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1、济南金冠毛纺厂改造策划报告济南金冠毛纺厂改造策划报告天鸿地产天鸿地产20102010年年1212月月项目的发展设想项目的发展设想 金冠厂房现状分析金冠厂房现状分析旧厂房改造案例旧厂房改造案例目目 录录项目的综合优势项目的综合优势我们的任务：我们的任务：遵循遵循“拓展城市发展空间，构建现代产业体系，打造宜居宜拓展城市发展空间，构建现代产业体系，打造宜居宜业环境业环境”城市发展战略要求，以济南新东站的规划建设和滨城市发展战略要求，以济南新东站的规划建设和滨河新区的开发为契机，将田园新城片区打造成河新区的开发为契机，将田园新城片区打造成“济南东部的济南东部的活力热点区域活力热点区域”，为当地居民提供
2、优质的居住、就业及生活，为当地居民提供优质的居住、就业及生活环境！环境！ 金冠毛纺厂现状金冠毛纺厂现状项目的未来项目的未来文化创意产业区文化创意产业区项目的未来项目的未来文化创意产业区文化创意产业区项目的未来项目的未来文化创意产业区文化创意产业区金冠毛纺厂现状分析金冠毛纺厂现状分析历城赛马历城赛马场地块场地块东客站初东客站初步选址步选址坝坝 王王 路路 规划的刘规划的刘 智智 远远 路路工工 业业 北北 路路王舍人镇王舍人镇实验中学实验中学金冠厂房金冠厂房厂房区位厂房区位位于济南新东站片区位于济南新东站片区10新东站片区新东站片区高新区奥体文博片区华山、张马片区目前，以滨河新区开发及新东站的规
3、划建设为契机，该片区与华山片、张马片区共同构成滨河新目前，以滨河新区开发及新东站的规划建设为契机，该片区与华山片、张马片区共同构成滨河新区东段三大核心，并与高新区、奥体文博政务区南北方向一字排开，将成为城市发展新的增长点。区东段三大核心，并与高新区、奥体文博政务区南北方向一字排开，将成为城市发展新的增长点。厂房区位厂房区位位于济南新东站片区位于济南新东站片区金冠厂房金冠厂房金冠毛纺厂现状分析金冠毛纺厂现状分析济南金冠毛纺厂位于作为新东客站核心的田园新城片区总用地范围东侧区域，地处滨河新区东段的关键节点；南邻工业北路、东临坝王路，交通便利，区位优势明显。济南金冠毛纺集团有限责任公司的金冠毛纺厂占
4、地约103亩（现有旧厂房面积约4万平米）。经前期调研，并与国土部门确认：金冠毛纺厂生产经营已停止数年，厂区职工基本下岗待业，厂房处于闲置，其负债额高达近3亿元。金冠集团现已将其厂房和设备等相关资产抵押给长城资产济南办事处、东方资产青岛办事处等债务人，目前法院已对金冠集团上述资产予以查封保全。金冠毛纺厂现状分析金冠毛纺厂现状分析金冠毛纺厂破旧的厂房现状、生产经营功能的丧失、以及杂乱的周边环境，已与当地城市发展面貌快速更新、构建现代产业体系的迫切需求相脱节，制约区域经济的发展。因其土地性质为划拨，且只有待金冠毛纺厂偿还上述债务并对资产解封后，才能由市土地储备中心进行收储，因此目前不具备收储和再开发
5、的条件。旧厂房改造案例旧厂房改造案例 案例：北京案例：北京798798艺术区艺术区项目概况项目概况北京798艺术区位于北京市朝阳区酒仙桥大山子地区，坐落于北京七星华电科技集团有限责任公司（简称七星集团）所属的718大院，总建筑面积23万平方米。这里汇集了画廊、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等众多的文化艺术元素。截止目前，入驻北京798艺术区的画廊、艺术家个人工作室以及动漫、影视传媒、出版、设计咨询等各类文化机构400余家，分别来自法国、意大利、英国、荷兰、比利时、德国、日本、澳大利亚、韩国、中国大陆、中国台湾、中国香港等国家和地区。北京北京798艺术区艺术区项目主题项目
6、主题北京798艺术是21世纪初在原有工业建筑闲置空间的基础上逐渐发展起来，以当代艺术为特色的艺术区。现已成为中国文化艺术的展览、展示中心，成为国内外具有影响力的文化创意产业集聚区。项目主题项目主题作为文化创意产业聚集区之一的北京798艺术区，云集了众多的艺术、文化界名流，众多的艺术机构、众多的时尚企业。北京798创意文化节旨在推动798艺术区文化创意产业的发展，798艺术区每天都在通过不同的艺术形式向世人展示着798特有的艺术氛围，各大国际品牌如索尼公司、摩托罗拉公司、法国靡西、意大利DIOR、欧米茄、宝马汽车、中国雅虎门户网站等都在这里举行过宣传推广活动，798艺术区品牌已经形成，它已经成为
7、崇尚时尚商家的首选。艺术文化活动艺术文化活动当代艺术展览、展示、交流活动、文化艺术讲座、多媒体艺术展映、实验戏剧表演、现代舞蹈表演、先锋设计展览、大型文化晚会等等。高端商业活动高端商业活动时装表演、产品推介会、新闻发布会、联谊会、大型会议、各种公关PARTY、大型演唱会等等。项目发展成就项目发展成就 2003年北京798艺术区被美国时代周刊评为全球最有文化标志性的22个城市艺术中心之一。同年，美国新闻周刊将这里评选为年度世界TOP12，首次把中国北京列入其中，原因之一就是798艺术区的存在和发展，证明了北京作为世界之都的能力和未来潜力。 2004年北京被列入美国财富杂志一年一度评选世界有发展性
8、十二个城市之一入选理由之一是798。798建筑改造方案是威尼斯十二个中国优秀建筑展之一，是2004年北京双十年优秀建筑展重要展品。 2006年，北京798艺术区分别被朝阳区、北京市政府列为首批文化创意产业集聚区之一；被中关村管委会评为中关村电子城文化创意产业基地，798作为“创意地区、文化名园”的氛围已经形成。案例：上海案例：上海8 8号桥号桥风风 韵韵8号桥总占地7万多平方米，建筑面积逾12万平方米。原为上海汽车制动器厂旧工业厂房，经过新的设计和模式改造，并同时注入时尚、创意的元素，保留的旧厂房现已成为现代城市景观的新景象。8号桥的命名也有其特别意义：形象上每一座建筑物都有天桥相连；内涵上，
9、它是连接国内外各创意咨询专业服务团队的沟通之桥。8号桥的建筑设计素材取自于建国中路的城市元素，通透的玻璃外墙体充分满足创意人士视觉空间的创意需求。创创 意意8号桥内汇集了与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。同时无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，始终创造着最新的创意园区模式，把创意行业进行完美嫁接。科科 技技区内拥有高科技硬件与软件设施。它可以实现信息收集、整合、发布以及园区对内管理、对外服务等一系列应用功能，实现全信息覆盖，为在此工作的人们创造更方便，更高效率的服务。时时 尚尚8号桥同时赋予人们与众不同的时尚理念。最IN、最热的派对活动每个月都会在这里举行。原创、优秀的艺术作品都会在
10、这里展出。张扬着不失本色，含蓄却又保存着独特的个性，传统与现代的结合。项目概况项目概况项目位置：建国中路8-10号建筑层数：共9栋楼，其中最高创意大楼为5层，占地面积：10,000平方米建筑面积：20,000平方米开业时间：2004年12月运营商：时尚生活中心8号桥由思南路、建国中路与重庆南路环绕而成，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷。区位区位项目主题项目主题 产业定位产业定位文化时尚聚集地文化时尚聚集地8号桥产业定位以建筑设计、设计咨询、影业制作等现代服务外包为主，商铺多为配套设施餐饮、美容及相关创意零售。8 8号桥的租户包括众多的知名建筑设计公司、咨询公司，才能支持其租金水
11、平号桥的租户包括众多的知名建筑设计公司、咨询公司，才能支持其租金水平项目运营情况良好，出租率为90%左右以策划、建筑设计类公司为主。8号桥依靠自身优越的地理位置和硬件设施，营造了不输于中心区优质写字楼的办公条件，吸引了知名服务业企业，产生中心城区区甲级写字楼的替代品竞争。办公区域办公区域商业区域商业区域综合区域综合区域客户类型及特征客户类型及特征种类分布数量比例建筑及室内设计1223%公关、广告及平面设计服务917%服装设计与艺术设计学校36%艺术画廊12%杂志、电影24%时尚创意展示店铺611%园区配套服务设施815%其他1222%总计5353100%100%国家分布数量比例中国内地1834
12、%港澳台1834%日本59%英国59%美国24%法国24%加拿大12%澳大利亚12%葡萄牙12%总计5353100%100%业态组合丰富，创意产品以及功能方面很好诠释业态组合丰富，创意产品以及功能方面很好诠释创意产品餐餐饮天与地中华料理、清水町日本料理、卡卡图澳大利亚餐厅休休闲Fabrique 酒吧零售零售游龙民间艺术创意中心、创意书店、上海守百文化艺术有限公司服服务上海新时尚旅行社有限公司、上海肯友贸易有限公司产品定位于创意产品，与园区整体定位相吻合；主要服务客群是园区内企业以及目的性消费较强的目标消费者；项目通过对老建筑的改造，本身营造出创意时尚的感觉，商业定位的同时，通过空间的装修的打造
13、，营造出创意空间，使用功能上的创意性。 9号楼餐饮服务零售 8号桥配套商业主要包括7家餐饮商家、4家零售商家、2家服务商家、1家娱乐商家。餐饮占到了半数以上，主要服务项目及周边的商务人群，装饰讲究，异国风格鲜明。零售商家集中在5号楼的大厅，以创意商品为主。休闲主要商家分布主要商家分布特色商家特色商家肯有3s，集沙龙、商店、学校于一体的概念店，不仅代理了PAUL MITCHELL、Lebel Comestics 等国际专业没法产品，同时提供专业的美发服务。肯友依靠与知名美发产品公司的关系，会定期的邀请这些公司的美发师来举办讲座，为个人提供造型及护理方面的知识。上海唯一的一家既是法国餐厅，酒吧又是
14、俱乐部的Fabrique，是外籍人士及本地高收入阶层乐于光顾的高档社交场所；该酒吧的特色在于将酒吧与法式餐厅结合起来，满足了上海成熟派对人群对感性的酒吧氛围要求，又拥有温馨的餐饮空间；同时为了满足不同的音乐口味，每周会举行特定主题的表演活动特色商家特色商家香港导演唐季礼所经营的连锁餐厅，以粤、川系的创意菜为主，内部陈设上带有强烈的庙宇装饰元素和风格，中国味浓厚的环境氛围，在上海九江路、香港中环德已立街、九龙尖沙嘴分别设有连锁店。创意书店&书吧8号桥客群相对较为固定，基本为目的性消费，通常商家营业时间为晚8点止。 随着济南新东站的规划选址确定及滨河新区的快速开发，该片区的区域价随着济南新东站的规
15、划选址确定及滨河新区的快速开发，该片区的区域价值已迎来巨大提升的预期，区域功能定位必将调整，产业结构将进一步优化升值已迎来巨大提升的预期，区域功能定位必将调整，产业结构将进一步优化升级。而金冠毛纺厂恢复原有生产功能已基本不可实现，且短期无法实现收储，级。而金冠毛纺厂恢复原有生产功能已基本不可实现，且短期无法实现收储，现已与区域发展面貌更新的需求相违背。现已与区域发展面貌更新的需求相违背。 而作为具有丰厚文化、人文底蕴的历史名城，作为山东省双核发展城市之而作为具有丰厚文化、人文底蕴的历史名城，作为山东省双核发展城市之一，作为山东省省会和济南都市圈的核心，在新时期又将成为连接省际社会、一，作为山东
16、省省会和济南都市圈的核心，在新时期又将成为连接省际社会、文化及经济交流的枢纽中心。济南具有大力发展文化创意产业的坚实基础和发文化及经济交流的枢纽中心。济南具有大力发展文化创意产业的坚实基础和发展契机，而金冠毛纺厂却有条件成为承接上述发展的有力载体。展契机，而金冠毛纺厂却有条件成为承接上述发展的有力载体。 调研结论调研结论项目发展设想项目发展设想保留既有工业文化记忆保留既有工业文化记忆改造工业遗址改造工业遗址打造区域最具特色文化创意产业区打造区域最具特色文化创意产业区 融合多种设计风融合多种设计风格的创意改造格的创意改造 以文化、艺以文化、艺术创意核心术创意核心的休闲中心的休闲中心近近85出租率
17、的出租率的经营物业经营物业 创意酒店、主创意酒店、主题餐厅、会题餐厅、会所、活动交所、活动交流中心流中心最传统的也是最时尚的产业园区，国内国际的创意交流平台；展现齐鲁艺术风采，彰显品位与魅力的文化、艺术中心。设计独特的设计独特的 租户共享空间租户共享空间”通过特色的创意空间改造吸引众多文化创意类、艺术类及时尚类的企业入驻。包括海内外的知名服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司。为这些企业营造充足的租户共享空间。比如商务中心、企业会所、员工餐厅、休闲后街、阳光屋顶、小花园等互动的空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素可以互相碰撞，更能够激发灵感和创意。在这里更能产生世界级
18、的作品与产品。创建时尚风貌创建时尚风貌挖掘厂房原有建筑价值、历史工业文化价值、艺术价值和经济价值，并运用新的设计和模式改造，为历史的留存注入时尚、创意的元素，使保留的旧厂房成为现代城市景观的新景象，也促进了设计创意产业的产业链的形成。婉拒非创意企业婉拒非创意企业对入驻企业设置一定的标准要求，其中最主要的就是必须是和创意有关的产业，而一些传统的产业即使出的租金高，租的面积大，但也可能被“拒之门外”。品牌给予与自我提升品牌给予与自我提升初期可以较低的租金来吸引一些有品牌的创意企业入驻，从而吸引其他更多的企业，并渐渐地带动整个园区的知名度，从而逐步凝聚品牌影响力，同时兼容适当的小企业入住比例，可通过
19、这个平台帮助一些小企业提升他们的品牌价值。这是一个借和给的过程，也是一个循环复始的滚雪球模式，最后金冠创意产业区和这些创意企业的品牌效应会越做越强，从而获得更长远的发展。保留修复的工业遗址建筑，将以独具鲜明的历史文化特色，承续济南工业发展的历史文脉，成为展现泉城创意文化产业发展的窗口。项目的综合优势项目的综合优势通过优化改造，在原有4余万平米厂房的基础上，可扩充厂房面积3-4万平米，可提供约300-400个就业岗位，初步解决部分厂房待业职工的再就业问题。以较低的成本投入，通过融入“文化创意及附属产业”为主题的综合厂区改造，实现厂区再运营、获得持续经营收入，随着创意文化产业氛围的快速形成，区域价
20、值将进一步提升，租金将不断上涨,为企业偿还债务提供收入途径。 综合优势综合优势: :配合东客站建设需要，在此重要节点打造“文化创意产业区”，快速形成新的城市风貌，可提升区域城市文化品位和文化内涵，塑造原有生产文化与现代文化交融共生的城市特色文化。可为我市迎接2013年“第十届中国艺术节”的举办，提供展示济南区域文化及艺术特色的素材。以带动区域的快速成熟。以新东站的核心枢纽区为依托，为“济南-青岛，济南-北京”的轴向城市经济带提供展现创意产业的交流平台，为企业及相关经济组织提供品牌展示的活动中心。在真正惠利与城市居民的同时，更将使金冠毛纺厂实现变废为宝的跨越，成为济南东部文化创意产业塑造的典范。综合优势综合优势: :与与 你你 分分 享享 美美 好好 未未 来来
