济南天业国际营销报告82P.

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1、天业国际天业国际营销营销报告报告二二OOOO八年六月八年六月前言前言通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对通过前期详细的市场调研及资料收集、整理等工作，我司对济南市及本案周边商业市场状况有了更全面的了解，并通过济南市及本案周边商业市场状况有了更全面的了解，并通过分析对本项目有了更充分、更深刻的认识分析对本项目有了更充分、更深刻的认识我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。最大限度强化项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避

2、项目的客目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本案的市场竞争力观威胁，从整体上提高本案的市场竞争力1.2.3.3.4市场篇市场篇市场篇市场篇总体定位篇总体定位篇总体定位篇总体定位篇销售策略篇销售策略篇销售策略篇销售策略篇推广策略篇推广策略篇推广策略篇推广策略篇目目录目目 录录l 写字楼部分写字楼部分l 商业部分商业部分l 公寓部分公寓部分返回目录返回目录市场篇市场篇1.按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标济南的写字楼市场划分为中心区域板块、山大路板块和东部区域（主要为高新技术开发区）l区域划分区域划分一市场篇济南写字

3、楼市场宏观环境济南写字楼市场宏观环境 由上图可以看出，济南市近年来第三产业比重不断提高，第三产业的增长带动了第三产业就业人数的增加，第三产业就业人数的增加为写字楼带来稳定的有效需求，促进了济南写字楼供应量的增加。 一市场篇为详细了解济南市写字楼的供需情况,从市场在售或在租写字楼中选取有影响力的纯写字楼作为样本进行分析 l供应量分析供应量分析一市场篇在售（租）写字楼供应总量为154.445万，主要集中在东部区域03年前后上市的东环国际广场等项目加大了区域的供应量其次为山大路区域，供应量为51.28万项目所处中心区域写字楼数量有19个但规模较小，平均体量在2.38万l供应量及区域分布供应量及区域分

4、布一市场篇在售写字楼销售均价为8055元/中心区域销售价格为最高，达9612元/山大路区域写字楼销售均价为8280元/东部作为发展中的写字楼聚集区,其区域写字楼销售均价最低，为5900元/在售写字楼的销售价格按照离市中心距离的远近、商业商务氛围的聚集程度等因素分成了三个阶梯依次分别为 中心区域、山大路区域和东部区域中心区域、山大路区域和东部区域l售价分析售价分析一写字楼市场分析济南市写字楼平均租金为济南市写字楼平均租金为2.542.54元元/ /天天* *中心区域写字楼平均租金最高，为中心区域写字楼平均租金最高，为4.14.1元元/ /天天* *山大路区域写字楼平均租金为山大路区域写字楼平均租

5、金为2.252.25元元/ /天天* *东部区域写字楼平均租金最低为东部区域写字楼平均租金最低为1.381.38元元/ /天天* *（注：按使用面积对各楼盘租金进行统计，按建筑面积进行租金报价的写字楼，则按70%的使用率进行换算）如在售写字楼的销售价格的阶梯分布一样，济南市在租写字楼价格同样分成了三个阶梯。依次分别为中心区域、山大路区域和东部区域l租金分析租金分析一写字楼市场分析l客户群分析客户群分析一写字楼市场分析区域研究范围西起杆石桥、东至银座附近、南至文化西路、北起泉城路两侧l区域写字楼市场分析区域写字楼市场分析一写字楼市场分析项目所在区域内样本写字楼面积约在项目所在区域内样本写字楼面积

6、约在3232万左右万左右样本项目单层面积在样本项目单层面积在1500-20001500-2000之间之间项目名称项目名称总规模（万）总规模（万）写字楼规模（万）写字楼规模（万）中信广场中信广场2.82银座大厦银座大厦8.92玉泉森信玉泉森信3.21.42金龙大厦金龙大厦8.84.26胜利大厦胜利大厦2.431.44山东邮政大厦山东邮政大厦3.83.2齐鲁国际大厦齐鲁国际大厦8.53.5圣凯摩登城圣凯摩登城5.13趵北趵北6 6号号1.40.66普利海辰大厦普利海辰大厦32.45银座晶都国际银座晶都国际153.5银都大厦银都大厦5.14.5l区域样本供应量区域样本供应量一写字楼市场分析入住客群中

7、大型企业较多、外资办事处也占部分比例入住客群中大型企业较多、外资办事处也占部分比例入住客群的行业特征主要以实业类及金融投资居多入住客群的行业特征主要以实业类及金融投资居多各样本入住客群：各样本入住客群：项目名称项目名称入住企业入住企业中信广场中信广场通用电气有限公司、深圳中兴电子、保监会山东分局等金龙大厦金龙大厦民生银行、人寿保险、业之峰等银座银座摩托罗拉、联想、华为集团、山东鑫龙房地产等齐鲁国际大厦齐鲁国际大厦兴业银行、美宝莲济南办事处等山东邮政大厦山东邮政大厦中国电信济南分公司、天安保险、将军保险、工商企业担保有限公司等胜利大厦胜利大厦农行、建行、香港商报、齐鲁置业、中国航空公司等玉泉森信

8、玉泉森信清华同方、首信代表处、西门子机械、福斯特装饰公司等l区域样本客群分析区域样本客群分析一写字楼市场分析以外来知名企业驻济办、分公司为主，占65%；济南本地企业只占少数，占35%。这些企业以从事金融保险、房产代理、法律、会计顾问等高盈利水平的行业为主入驻客户多数为大中型企业，如通用、方正、日立等国内外知名公司l入住企业行业分析入住企业行业分析一写字楼市场分析l市场研究结论市场研究结论济南有三个写字楼集中区域，分别为中心区域板块、山大路板块和东部区域板块。项目所在的中心区域板块有明显的写字楼聚群效应 济南写字楼市场供需处于平衡状态：一，近来年济南写字楼市场租金水平、售价 水平稳定；二，近年来

9、济南写字楼新增供应较小。本项目写字楼体量符合市场需求态势 办公地点主观需求从标准化向个性化的转变。一写字楼市场分析l济南现状商圈分析济南现状商圈分析一、商业市场分析一、商业市场分析商圈商圈类别类别商圈点评商圈点评泉城路商圈泉城路商圈综合类商圈以商场、超市居多，而中小型服饰类专业店则在数量上占据了绝对多数。都市级商业中心的核心部分，是一个面向全市乃至整个山东省的商圈。大观园商圈大观园商圈综合类商圈济南老商圈典型的代表之一，消费对象除了周边居民外，还面向整个济南市。西市场商圈西市场商圈综合类商圈经营内容较多，其中服饰及餐饮所占比例约为50%是西城区的商业中心区洪楼商圈洪楼商圈综合类商圈连接洪楼区域

10、与东部新区的商业中心、发展潜力巨大老东门商圈老东门商圈综合类商圈主要面向中低端消费，家乐福的加入则弥补了区域中高端消费的弱势。英雄山商圈英雄山商圈综合类商圈消费群体主要面向本区域段店商圈段店商圈综合类商圈人口较少，大型商业经营状况较差泺口商圈泺口商圈专业性商圈济南最大的服装批发市场，以中低档为主，辐射区域面向济南周边几个地市山大路商圈山大路商圈专业性商圈有山东中关村之称，是济南最大的电子科技市场北园大街商圈北园大街商圈专业性商圈济南最大的家居及建材市场段店专业商圈段店专业商圈专业性商圈济南最大的汽配及汽车销售市场项目处于济南的核心位置，该地段是济南的政治、旅游、购物中心，地位不可替代l项目所在

11、位置项目所在位置一、商业市场分析一、商业市场分析 本项目商圈主要由银座、贵和等大型综合购物中心组成，是都市级商业中心的核心部分，是一个面向全市乃至整个山东省的商圈。 从2003年开始，沃尔玛、家乐福等国际商业零售巨头相继入住本商圈，核心商圈地位进一步得到巩固l泉城路现有项目介绍泉城路现有项目介绍一、商业市场分析一、商业市场分析舜井街为华东地区重要的手机批发市场佛山街为连接泉城路商圈及文化西路购物街的餐饮街泉城路商圈中，文化西路为除了泉城路以外的服饰、鞋帽的购物街l项目周边现有商业街构成项目周边现有商业街构成一、商业市场分析一、商业市场分析一、商业市场分析一、商业市场分析一、商业市场分析一、商业

12、市场分析 泉城路商圈，为济南商业的高度集中地；泉城路商圈，为济南商业的高度集中地；泉城路商圈，为济南商业的高度集中地；泉城路商圈，为济南商业的高度集中地；商业结构和业态丰富，使此区域的功能定位为商业结构和业态丰富，使此区域的功能定位为商业结构和业态丰富，使此区域的功能定位为商业结构和业态丰富，使此区域的功能定位为整个济南市的商业中心，且向周边六市辐射整个济南市的商业中心，且向周边六市辐射整个济南市的商业中心，且向周边六市辐射整个济南市的商业中心，且向周边六市辐射1 12 23 3l泉城路分区域概述泉城路分区域概述根据泉城路商业物业类型、经营形式和功能分布，可将泉城路自西向东依次分为三部分榜棚街

13、以东区域以集中式商业为代表，主要有超市、家电和服饰组成图中1榜棚街和天地坛街之间为服装、饰品为主的零售铺面和少量酒店、商厦图中2天地坛街以东为人流量相对较少的铺面，以及舜井街手机批发市场 图中3泉泉 城城 路路一、商业市场分析一、商业市场分析l泉城路业态分布泉城路业态分布区域区域业态类型业态类型代表商家代表商家泉城路泉城路西首西首超市、家电、餐饮沃尔玛、万达购物广场、德克士、三联家电、永和豆浆、苏宁电器、国美电器、泉城路泉城路中段中段服装、餐饮婚纱摄影、眼镜贵和购物中心、贵和商厦、必胜客、KFC、麦当劳、常春藤、回转寿司、加州牛肉面大王、济南阳光家常菜、梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘

14、婚纱摄影、金夫人婚纱摄影、齐鲁同人、宝明斋、美特斯邦威泉城路泉城路东首东首服装、餐饮两岸咖啡、杰克走路一、商业市场分析一、商业市场分析l泉城路各区域租金横比泉城路各区域租金横比泉城路中心商圈租金水平相对较高，租金梯度明显、跨度较大项目周边位置较好的商铺一楼销售均价在40000元/左右租金水平跨度较大，其加权租金为13.9元/天* 商业物业名称商业物业名称售价（元售价（元/）租金（元租金（元/天天*）建筑面积建筑面积位置位置宝明斋眼镜店宝明斋眼镜店26.759天地坛街东北齐鲁同人眼镜店齐鲁同人眼镜店2060天地坛街东北汇泉地王广场汇泉地王广场一层：360001层8，2层6，3层450000县西巷

15、趵北趵北6号号一层：400001层10，2层5.5，-1层44500趵北路圣凯圣凯 摩登城摩登城一层：40000提点25%25000泺源大街两条腿两条腿20160榜棚街喜来鸟喜来鸟1635万达广场东侧吉本良田吉本良田21.7120榜棚街鲁泰鲁泰 格蕾芬格蕾芬18.3200榜棚街一、商业市场分析一、商业市场分析l消费者特征消费者特征区域区域客户群客户群泉城路西首泉城路西首周边居民、全市范围内购家电消费者，年龄在2040岁左右，泉城路中段泉城路中段以学生和年轻人为主，地域辐射较广，消费者年龄在1535岁泉城路东首泉城路东首人流量相对较少，手机批发商占比例较大泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类

16、商业形态，作为济南市最古老的商业街，客户群范围广泛，不仅吸引庞大济南消费群体，涵盖了大众化消费及白领客层，同时作为旅游文化商业中心接纳了一定旅游消费者一、商业市场分析一、商业市场分析l潜在项目潜在项目恒隆广场恒隆广场 地块地块土地面积土地面积（亩）（亩）容积容积率率总地价总地价( (万元万元) )绿地绿地率率规划发展面规划发展面积（万）积（万）土地单价（万土地单价（万元元/ /亩）亩）楼面地价（元楼面地价（元/ /）成交月成交月份份2007-G0022007-G00278.8535地上3.5地下1.856987.4220%18.39915722.699943097.28552007年2月l潜在

17、项目潜在项目省府前街项目省府前街项目 土土地地位位置置土地面土地面积（）积（）土地用途土地用途规划指标要求规划指标要求成交价成交价格（万格（万元）元）单价单价 （万元（万元/ /亩）亩）预计发预计发展面积展面积（万）（万）楼面地楼面地价（元价（元/ /）容积率容积率建建筑筑密密度度省省府府前前街街东东西西两两侧侧55186商业办公 （其中将军庙以南地区以商业为主以北以办公为主）地上1.6地下0.5（开挖基坑深度控制在5米以内，并须征询名泉保护及文物部门意见）45%52200630.68.95911.8一、商业市场分析一、商业市场分析l济南商业物业市场研究济南商业物业市场研究结论结论 从区域发展

18、来看：泉城路商圈未来将始终保持济南市的商业中从区域发展来看：泉城路商圈未来将始终保持济南市的商业中心地位心地位从物业所在位置看：项目位于商圈的中心位置，是商圈品质最从物业所在位置看：项目位于商圈的中心位置，是商圈品质最优的地段之一优的地段之一一、商业市场分析一、商业市场分析东部成为公寓热点开发区域，区域供应量占供应总量的52.9，主要得益于济南中心区东移，增强了年轻市民对东部小户型的置业信心 西部商业商务氛围较差，至市区的可达性不及北部，故区域内往年公寓较少。随着西部新城区开发和商务中心发展，区域内公寓会不断增多北部凭借传统的便利交通，供应量占总量的19.6%中部商业商务氛围虽浓厚，但区域内可

19、开发土地极少，因此中部公寓供应量较少南部为高档住宅聚集区，居住氛围浓于商业商务氛围，土地稀缺，公寓供应较少 l区域分布区域分布一、公寓市场分析一、公寓市场分析l建筑类型建筑类型济南市多数小户型公寓项目规模较小，以小高层、高层为主，容积率高，层户数在6-18户，居住舒适度较差 一一、公寓市场分析、公寓市场分析l户型配比户型配比济南小户型公寓面积集中在30-50 户型设计越来越精致，居住主题越来越被重视 稀缺户型、个性化户型将会受到市场的欢迎 一、公寓市场分析一、公寓市场分析l售价分析售价分析中部成熟生活社区使其均价达到6866元/，高居全市之首北部由于距离市中心较近，周边交通便利，区域公寓均价5

20、881元/西部新城区的开发和商业商务氛围不断浓厚，房价上涨较快，区域公寓均价5745元/南部环境优美，土地稀少，小户型稀缺，使该区域公寓价格偏高，为5140元/ 东部公寓大多位于东部新城，距市中区距离较远，且多为简装修，导致均价为全市最低，为4933元/一一、公寓市场分析、公寓市场分析l济南公寓市场研究济南公寓市场研究结论结论在售公寓项目主要集中在东部，各区域小户型公寓项目因区域生活配套及装 修标准的不同，区域间销售价格差距较大公寓市场供应量大，竞争激烈在经历一定时间的潜在客户积累后销售速度较快，成交客群以年轻白领和投资客群为主济南未来两年内小户型项目供应量将维持在较高的水平，约在50万左右

21、一、公寓市场分析一、公寓市场分析技术思路技术思路 做什么？做什么？做什么？做什么？综合体综合体激烈的激烈的市场竞争市场竞争 市场状况市场状况问题：做什么？问题：做什么？区域与地块价值区域与地块价值项目发展方向项目发展方向开发商要求开发商要求项目特点项目特点前言前言前言前言利润低，风险大利润低，风险大产品价格比做写字楼低产品价格比做写字楼低价格上涨空间有限价格上涨空间有限西部没有自然采光，西部没有自然采光，30%30%很难售出很难售出公寓产品目前市场供应量较大公寓产品目前市场供应量较大 为何不做公寓为何不做公寓为何不做公寓为何不做公寓 外部竞争外部竞争 错位经营错位经营只能做精装修公寓，后期纠纷

22、多只能做精装修公寓，后期纠纷多项目综合分析结论项目综合分析结论项目综合分析结论项目综合分析结论不适宜建造公寓，寻找新的市场机遇不适宜建造公寓，寻找新的市场机遇外部支撑外部支撑充分考虑块区域小环境的差异充分考虑块区域小环境的差异本项目定位方向本项目定位方向写字楼写字楼+商场的市场定位商场的市场定位。其市场支撑点。其市场支撑点济南宏观经济形势良好，有利于商业物业的发展济南宏观经济形势良好，有利于商业物业的发展济南商业物业市场正处于高速发展阶段，市场前景看好济南商业物业市场正处于高速发展阶段，市场前景看好服务配套型商务写字楼的需求增大服务配套型商务写字楼的需求增大大型商场目前较多，有商业物业兴旺的大

23、型商场目前较多，有商业物业兴旺的“扎堆扎堆”效应效应内部支撑内部支撑写字楼和商业的互补性最佳写字楼和商业的互补性最佳本项目定位方向本项目定位方向写字楼写字楼+商场的市场定位商场的市场定位。其市场支撑点。其市场支撑点恒隆和趵突泉旅游区将为本项目带来巨大人流恒隆和趵突泉旅游区将为本项目带来巨大人流项目自身功能完备，形成集写字楼、商场于一体经济载体项目自身功能完备，形成集写字楼、商场于一体经济载体地理位置优越，交通便利地理位置优越，交通便利商业部分开发时机恰当，有利于本项目的推广、销售商业部分开发时机恰当，有利于本项目的推广、销售目目 录录 项目地块分析项目地块分析 项目项目SWOT分析分析 写字楼

24、定位写字楼定位 商业定位商业定位返回目录返回目录市场定位篇市场定位篇2.项目东侧为泉城路，连接解放路和家乐福南侧由榜棚街直通泉城广场和泺源大街西侧有泉城路直达共青团路北面为省府前街，现规划一商业广场项目 l项目地块分析项目地块分析 东侧：泉城路 南侧：榜棚街 西侧：泉城路 北侧：省府前街 泉泉 城城 路路榜榜 棚棚 街街整体上讲，地块较为方正规则，有利于规划地块西侧和南侧建筑物高度均低于本案楼体，利于进行地段表示建筑的塑造和形象的传播；地块西、北两侧临街，有较好的形象展示面，对于商家的进驻和商业经营相对有利 l 项目地块分析项目地块分析 S.W.O.T.S.W.O.T.分析分析S1. 天业地产

25、实力品牌，实力打造，对商务综合体有丰富的开发经验S2. 本案处于市中心商业聚集区，地理位置优越S3. 地块较为方正规则，有利于规划威胁威胁优势优势劣势劣势机会机会W1. 项目体量小，商业竞争力不强，招商上存在压力W2. 项目西侧自然采光不足，不利于销售。W3 车位配比严重不足，无论是做何种业态，车位数明显不足O1.恒隆广场的兴建，将为商圈业态的完善带来新的机会，O2. 区域内同类竞争项目较少O3. 合理的户型规划设计，差异化、的定位理念，提升商业价值04 项目所在的区域有明显的写字楼聚群效应，供应量较小05 在中心区域开发写字楼市场有发展空间。T1. 济南未来两年内小户型项目供应量大，小户型户

26、市场竞争激烈，在中心区域开发小户型公寓存在较大风险T2泉城路商圈的高品质物业将对本项目产生极大的冲击三、项目三、项目三、项目三、项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析l商场与写字楼之间的功能互动商场与写字楼之间的功能互动写字楼的主要功能是提供工作的空间，良好的配套会在很大程度上提高写字楼的档次、品位，拉升写字楼的租售价格，促进写字楼的租售进度。商业中心内部的一部分商家也会租用写字楼作为办公场所写字楼项目又会给商业配套各种服务带来相当可观的客户群，是商业消费者的一个稳定客源，促进商业及其配套的发展和提升小结：在本项目地块规划做写字楼和商业是最科学的产品定位组合小结：在本项目地块规划

27、做写字楼和商业是最科学的产品定位组合的结论。的结论。二总体定位篇总体定位篇借势恒隆二总体定位篇总体定位篇恒隆能给我们恒隆能给我们带来什么？带来什么？恒隆将带来济南商业升级的影响力恒隆将带来济南商业升级的影响力对供货商的综合实力要求在升级对供货商的综合实力要求在升级 购物环境在升级购物环境在升级 周边地块的商业价值在升级周边地块的商业价值在升级 带动山东商业产业的升级换代带动山东商业产业的升级换代 商业单位的供货商伙伴在升级商业单位的供货商伙伴在升级 二总体定位篇总体定位篇恒隆能给我们恒隆能给我们带来什么？带来什么？恒隆对本项目的影响力恒隆对本项目的影响力 特定商务人群对商务空间的需求加大特定商

28、务人群对商务空间的需求加大 恒隆的知名度和美誉度使本项目的知名度恒隆的知名度和美誉度使本项目的知名度攀升攀升 商业价值的提高商业价值的提高 商务价值的提高商务价值的提高 人流的聚集效应人流的聚集效应 二总体定位篇总体定位篇天津恒隆广场二总体定位篇总体定位篇租金租金物业费物业费更新时间更新时间0.85美元/平米*月3.80美元/平米*月2005-11-9 9.00元/平米*日3.80美元/平米*月2006-9-18 0.85美元/平米*日3.80美元/平米*月2006-11-29 8.00元/平米*日3.80美元/平米*月2007-7-6 l 恒隆广场历史价格恒隆广场历史价格确定商圈范围确定商圈

29、范围24H未来高性价未来高性价比商务写字楼比商务写字楼总体定位总体定位借势恒隆借势恒隆，我们对本项目的市场定位得出结论时尚餐饮娱乐商业时尚餐饮娱乐商业二总体定位篇总体定位篇l写字楼产品写字楼产品 一、产品设计建议一、产品设计建议1 1、面积分割建议、面积分割建议100-300100-300二总体定位篇总体定位篇l写字楼平面分割示意图写字楼平面分割示意图套内面套内面积积套数套数比例比例100646.1%100130646.1%26117.6% 西侧没有自然采光的办公只有2套，且套内面积在70 西侧没有自然采光的办公和东侧的办公捆绑销售，套内面积190，按照30%公摊率算，建筑面积在271 这样的

30、户型分割，最大程度上规避了西侧没有自然采光的房型的销售障碍 92%的单位面积在套内面积130以内，按照30%公摊率算，建筑面积在185以下。这样的单位面积进驻公司为中小企业，对于车位的要求不高二总体定位篇总体定位篇l 档次建议档次建议灵动空间的纯商务国际化办公灵动空间的纯商务国际化办公l 功能定位功能定位中高端小面积办公及多类衍生商务需求中高端小面积办公及多类衍生商务需求作为市中心泉城路金街和大型商业Shoppingmall之间的纯商务办公项目，本项目是中高端小面积需求办公用户和投资者的首选。除办公功能外，还具备一流的配套设施，展示、交流等多类衍生商务功能，如展示区、商务谈判区、贵宾休息区、配

31、套商务中心，轻松的商务交流环境（商务吧：酒吧、咖啡馆、商务餐厅）等二总体定位篇总体定位篇l 人性配套设施建议人性配套设施建议 大堂精装修 公共客房 开水房 卫生间 精装修 走廊精装修 网络地板无线上网 VIV空调系统 24小时办公 电子商务系统 立体式车位 物业顾问 二总体定位篇总体定位篇l 商业篇商业篇一一、产品设计建议、产品设计建议1 1、功能组合方案、功能组合方案楼层楼层功能功能主要业态主要业态F1餐饮、零售高档名店、休闲水吧、食街F2轻餐饮、娱乐酒吧、咖啡、F3休闲健身、女子美容、瑜伽馆F4休闲电玩中心、KTV、书吧零零售售轻餐饮、轻餐饮、休闲休闲餐饮、餐饮、娱乐娱乐比例比例（% %）

32、10%50%40%二产品定位篇 关于商业部分，我们建议持有，关于商业部分，我们建议持有，不不售售l 商业租售建议商业租售建议 二产品定位篇l 商业整租和整售的对象商业整租和整售的对象 大型餐饮+娱乐企业 如：台湾的米乐星 超大型家居生活馆 如：台湾的特力屋 休闲运动广场 如：耐克、阿迪达斯、彪马、高尔夫、专业户外等品牌组合 高端数码港 如：台湾的百脑汇 高端的商业会所 如: 亚历山大会所 精品主题商场 如：晨曦百货部分商业对象示意 l 产品细节建议产品细节建议立面出入口除了作为建筑物的“门”以外，也是内外空间过渡的重要设施，是物业给消费者的第一展示。其设计无论在高度还是在宽度上，都要有充分的体

33、现本项目北侧临城市主要交通干道，东侧临恒隆广场，主要出入口以及辅助出入口应分布在项目临街的北侧及东侧临恒隆广场的地方 考虑分析本案外部的产品设计与之相连带的关系，合理的设计之人流出入口及停车场的出入口与道路之互动性二产品定位篇l 目标商家定位目标商家定位 “国际国内品牌零售+轻餐饮+娱乐” 综合性主力品牌百货/特色餐饮、娱乐休闲/健身 、美容二产品定位篇l 部分业种示意图部分业种示意图二产品定位篇l 特色餐饮特色餐饮 美食区及餐饮店示意图二产品定位篇l 休闲会所示意图休闲会所示意图 二产品定位篇目目 录录 总体销售策略总体销售策略 分阶段销售策略分阶段销售策略 招商策略招商策略 价格建议价格建

34、议 商业租赁建议商业租赁建议返回目录返回目录销售策略篇销售策略篇3.l 总体销售策略总体销售策略塔楼部分销售与商业部分的招商同步进行商业1、2、3、4层分开出售或整栋出售写字楼A+B单元捆绑销售（即采光差的一面与采光好的面捆绑销售）三销售策略篇销售策略篇l 分阶段销售策略分阶段销售策略 第一阶段：塔楼销售第一阶段：塔楼销售 + + 商业招商商业招商 第二阶段：塔楼营销第二阶段：塔楼营销 + + 裙楼商业裙楼商业l 销售周期销售周期销售周期销售周期销售目标销售目标总回款总回款写字楼写字楼12个月95%约2.2亿元商业商业14个月90%首年租金收益约881万元时间时间写字楼写字楼商业商业蓄水期蓄水

35、期形象宣传招商第一销售期第一销售期A+B4层第二销售期第二销售期A+B3层第三销售期第三销售期A+B2层第四销售期第四销售期A+B1层三销售策略篇销售策略篇3 3、季度销控计划、季度销控计划 1）、写字楼部分时间时间销售目标销售目标回款回款11月至月至09年年1月月25%约5853万元09年年2月至月至4月月10%约2341万元09年年5月至月至7月月45%约1亿元09年年8月至月至10月月15%约3512万元总回款总回款约2.2亿元时间时间去化面积百分比去化面积百分比租赁面积租赁面积10月至月至09年年1月月20%约181309年年2月至月至4月月20%约181309年年5月至月至7月月25

36、%约226609年年8月至月至10月月25%约2266a/塔楼部分建筑面积18009平米，销售均价13000元/平米，销售额约2.3亿元。b/商业部分建筑面积9064平米，销售均价20000元/平米，销售额约1.8亿元。c/项目总销金额：约4.1亿元。d/总推广费用（含招商）占总销金额的1%，约410 万元。e/开盘前期推广费用占总推广费用的40% ，约为164 万元。2）、商业部分三销售策略篇销售策略篇推广预算说明推广预算说明三、招商策略三、招商策略招商手段招商手段物业管理物业管理结合中原地产商业资源，内部推介目标客户 项目专案团队采用直接拜访目标商家 主办目标商家考察天津或北京相关主题商场

37、（中原协助组织） 利用媒体推广项目的卖点，经营文化特点 各地国内外相关主题商场的照片，经营情况、特点等 对确定的商家主办集体签约仪式 公开征求商场案名，此举除了要成为市场焦点外，更是让消费者 提早了解项目情况三、招商策略三、招商策略1销控手段销控手段2物业管理物业管理3租金策略租金策略先招三、四层大型商家为主，后顺延到二层，然后为一层 租赁期按3-4层可租5-8年 ，2层的租赁期在3-5 ，1层租赁期不超过3年采取大面积的招商策略，此举可降低开发商日后经营的难度和可出现的管理问题按楼层决定租金涨幅，前两年为商家经营培养期，第三年开始涨租金，建议是每两年增5-8%l 价格建议价格建议 商业和写字

38、楼部分采用租金反推法，公寓部分采用市场比较法推算商业和写字楼部分采用租金反推法，公寓部分采用市场比较法推算 商业部分均价商业部分均价 20000 20000 元元/ / 写字楼部分均价写字楼部分均价 13000 13000 元元/ /具体价格可视开盘时间和当时的市场情况调整三销售策略篇销售策略篇目目 录录 市场推广主题定位市场推广主题定位 广告推广阶段定位广告推广阶段定位返回目录返回目录推广策略篇推广策略篇4.l 推广策略推广策略强势媒体推广强势媒体推广+ +公关活动公关活动 投资看回报，回报看发展 写字楼和商业选址不比住宅，本案作为济南中心商业区，要成功，形象及定位是关键，用价格及理念的优势

39、吸引资金有限的客源群体，同时带动一批眼光长远的投资客。如何赢得市场的信任，如何拉动这个区域价值，如何同时依靠已有客源的社会网络带动后期开发，在明确了我们的客户是谁之后这些将是我们项目企划推广的侧重所在 四推广策略篇推广策略篇l 市场推广主题定位市场推广主题定位主题定位主题定位 是一种现代的、时尚的、有朝气的、活泼的、有品位、有格调的消费，是一种年轻人追求品味的、愿意体验的时尚消费场所； 以时尚有品位的商业主题如名店、特色餐饮等来瞄准最追逐消费和追赶时尚的年轻人 新派写字楼，以满足恒隆广场带来的商务需求而诞生，是以智能化的设施，人性的配套，管家式的服务等领先市场的新型写字楼 四推广策略篇推广策略

40、篇l 案名建议案名建议四推广策略篇推广策略篇l 形象定位形象定位“天业天业. .米兰中心米兰中心” “ 天业.米兰中心”是济南市一个全新规划概念的写字楼，是市场中的旗舰项目 是济南地产市场上一个有意识引导市场潮流的创新楼盘 是济南市一个关注工作情趣及未来商务潮流的商务特区 是济南市一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业 是济南市极具投资价值的地产品牌“ 天业.米兰中心”要依托济南市最具投资前景的的恒隆广场，担起提升济南市中心商业区整体商务形象的大梁，同时树立独特品牌个性 四推广策略篇推广策略篇l 平面表现平面表现LOGOLOGO表现表现 四推广策略篇推广策略篇l 平面表现平面表现方案一方案一 SloganSlogan：新派商务集城新派商务集城 主题：主题：商务所及，路所及商务所及，路所及 高度不同，世界亦不同高度不同，世界亦不同四推广策略篇推广策略篇l 户外表现户外表现 四、推广策略篇四、推广策略篇l 平面表现平面表现方案二方案二 报广表现四、推广策略篇四、推广策略篇l 平面表现平面表现方案二方案二 END