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1、董事长在第五次经营形势分析会上的讲话（公司）各位领导、同事们： 大家下午好！今天在座的既有置业领导班子、总部各中心总经理，还有各区域公司董事长、总经理，听了大家的汇报，期间也进行了交流讨论，我深有感触，想与大家分享一些做企业和做项目的想法和思路。做企业就像在打仗，孙子兵法提到胜可知不可为，知胜五道：知可以战与不可以战者胜，识众寡之用者胜，上下同欲者胜，以虞待不虞者胜，将能而君不御者胜。我们要判断市场趋势，要了解自己和竞争对手，要营造上下同心的企业文化，要尽可能准备充分、做好细节，要有优秀的管理者和团队。天下大事，必作于细。天下难事，必做于易。所有的大事都要抓关键节点和关键细节，逐级跟进，保障层
2、层压实；要学会深度分析问题，抓住问题的关键，目标明确，重点突出；面对现在存在的历史遗留问题，要从细节突破，化繁为简，化难于易；对企业的经营目标要倒排计划，分阶段分解成一个个可执行的小目标，一步一个脚印，脚踏实地，按时、按标准一个个完成。 下面，结合近期重点工作安排，我与大家交流三方面内容，也是我认为作为领导班子需要持续考虑的三件大事：一是谋发展，二是防风险，三是带团队。 一、谋发展 谋发展的本质是经营问题。要明确为什么要发展、能不能发展及发展的目标和具体路径。 1为什么要发展？ 从企业价值观角度来说，企业要对员工负责、对股东负责、对客户负责；作为央企，还要对上级、对党和国家负责。对员工来说，加
3、入企业不只为了获得劳动报酬，更多是为了实现自我价值，实现个人发展，而个人的发展离不开平台的发展和壮大，必须依托公司的发展提供空间才能实现。所以，员工要求企业要发展。对股东来说，投资要有回报，要盈利，而企业要想持续盈利就必须要发展，要创造出能够满足社会需求的产品或者服务。所以，股东要求企业要发展。对客户来说，提供高质量的产品和服务是企业对客户对社会的最基本责任，企业要想发展必须对客户负责，给客户提供高质量的产品和服务。所以，客户希望企业要发展。对企业来说，员工、股东、客户决定企业必须要发展。而国有企业作为中国特色社会主义的重要物质基础和政治基础的特性，赋予了国有企业发展社会经济、壮大综合国力、保
4、障改善民生的庄严使命。集团公司董事长在6月3日调研置业时对我们提出了集团地产主业的重要柱石、资本市场的重要平台、海外布局的重要窗口的三大定位，这些都是对我们的发展提出了更高的要求。以上证明，高质量的发展就是我们这个阶段的历史使命。 2能不能发展？ 这是信心和斗志问题。每个企业都存在问题，必须有发展的信心和决心。而无论是企业还是个人都不可能预知未来，大到国家，中到企业，小到个人。从国家层面来说，改革开放之初，没有人能预知到短短40年中国能有今天的繁荣昌盛；从企业层面来说，万科、发展、华为，在企业成立之初，都不可能预见到有现在的发展规模；个人层面也是一样，没有人能预见到3年后的自己是什么样子。置业
5、的明天会怎么样？大家都不知道，但是我们要有坚定的信心。现在是因，未来是果。企业现在的果，是发展若干年的因，而我们现在的因，决定了未来企业发展的果。置业的未来就掌握在我们现在在座的核心管理团队手里，只要我们对未来充满信心，对当下负责、把握机会、实事求是、坚定信心，做好公司基本面，努力朝着目标努力奋斗、努力进取，置业的明天一定会更加美好。 3发展目标是什么？ 就是实现十四五规划目标和有力度的增长，高质量的发展，强有力的风控。 十四五规划是发展的量化目标，即销售额翻一番，再造一个置业。 有力度的增长，高质量的发展，强有力的风控是管理目标。有力度的增长是要扩大企业规模，提高市场占有率；高质量的发展是要
6、提高销售能力和成本控制能力，在行业中有比较优秀的利润率；强有力的风控是要不断提升管理能力，保证经营风险可控，为业绩增长和公司发展保驾护航。 4怎么发展？ 也就是发展的路径是什么。 从我们自身态度的角度来说，与大家分享两组词，第一组词是：勤奋、专注、坚持、学习。这是我们能力和价值不断积累的不二法门。 勤奋。宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。要相信勤能补拙，要始终保持积极主动的工作热情，想事情比别人早一点，抓工作比别人快一点，日复一日的堆砌和积累起自己的素质和能力，不断提升自我价值。 专注。心无旁骛，乃成其大，成其精。所有伟大的企业都是专注于做一件事情、一个领域。有了深度就会有宽度和高度，我们要不断
7、深入、延展，要专注房地产主业和生态圈，心无旁骛谋发展。 坚持。靡不有初，鲜克有终。一个企业成立五六年可能才打下基础，十年刚刚稳定和有一定成绩，十五年到二十年在行业中有一定地位。人也是一样，三到五年才能掌握一个行业、一个岗位的必备技能，十年才能了解一个专业和行业的逻辑规律。只有通过不断的坚持和积累，才能不断积厚成器，追求卓越。所以我们做事要持之以恒，不能两天打渔三天晒网，必须驰而不息、久久为功。 学习。如今的社会和行业发展瞬息万变，信息量、知识量的产生和更迭庞大复杂，我们只有保持不断学习积累，创新改进，不断进行业务和管理创新，才能满足岗位需求和职业需求，保持在行业中的不败之地。 第二组词是：做到
8、务实、担当、奋斗、发展，发展是目标，务实、担当和奋斗是实现目标的唯一路径，同时也是价值的体现和能力的释放。只有勇于担当、善于作为，才能切实推动企业改革发展和实现个人的发展，创造出无愧于历史和时代的业绩。 海阔天空的想，还需要脚踏实地的干。结合近期房地产市场的情况和公司重点工作，我与大家探讨一下对未来市场趋势的判断和重点工作开展的思路。 从未来市场趋势来说，中国地产是政策市，当前通过一二手联动控高房价、供需两端撤高杠杆来调控房地产市场。去年出台了三条红线以及金融机构的两条红线，同时从今年初开始在上海、深圳、广州出台二手房指导价，这些都表明政府稳地价、稳房价、稳预期，保证房住不炒的决心。在此基础上
9、，房地产税试点扩大、推行共同富裕政策，这些都是我们对后市发展进行判断的基础。房地产市场从6月份开始，一路下滑到现在，而且会继续下滑，至少严峻的形势会持续到年底甚至到明年一季度，但所有周期都会探底，后续一定会趋于稳定，预判明年四五月份会逐步平稳。平稳以后，围绕城市、企业、客户群将进一步分化。如何分化？从城市来说，早期的空置率较高的四五线城市基本上不会有新增项目，经济发展较好、人口流入较大的城市还可以继续保持投资；从客户群来说，未来的客户将减少对房地产的投资需求，更多满足于产品需求，因此我们要小心贵房子，这将导致我们销售速度变慢；从企业来说，行业利润基本被锁死，房价被控制，在这种情况下，很多民营企
10、业不一定会再进行投资，逐利资本会逐渐退出。整体市场容量有一定下滑，逐步趋于稳定后，市场份额集中度将越来越高，企业分化程度加大，资源会进一步向头部企业，尤其是国有企业汇集。在这种情况下，政府又开始支持租赁住房，并推行税收、融资等一系列优惠政策。我们每个区域情况不同，大家一定要加强对市场的研究，做好对未来发展的预判。 从企业发展的角度来说，要靠投资、销售、财务来保障。 1投资。企业要发展，就必须要投资，但投资也是最大的风险。所以必须进一步明确投资标准，要根据对市场的判断决定投资的方向，算总账、算细账，捕捉好项目。在未来一段时间内，市场下滑，投资机会浮现，各公司要密切关注市场上合作信息的对接，深度分
11、析，谨慎测算，把握投资窗口期。 2销售。 一是要持续抓销售、促签约，抢回笼。没有回笼的销售就是瞎忙活，剩下两个月要全力以赴冲刺完成回笼目标。 二是要去库存。要在盈利规划中按项目、分业态梳理每个项目的产成品情况，营销制定有针对性的去库存方案。同时要均衡考虑回笼资金和利润折损的综合影响，营销、运营、财务中心要加强分析研判，综合考虑，通过专项会议形式持续跟进。 三是要加快反应速度。优化调整营销方案的审批流程，提高工作效率和决策速度，抓住市场窗口。 四是要深入推进营销条线三项制度改革。加大激励奖惩力度，实行末位淘汰，提高整体营销能力；对于营销能力较弱的区域，可以试点总部直接接管。 3财务。是企业发展的
12、重要核心业务部门，要在防控企业财务风险的同时，保障和促进业务发展。 一是在风险可控的同时，加大融资、回笼力度，加强税务筹划工作，总部财务部门要下沉业务管理到一线，加强对子公司的融资、还款工作的支持和管控，保证企业发展的资金需求。 二是通过合理可控的方式，适度调整财务报表结构，在三条红线政策管控下，给投资提供更大的财务空间。 三是要提高财务数据分析能力，通过财务数据的分析，倒逼业务风险的转移。 其他的专业部门，都要围绕着投资立项、营销工作以及财务需求不断提升专业能力。 二、防风险 防风险的本质是管理问题。 经营要靠管理来保障。企业的管理能力越强，防风险能力就越强，经营发展能力就相对越强。风险管理
13、能力不是完全靠风控中心提升，风控中心是督导和监控部门。在企业的组织架构中，每个管理职能岗位都很重要，缺一不可，成本、营销、投资、工程、设计，是围绕公司的项目操作；行政、法务、财务、人事、运营、党群和纪检，是维系企业的良性运营，同时是保障和支持项目的运行顺畅。要通过交圈和统筹共同做好公司运营和项目操作。根据目前的管理现状及对发生的重大问题的深层次原因分析，下一步要进一步强化公司整体的治理和管理： 1要完善会议制度。会议制度是企业的官方沟通渠道，核心是保障信息流的畅顺，保障重大工作的决策和部署落实。在原有的党委会、双月经营分析会、经理办公会的基础上，要进一步完善月度精益管理工作会议、经理办公会及专
14、题会议、述职会等会议制度，确保上下信息沟通顺畅；要进一步修订完善党委会和董事会议事规则及经理层工作细则，厘清党委会、董事会、经理层等治理主体权责边界，规范决策行为，防范决策风险，提高决策质量。 2要成立盈利规划领导和工作小组。明确职责定位、工作内容、工作目标、机制和计划，对于各项目的盈利规划至少每半年根据市场的变化重新梳理确认，跟进各项目盈亏，做到心中有数。 3要加强信息化建设工作。成立信息化建设领导和工作小组，明确职责定位和工作内容、工作目标、机制和计划，打通各专业条线数据，加强统计分析。 4要成立商业酒店运营管理公司。推进轻资产运营模式，加强顶层设计，统筹人、财、事管理。 5要加强总部的专
15、业力量。以加强总部人才队伍建设为切入点，进一步加强总部对子公司的专业支持和管控。 6要强化精益管理。扎实推进，求真务实，各项工作都要围绕进度、质量、成本、安全（风险控制）四个维度思考精益管理，不断提高工作效率（进度）、提升工作品质（质量），严控工作成本（成本），提高合同安全和人身安全的保障措施（风险控制）。要明确精益管理的核心目标是在管理中要效益，在合理的时间范围内高质量、低成本完成相关工作，同时控制风险，保证人员、经济安全。 三、带团队 带团队的本质是人的问题。企业要以人为本。我们都是企业高级管理人员，都要带团队，必须要明确人才评价的排序标准、要提高领导力、要团结一致、凝聚合力、要加强后备人才队伍建设、要坚持不懈加强党的建设。 1要秉承责任心第一、综合素质第二、专业能力第三的人才评价的排序标准。要任人唯贤，德才兼备，以德为先，牢记董事长
