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1、工程规划及投资方案书工程规划及投资方案书工程规划及投资方案书工程规划及投资方案书悦来国际农副产品交易物流中心悦来国际农副产品交易物流中心2021.07目录目录第一局部：前言第一局部：前言第二局部：市场分析第二局部：市场分析第三局部：工程概况及第三局部：工程概况及SWOT分析分析第四局部：工程规划布局第四局部：工程规划布局第五局部：工程投资方案第五局部：工程投资方案第六局部：工程招商及运营第六局部：工程招商及运营第七局部：工程评价及建议第七局部：工程评价及建议商业地产商业地产一、一、前言前言p城市经济的开展近年来一直保持着健康、平稳、快速的开展势头城市经济的开展近年来一直保持着健康、平稳、快速的
2、开展势头p房地产调控不断深入房地产调控不断深入p商业地产已成为房地产界避险开展的共同方向商业地产已成为房地产界避险开展的共同方向p农副产品交易物流中心作为现代商业最复杂，也是最先进的开发农副产品交易物流中心作为现代商业最复杂，也是最先进的开发经营模式，现已成为中国商业地产的开发热点经营模式，现已成为中国商业地产的开发热点农副产品交易物流中心农副产品交易物流中心一、一、前言前言p农产品流通体制改革不断深入、农产品流通体制改革不断深入、“菜篮子菜篮子工程相继实施工程相继实施.p各级政府的政策上引导和资金上支持各级政府的政策上引导和资金上支持.p根本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为根底，直销配送和
3、连销根本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为根底，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。步形成了全国大流通格局。p建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结构，特别建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构的调整优化，是带动有利于促进农业产业结构的调整优化，是带动“三农三农开展，惠及来开展，惠及来安及周边地区市民的安及周边地区市民的“民心工程民心工程。一、一、前言前言开发商简介开发商简介p江苏悦达南方控股是江苏悦达集团全资子公司，成
4、立于江苏悦达南方控股是江苏悦达集团全资子公司，成立于2000年年2月。注册资本月。注册资本4.5亿元，现有资产近亿元，现有资产近33亿元，年销售额亿元，年销售额200多亿元。多亿元。p定向商业地产开发和农产品流通贸易定向商业地产开发和农产品流通贸易:利用品牌优势和连锁利用品牌优势和连锁经营资源，开展定向商业地产、供给超市农产品和投资现代农业示范区经营资源，开展定向商业地产、供给超市农产品和投资现代农业示范区建设，以及钢材、煤炭贸易等延伸产业。建设，以及钢材、煤炭贸易等延伸产业。p是家乐福中国在江苏、安徽、重庆、河南、河北、山西、江西是家乐福中国在江苏、安徽、重庆、河南、河北、山西、江西等六省一
5、市的惟一合作伙伴等六省一市的惟一合作伙伴,1999年年10月在南京合资开设第一家大型超月在南京合资开设第一家大型超市。现有市。现有8家合资公司及其家合资公司及其38家连锁超市。是新合作商贸连锁集团第二家连锁超市。是新合作商贸连锁集团第二大股东大股东。二、二、市场分析市场分析工程背景工程背景p本工程位于来安县汊河新区，该区是皖东对接南京江北新市区的桥头堡，与南京江北新市区、高新技术开发区相连，104国道贯穿全境，10分钟进入沪宁洛和宁淮高速，15分钟到南京大桥、30分钟到南京火车站和南京新生圩港，1小时到达南京禄口国际机场。来安县汊河新区总规划30平方公里，北依沪宁洛高速，南连南京江北新市区，呈
6、现出以工业、商贸、政务为主体的三大组团开展模式。p在首期开发的第一组团10平方公里区域内，已有金太阳装饰城和宁北汽配园等投资入驻。p汊河新区区位优势独特、根底设施完善、配套能力较强、要素本钱低廉、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的本钱。二、二、市场分析市场分析工程背景工程背景p南京为江苏省会城市，自古乃传统的长江中下游农副产品集散地，南京为江苏省会城市，自古乃传统的长江中下游农副产品集散地，商贸流通活泼。全市人口商贸流通活泼。全市人口800多万，以南京为轴心、多万，以南京为轴心、300公里都市公里都市经济圈人口经济圈人口7000多万。近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促多万。近年来，南京消
7、费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活泼，消费品市场规模不断扩大。进了南京市消费品市场的繁荣活泼，消费品市场规模不断扩大。p南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从大集聚区，从2000年开始进入开展时期，目前主要以百货商场为主，年开始进入开展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在购物中心、精品商业街在2005年开始出现。南京优质商业整体空置年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。率很低。p虽然未来将有大量优质商业供给，但现阶段人均商业面积仅为虽然未来将有大量优质商业供给，但现阶段人均
8、商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。平米，市场仍有空间。二、二、市场分析市场分析市场动态市场动态南京市房地产开发完成投资额自南京市房地产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头年来保持着较好的增长势头二、二、市场分析市场分析竞争对手分析竞争对手分析 南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竞争者。 南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府主导、企业化运作的特大型“菜篮子工程。该工程规划占地 3000 亩，概算投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。园区分设展示、交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。南
9、京农副产品物流中心俯视效果图二、二、市场分析市场分析竞争对手分析竞争对手分析p整个工程分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示拍卖、蔬菜、果品、水产、副食干货、肉食等五大专业市场物流交易区，配套建设10万吨冷库。二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区农副产品的深加工、配送、仓储、配送中心和商务配套设施。目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投入试运营。p工程以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、浙江等长江中下游大局部地区。预计初期年交易额为150亿，中期为300亿，远景目标是500亿以上。三、工程概况及三、工程概况及SWOT分析分析工程
10、概况工程概况工程概况工程概况q工程名称：工程名称： 悦来国际农副产品交易物流中心。悦来国际农副产品交易物流中心。q根本指标：规划用地根本指标：规划用地60006000亩，规划建筑面积亩，规划建筑面积600600万平方米。万平方米。q规划设计：三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办规划设计：三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办公用房、冷库、冷藏等设施。公用房、冷库、冷藏等设施。q功能定位：一站式农副产品交易物流中心保持功能定位：一站式农副产品交易物流中心保持3030年领先。年领先。q市场定位：联结苏皖地区，辐射市场定位：联结苏皖地区，辐射“长三角，带动中西部。长三角，带动中
11、西部。q其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。三、工程概况及三、工程概况及SWOT分析分析工程定位工程定位工程定位工程定位工程总体定位：工程总体定位：工程总体定位：工程总体定位：经营主题：经营主题：经营主题：经营主题： 农副产品批发交易物流中心。农副产品批发交易物流中心。农副产品批发交易物流中心。农副产品批发交易物流中心。投资主题：投资主题：投资主题：投资主题： 具具具具有有有有明明明明确确确确升升升升值值值值前前前前景景景景的的的的产产产产权权权权式式式式旺旺旺旺铺。铺。铺。铺。三、工程概况及三、工程概况及SWOT分析分析工程定位工程定位工程定位
12、工程定位客户定位：客户定位：客户定位：客户定位：自营客自营客自营客自营客为主，为主，为主，为主，投资客投资客投资客投资客为辅为辅为辅为辅 本本本本案案案案经经经经营营营营商商商商户户户户为为为为本本本本地地地地及及及及周周周周围围围围批批批批发发发发商商商商，其其其其他他他他区区区区域域域域批批批批发发发发商商商商，行行行行业业业业龙龙龙龙头头头头直直直直销处或办事处等。销处或办事处等。销处或办事处等。销处或办事处等。三、工程概况及三、工程概况及SWOT分析分析工程工程SWOTSWOT分析分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat三、工程概况及三、工程
13、概况及SWOT分析分析 工程工程SWOTSWOT分析分析优势优势Strengths：汊汊河河新新区区区区位位优优势势独独特特、投投资资政政策策优优惠惠，具具有有东东部部的的区区位位、西西部部的的本本钱钱；争争取取政政府府强强有有力力的的政政策策扶扶持持，降降低低建建设设和和经经营营本本钱钱，减减半半收收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。为培育市场、扶持招商，前三年免租金。为培育市场、扶持招商，前三年免租金。充充分分利利用用悦悦达达的的品品牌牌优优势势和和连连锁锁经经营营资资源源，依依托托其其拥拥有有的的全全世世界界13000多多家家大大型型卖卖
14、场场和和中中国国85000多多家家超超市市的的销销售售网网络络，打打造造农农副副产产品批发交易航母品批发交易航母 。充充分分发发挥挥工工程程作作为为投投资资性性产产品品的的优优势势，完完善善工工程程配配套套，增增加加工工程程作作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。三、工程概况及三、工程概况及SWOT分析分析工程工程SWOTSWOT分析分析劣势劣势WeaknessWeakness工程周边缺少应有的商业根底和商业气氛工程周边缺少应有的商业根底和商业气氛新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性
15、与南京浦口相邻商圈的融合仍有待时日与南京浦口相邻商圈的融合仍有待时日三、工程概况及三、工程概况及SWOT分析分析 工程工程SWOTSWOT分析分析时机时机Opportunities：有效利用产品差异，防止过度同质竞争；有效利用产品差异，防止过度同质竞争；先期介入、前瞻规划新兴市场，后期潜力大；先期介入、前瞻规划新兴市场，后期潜力大；增增加加本本案案休休闲闲娱娱乐乐功功能能，丰丰富富产产品品功功能能，满满足足区区域域客客户户需求；需求；制制订订合合理理的的营营销销思思路路，加加大大宣宣传传推推广广力力度度，争争取取后后来来居居上。上。三、工程概况及三、工程概况及SWOT分析分析 工程工程SWOT
16、SWOT分析分析Threat威胁分析威胁分析 南南京京市市商商业业地地产产工工程程开开发发及及商商业业竞竞争争日日趋趋剧剧烈烈, 商商业业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强；投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强； 前前期期的的市市场场消消费费力力缺缺乏乏，投投资资店店铺铺压压力力较较大大，影影响响工工程的投资销售；程的投资销售； 工工程程周周边边区区域域开开展展还还有有待待时时日日，使使工工程程市市场场 培培育育期期增长；增长； 直接竞争对手所带来的不利影响。直接竞争对手所带来的不利影响。四、工程规划布局四、工程规划布局 工程概况工程概况悦悦来来国国际际农农副副产产品品交
17、交易易物物流流中中心心位位于于来来安安县县汊汊河河新新区区，工工程程用用地地南南北北长长约约20002000米米，东东西西宽宽约约20002000米米，占占地地面面积积为为60006000亩亩，土土地地性性质质为为商商住住( (按按商商住住6:4),6:4),分三期开发：分三期开发： 一一期期总总用用地地面面积积为为10001000亩亩，总总建建筑筑面面积积为为100100万万平平方方米米，其其中中建建设设6060万万平平方方米米农农产产品品展展示示拍拍卖卖、蔬蔬菜菜、果果品品、水水产产、副副食食干干货货、肉肉食食等等五五大专业市场交易区，配套建设大专业市场交易区，配套建设1010万吨冷库；其
18、它交易配套万吨冷库；其它交易配套4040万平方米。万平方米。二二期期总总用用地地面面积积为为20002000亩亩，总总建建筑筑面面积积为为200200万万平平方方米米，主主要要建建设设粮粮油油、蔬蔬菜菜加加工工区区、综综合合物物流流区区农农副副产产品品的的深深加加工工、配配送送、仓仓储储、配配送送中中心心和商务配套设施等。和商务配套设施等。三三期期总总用用地地面面积积为为30003000亩亩，总总建建筑筑面面积积为为300300万万平平方方米米, ,扩扩建建一一二二期期。四、工程规划布局四、工程规划布局 分期开发策略分期开发策略分期开发策略分期开发策略p控制启动风险，首期以多层产品启动市场，降
19、低工程的启动风险控制启动风险，首期以多层产品启动市场，降低工程的启动风险p标定工程价值，创新的产品形式入市，标定工程的高价值，奠定高形象认知标定工程价值，创新的产品形式入市，标定工程的高价值，奠定高形象认知p工工程程亮亮点点分分配配，主主要要资资源源和和展展示示亮亮点点向向一一期期倾倾斜斜，确确保保一一举举奠奠定定高高形形象象认认知知；后续每期都有个别亮点释放，配合价值进一步提升后续每期都有个别亮点释放，配合价值进一步提升p产品供给的搭接，前后期产品供给适度搭接，保持一定的连续性产品供给的搭接，前后期产品供给适度搭接，保持一定的连续性p创业基金投入在前，扶持培育市场以引导商家入驻创业基金投入在
20、前，扶持培育市场以引导商家入驻p便便于于施施工工原原那那么么，尽尽量量防防止止每每期期用用地地的的相相互互交交叉叉和和连连接接面面过过于于复复杂杂，便便于于各各期组织施工入口和流线，减少对前期开发、销售、入住的影响期组织施工入口和流线，减少对前期开发、销售、入住的影响四、工程规划布局四、工程规划布局 工程分期开发示意工程分期开发示意工程分期开发示意工程分期开发示意p一期一期p二期二期p三期三期四、工程规划布局四、工程规划布局 工程规划策略工程规划策略工程规划策略工程规划策略四、工程规划布局四、工程规划布局 规划设计原那么规划设计原那么规划设计原那么规划设计原那么p资源倾斜：主入口及中心景观局部
21、放大，资源倾斜：主入口及中心景观局部放大， 聚焦形成园区活力核心聚焦形成园区活力核心p空间围合：以支线为组团核心，排布住宅组空间围合：以支线为组团核心，排布住宅组团，团，组团内相对围合、空间形式丰富组团内相对围合、空间形式丰富四、工程规划布局四、工程规划布局规划设计要点规划设计要点规划设计要点规划设计要点 集集中中表表达达工工程程规规划划价价值值园园区区主主入入口口：入入口口广广场场是是工工程程的的形形象象开开端端，是是第第一一眼眼的的亮亮相相, ,要要考考虑虑入入口口的的昭昭示示性性和和进进入入性性。建建议议以以绿绿植植加加中中型型喷喷泉泉广广场场，打打造造热热闹闹的的、具具展展示示性性的的
22、园园区区主主入入口口，开开阔阔的的入入口口意意向向与与周周边边挺挺拔拔的的现现代代感感的的建建筑筑形形成成比照，凸显入口广场的形象。比照，凸显入口广场的形象。四、工程规划布局四、工程规划布局建筑单体建筑单体建筑单体建筑单体 商铺商铺 形形式式：三三两两层层商商住住，首首层层底底商商采采用用内内廊廊式式设设计计，同同时时住住宅宅适适当当退退让让，防防止止底商及路面车流等对住宅的影响底商及路面车流等对住宅的影响 内廊商业的统一立体导示系统，增强商业气氛，同时保持对外形象的统一内廊商业的统一立体导示系统，增强商业气氛，同时保持对外形象的统一四、工程规划布局四、工程规划布局建筑单体建筑单体建筑单体建筑
23、单体 别墅别墅 酒店酒店 老年公寓老年公寓景观布局：充分考虑了景观的高差和角景观布局：充分考虑了景观的高差和角度差异，景观错落有致，层次感强。树度差异，景观错落有致，层次感强。树木茂密，将别墅层层包围，私密性高。木茂密，将别墅层层包围，私密性高。植物选择植物选择: : 多项选择择成活率高的本地多项选择择成活率高的本地植物，保证成活率并控制本钱。以冬、植物，保证成活率并控制本钱。以冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。大树木和低矮花草相互映衬。四、工程规划布局四、工程规划布局规划图表规划图表规划图表规划图表蔬菜区蔬菜区肉类区肉类区果品副
24、食果品副食水产水产展览展览商务商务一期总平面图一期总平面图(黄区为其它交易配套黄区为其它交易配套四、工程规划布局四、工程规划布局规划图表规划图表规划图表规划图表 一期内部交通示意图一期内部交通示意图四、工程规划布局四、工程规划布局规划用地一期规划用地一期规划用地一期规划用地一期序号序号项目项目面积面积( (亩）亩）1 1项目总用地项目总用地100010002 2综合交易展示用地综合交易展示用地40403 3果品、副食物流用地果品、副食物流用地70704 4蔬菜物流用地蔬菜物流用地80805 5水产物流用地水产物流用地40406 6肉类物流用地肉类物流用地60607 7商务配套用地商务配套用地6
25、0608 8停车场用地停车场用地30309 9市政设施用地市政设施用地30301010其它交易配套用地其它交易配套用地2902901111道路用地道路用地1001001212景观绿化用地景观绿化用地200200四、工程规划布局四、工程规划布局交易中心鸟瞰效果示意图交易中心鸟瞰效果示意图交易中心鸟瞰效果示意图交易中心鸟瞰效果示意图五、工程投资方案五、工程投资方案工程总投资估算工程总投资估算工程总投资估算工程总投资估算p本工程开发建设的投资总额为220.92亿元，建筑面积为600万平方米，p其中一期投资总额为36.82亿元，建筑面积为100万平方米；各项本钱费用的估算额及单价详见下表。p为培育市场
26、、扶持招商,前三年免租金：创业基金按每平米每天2元计60万平米：13.14亿元。五、工程投资方案五、工程投资方案工程总投资估算工程总投资估算工程总投资估算工程总投资估算序号序号项目项目合计（万元）合计（万元）标准单价标准单价计算基数计算基数总投资总投资22092002209200 600 600万平米万平米一期开发成本一期开发成本368200368200 100 100万平米万平米1 1土地成本土地成本60006000 6 6万元万元/ /亩亩 1000 1000 亩亩2 2前期工程费前期工程费66006600 100 100元元/ /平方米平方米66万平方米2.1规划设计费3300 50元/
27、平方米 66万平方米2.2土地平整1980 30元/平方米 66万平方米2.3前期开办费13203 3建筑安装工程费建筑安装工程费19760019760019761976元元/ /平方米平方米 100 100万平米万平米3.13.1别墅土建及配套 128001600元/平方米 8万平方米3.23.2洋房土建及配套 216001800元/平方米 12万平方米3.33.3多层住宅土建及配套 120002000元/平方米 6万平方米 3.43.4小高层住宅土建及配套 552002300元/平方米 24万平方米五、工程投资方案五、工程投资方案工程总投资估算工程总投资估算工程总投资估算工程总投资估算3.
28、53.5组团商业土建及装修960001600元/平方米 60万平方米4 4基础设施费基础设施费3800038000 380 380元元/ /平方米平方米100100万平方米万平方米4.1绿化工程费 3000 30元/平方米 100万平方米4.2区内市政管线工程费 30000 300元/平方米 100万平方米4.3其他零星工程 5000 50元/平方米 100万平方米5 5公共配套设施费公共配套设施费1400014000 140 140元元/ /平方米平方米100100万平方米万平方米6 6不可预见费不可预见费18500185000.050.057 7开发期间税费开发期间税费4500045000
29、 450 450元元/ /平方米平方米100100万平方米万平方米8 8管理费用管理费用 750075000.020.029 9财务费用财务费用 8000 80001010销售费用销售费用 12000 12000 0.030.031111其他软件其他软件1500015000六、工程招商及运营六、工程招商及运营招商建议招商建议p规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划p配套保障，按各业态的功能要求进行配套配套保障，按各业态的功能要求进行配套p招商先行，按市场的定位目标进行针对招商招商先行，按市场的定位目标进行针对招商p同步开业，确保各品牌店、各
30、业种统一开业同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业六、工程招商及运营六、工程招商及运营招商策略招商策略放水养鱼、低价引进：租金管理费减半放水养鱼、低价引进：租金管理费减半,前三年免租金。前三年免租金。推出推出“付二成贷八成的低首付模式，从而降低首付压力，有力促进售房。付二成贷八成的低首付模式，从而降低首付压力，有力促进售房。针对投资客户，考虑到客户收益，可考虑购房返租的手段，结合市场租赁行情，代为针对投资客户，考虑到客户收益，可考虑购房返租的手段，结合市场租赁行情，代为出租出租.销控策略：分层销控，整、散合理控制，售、租合理分配；分区销控，散、整合理控销控策略：分层销控，整、散合理控制，售、租
31、合理分配；分区销控，散、整合理控制；制；依经营者、投资者的性质、特征分类集中，自营第一、投资第二的销控策略依经营者、投资者的性质、特征分类集中，自营第一、投资第二的销控策略六、工程招商及运营六、工程招商及运营运营建议运营建议o模式一：注册成立悦来国际商业管理公司，模式一：注册成立悦来国际商业管理公司，对园区实施全程经营管理。对园区实施全程经营管理。o模式二：注册成立悦来国际商业管理公司，模式二：注册成立悦来国际商业管理公司，委托专业公司参与经营管理。委托专业公司参与经营管理。七、工程评价及建议七、工程评价及建议经济效益o预计建成后年交易量达20亿公斤左右，年成交额突破150亿元。o年成交150
32、亿元，营业税按3.5%税率计算，年上缴税收5.25亿元。七、工程评价及建议七、工程评价及建议社会效益本工程建成后，日客流量达10万人次，直接就业人员约5万人，间接就业人员约15万人，有利于安置就业，缓解社会就业压力；有利于推进城乡一体化建设。工程建成后将有一大批商家落户市场、在此经商，这是一个大而高的消费群，以消费拉动经济增长已是近年为国际上惯用的做法，当然也适用于本地经济的开展。以农产品市场指导带动农产业的集群化和产业化，把苏皖的优势农产品进一步做强做深、提升价值链、提高附加值，把苏皖的农产品配送至全球。七、工程评价及建议七、工程评价及建议建议本工程是政府主导、市场化运作的大型菜篮子工程和现代效劳业工程，是带动“三农开展，惠及来安及苏皖地区市民的“民心工程；建议政府给予更大优惠、更多政策扶持，减免相应配套费及税收，优惠土地费，相应配套一定住宅用地以方便商家就近安家。
