旧小区，导致小区内的基础设施得不到有效维护，楼道梯灯损坏无人更换，杂物乱堆乱放现象再次出现，改造后“脏乱差”现象时有反弹，改造成果难以长期保持，客观造成了改造资金的浪费。已改造好的X小区，虽然已成为全市老旧小区改造的样板工程，但小区物业至今仍未走上正轨；三是物业费用收取难。由于小区改造前居民已养成了不交物业管理费的习惯，小区改造后，部分进驻的物业公司在收取物业管理费时，居民一时难以转变观念，一方面认为收费标准不合理，另一方面认为没必要引进物业公司，因此不愿缴纳管理费，导致物业费用收取非常困难；四是拆违控建难。老旧小区改造前，均已对违章建筑进行了拆除，但是随着改造项目的完工，
