《管理学第6章开发项目后评价》由会员分享，可在线阅读，更多相关《管理学第6章开发项目后评价（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2024/9/261第六章 开发项目后评价 n基本概念、评价的方法n评价的基本内容及指标体系n住宅项目开发效益指标2024/9/262一、项目后评价概述u1.项目后评价:是指对已经完成的项目或规划的目的、执行过程、效益、作用和影响所进行的系统的客观的分析。n项目后评价于19世纪30年代产生在美国，直到20世纪70年代，才广泛地被许多国家和世界银行、亚洲银行等双边或多边援助组织用于世界范围的资助活动结果评价中。n项目后评价基本内容包括：项目目标评价、项目实施过程评价、项目效益评价、项目影响评价和项目持续性评价。项目的全过程项目决策项目后评价项目前评价项目实施2.项目后评价分类：u根据评价时间不同
2、，后评价又可以分为跟踪评价、实施效果评价和影响评价。 n项目跟踪评价是指项目开工以后到项目竣工验收之前任何一个时点所进行的评价，它又称为项目中间评价； n项目实施效果评价是指项目竣工一段时间之后所进行的评价，就是通常所称的项目后评价； n项目影响评价是指项目后评价报告完成一定时间之后所进行的评价,又称为项目效益评价。 2.项目后评价分类：u从决策的需求，后评价也可分为宏观决策型后评价和微观决策型后评价。 n宏观决策型后评价指涉及国家、地区、行业发展战略的评价； n微观决策型后评价指仅为某个项目组织、管理机构积累经验而进行的评价。3.项目后评价方法：u项目后评价的基本前提：项目后评价是以项目前期
3、所确定的目标和各方面指标与项目实际实施的结果之间的对比为基础的。u项目后评价方法的基础理论是现代系统工程与反馈控制的管理理论。项目后评价亦应遵循工程咨询的方法与原则。 u项目后评价的主要分析评价方法是对比法，即根据后评价调查得到的项目实际情况，对照项目立项时所确定的直接目标和宏观目标，以及其它指标，找出偏差和变化，分析原因，得出结论和经验教训。项目后评价的对比法包括前后对比、有无对比和横向对比。 u项目后评价调查是采集对比信息资料的主要方法，包括现场调查和问卷调查。后评价调查重在事前策划。 国际通用的后评价方法主要有：u统计预测法是以统计学原理和预测学原理为基础，对项目已经发生事实进行总结和对
4、项目未来发展前景作出预测的项目后评价方法。 u对比分析法通常是把两个相互联系的指标数据进行比较，从数量上展示和说明研究对象规模的大小，水平的高低，速度的快慢，以及各种关系是否协调。 u逻辑框架法（LFA）是将一个复杂项目的多个具有因果关系的动态因素组合起来，用一张简单的框图分析其内涵和关系，以确定项目范围和任务，分清项目目标和达到目标所需手段的逻辑关系，以评价项目活动及其成果的方法。 u定量和定性相结合的效益分析法。4.项目后评价报告u项目后评价报告主要包括：n摘要、n项目概况、n评价内容、n主要变化和问题、n原因分析、n经验教训、n结论和建议、n基础数据和评价方法说明等。2024/9/261
5、0二.房地产开发项目后评价概述u1.概念：指开发项目建成并完成租售后，对开发过程、经济效益、社会效益和环境效益所进行的综合评价。u2.时间：按照当前国内房地产开发的现状，项目后评价的最佳时机为项目竣工后12年，一个大型房地产项目的后评价时间大约为23个月。u3.作用： 一是全面了解项目建设成果及存在的问题； 二是掌握影响项目效益的各因素对项目的影响程度。 三是为其他开发项目的决策提供科学依据。2024/9/26114.房地产开发后评价的基本操作程序u1)进行房地产开发后评价设计u2)实施房地产开发后评价u3)编制房地产开发后评价报告主要任务是确定所要研究的问题以主要任务是确定所要研究的问题以及
6、所要使用的评价方法。主要包括：及所要使用的评价方法。主要包括： 1 1界定后评价要检验的问题界定后评价要检验的问题2 2选择后评价所使用的方法选择后评价所使用的方法3 3确定后评价的标准。确定后评价的标准。主要的工作是进行数据的收集主要的工作是进行数据的收集和处理。这些收集和处理工作和处理。这些收集和处理工作需要围绕需要围绕“能发现问题并形成能发现问题并形成结论结论”这一线索来进行这一线索来进行需要分析存在的问题并提出建议，需要分析存在的问题并提出建议，为完善报告和今后项目决策提供基为完善报告和今后项目决策提供基础材料。其主要内容包括：础材料。其主要内容包括：1.1.分析项目及其决策的背景情况
7、；分析项目及其决策的背景情况；2.2.介绍后评价所采用的评价策略、介绍后评价所采用的评价策略、数据的收集方法和分析方法；数据的收集方法和分析方法；3.3.清楚并公正地阐述后评价所发现清楚并公正地阐述后评价所发现的问题，以及所形成的结论的问题，以及所形成的结论。2024/9/2612三、房地产开发项目后评价的基本内容及指标体系(一)过程评价u项目的过程评价，应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对比和分析，找出差别，分析原因。 过程评价一般要分析的几个方面：u过程评价一般采用定性分析与定量分析相结合的方法。 定量分析一般采用以下基本指标：1项目决策与项目准备；2项目规划设计的内容与开发
8、规模3工程进度与实际情况；4配套设施与服务条件；5项目财务执行情况；6项目租售情况与分析。1项目决策周期(周期变化率)；2设计周期(设计周期变化率)；3建设工期(竣工项目定额工期率)；4建设成本(实际建设成本变化率)；5工程优良率；6工程合格率；7静态投资总额、动态投资总额：8销售总时间(销售时间变化率)。2024/9/2613(二)经济效益评价u1 1工程造价评价工程造价评价u2 2财务效益评价财务效益评价u3 3国民经济评价国民经济评价 反映工程造价的指标包括总投资、平均建筑面积造价、每平方米面积造价所含地价、土建费用、配套费用、税费等。u反映项目财务效益的指标包括项目总收入、投资回收期、
9、开发总利润、全投资利润率、自有资金利润率、全员劳动生产率、人均开发利润率等指标。还应对影响财务效益指标的主要因素进行相关分析。u反映国民经济评价的指标包括经济内部收益率、经济净现值换汇成本等。经济效益工程造价盈利指标效益指标建设工期单方造价（元/m2）总造价（元）可售住宅单方造价（元/m2）项目开发总利润（元）全部投资利润率（）单位时间自有资金利润率（）自有资金利润率（）全员劳动生产率（m2/人）人均开发利润（元/人）建设工期（年）项目建设总工期计划完成程度（）2024/9/2615 (三)社会效益评价社会效益评价的内容一般包括两个方面：u1.对项目涉及的居住水平的评价，包括居住总人口、占地面
10、积、居住回积密度、净人口密度等。u2.对项目配套设施、交通、防火、防震、安全性等评价社会效益居住水平指标国民经济指标工程质量指标方 便 程 度安 全 程 度项目开发总产值（元）项目开发净产值（元）利税总额（元）投资利税率（）实现居住总人数（人）实现居民净增人数（人）开发总建筑面积（m2）增房建筑面积（m2）优良品率（）房屋返修率（）履约率（）交通方便程度设施齐全、服务半径合理程度防火、防震、防空交通安全2024/9/2617(四)环境效益评价环境效益的评价包括两个方面：u1住宅外部居住环境 外部居住环境评价指标包括人均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率。在评价过程中还应对项目与城市环境的
11、关系进行分析。u2住宅内部居住环境 内部居住环境评价的内容包括住宅标准、住宅类型、隔声、通风、采光、保温、隔热等情况，可分别设置一些评价指标如：人均居住面积、冬至日照时间等。环境效益内部居住环境外部居住环境住宅标准住宅类型隔声隔热和保温日照水质居住密度人均公共建筑密度（m2/人）人均设施占有量（m2/人）人均绿地占有量（m2/人）人均活动场地面积（m2/人）大气污染程度（m2/人）2024/9/2619(五) 综合评价u综合评价的目的是产生最终评价结论，包括总结经验、教训，并提出建议。综合评价要分层次地对项目原定目标与实际结果进行对比，计算差别并分析原因，并分析项目原来预期效果与实际产出效果之
12、间差距的影响。u房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总，并在此基础上形成项目后评价分析报告，提交开发商的决策层，用以指导新的房地产投资决策活动。2024/9/2620综合效益评价指标体系综合效益环境效益社会效益经济效益2024/9/2621作业：u1.房地产开发项目在什么情况下可进行后评价？其评价的方法有哪些？u2.何谓房地产开发项目后评价？评价的目的是什么？u3.过程评价一般要分析哪几个方面？u4.过程评价中定量分析一般哪些基本指标？u5.房地产开发后评价的基本内容。附录：住宅项目开发效益指标一、经济效益指标1.工程造价指标 总造价（元） 单方造价（元/m2） 户造价（元/户） 人均投资
13、（元/人） 可售住宅单方造价（元/ m2 ） 2.盈利指标项目开发总利润（总收入总支出）全部投资利润率自有投资利润率单位时间自有资金利润率3.效率指标全员劳动生产率（人均开发工作量或人均开发房屋建筑面积）人均开发利润3.建设工期指标建设工期项目工期定额达到率项目平均达到工期定额水平项目建设总工期计划完成程度二、社会效益指标1.国民经济指标项目开发总产值各单位工程竣工产值之和辅 助生产产值开发运输产值其他开发产值项目开发净产值利润税金工资总额职工福利基金利息支出其他项目利税总额项目投资利税率2.项目提供居住水平指标项目实现居住总人数项目实际居住总户数项目实现居民净增总人数项目实现居民净增总户数住
14、宅开发总建筑面积新增建筑面积新建住宅建筑面积拆除面积余房建筑面积新建住宅建筑面积安置面积3. 工程质量指标优良品率=房屋返修率=履约率=4.住宅区的方便程度 交通方便程度（内部交通、外部交通） 公共实施齐全，服务半径是否合理5.住宅区的安全程度 防火 防震 防空 交通安全三、环境效益指标1.住宅内部居住环境住宅标准 住宅类型 隔声隔热和保温 光照 日照通风 水质室内小气候：相对湿度和空气流动速度室内空气量和CO2含量 空气量以 5060 m2/人为佳 CO2含量不得大于0.050.12.住宅外部居住环境居住密度：建筑密度、容积率、人口密度公共建筑区域内公共设施设置情况绿化室外庭院和各类活动场地室外环境小品大气污染声环境和视环境小气候环境邻里和社会环境
