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1、第九章第九章 假设开发法及其运用假设开发法及其运用 第一节假设开发法概述第一节假设开发法概述 第二节假设开发法的基本公式第二节假设开发法的基本公式 第三节第三节 现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法 第四节第四节 假设开发法测算中各项的求假设开发法测算中各项的求取取 第五节第五节 假设开发法总结和运用举例假设开发法总结和运用举例一、假一、假设开开发法的概念法的概念又称开又称开发法、法、预期开期开发法、剩余法，是法、剩余法，是预测估价估价对象象未来开未来开发完成后的价完成后的价值，然后减去，然后减去预测的未来正常开的未来正常开发成本、税成本、税费和利和利润等，以求取估价等，以求取估价
2、对象的客象的客观合理价格合理价格或价或价值的方法。的方法。第一节 假设开发法概述二、理二、理论依据依据预期原理期原理假假设开开发法在形式上是法在形式上是评估新开估新开发完成的房地完成的房地产价格价格的成本法的倒算法。的成本法的倒算法。第一节 假设开发法概述三、假三、假设开开发法适用的法适用的对象和条件象和条件对象象适用于具有投适用于具有投资开开发或开或开发潜力的房地潜力的房地产的估价。的估价。条件条件需具有明确的需具有明确的规划划设计条件要求。条件要求。估价估价结果的可靠性主要取决于：果的可靠性主要取决于：是否根据房地是否根据房地产估价的合法原估价的合法原则和最高最佳使用原和最高最佳使用原则，
3、正确地判断了房地正确地判断了房地产的最佳开的最佳开发利用方式；利用方式；是否根据当地房地是否根据当地房地产市市场行情或供求状况，正确地行情或供求状况，正确地预测了未来开了未来开发完成后的房地完成后的房地产价价值。第一节 假设开发法概述三、假三、假设开开发法适用的法适用的对象和条件象和条件对象象适用于具有投适用于具有投资开开发或开或开发潜力的房地潜力的房地产的估价。的估价。条件条件需具有明确的需具有明确的规划划设计条件要求。条件要求。估价估价结果的可靠性主要取决于：果的可靠性主要取决于：1.要有一套要有一套统一、一、严谨及健全的房地及健全的房地产法法规；2.要有一个明朗、要有一个明朗、稳定及定及
4、长远的房地的房地产政策，包括有一政策，包括有一个个长远、公开的土地供、公开的土地供应计划；划；3.要有一个全面、要有一个全面、连续及开放的房地及开放的房地产信息信息资料料库，包，包括有一个清晰、全面的有关房地括有一个清晰、全面的有关房地产开开发建建设和交易的税和交易的税费清清单或目或目录。第一节 假设开发法概述三、假三、假设开开发法适用的法适用的对象和条件象和条件对象象适用于具有投适用于具有投资开开发或开或开发潜力的房地潜力的房地产的估价。的估价。条件条件需具有明确的需具有明确的规划划设计条件要求。条件要求。假假设开开发法的其他用途法的其他用途1.确定确定拟开开发房地房地产的最高价格；的最高价
5、格；2.确定开确定开发项目的目的预期利期利润；3.确定开确定开发中可能出中可能出现的最高的最高费用。用。第一节 假设开发法概述四、假四、假设开开发法的操作步法的操作步骤1.调查待开待开发房地房地产的基本情况；的基本情况；2.选择最佳的开最佳的开发利用方式；利用方式；3.估估计开开发经营期；期；4.推推测开开发完成后的房地完成后的房地产价价值；5.估算开估算开发成本、管理成本、管理费用、投用、投资利息、利息、销售售费用、用、销售税售税费、开、开发利利润及投及投资者者购买待开待开发房地房地产应负担的担的税税费；6.进行具体行具体计算。算。第一节 假设开发法概述四、假四、假设开开发法的操作步法的操作
6、步骤以以评估政府出估政府出让地地块的价格的价格为例例调查待开待开发土地的基本情况土地的基本情况1.弄清土地的基本位置；弄清土地的基本位置；土地所在的城市的性土地所在的城市的性质土地所在的地区的性土地所在的地区的性质具体的坐落状具体的坐落状态2.弄清土地的个弄清土地的个别因素状况；因素状况；面面积大小、形状、平大小、形状、平整情况、地整情况、地质状状态、基基础设施通达程度等施通达程度等3.弄清政府的弄清政府的规划限制；划限制；弄清弄清规定的用途、容定的用途、容积率、率、覆盖率、建筑高度等覆盖率、建筑高度等4.弄清将弄清将拥有的土地有的土地权利。利。弄清弄清权利性利性质、使用、使用年限、可否年限、
7、可否续期，以期，以及及对转让、出租、抵、出租、抵押等的有关押等的有关规定定第一节 假设开发法概述四、假四、假设开开发法的操作步法的操作步骤以以评估政府出估政府出让地地块的价格的价格为例例选择最佳开最佳开发利用方式利用方式选择最佳的开最佳的开发利用方式包括用途、利用方式包括用途、规模、档次等的模、档次等的确定。确定。这些内容的确定都要在城市些内容的确定都要在城市规划划许可的范可的范围内内选取，也就是取，也就是说在在这个个许可范可范围内的最佳。内的最佳。第一节 假设开发法概述一、最基本的公式一、最基本的公式待开待开发房地房地产的价的价值=开开发完成后的房地完成后的房地产价价值-后后续必必要支出及要
8、支出及应得利得利润后后续必要支出及必要支出及应得利得利润=取得税取得税费+后后续开开发成本成本+后后续管理管理费用用+后后续销售售费用用+后后续投投资利息利息+后后续销售税售税费+后后续开开发利利润1.把握待开把握待开发房地房地产在投在投资开开发前后的状况；前后的状况；将生地建成房屋将生地建成房屋将生地开将生地开发成熟地成熟地将毛地建成房屋将毛地建成房屋将毛地开将毛地开发成熟地成熟地将熟地建成房屋将熟地建成房屋将在建工程将在建工程续建成房屋建成房屋将旧房装修改造成新房将旧房装修改造成新房2.要把握投要把握投资开开发后的房地后的房地产经营方式。方式。出售出售出租出租直接直接经营第二节 假设开发法
9、的基本公式二、按估价二、按估价对象象细化的公式化的公式(一一)求生地价求生地价值的公式的公式 1.适用于将生地建成房屋的公式：适用于将生地建成房屋的公式：生地价生地价值=开开发完成后的房地完成后的房地产价价值-取得生地的税取得生地的税费-由生地建成房屋的成本由生地建成房屋的成本-管理管理费用用-销售售费用用-投投资利息利息-销售税售税费-开开发利利润 2.适用于将生地开适用于将生地开发成熟地的公式：成熟地的公式：生地价生地价值=开开发完成后的熟地价完成后的熟地价值-取得生地的税取得生地的税费-由由生地开生地开发成熟地的成本成熟地的成本-管理管理费用用-销售售费用用-投投资利息利息-销售税售税费
10、-开开发利利润第二节 假设开发法的基本公式二、按估价二、按估价对象象细化的公式化的公式(二二)求毛地价求毛地价值的公式的公式 1.适用于将毛地建成房屋的公式：适用于将毛地建成房屋的公式：毛地价毛地价值=开开发完成后的房地完成后的房地产价价值-取得毛地的税取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本由毛地建成房屋的成本-管理管理费用用-销售售费用用-投投资利息利息-销售税售税费-开开发利利润 2.适用于将毛地开适用于将毛地开发成熟地的公式：成熟地的公式：毛地价毛地价值=开开发完成后的熟地价完成后的熟地价值-取得毛地的税取得毛地的税费-由由毛地开毛地开发成熟地的成本成熟地的成本-管理管理费用用-销售售费用
11、用-投投资利息利息-销售税售税费-开开发利利润第二节 假设开发法的基本公式二、按估价二、按估价对象象细化的公式化的公式(三三)求熟地价求熟地价值的公式的公式熟地价熟地价值=开开发完成后的房地完成后的房地产价价值-取得熟地的税取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本由熟地建成房屋的成本-管理管理费用用-销售售费用用-投投资利息利息-销售税售税费-开开发利利润(四四)求在建工程价求在建工程价值的公式的公式在建工程价在建工程价值=续建完成后的房地建完成后的房地产价价值-取得在建工程取得在建工程的税的税费-续建成本建成本-管理管理费用用-销售售费用用-投投资利息利息-销售售税税费-续建利建利润(五五)求旧
12、房价求旧房价值的公式的公式 旧房价旧房价值=装修改造完成后的房地装修改造完成后的房地产价价值-取得旧房的取得旧房的税税费-装装饰装修改造或改装修改造或改变用途的成本用途的成本-管理管理费用用-销售售费用用-投投资利息利息-销售税售税费-装修改造投装修改造投资利利润第二节 假设开发法的基本公式三、按开三、按开发后的后的经营方式方式细化的公式化的公式(一一)适用于开适用于开发后出售的公式后出售的公式 V=VP-CV-待开待开发房地房地产的价的价值；VP-用比用比较法或法或长期期趋势法估算的开法估算的开发完成后的房地完成后的房地产价价值；C-应扣除扣除项目。目。(二二)适用于开适用于开发后出租、直接
13、后出租、直接经营的公式的公式V=VR-CVR-用收益法估算的开用收益法估算的开发完成后的完成后的房地房地产的价的价值。第二节 假设开发法的基本公式房地房地产开开发具有周期具有周期长的特点，其开的特点，其开发成本、管理成本、管理费用、用、销售售费用、用、销售税售税费、开、开发完成后的价完成后的价值等等实际发生的生的时间不尽相同，因此运用假不尽相同，因此运用假设开开发法估价必法估价必须考考虑货币的的时间价价值。考考虑货币的的时间价价值有两种方法：有两种方法：采用折采用折现的方式，称的方式，称为现金流量折金流量折现法；法；采用采用计算利息的方式，称算利息的方式，称为传统方法。方法。第三节 现金流量折
14、现法和传统方法一、一、现金流量折金流量折现法与法与传统方法的区方法的区别1.对开开发完成后的房地完成后的房地产价价值、后、后续的开的开发成本、管理成本、管理费用、用、销售售费用、用、销售税售税费等的估算，在等的估算，在传统方法中主方法中主要是根据估价要是根据估价时的房地的房地产市市场状况作出的，基本上是静状况作出的，基本上是静止在估价作止在估价作业期期时的数的数额；而；而现金流量折金流量折现法中，是模法中，是模拟开开发过程，程，预测未来未来现金流量。金流量。2.传统方法不考方法不考虑各各项支出、收入支出、收入发生的生的时间不同，直不同，直接相加减，但要接相加减，但要计算利息，算利息，计息期通常
15、到开息期通常到开发完成完成时止；止；而而现金流量折金流量折现法要考法要考虑各各项支出、收入支出、收入发生的生的时间不不同，首先将它同，首先将它们折算折算为同一同一时间上的价上的价值，然后再相加，然后再相加减。减。3.在在传统方法中投方法中投资利息和开利息和开发利利润都都单独独显现出来，出来，在在现金流量折金流量折现法中法中这两两项都不都不单独独显现出来，而是出来，而是隐含在折含在折现过程中。程中。第三节 现金流量折现法和传统方法二、二、现金流量折金流量折现法与法与传统方法的方法的优缺点缺点现金流量折金流量折现法：法：结果精确，但比果精确，但比较复复杂；传统方法：方法：结果粗略，但相果粗略，但相
16、对简单。现金流量折金流量折现法具体需要三点：法具体需要三点：(1)开开发期和期和经营期要估期要估计准确；准确；(2)各各项支出、收入在何支出、收入在何时发生要估生要估计准确；准确；(3)各各项支出、收入在支出、收入在发生生时的数的数额要估要估计准确。准确。第三节 现金流量折现法和传统方法一、后一、后续开开发经营期期后后续开开发经营期的起点是期的起点是(假假设)取得估价取得估价对象的象的时间，即估价即估价时点，点，终点是将开点是将开发完成后的房地完成后的房地产经营结束的束的日期。日期。开开发经营期期建建设期期建造期建造期前期前期销售期售期经营期期开开发经营期期建建设期期建造期建造期前期前期运运营
17、期期经营期期第四节 假设开发法测算中各项的求取一、后一、后续开开发经营期期后后续开开发经营期的起点是期的起点是(假假设)取得估价取得估价对象的象的时间，即估价即估价时点，点，终点是将开点是将开发完成后的房地完成后的房地产经营结束的束的日期。日期。 预测开开发经营期可以分期可以分别预测其各个其各个组成部分，再把成部分，再把各部分各部分连接起来。接起来。建建设期期预测的具体估算方法：的具体估算方法： 一是根据往后需要做的各一是根据往后需要做的各项工作所必要的工作所必要的时间来直接来直接估算建估算建设期；期； 二是采用二是采用类似于市似于市场法的方法，即通法的方法，即通过类似房地似房地产已已发生的建
18、生的建设期的比期的比较、修正和、修正和调整，先分整，先分别求取开求取开发完完成后的房地成后的房地产的建的建设期和待开期和待开发房地房地产的建的建设期，然后期，然后将开将开发完成后的房地完成后的房地产的建的建设期减去待开期减去待开发房地房地产的建的建设期。期。第四节 假设开发法测算中各项的求取二、开二、开发完成后的价完成后的价值(一一)开开发完成后的价完成后的价值对应原房地原房地产状况状况开开发完成后的房地完成后的房地产价价值，是指开，是指开发完成后的房地完成后的房地产状况所状况所对应的市的市场价价值。(二二)开开发完成后的价完成后的价值对应原原时间 可能是开可能是开发完成之前的某个完成之前的某
19、个时间，也可能是开，也可能是开发完成完成之后的某个之后的某个时间。(三三)开开发完成后的价完成后的价值的的预测方法方法出售的房地出售的房地产运用市运用市场比比较法与法与长期期趋势预测法相法相结合的方法，即合的方法，即根据同根据同类用途和性用途和性质的房地的房地产过去与去与现在的及其未来可在的及其未来可能的能的变化化趋势来推来推测。出租或出租或经营的房地的房地产预测其租其租赁或或经营收益，再采用收益法将收益，再采用收益法将该收益收益转化化为价价值。第四节 假设开发法测算中各项的求取三、后三、后续必要支出及必要支出及应得利得利润 后后续必要支出及必要支出及应得利得利润是将待开是将待开发房地房地产状
20、况状况“变成成”开开发完成后的房地完成后的房地产状况所必状况所必须付出的各付出的各项成本、成本、费用、税金及用、税金及应当当获得的利得的利润，具体包括取得待开，具体包括取得待开发房房地地产的税的税费和后和后续的开的开发成本、管理成本、管理费用、用、销售售费用、用、投投资利息、利息、销售税售税费以及开以及开发利利润。 它它们的估算方法与成本法相同。但要注意以下两点：的估算方法与成本法相同。但要注意以下两点：它它们本本质上上应是是预测的扣除的扣除项目在未来目在未来发生生时的的值，而不是在估价而不是在估价时点的点的值；它它们是在取得待开是在取得待开发房地房地产之后到把待开之后到把待开发房地房地产开开
21、发完成的必要支出及完成的必要支出及应得利得利润，而不包括在取得待开，而不包括在取得待开发房地房地产之前所之前所发生的支出及生的支出及应得利得利润。第四节 假设开发法测算中各项的求取三、后三、后续必要支出及必要支出及应得利得利润第四节 假设开发法测算中各项的求取取得税取得税费是假定在估价是假定在估价时点点购置待开置待开发房地房地产，此，此时应由由购置者置者缴纳的有关税的有关税费。该税税费通常是根据税法及通常是根据税法及中央和地方政府的有关中央和地方政府的有关规定，按照待开定，按照待开发房地房地产价价值的的一定比例来一定比例来测算。算。后后续的开的开发成本、管理成本、管理费用、用、销售售费用等必要
22、支出的用等必要支出的多少，要与开多少，要与开发完成后的房地完成后的房地产状况相状况相对应。一一项费用的用的计息期的起点是息期的起点是该费用用发生的生的时点，点，终点点通常是建通常是建设期的期的终点。点。应计息的息的项目包括：未知的需要求取的待开目包括：未知的需要求取的待开发房地房地产价价值及其税及其税费、后、后续的开的开发成本、管理成本、管理费用和用和销售售费用。用。未知的需要求取的待开未知的需要求取的待开发房地房地产价价值是假是假设在估价在估价时点一次性付清，因此其点一次性付清，因此其计息的起点是估价息的起点是估价时点。点。三、后三、后续必要支出及必要支出及应得利得利润第四节 假设开发法测算
23、中各项的求取后后续的开的开发成本、管理成本、管理费用、用、销售售费用通常不是集中用通常不是集中在一个在一个时点点发生，而是分散在一段生，而是分散在一段时间内不断内不断发生，但生，但计息息时通常将其假通常将其假设为在所在所发生的生的时间段内均匀段内均匀发生，生，并具体的并具体的视为集中集中发生在生在该时间段的期中。段的期中。开开发利利润的的测算中，不同利算中，不同利润率率对应不同的不同的计算基数，算基数，测算算时要相互匹配。要相互匹配。总利利润率与年利率与年利润率。率。第四节 假设开发法测算中各项的求取四、折四、折现率率计算中用到的折算中用到的折现率的估算与收益法中的率的估算与收益法中的报酬率的
24、原酬率的原理相同，具体理相同，具体应等同于同一市等同于同一市场上上类似房地似房地产开开发项目目所要求的平均所要求的平均报酬率，它包含酬率，它包含资金的利息和开金的利息和开发利利润两两部分。部分。五、五、测算中的其他有关算中的其他有关问题(一一)注意假注意假设开开发法的三种估价前提法的三种估价前提自己开自己开发前提；前提；自愿自愿转让前提；前提；被迫被迫转让前提。前提。(二二)应考考虑开开发完成后的房地完成后的房地产价价值以外的收益以外的收益第五节 假设开发法总结和运用举例例：例：某成片荒地的面某成片荒地的面积为2km2，适宜，适宜进行五通一平的行五通一平的土地开土地开发后分后分块有有偿转让；可
25、；可转让土地面土地面积的比率的比率为60%；附近地区与之位置相当的小；附近地区与之位置相当的小块五通一平熟地的五通一平熟地的单价价为800元元/m2；建；建设期期为3年；将年；将该成片荒地开成片荒地开发成五成五通一平熟地的开通一平熟地的开发成本以及管理成本以及管理费用、用、销售售费用用为2.5亿元元/km2；贷款年利率款年利率为8%；土地开；土地开发的年投的年投资利利润率率为10%；当地土地；当地土地转让中中卖方需要方需要缴纳的的营业税等税税等税费为转让价格的价格的6%，买方需要方需要缴纳的契税等税的契税等税费为转让价格的价格的4%。请采用假采用假设开开发法中的法中的传统方法方法测算算该成片荒
26、地的成片荒地的总价和价和单价。价。第五节 假设开发法总结和运用举例例：例：某宗七通一平熟地的面某宗七通一平熟地的面积为5000m2，容，容积率率为2，适宜建造一幢乙适宜建造一幢乙级写字楼。写字楼。预计取得取得该宗土地后将宗土地后将该写写字楼建成需要字楼建成需要2年，建筑安装工程年，建筑安装工程费为每平方米建筑面每平方米建筑面积1500元，勘察元，勘察设计和前期工程和前期工程费及其他工程及其他工程费为建建筑安装工程筑安装工程费的的8%，管理，管理费用用为建筑安装工程建筑安装工程费的的6%；建筑安装工程；建筑安装工程费、勘察、勘察设计和前期工程和前期工程费及其他工程及其他工程费、管理、管理费用第一
27、年需要投入用第一年需要投入60%，第二年需要投入，第二年需要投入40%。在。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等等销售售费用，用，该费用用预计为售价的售价的2%。当地房地。当地房地产交易交易中中卖方方应缴纳的的营业税等税税等税费为成交价格的成交价格的6%，买方方应缴纳的契税等税的契税等税费为成交价格的成交价格的3%。预计该写字楼写字楼在建成在建成时可全部售出，售出可全部售出，售出时的平均价格的平均价格为每平方米建每平方米建筑面筑面积3500元。元。请利用所利用所给资料采用假料采用假设开开发法中的法中的现金流量折金流量折现法法测算算该宗土地的宗土地的总价、
28、价、单价及楼面地价。价及楼面地价。(折折现率率为12%)第五节 假设开发法总结和运用举例例：例：某旧厂房的建筑面某旧厂房的建筑面积为5000m2。据其所在地点和。据其所在地点和周周围环境，适宜装修改造成商境，适宜装修改造成商场出售，并可出售，并可获得政府批得政府批准，但需准，但需补交土地使用交土地使用权出出让金等金等400元元/m2(按建筑面按建筑面积计)，同，同时取得取得40年的土地使用年的土地使用权。预计购买该旧厂旧厂房房买方需要方需要缴纳的税的税费为其价格的其价格的4%；装；装饰装修改造装修改造期期为1年，装年，装饰装修改造装修改造费用用为每平方米建筑面每平方米建筑面积1000元；装元；
29、装饰装修改造完成后即可全部出售，售价装修改造完成后即可全部出售，售价为每平方每平方米建筑面米建筑面积4000元；在装元；在装饰装修改造完成前半年开始装修改造完成前半年开始投入广告宣投入广告宣传等等销售售费用，用，该费用用预计为售价的售价的2%；销售税售税费预计为售价的售价的6%。请利用上述利用上述资料采用假料采用假设开开发法中的法中的现金流量折金流量折现法法测算算该旧厂房的正常旧厂房的正常购买总价和价和单价价(折折现率率为12%)。第五节 假设开发法总结和运用举例例：例：某在建工程的建某在建工程的建设用地面用地面积为3000m2，规划划总建筑面建筑面积为12400m2，用途，用途为办公。土地使
30、用期限公。土地使用期限为50年，自起年，自起计，国有建，国有建设用地使用用地使用权出出让合同中合同中约定不可定不可续期；当期；当时取得土地的花取得土地的花费为楼面地价楼面地价800元元/m2。该土地上正在建造土地上正在建造写字楼，建筑写字楼，建筑结构构为框架框架结构，构，测算正常建算正常建设费用用为每平每平方米建筑面方米建筑面积2300元。至完成了主体元。至完成了主体结构，相当于投入了构，相当于投入了40%的建的建设费用。用。预计至建成尚需至建成尚需1.5年，年，还需投入需投入60%的的建建设费用。建成半年后可租出，可出租面用。建成半年后可租出，可出租面积为建筑面建筑面积的的70%，可出租面，可出租面积的月租金的月租金为60元元/m2，出租率，出租率为85%，出，出租的运租的运营费用用为有效毛收入的有效毛收入的25%。当地。当地购买在建工程在建工程买方需要方需要缴纳的税的税费为购买价的价的3%，同，同类房地房地产开开发项目的目的销售售费用和用和销售税售税费分分别为售价的售价的3%和和6%。在建成前半年。在建成前半年开始投入广告宣开始投入广告宣传等等销售售费用用 。请利用上述利用上述资料采用假料采用假设开开发法中的法中的现金流量折金流量折现法法测算算该在建工程的正常在建工程的正常购买总价和按价和按规划建筑面划建筑面积折算的折算的单价价(报酬率酬率为9%，折，折现率率为13%)。
