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1、星耀九州星耀九州星耀九州星耀九州滟澜滟澜山山山山营销营销方案提方案提方案提方案提报报天津壹点房地产经纪有限公司天津壹点房地产经纪有限公司市场背景分析一一项目定位策略二二整合推广策略三三目录第一项：市场分析第一项：市场分析洋房别墅市场2目标消费群定位4邢台政策环境3 1滟澜山项目分析3 3根据邢台市城市总体规划根据邢台市城市总体规划“一城、四区、两心、一城、四区、两心、四轴四轴”。“四轴”指贯穿桥东桥西和开发区的中兴大街、郭守敬大道，桥西区的钢铁路和桥东区的邢州路，这里将是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线。 “一城一城三区三区、两心四轴、五星捧月、两心四轴、五星捧月”“三区”指龙岗新区、高新技
2、术产业开发区和七里河新区。“两心”指桥东区的旧城市中心和龙岗新区的新城市中心 。“810工程工程”从各个方面完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境。包含郭守敬大道的拓延及绿化；钢铁路的南跨北延，北部新区山地公园，龙岗公园的建设；爱民路与郭守敬大道交口，五星级万峰国际酒店的设；融龙岗公园，郭守敬文化广场，为一体的大型公建群，新行政中心区片的建设；西北高教区的建设； 龙岗新区，龙岗新区，充分占据规划利好充分占据规划利好 邢台政策环境“一城三区、两心四轴、五星捧月”“一城、四区、两心、四轴”810工程无论是规划中的“一城、四区、两心、四轴”，新规划中“一城三区、两心四轴、五星捧月”，还是“810”
3、中的新行政中心区片，西北高教区片，万峰社区，万峰国际大酒店以及俯拾皆是的城市绿地、公园，都将龙岗新区作为中心点来描述展现，可见龙岗新区作为新的城市行政、居住、教育中心的不可动摇的王者地位。 龙岗新区，新的城市中心龙岗新区，新的城市中心 “邢台首席邢台首席 宜居板块宜居板块” 邢台别墅洋房市场邢台别墅起步较晚，分布类型有：城市别墅 +近郊别墅+远郊别墅。主要存在类型主要有：双拼、联排、叠拼别墅、类别墅洋房。城市别墅城市别墅维也纳花园、盛世公馆、七十九号院、作品别墅、清华园近郊别墅近郊别墅淼岳林庄园、观邸远郊别墅远郊别墅玉泉山高尔夫别墅、西山庭院项目项目产品形态产品形态风格定位风格定位沟通语言沟通
4、语言定位支撑定位支撑燕云台花园洋房中式园景生态美宅一座城市的珍藏中式景观园林（十字景观轴）、燕赵文化江南春天花园洋房新古典主义七里河休闲宜居生活城七里河水景、七里河整体规划作品别墅联排别墅新中式风格未来的第四代别墅 驾临邢台七里河水景、土人景观规划、全框架结构玉泉山高尔夫别墅3层私宅别墅地中海传情别墅 靠山才是上上等城西北二十公里的皇寺风景区玉泉山度假村、玉泉山康年酒店西山庭院3090平米第二居所北欧风情与现代相结合家家依山傍水 户户独门独院玉泉山度假村、超小户型度假别墅 、邢台首例原生态山地别墅群盛世爱情海花园洋房地中海风情融入建筑的浪漫异域风格永康水印城花园洋房地中海风情郭守敬南路地中海异
5、域风情七十九号院双拼、联排、叠拼、花园洋房、高层洋房公寓新古典主义显赫基址、深邃大院城市中静谧之地、原师部旧址观点：1.现有别墅洋房市场都是过渡时期的产物，良莠不齐，真正的高端产品并未面市，为 星耀九州滟澜山进入市场提供了良好的机遇。2.随着城市规划的定位发展，城市功能的不断完善，龙岗新区良好的生态环境和高尚的人文环境，将成为最为适合别墅高端产品开发的新区域。3. 邢台的楼市已经走向大盘引领，概念化营销时代；产品定位、形象包装等都已经面临新一轮的竞争挑战。4. 别墅市场的竞争主要来自城市型别墅及类别墅产品的竞争和客群分化；区域化引导，对目标人群的针对性传播锁定尤为重要。 滟澜山项目分析滟澜山项
6、目分析项目位于邢台市正在规划建设中的西北部生态新区：郭守敬大道与太行路交汇处，它是以新建市政府为中心、以迎宾大道为发展轴的中心高端居住区。随着城市“三年大变样”政策的落实与推进，城市西北部已成为邢台市重点发展区域之一-邢台市副中心。社区南临邢台市迎宾大道-郭守敬大道，东临太行路并与银泉大街相接，交通非常之便捷。这里将打造邢台地区领先的标杆示范性高品质的生活社区。 占据龙岗新区龙脉之首占据龙岗新区龙脉之首项目周边配套齐全，紧邻正在规划建设中的邢台市新中央生态区最大休闲公园-龙岗公园，形成天然的风水宝地，公园湿地，天然氧吧。该项目被多个高校包围，如：三环中学、会宁中学、金华中学、军需学院、邢台医学
7、院等高等学校。邢台医专附属医院、县三院、康复医院等多所医疗机构分布在项目的周边，项目周边有本市唯一的五星级酒店-万峰酒店地段： 西北部生态新区，上风上水新首府行政区，城市风格鲜明的高端居住区。景观： 高低错落的坡地造景，大型景观盛宴；紧邻龙岗公园，大型生态湿地。交通： 迎宾大道，郭守敬大道，通达城市未来。快捷路网，新兴交通动脉。 环境： 桥西行政区，静享人文社区。市政配套全，周边高校林立。 建筑： 地中海风格规模化高尚社区。异域建筑，开启别墅生活新篇章。配套： 奢侈品展示中心，贵族幼儿园，超5A级企业总部基地，名流圈层豪华会所。项目集中优势：项目集中优势： 目标消费群定位 邢台市第三产业兴而不
8、盛，商业氛围不浓，白领阶层缺失，中产阶级薄弱，贫富差异巨大，高端阶层有效存在，但可消费空间、投资方向贫乏；高端人群初步排序为：v私营业主，拥有独立产业；私营业主，拥有独立产业；v周边下县生意人，富农；周边下县生意人，富农；v城市大型企业中高层管理人员；城市大型企业中高层管理人员；v政府机关灰色收入者，高级官员政府机关灰色收入者，高级官员A、一切以大为主，房产初期发展受时代局限，同质化产品多，品质差异小。只有大规模的楼盘，大面积的户型才能相对满足所需，对品质差异不敏感，个性需求不明确B、突出“豪”，最好的景观、最好的位置、最好的户型、最好的功能、价格“无所谓”C、从单纯功能型要求过渡到理念，概念
9、性产品：注重内涵、包装、心理感受、物业、人文等综合要素，要求“精品”居居住住观观念念的的改改变变购买人群比例：购买人群比例：邢台市人口（富有阶层），约占总购买量的60%周边下县人口，约占总购买量的40%注：别墅购买人群过于分散，在项目推广上有一定难度，如何用两条腿走路是成败的关键。两条腿走路两条腿走路：A.必须爆发性面市必须爆发性面市B.做有针对性的营销推广做有针对性的营销推广第二项：项目定位策略第二项：项目定位策略滟澜山滟澜山 是是尊贵尊贵的的（别墅的优秀血统，演变历程、生活方式是对全新生活的挑战）滟澜山滟澜山 是是纯粹纯粹的的（百分之百托斯卡纳风情，人文精髓，精纯的原味高尚生活社区）滟澜山
10、滟澜山 是是唯一唯一的的 （从市场考虑，差异化的生活方式与相对纯粹的别墅建筑集群，必然成为邢台市场目前，乃至将来唯一的城市名流生活圈，交际场，仅供少数人独享）滟澜山滟澜山 是是挣钱挣钱的的 （城市稀缺的土地资源，不可再生的建筑形式，是传代的家业，能生钱的不动产）滟澜山滟澜山 应该是怎样的？应该是怎样的？ 曾经人们对于排屋和别墅的概念，一度停留在离城市较远的效区，那里风景好但是位置偏远，很多时候仅仅成为度假别墅而非第一居所。而滟澜山依托于良好的地缘优势，离尘不离城，将成为当仁不让的第一居所. 滟澜山，别墅洋房高层不同的建筑形式的集群，同一种高端业态的集合，同一种从容驾驭繁华与淡然的人生态度。 北
11、京四合院， 上海老洋房，历久弥珍的城市别墅。历经时间的洗礼和文化的沉淀，价值不菲耀眼瞩目。围绕滟澜围绕滟澜山的山的话题话题1 城市别墅城市别墅与城市的距离与城市的距离 城市唯一山地豪宅承载750万人的终极梦想不是所有的别墅不是所有的别墅都都以以豪宅冠名豪宅冠名 这个城市的开拓者，也是邢台的先行者，他们不畏辛劳与艰难，以自己的胆识和智慧开拓出一片天地。他们早就在主城区置业，随着新城的发展深深向往着更高的居住环境 。 就目前的开发项目来说，滟澜山是龙岗新区板块最高层次的居住形态。 对于这个年轻而蓬勃发展的城市来说，是一种高端成功人士居住的标志，整座城市的荣耀。无论是传统行业的富豪，还是新兴行业的新
12、贵，继往开来的开拓者们以强大的精神创造出熠熠生辉的物质文明，滟澜山，一座尊贵的人居财富中心，成就居住者的梦想，向城市的开拓者致敬！围绕滟澜围绕滟澜山的山的话题话题 2享用者是谁？享用者是谁？ 别墅的主人别墅的主人 20年前，住哪里没得选择10年前，存在却无力选择今天，邢台最尊贵的别墅来匹配今天，邢台最尊贵的别墅来匹配您您围绕滟澜山的话题围绕滟澜山的话题 3山地山地 起伏的岗坡地构成了滟澜山的优美轮廓，如果忽略岗坡地，滟澜山将失去最重要的一个价值。 然而山的价值不在于山有多高，而是每个人向往自然，渴望高远的心。这才是山的借鉴意义。什么是独一无二的什么是独一无二的：无意被人仰望，只是依山而建无意被
13、人仰望，只是依山而建西北部生态新区,城市唯一山地豪宅 山缺一山缺一 滟澜山在这里等着你滟澜山在这里等着你山，人行。必有我师！ 与财富精英为邻，与政界巨擘做伴与财富精英为邻，与政界巨擘做伴 试想一下这样的场景，把自己陷入一张舒适的摇椅之中，一本小说，一杯清茶，悠然的午后时光在此刻放慢脚步；傍晚时分，约上三五好友，开个户外烧烤Party，诱人的烤肉香气此刻随着笑声和欢乐沁入心脾。当然，这“桃花源”般完美的庭院生活是每个人的向往 。围绕滟澜山的话题围绕滟澜山的话题 4说好的庭院呢？说好的庭院呢？独创双首层设计南北双向下沉式庭院低处低处 庭院深深庭院深深 高处高处 盛世繁华盛世繁华第三、整合推广策略第
14、三、整合推广策略怎样让客户来？怎样让客户来？来电来电来访来访成交成交用什么方式知道项目信息？用什么方式知道项目信息？为什么要到现场来看？为什么要到现场来看？用什么推广吸引他们？用什么推广吸引他们？拦截技术拦截技术导引拦截导引拦截覆盖拦截覆盖拦截点位拦截点位拦截覆盖拦截主要由业务团队来执行，能快速的传播项目卖点和信息覆盖拦截主要由业务团队来执行，能快速的传播项目卖点和信息。找准目标消费群体，找准目标消费群体，快速传播信息，实快速传播信息，实现精准营销现精准营销DM单页拦截技术拦截技术导引拦截导引拦截覆盖拦截覆盖拦截点位拦截点位拦截导引拦截主要由业务团队来执行，并配合路牌和灯杆指引系统，有效导引拦
15、截主要由业务团队来执行，并配合路牌和灯杆指引系统，有效的拦截和引导客群到访销售中心。的拦截和引导客群到访销售中心。高高炮炮道道旗旗户户外外大大牌牌围挡围挡拦截技术拦截技术导引拦截导引拦截覆盖拦截覆盖拦截点位拦截点位拦截点位拦截主要由业务团队或销售团队来执行，对重点的点位实现点对点的营销。点位拦截主要由业务团队或销售团队来执行，对重点的点位实现点对点的营销。活动营销活动营销将每一个活动亮点事件化、新闻化、趣味化，从而迅速夺取高端人群的关注。了解潜在客户的需求，把握客户喜好，了解潜在客户的需求，把握客户喜好， 持续制造市场热点，保持市场关注。持续制造市场热点，保持市场关注。新兴营销系统的应用新兴营
16、销系统的应用微博营销选派专人负责炒作进行活动宣传传播通过转载提升影响力电话营销系统电话营销系统有效的大面积扩展客户群体，高效的积累客群，更加智能化、高效率的完成与客户的交流。微信营销微信营销微信营销的优点1.快速通过手机载体积累客户群，并呈几何级数的迅速扩大。2.项目信息的即时更新与传播，便于客户的接受。3.增加客户与销售的随时互动性，随时能相互沟通和了解。4.即时了解项目信息的同时，扩大项目在市场的热度。5.相应的载体较为丰富和简单。来了看什么？来了看什么？主题明确的景观展现干净、整洁的接待中心必备的销售道具具有品质感的销售现场包装能引起购买冲动的样板间展示周边配套的冲击力展示壹点经纪壹点经
17、纪营销体系营销体系策划推广策划推广坐销坐销行销行销渠道渠道广告广告产品产品 一般的营销体系过程，定位策划广告坐销，这是一种被动的营销过程，而壹点公司是整体的营销体系，是动态营销与静态营销的结合，所以才能跑得稳，跑得快。创造创造“不可能的可能不可能的可能”我们的客户到访量是竞争项目的 300%300% ！我们让客户从购买 8080平方米平方米 变为购买 180180平方米平方米！我们80%的成交客户是 第一次到访第一次到访 就 成交成交！我们80%的成交客户 三天之内三天之内 完成 签约签约！我们的销售人员比竞争项目每月多工作 30003000小时小时！现场营销团队现场营销团队主要工作：来的客户
18、怎么拿下（他关注什么，如何让他定房）有一双杀客的眼睛（他有什么需求，如何抓住核心）客户大多针对哪些产品有兴趣（推几层，那个单位）如何利用资源，发展串客户（壹点5万客户资源，老带新）销售总监销售主管置业顾问1名2名10名驻场销售团队人员配备业务拓展团队业务拓展团队业务经理业务主管业务人员1名2名10名业务团队人员配备我们在杨村及周边的地缘性客户我们的竞争对手的客户重要的商业客户群体聚集地导引拦截覆盖拦截点位拦截网络与电信系统营销团队网络与电信系统营销团队 各种业态的人，他们喜欢上什各种业态的人，他们喜欢上什么网站，什么论坛，什么专门的群，么网站，什么论坛，什么专门的群，什么喜欢和关心的主题社区。
19、什么喜欢和关心的主题社区。 当我们的推广伸不到的地方，当我们的推广伸不到的地方，市内、北京、山东、河北省，发展市内、北京、山东、河北省，发展我们客户的广度。我们客户的广度。策划创意团队策划创意团队挖掘核心价值，怎么找对潜在客户，说能打动他们的，促进成交壹点公司核心优势壹点公司核心优势1.独特的全营销操盘模式。独特的全营销操盘模式。2. 丰富的快速销售操作经验。丰富的快速销售操作经验。3. 全程营销运营能力。全程营销运营能力。4. 广告推广与项目无缝对接。广告推广与项目无缝对接。5. 巨大的优质客户资源库。巨大的优质客户资源库。6. 丰富的营销手段和低成本销售能力。丰富的营销手段和低成本销售能力。THAKNS欢迎沟通欢迎沟通
