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1、房地产开发与经营房地产开发与经营第一章第一章 房地产的基本概念房地产的基本概念l一、房地产的概念（一、房地产的概念（理解理解）l二、房地产的特性（二、房地产的特性（掌握掌握）l三、房地产的分类（三、房地产的分类（了解了解）l四、房地产业（四、房地产业（了解了解）l五、房地产开发与经营概念五、房地产开发与经营概念 （理解理解）l六、课程体系六、课程体系 （了解了解） l什么是“房地产” ？l房地产业与建筑业是一样的吗？提 问：l怎样描述一房地产产品 ？l什么是房地产开发经营一、什么是一、什么是“房地产房地产”？ l从实物形态来看从实物形态来看一种客观存在的物质形态一种客观存在的物质形态 土地、建
2、筑物、其他附属物土地、建筑物、其他附属物l从经济形态（从法律层面）上来看：从经济形态（从法律层面）上来看：一种法律权利束一种法律权利束 人们拥有房地产，是指人们对土地房屋拥有的权利，这些人们拥有房地产，是指人们对土地房屋拥有的权利，这些权利有法律赋予、同时在使用时也会受到法律的约束。权利有法律赋予、同时在使用时也会受到法律的约束。房地产概念的界定原则房地产概念的界定原则l房和地二者耦合不可分原则房和地二者耦合不可分原则l一般只有承载用地才是构成房地产复合概念中一般只有承载用地才是构成房地产复合概念中的的“地地”二、房地产的特性二、房地产的特性l价值量大价值量大l保值增值性保值增值性l流动性差流
3、动性差变现能力差变现能力差l稀缺性稀缺性区域性区域性l相互影响性相互影响性l易受限制型易受限制型价值量大价值量大房地产的价值不仅高，而且大。其价房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体值高即单位价值高，其价值大即总体价值大。价值大。 保值增值性保值增值性 由于对房地产本身进行的投资改良、通货膨胀、由于对房地产本身进行的投资改良、通货膨胀、需求增加、外部经济等因素的影响使房地产具有保需求增加、外部经济等因素的影响使房地产具有保值增值的特点。对房地产本身进行的投资改良、通值增值的特点。对房地产本身进行的投资改良、通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是房地产的自货膨胀所引起的房
4、地产价格上升，不是房地产的自然增值。其中，通货膨胀使房地产保值而非增值。然增值。其中，通货膨胀使房地产保值而非增值。例如，某房地产商以例如，某房地产商以20002000万元购置一幢写字楼，当时年通万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为货膨胀率为2 2。1 1年后该写字楼售出时，房地产商收回资年后该写字楼售出时，房地产商收回资金金22002200万元，则该写字楼增值了万元，则该写字楼增值了()()万元。万元。 AA40B40B100 100 CC160D160D200200 答：由于通货膨胀引起的房地产价格上升，不是真正的答：由于通货膨胀引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值
5、，房地产增值，而是房地产保值，20002%=204020002%=2040万元，万元，这里多出的这里多出的4040万元不是真正的增值，而是保值，万元不是真正的增值，而是保值，所以实际增值所以实际增值=2200-2040=160=2200-2040=160万元。万元。 流动性差流动性差 房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，进行讨价还价
6、。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。当幅度的降价。 稀缺性稀缺性区域性区域性 由于土地数量有限，在土地上，特别是由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。房地产供给有限性的本质，不在于土限的。房地产供给有限性的本质，不在于土地总量有限和面积不能增加地总量有限和面积不能增加, ,主要是由于房主要是由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。中于一处。相互影响性相互影响性 相互影
7、响性指的是房地产对周围土地使用的相相互影响性指的是房地产对周围土地使用的相互作用。房地产的价格往往受相邻房地产状况的影互作用。房地产的价格往往受相邻房地产状况的影响。如新住宅座落在较旧的住宅区，在其他情况相响。如新住宅座落在较旧的住宅区，在其他情况相同的情况下，其价格往往低于座落在较新住宅区的同的情况下，其价格往往低于座落在较新住宅区的房地产。房地产。易受限制性易受限制性由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制。政府对房地产的限制一般是通都有一些限制。政府对房地产
8、的限制一般是通过管制权、征税权、征收权、充公权过管制权、征税权、征收权、充公权4 4种特权种特权来实现的来实现的。 三、房地产的分类三、房地产的分类l土地的分类土地的分类 l房屋的分类房屋的分类土地的分类土地的分类l按按开发程度开发程度，可分为：，可分为： 过生地过生地：是不具备城市基础设施的土地；是不具备城市基础设施的土地； 毛地毛地：指城市基础设施不完善、地上有房屋拆：指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。迁的土地。 熟地熟地：熟地是指具备完善的城市基础设施、土：熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。地平整能直接进行建设的土地。土地的分类土地的分类l按是否具有
9、按是否具有建筑用途建筑用途，可分为：，可分为： 建筑用地建筑用地和和非建筑用地非建筑用地。l根据我国根据我国城市用地分类与规划建设用地标准城市用地分类与规划建设用地标准，城市用地分为：，城市用地分为： 居住用地；居住用地；公共设施用地；公共设施用地；工业用地；工业用地；仓储用地；仓储用地；对外交通用地；对外交通用地；道路广场用道路广场用地；地；市政公用设施用地；市政公用设施用地；绿地；绿地；特殊用特殊用地地。房屋的分类房屋的分类l按按建筑结构建筑结构的不同，房屋可分为：的不同，房屋可分为： 钢结构；钢结构；钢筋混凝土结构；钢筋混凝土结构； 砖混结构；砖混结构；砖；砖；其他结构等其他结构等5 5
10、类。类。l按按价格的构成价格的构成不同，房屋可分为：不同，房屋可分为： 商品房商品房 微利房微利房 集资房集资房 经济适用住房经济适用住房房屋的分类房屋的分类l按按所有权的归属所有权的归属不同不同公房公房私房私房直管公房直管公房自管公房自管公房按所有权按所有权归属不同归属不同l按按功能用途功能用途的不同的不同住宅；住宅；工业厂房和仓库；工业厂房和仓库；商场和商业店铺用商场和商业店铺用房；房；办公用房；办公用房；宾馆饭店；宾馆饭店；文体、娱乐设施；文体、娱乐设施；政府和公用设施用房；政府和公用设施用房；多功能建筑（即综合楼）多功能建筑（即综合楼）等等8 8类。类。 四、房地产业l房地产业的概念房
11、地产业的概念l房地产业与建筑业的区别房地产业与建筑业的区别l房地产业的特性房地产业的特性l房地产业地位和作用房地产业地位和作用（一）房地产业的概念（一）房地产业的概念 是指从事房地产投资开发、经营、管理是指从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位组成。位组成。（二）房地产业与建筑业的区别（二）房地产业与建筑业的区别建筑业建筑业房地产业房地产业相同点相同点物质对象都是以建筑产品为主要产品物质对象都是以建筑产品为主要产品活动范围活动范围从事各类房屋建筑物从事各类房屋建筑物的建造、改造和各种的建造、改造和各种设备的安装工作设备的安装
12、工作从事房地产投资、开发、从事房地产投资、开发、经营、管理和服务经营、管理和服务 产业归属产业归属完全的物质生产部门完全的物质生产部门第二产业第二产业 产业部门产业部门第三产业第三产业主体主体建筑企业建筑企业施工方施工方甲方甲方房地产企业房地产企业建设方建设方乙方乙方房地产业的活动范围房地产业的活动范围 （1 1）土地开发和再开发；）土地开发和再开发； （2 2）房屋开发；）房屋开发； （3 3）地产经营；）地产经营； （4 4）房产经营，包括房产买卖、租赁、中介）房产经营，包括房产买卖、租赁、中介服务等；服务等； （5 5）房地产物业管理服务，包括家居服务、）房地产物业管理服务，包括家居服务
13、、房屋及配套设施的维修养护、保安、绿化、卫房屋及配套设施的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等服务；生、代收代付等服务； （6 6）房地产金融等。）房地产金融等。（三）房地产业的特性（三）房地产业的特性l基础性基础性l先导性先导性 l带动性带动性l风险性风险性l对金融业的依赖性对金融业的依赖性（四）房地产业在国民经济中的作用（四）房地产业在国民经济中的作用l能促进国民经济的增长能促进国民经济的增长l推动相关产业的发展推动相关产业的发展l有利于增加就业岗位有利于增加就业岗位l促进城市经济发展，改善城市面貌促进城市经济发展，改善城市面貌五、房地产开发经营（一）概念（一）概念 城市房地产开发经营管
14、理条例所称房地城市房地产开发经营管理条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内区内国有土地国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。的行为。 （二）房地产开发（二）房地产开发分类依据分类依据开发形式开发形式开发对象开发对象土地开发土地开发房屋开发房屋开发房地产综合开发房地产综合开发开发主体开发主体独资开发独资开发合资开发合资开发个体开发个体开发开发区域开发区域新区开发新区开发旧区开发旧区开发开发规模开发规模单片零星开单片零星开发
15、发成片集中开成片集中开发发1 1、房地产开发主要形式、房地产开发主要形式2 2、房地产开发的主要程序、房地产开发的主要程序l（一）投资机会选择与决策分析（一）投资机会选择与决策分析l（二）前期工作（二）前期工作l（三）建设阶段（三）建设阶段l（四）竣工验收和销售阶段（四）竣工验收和销售阶段l（五）入住及物业管理阶段（五）入住及物业管理阶段（三）房地产经营（三）房地产经营l地产经营地产经营l房产经营房产经营l服务经营服务经营l房地产综合开发经营房地产综合开发经营1 1、房地产经营内容、房地产经营内容地产经营地产经营 是以城市土地使用权为对象的出是以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营
16、和以城让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的市土地为劳动对象进行的“三通一三通一平平”、“七通一平七通一平”，把生地变熟，把生地变熟地的开发经营。地的开发经营。房产经营房产经营 是房地产经营者以房产为对象，是房地产经营者以房产为对象，根据国家政策要求以及滋生技术根据国家政策要求以及滋生技术经济条件和外部环境，经营房屋经济条件和外部环境，经营房屋开发和房屋流通，并取得一定经开发和房屋流通，并取得一定经济效益的活动。济效益的活动。服务经营服务经营 是指房地产业在开发建设和经营过是指房地产业在开发建设和经营过程中以及房地产的使用过程中提供的程中以及房地产的使用过程中提供的一系列的经营性
17、服务性活动。如对房一系列的经营性服务性活动。如对房地产开发进行的投资咨询、价值评估、地产开发进行的投资咨询、价值评估、拆迁安置服务；在使用过程中提供的拆迁安置服务；在使用过程中提供的房屋互换、装饰、修缮服务等。房屋互换、装饰、修缮服务等。 房地产综合开发经营房地产综合开发经营 是根据城市总体规划，选择一定区是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。发经营方式。 原则：原则：“统一规划、合理布局、综合统一规划、合理布局、综合开发、配套建设开发、配套建设”2 2、
18、房地产经营的特点、房地产经营的特点l地产经营与房产经营既相互独立，又密不可分。地产经营与房产经营既相互独立，又密不可分。 独立：地产经营可以离开房产单独进行；独立：地产经营可以离开房产单独进行； 密不可分：房产经营总是和地产经营联系在一起。实物密不可分：房产经营总是和地产经营联系在一起。实物上、权属上、价格上。上、权属上、价格上。l房地产经营不是实物的流通，只是房地产权属关系的转移。房地产经营不是实物的流通，只是房地产权属关系的转移。l房地产经营的时间长、手续复杂、经营费用大。房地产经营的时间长、手续复杂、经营费用大。l房地产经营政策性强，必须照章行事。（订立书面合同，房地产经营政策性强，必须
19、照章行事。（订立书面合同，办理权属登记）办理权属登记）3、房地产经营的形式l房地产开发项目的转让房地产开发项目的转让l房屋买卖经营房屋买卖经营l房屋租赁经营房屋租赁经营l房屋交换经营房屋交换经营l房屋抵押、典当房屋抵押、典当小知识：小知识：“三通一平三通一平” ：一般指临时路通、临时水通、：一般指临时路通、临时水通、临时电通和场地平整。临时电通和场地平整。“五通一平五通一平”：一般指具备了道路、给水、一般指具备了道路、给水、排水、电力、通信等设施或条件以及场地排水、电力、通信等设施或条件以及场地平整。平整。“七通一平七通一平”：一般指具备了道路、给水、一般指具备了道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施或排水、电力、通信、燃气、热力等设施或条件以及场地平整。条件以及场地平整。
