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1、甜品饮料站甜品饮料站D & D开发流程开发流程上海、北京、深圳、南京、杭州上海、北京、深圳、南京、杭州Topic设定目的了解环境、商圈调查市场分析报告结果新址评价新址立项业绩追踪设定目的设定目的o品牌称号和定位o目前市场概略、开展情形o竞争情况o产品构造o顾客描画o预期的结果了解了解 品牌称号和定位品牌称号和定位品牌称号品牌称号 - 肯德基肯德基D&D甜品饮料站甜品饮料站品牌定位品牌定位 - 在高人流量的区域，以现存在高人流量的区域，以现存KFC母店的卫母店的卫星店的方式提供限定种类的星店的方式提供限定种类的KFC产品，并加强母店的产品，并加强母店的可视性和延展可视性和延展KFC品牌笼统品牌笼
2、统竞争情况竞争情况 - 麦当劳及其他麦当劳及其他 甜品站数量: 在32个城市中有 91 家 产品: 甜筒, 圣代, 苹果派, 汽水定价范围: 26元日均TC (估算): 400 900 (视商圈而定)TA (估算): 4.8元* 国内已有其他连锁品牌的饮料站：快可立，快三秒，等等产品构造产品构造甜筒和圣代爽爽冰冰点瓶装饮料热饮热甜汤产品价钱：2-6元人民币顾客描画顾客描画流动形状的人群，年龄在15-39岁的男性或女性，更偏重于其中的青少年年轻，新潮，情愿接受并尝试新颖事物，是快餐类餐厅的爱用者并赞赏这类餐厅的快速，亲切和方便，他们喜欢与朋友共度休闲光阴，倾力任务亦懂得享用生活和任务的报答。预期
3、的结果预期的结果满足消费者对“边走边吃和点心类食品的需求添加品牌的显露时机把KFC品牌年轻时髦的特性传送给青少年消费者对开发的预期结果多品牌的开发和竞争战略加强对市场的浸透，特别是在客流量极高但较难进入的商圈经过规划抢占控制点，抑制竞争对手经过签定D&D获得排他，确保未来能够情况下获得房产城市和商圈要求城市和商圈要求建议试点城市：上海、广州、深圳、北京南京、杭州。因应产品特性，应思索气候、季节要素，应以产品调整来支持全年营运，将sales极大化。商圈等级：A,B,X,S商圈建议人流量：单点测得18万人以上周，自行车不计商圈描画商圈描画D&D)o该城市的A商圈，其商业体量，质量，聚客力较高大卖场
4、，大型的百货，绵密的商业街o该城市较好的B商圈，较强的商业表现，人流交汇点，人流量会是主要的诉求o交通枢纽火车站、关口、地铁单线大站或是二、三线交汇站。1015路公车的转运站o地标性市民广场o大型的市级公园o体育场馆、扮演场所、展览馆：要考量其运用频率及其规模商圈描画商圈描画D&D+Bucket) 与与D&D根本一样，要求人群的停留性更强，留意：根本一样，要求人群的停留性更强，留意： 商圈有一定社区人口支撑，商圈有一定社区人口支撑， 交通途径方便，顾客可外带回家交通途径方便，顾客可外带回家 有游客座椅的休闲广场有游客座椅的休闲广场 公园及文娱场所游客能否有用餐需求公园及文娱场所游客能否有用餐需
5、求 展览馆，体育场馆展览馆，体育场馆商圈描画商圈描画消费者主要为即性消费者行人为主要的捕获对象了解进入该点的一切人流的走向，道路包括主干道、次干道、人行步道以步速50M/分，从中心点向各走向道路步行3分钟、5分钟的范围商圈描画商圈描画建议试点城市：建议试点城市：Tier 1城市城市: 上海、广州、北京、深圳上海、广州、北京、深圳Tier 2城市城市: 南京、杭州南京、杭州 商圈等级：商圈等级：A,B,X,S商圈商圈主要描画：主要描画：该城市的该城市的A商圈商圈 定义如手册定义如手册该城市较好的该城市较好的B商圈商圈商圈描画商圈描画X商圈：大卖场、百货公司强大的聚客力，交通枢商圈：大卖场、百货公
6、司强大的聚客力，交通枢纽火车站、关口、地铁单线大站，或二、三线的换纽火车站、关口、地铁单线大站，或二、三线的换乘站乘站T商圈：地标性广场、大型的市级公园、体育馆、扮演商圈：地标性广场、大型的市级公园、体育馆、扮演场所、展览馆要考量其运用频率及其规模场所、展览馆要考量其运用频率及其规模人流量为最主要的考量且必需是继续性的景象人流量为最主要的考量且必需是继续性的景象店址规范店址规范o门面面宽度：度： 37米米o面面积：1218 M2o方式方式/能能见度：度：oIn line 1F/ 50Mo广广场 100MoFree standing 聚客点出入口聚客点出入口oIn mall 入，出口及中庭，人流
7、自入，出口及中庭，人流自动线/3050MoCorner 左右左右/ 50 Mo营运要求：运要求：200M3-4分分钟间隔内有隔内有KFC规范店作范店作为支持支持营业额预估营业额预估oTarget TA: 4.6RMBo TC: 500/DAYoTarget Sales: WPSA 16M, FY 831Mo对等店：等店：竞争争对手、手、KFC饮料、甜品点料、甜品点购比例比例o捕捕获率：率： 2o竞争争对手：手： 1.5-1.8因因产品的差品的差别1.2oKFC： 1.7-2.3亲近性更近性更强1.2o建建议人流量：人流量：18万万23500TC/周周1.9-2租金及投资租金及投资Rent(12
8、Sqm): 15% of sales (US$3.4/day/Sqm)建议：保底降低，超越建议：保底降低，超越sales额提成额提成Start up cost：50MLHI：150MEquipment：342MTotal investment：492MHurdle 13%试算试算Sales700750800850900950IRR(%) 11.215.820.124.228.232.1Payback6.55.34.53.93.53.1 设定目的设定目的百货商场、大卖场地铁、轻轨的交汇站交通枢纽展览馆、扮演会场运动场馆 界定地理范围并按优先次序开展商圈调查界定地理范围并按优先次序开展商圈调查大型
9、公园标志性广场绵密的商业街旅游景点人流量是最主要的思索要素设定目的设定目的市场阐明会义务编组商圈调查规划结论报批、审批营建开业了解环境、商圈调查了解环境、商圈调查根底资料根底资料商业体量商业体量市政规划市政规划市场信息市场信息实地调查实地调查以现有商圈中节选符合地理条件的潜力点为中心出发以现有商圈中节选符合地理条件的潜力点为中心出发5分钟分钟步速步速道路道路人流动向人流动向规划图制造规划图制造基图聚客点，KFC所在，竞争者图1主要出入口、交通站点、方便性妨碍栏杆，花圃，喷水池，斜坡图2周边商业分布图3人流动向，分布图4间隔店址3-5分钟商业范围商圈特性阐明，特别分析ABC广 场RM公园地铁出口
10、地铁出口XX国际广场在建小商铺展览馆小商铺 可的挪动通讯建行 扬子 饭店上行 公交站点绿化隔离带喷水池店址3-5分钟半径范围聚客点入口动线地铁出口地铁出口商圈表示图商圈表示图D市场分析市场分析营业额预估人流量、捕获率、TA、TC对等规范聚客点总体量分析未来性分析报告结果报告结果优先次序排定进驻时机潜在商圈引见未来方案获得共识寻觅新址、谈判新址评价新址评价RE 新址能否符合NWP的要求 房产条件 财务核算CA 技术条件SA Upside. Downside 风险评价新址立项新址立项签约营建开业工程进度追踪工程进度追踪业绩评价业绩评价表现要素：表现要素：TCTA捕获率捕获率产品反响产品反响效力效力市场要素：市场要素：经济要素经济要素人流量商圈变化人流量商圈变化消费者接受程度消费者接受程度位置位置面临的挑战面临的挑战 租期租期 市政规划，市容要求和审批市政规划，市容要求和审批 单平方米租金较高单平方米租金较高 法律合同及条款法律合同及条款 广揭露布广揭露布学习、调整学习、调整下一步下一步面临的挑战面临的挑战
