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1、房地产企业涉税详解税指政府为了维持其运转以及为社会提供公共服务，对个人和法人强制和无偿征收实物或货币的总称。“税”的概念及构成要素税的构成要素纳税义务人又称“纳税主体”，是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。解决的是对谁征税的问题。征税对象又叫课税对象、征税客体，指税法规定对什么征税，是征纳双方权利义务共同指向的客体或标的物，是区别一种税与另一种税的重要标志。税目是在税法中对征税对象分类的具体征税项目，反映征税的具体范围，是对课税对象质的界定。税目体现征税的广度。税基又叫计税依据，是据以计算征税对象应纳税款的直接数量依据，它解决对征税对象课税的计算问题，是课税对象的量的规定。税率指对征税对
2、象的征收比例或征收额度。税率体现征税的深度。“税”的种类及分类我国目前共有19个税种，按照税法征收对象的不同，可分为对流转额课税的税法，对所得额课税的税法，对财产、行为课税的税法和对自然资源课税的税法。流转税类增值税主要在生产、流通和服务领域发挥调节作用消费税营业税关税资源税类资源税调节因开发和利用自然资源差异而形成的级差收入土地增值税城镇土地使用税所得税企业所得税调节生产经营者的利润和个人纯收入个人所得税特定目的税类固定资产投资方向调节税（暂缓征收）为达到特定目的，调节特定对象和特定行为筵席税城市维护建设税车辆购置税耕地占用税烟叶税财产和行为税类房产税对某些财产和行为发挥调节作用车船税印花税
3、契税契税耕地占用税印花税印花税；（设计合同）印花税；（建安合同）印花税；（借款合同）营业税；（销售不动产）土地增值税；（预征）企业所得税；（预征）印花税；（商品房销售合同）土地增值税；（清算）拿地阶段建设施工阶段房产销售阶段竣工交房环节房产持有环节房产税城镇土地使用税新建商品房不同环节涉及的税种拿地阶段契税税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法契税1、国有土地使用权出让；有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住
4、房的，酌情准予减征或者免征；（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。1.国有土地使用权出让、土地使用权的出售、房屋买卖，为成交价格；（即转移合同确定的价格）35应纳税额=计税依据税率2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；2.土地使用权的赠与、房屋的赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3、房屋买卖；（含抵债、股权投资、翻建）3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。4、房屋赠与；5、房屋交换；4.出让土地使用权，以承受人支付的全部经济利益作为计税价格。对“招拍挂”承受的，按土地成
5、交总价款计征，不得扣除其中的土地前期开发成本。6、承受国有土地使用权支付的土地出让金。税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法耕地占用税用于建房或从事其他非农业建设征(占)用的国家和集体所有的耕地(占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地)。1.部队军事设施用地；（免）2.铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；（减按2元每平方米）3.学校、幼儿园、敬老院、医院用地（免）4.农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可
6、以给予减税或者免税1.以县为单位（a以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为10元至50元；2.人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为8元至40元；3.人均耕地在2亩至3亩（含三亩）的地区，每平方米为6元至30元；4.人均耕地在三亩以上的地区，每平方米为5元至25元。经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的。农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收贵阳市耕地占用税每平米平均税额约40元以实际占用耕地面积为计税依据，定额征收应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）适用定额税率拿地阶段耕地占用税税项
7、征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法印花税1.各种合同1.已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据；3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；4.无息、贴息的贷款合同；购销、技术和建安（0.3）商品房销售合同、土地使用权出让（转让）合同，按所记载金额的0.5贴花应纳数额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）适用税率应纳税额=应纳税凭证的件数适用税额标准租赁、仓储与保险（1）2.产权转移书据借款合同（0.05）3.营业帐簿其它合同、资金账（0.5）4.权利许可证照还有证照与账簿（5元/件）“拿地+建设施工”阶段印花税
8、税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法营业税销售不动产1.对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房收入免征营业税。2.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共担风险的，免征营业税。在投资后转让其股权的也不征收。全部价款和价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等等。房地产开发公司销售商品时，要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如代收城市基础设施配套费、集资兴建锅炉增容费等等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的。根据营业税暂行条例中关于营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用的规定，对此类费用，不论其财务上
9、如何核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。5%营业税应纳税额=计税营业额适用税率1.代收代付费用2.以房换地的营业额3.以不动产抵顶贷款的营业额4.以“还本”方式销售建筑物的营业额5.无偿赠与不动产的营业额6.自建后销售。销售阶段营业税税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。增值额未超过扣除项目金额50%的部分(30%)速算扣除额0%未竣工结算的预征1%；1.5%；2
10、%。贵阳市未竣工结算的预征率：一、普通标准住宅，预征率为1；二、非普通标准住宅，预征率为2；三、营业用房，预征率为3；四、其他房产，预征率为1.5。应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分(40%)速算扣除额5%增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分(50%)速算扣除额15%增值额超过扣除项目金额200%的部分(60%)速算扣除额25%销售阶段土地增值税详解土地增值税扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）开发土地和新建
11、房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。（4）与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。（5）加计扣除对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法企业所得税居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得，非居民企业的境内所得。
12、1、直接农产免，减半征收（使用农业生产）2、定期减免（2免3减半，使用高新微企；3免3减半，使用国家扶持的节能环保企业）3、低税率（20%，15%，10%）4、加计扣除（50%、100%）5、投资抵税（70%、10%）6、减计收入（90%、特殊的利息、保费收入等）7、加速折旧（缩短折旧年限）企业的应纳税所得额应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额25%企业应纳所得税额=当期应纳税所得额*适用税率销售阶段企业所得税详解企业所得税扣除项目1、利息支出的扣除向金融机构借款利息据实扣除，向非金融机构借款，不高于金融机构同类贷款的利息予以扣除2、计税工资的扣除企业合理的工资、薪金予以据实扣除3、在职工
13、福利费（工资薪金总额14%）、工会经费（工资薪金总额2%）和职工教育经费（工资薪金总额2.5%，超出部分准予在以后纳税年度结转扣除）4、广告费和业务宣传费（销售收入的15%，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转）5、捐赠的扣除（会计利润12%以内）6、业务招待费的扣除Min（实际发生额的60%，销售收入的5%）等等税项征税范围减免和优惠计税依据税率计算方法城市维护建设税所有缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人1、海关对进口产品代征的流转税，免征城建税；2、对中外合资企业和外资企业暂不征收城建税。纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额纳税人所在地在市区的，税率为7%应纳税额=（增
14、值税+消费税+营业税）*适用税率纳税人所在地在县城、镇的税率为5%纳税人所在地不在市区、县城、县属镇的，税率为1%销售阶段城市维护建设税税项征税范围减免和优惠计税依据税率征管部门城镇土地使用税1.内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。2.在征税范围内单独建造地下建筑用地，按应征税款的50%征收城镇土地使用税。1、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。2、市政街闭道、广场、绿化地带等公共用地实际占用的土地面积1、大
15、城市每平方米1.5-30元;2、中等城市每平方米1.2-24元;3、小城市每平方米0.9-18元;4、县城、建制镇、工矿区0.6-12元。应纳税额=实际占用的土地面积适用税额持有阶段城镇土地使用税税项征税范围减免和优惠计税依据税率征管部门房产税城镇的经营性房屋1、个人所有非营业用的房产免征房产税2、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税3、从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税；从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；年税率为1.2%以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值（1-10%或30%）税率（1.2%）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。年税率为12%以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入税率(12%)持有阶段房产税Thanks!
