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1、弹子石地块可行性研究重庆纬联地产市场咨询与研究中心2014年9月1.项目属性分析2.城市宏观环境研判3.区域环境研判4.商务市场研判5.项目开发机会目录目录6.项目经济效益评估1.项目属性分析地块区位地块位于弹子石CBD核心位置弹子石CBD江北城CBD解放碑CBD地块位置项目地块位于重庆CBD南部开发区C分区西面，紧邻朝天门长江大桥，项目地理位置优势明显，视野开阔，并有一定的资源优势。地块指标地块为商业办公类用地，整体规模偏小5643127地块分布情况1号地：雷士公司；2号地：出版集团；3号地：中讯集团；4、6、7号地：能投集团5号地：本案地块规划编号净用地（亩）建筑面积（）建筑限高（m）容积
2、率主体楼层高功能a10.35580001358.4132F商业、办公b15.1719000401.886F商业、办公c11.7769001609.8638F文化娱乐小计37.221539006.2地块周边居于国际社区及总部经济区之间，能够具备一定商务氛围本案龙湖郦江中海国际社区总部经济区地块四至：东面：弹子石中学南面：弹子石CBD总部经济区西面：中海别墅长江首袭北面：中海国际社区资源及配套目前周边配套相对匮乏、未来发展潜力较大本案龙湖郦江中海国际社区总部经济区美心洋人街周边现状：目前除龙湖郦江项目已入住、各项目均处于建设阶段，相应周边人流较少，配套相对匮乏招商长嘉汇弹子石中心商业规划配套：1、
3、中海国际社区项目大型集中超市和滨江商业2、两江广场国际舞台（3.5公顷）3、2公里滨江绿化生态运动公园4、重庆第一风情主题休闲度假街区洋人街5、与江北城及解放碑一江之隔，通过朝天门大桥及东水门大桥可享受相应配套设施资源及配套占据一线江景资源及南山资源，环境舒适南山资源带长江嘉陵江两江交汇处交通现状大桥、隧道、轨道构建立体交通网络本案1.一隧：慈母山隧道；三桥：朝天门长江大桥、大佛寺大桥、东水门长江大桥；三路：渝黔高速、南滨路、腾龙大道，形成立体交通网络，并紧密联系与另外两个CBD核心，形成金三角。2.轻轨6（上新街）、9号线号在弹子石设有站点，拉近弹子石与各区域的距离。项目属性小结2.城市宏观
4、环境研判城市概况重庆众多光环笼罩下的城市中国最年轻的直辖市西部大开发的桥头堡中西部龙头城市西三角经济圈成员中国五大中心城市国家历史文化名城长江上游经济中心西南综合交通枢纽现代化制造基地城市经济价值潜力驱动城市快速发展2003-2010重庆地区生产总值年度走势图2003-2010重庆地产均值年度走势图城市低位的提升，使重庆城市发展步入快车道。从2002年开始至今，重庆地区GDP年均增速均保持在10%以上，且近年来，增长速度还有扩大的趋势，位居全国前列。按照市政府的“十二五”计划，到2012年，全市经济总量将力争进入“万亿元俱乐部”，2015年将达到1.4万亿元以上。城市经济收入增长带动消费水平提
5、高2003-2010重庆地区社零总额年度走势图2003-2010重庆地区人均可支配收入年度走势图从2003年至今，重庆市人民可支配收入呈现稳步增长的态势，年增长幅度在10%以上。随着居民收入的增长，近年来居民对消费水平有明显提高。除衣、食等基础消费外，居民在汽车、教育、旅游、娱乐等方面的消费有所增长。按照重庆市政府“十二五”计划，到2015年，社会商品零售总额将达到6000亿。到时重庆的消费水平将有进一步的提升。城市经济投资加速增长，市场环境良好2003-2010重庆地区固定资产投资年度走势图2003-2010重庆房地产市场投资年度走势图2003年以来，重庆市固定资产投资稳步增长。随着保税区、
6、两江新区的建设推进，固定资产投资呈现明显加快趋势。城市投资环境的改善为房地产市场的快速发展带来契机。从2003年至今，重庆市房地产市场呈现高速发展之势，与2003年相比，2010年房地产投资额翻了4番。城市经济投资加速增长，市场环境良好2003-2010重庆地区固定资产投资年度走势图2003-2010重庆房地产市场投资年度走势图2003年以来，重庆市固定资产投资稳步增长。随着保税区、两江新区的建设推进，固定资产投资呈现明显加快趋势。城市投资环境的改善为房地产市场的快速发展带来契机。从2003年至今，重庆市房地产市场呈现高速发展之势，与2003年相比，2010年房地产投资额翻了4番。城市经济开放
7、高地吸附力显现2002-2010重庆地区进出口金额年度走势图随着西永微电园、两江新区建设速度的加快，重庆外贸额度以及吸引外资的能力，都明显增速，且增长速度有近一步加快趋势。2002-2010重庆地区实际利用外资年度走势图城市经济开放高地吸附力显现2006-2010重庆地区港澳台企业个数年度走势图2006-2010重庆地区外资企业个数年度走势图近年来，随着重庆开放力度、招商引资力度的加大，投资环境的改善、升级，使得外来企业的数量稳步增加。世界500强企业中，已有超过110家企业进驻重庆。随着重庆城市地位的逐渐升级，配套设施的逐渐完善，重庆地区的吸附力将更为明显。发展前景城乡统筹两路寸滩保税港两江
8、新区西部标杆西部龙头西部国际化大都市西部经济与政治中心五大中心城市成渝经济圈20072008200920102011持续提升的城市地位使得城市房地产进入了价值预期驱动发展阶段，在这个阶段，城市价值潜力将成为城市房地产的核心动力城市地位持续提升，城市价值潜力升级发展前景日趋成熟的交通体系为重庆带来发展动力的同时，也使市内的交通更为通畅，尤其是轨道交通的快速完善为房地产发展带来新的契机。交通环境日趋成熟，助推城市发展渝沪路渝湘路成渝二线成渝路渝泸路渝遂路渝武路渝鄂路渝黔路渝邻路主城主城机场布局：一大四小铁路：西南铁路枢纽公路网：一小时经济圈三环十射轨道交通：建设提速发展前景极核产业区：高速公路内环
9、线以内的区域，这里是重庆的金融中心、商贸中心和高技术产业基地。两江新区：发展汽车制造业、电子信息、智能化仪器仪表等高技术产业、高端商务、高档次娱乐和高品质住宅，形成高端人才集聚地和大型购物中心集聚地。东部产业区：以茶园为核心的区域，住在这里的人们将与装备制造企业、电子信息产品制造企业、会展企业为邻。南部产业区：以巴南鱼洞等为核心的区域，重点发展汽车摩托车及零部件产业、食品工业、机械制造业等。西部产业区：包括沙坪坝西永、九龙坡西彭、北碚城区等区域，重点发展集成电路、软件及服务外包、仪器仪表，建设西部最大的仪器仪表基地，依托西铝，建设全国知名的铝加工基地。产业格局的成型为城市发展铺平道路第一产业构
10、建特色农业体系：稳定发展优质粮油产业，重点发展生猪、蔬菜、柑橘3大支柱，大力发展笋竹、蚕桑、中药材、草食牲畜、花卉5大特色产业建设国家重要的现代化制造业基地：重点发展新兴信息、新能源汽车、新材料、高端制造、生物、新能源、节能环保等七大战略性新兴产业第二产业努力建设西部服务之都、消费之都：建设西部金融中心，壮大银行、证券、保险三大主体金融业；大力扩建、兴建商圈、会展中心、专业市场第三产业“一心四带”的产业布局发展前景两江新区重庆发展新引擎2010年6月18日，作为“试验区”的配套政策之一“两江新区”正式挂牌成立，这是继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级开发区，总面积1200平方公里。城
11、市发展小结3.区域环境研判环境现状配套、交通均有待发展新城老城1、地块位于弹子石新城区域2、周边配套相对匮乏3、交通主干道路已经成形，但支马路等道路暂未开建4、弹子石目前无写字楼集中板块，目前仅国际社区一栋写字楼在售5、区域内单位银行支行、百货、事业单位办事处，厂矿等6、待拆迁地块较多，未来人口将有所增长市场现状目前周边出让地块较少，临江地块已近绝版美心洋人街龙湖郦江总部经济区招商长嘉汇阳光100国际新城国际社区近段时间弹子石土地供应量较少，而沿江地块由于基本已完全出让，未来土地将较为稀缺。公告时间区域土地位置用途土地面积（亩）容积率建筑体量（）土地出让综合价金（万元）2011-1-27南岸区
12、 南岸区弹子石组团D分区D1-2号宗地二类居住1063.0 211419570132011-6-4南岸区南岸区弹子石组团C分区C4-2/02号、C5-5/02号、C10-4/02号、C10-10/02号宗行政办公、文化娱乐、商业金融业776.6 335836885632011-6-4南岸区南岸区弹子石组团C分区C5-1/02号、C5-4-c/02宗地行政办公、文化娱乐、商业金融业226.9 100599265302011-6-4南岸区南岸区弹子石组团C分区C3-13-a/02号、C3-13-b/02号、C3-13-c/02号宗地行政办公、文化娱乐、商业金融业376.2 15384540527市
13、场现状在售项目较少，以高层为主目前区域内在售项目较少；区域项目主要以高层产品为主；国际社区、阳光100及招商长嘉汇规模体量较大，能够长时间带动区域内房地产市场发展。CBD简介CBD是城市的经济文化核心，弹子石承载着重要的核心功能重庆规划三大CBD，各承载着不同的功能，渝中区解放碑为复合型CBD，是CBD的中心，以商贸、金融服务为主；江北嘴CBD（CBD北区）为商务中心，以商务、总部经济为主；南岸CBD（CBD南区）为配套服务中心，其中弹子石、南滨路是以生活配套为主。中央商务区（CentralBusinessDistrict，简称：CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，C
14、BD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。发展前景弹子石将借势CBD成为主城发展核心重庆市中央商务（南部）开发区辖重庆市南岸区弹子石组团A、B、C、D、E、F六个分区，规划面积10.68平方公里，规划建筑面积约1133平方米。A、B区主要以高档居住、休闲健身功能为主；C、D区以休闲、居住、商务、文化、教育、娱乐功能为主的休闲商务中心和总部经济基础；E、F区以居住、市政、体育功能为主。本案发展前景弹子石将借势CBD成为主城发展核心弹子石CBD全称为重庆市中央商务（南部）开发区，简称CBD南区。与江北嘴C
15、BD、解放碑CBD形成“黄金三角区”弹子石示范区共11平方公里，由A、B、C、D、E、F六个功能组团组成，目前重庆市已在弹子石CBD规划了300多亩的中心地带，将建18栋高档写字楼，建成重庆一个标志性的区域。下一步，弹子石CBD还将规划、建设1000万平方米的住宅和商务住宅，带动约40万人入住。根据规划，南区CBD将辖六大分区，A、B区以高档居住、休闲健身功能为主；C、D区将打造以商务、办公、文化娱乐、居住休闲等于一体的总部经济基地和休闲商务中心区；E、F区则以居住、市政、体育功能为主。涵盖了弹子石街道、涂山镇、鸡冠石镇的大部分区域。目前，示范区已经完成了高品质的城市设计，确立了以总部经济为核
16、心的产业策略；区域累计实现固定资产投入近200亿元；积极实施农村征地和城市拆迁；完成了滨三期、腾龙大道及腾滨路等市政道路与城市配套设施建设；出让了土地2000亩，品牌企业相继入驻；积极推进宜居城区建设，滨三期、腾龙大道景观通廊初步形成，中海国际公园、滨江广场和公园加紧建设；龙湖郦江、国际社区等楼盘拔地而起，城区配套进一步完善，其作为重庆地理、交通、经济三大中心的显赫地位正日益显现弹子石CBD正借势两江新区，比肩解放碑、江北嘴，全面加快城市开发进程。未来5-10年，一座聚集了大量企业总部、金融中心、高端服务业、楼宇经济、高尚住宅，在建筑形态、产业布局、生态环境方面扮演着示范角色的国家中心城市窗口
17、之城将惊艳面世！区域发展小结4.写字楼市场研判市场现状供不应求转向供过于求，价格涨势趋缓2004-2010年重庆写字楼市场供求价年度走势图2011年1-10月重庆写字楼市场供求价年度走势图2008年前，重庆商务格局主要表现为“供大于求”，价格涨幅趋于平稳，而2009年随着重庆城市价值及多个利好政策的影响，商务市场格局逐渐转变为“供不应求”，而价格涨幅高达30%。2011年随着楼市政策及金融政策的持续从严，导致2011年写字楼市场格局逐渐由供不应求转向为供大于求，1-10月写字楼供应55.06万方，成交约40.99万方，而成交均价涨幅减缓，全年均价不足14000元/平方米。在售市场两江新区是写字
18、楼主力放量区域南方ARC联合国际英利IFC国汇中心金开协信中心龙湖时代天街合桂纵贯线上海城主城在售写字楼项目14个，共59.47万方。主要集中于解放碑、两江新区以及南坪板块，其中5A甲级写字楼仅英利IFC、国汇中心及威斯汀酒店3个项目。威斯汀观音桥COSMO新科国际广场富港天地贝蒙盘古仁安龙城国际1415014440135001300014348115701744026780230001735014960130001400013450在售市场目前在售量不足20万方项目名称写字楼体量（万方）推出时间去化率剩余量（10月）（万方）威斯汀酒店72011.465%2.45联合国际11.52010.10
19、67%3.80英利IFC8.62010.12目前售出3万方，其余只租0.00龙湖时代天街5.22011.498%0.09金开协信中心4号楼2.692011.592%0.22新科国际22010.125-10层基本卖完，其余租0.00贝蒙盘古5.52011.964%1.98富港天地3.032011.820%2.42合规纵贯线2.452010.790%0.25南方东银ARC3.492011.110%3.14国汇中心2.362010.978%0.52上海城4.52010.860%1.80观音桥COSMO1.552010.1281%0.29总计59.4719.46近期供应2012年6月前整体市场供应量超
20、过70万方环球金融中心（12万方）主城2011年下半年或2012年上半年待售写字楼项目约12个，主要集中于渝中和两江新区，总量约56.57万方，加上当前余下存量19.46万方，到2012年6月前，整体市场供应量约76.03万方线外（2.5万方）双远动力国际（3.4万方）渝中总部城（7万方）复城国际（3.52万方）嘉陵帆影（11.5万方）兴茂盛世银座（1.65万方）国际家纺城（4.3万方）财富中心C/D/E（5万方）两江星界B座（2.7万方）万科中心（4万方）通用时代（3.4万方）预计2011年下半年推出预计2012年上半年推出远期供应2015年前，写字楼市场潜在供应量超过800万方u根据纬联地
21、产不完全统计，2015年前，包括江北嘴CBD、弹子石CBD、解放碑CBD、中渝国际都会、太阳谷、渝中总部园、茶园总部城等商务项目将会面市，整体规模在800万平方米以上。u未来几年的写字楼市场，将主要由江北、渝中和渝北及北部新区三分天下，江北35%、渝中27%、渝北及北部新区24%，占据未来供应量的绝对份额，“三北”区域，则占到了69%。需求预测1市场趋势法2需求预测法3城市类比法基于城市办公用房成交现状，考虑城市未来经济发展趋势对商务体量进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同重庆三产经济发展水平相当的城市发展阶段案例，对商务体量进行预估采用不同方法对
22、重庆市未来5年写字楼消化量进行预测需求预测市场需求与城市的第三产业相关，其需求量与三产总值存在一定的关系，预计未来5年总消化量为400万方第三产业产值(亿元)写字楼年去化量9000150万3000500067万300050万写字楼发展水平评估模型成都20072010年三产产值、办公用房年均成交量对比年份07-0809-10三产产值1182-17071947-2235年均办公成交面积3748重庆未来五年第三产业产值预期走势u写字楼的市场表现与第三产业发展高度相关，第三产业总量反应了城市写字楼的整体容量水平，根据二者的对应关系总结出写字楼发展水平模型模型来源：世联模型年份07-0809-10三产产
23、值1548-18572155-2570年均办公成交面积32.546南京20072010年三产产值、办公用房年均成交量对比深圳2007-2010年三产产值、办公用房年均成交量对比年份07-0809-10三产产值2764-33173981-4983年均办公成交面积4567年份07-0809-10三产产值5997-68497950-9833年均办公成交面积120153上海20072010年三产产值、办公用房年均成交量对比由于重庆处于两江新区快速发展的阶段，商务需求增速加快，预计重庆未来写字楼年均消化量为80万平方米数据来源：城市年鉴及城市写字楼网市场趋势法需求预测从城市服务业从业人员新增人口数与人均
24、办公面积需求分析，预计未来5年办公需求新增面积约260万方u2010年对办公空间需求较大的现代服务业从业人员近42.06万人；u2011-2016年三产从业人员平均年增长率为6.2%；u按照6.2%的从业人口年增长率，2015年城市现代服务业新增就业人口约17.16万人；未来未来5 5年重庆新增现代服务业从业人年重庆新增现代服务业从业人员办公面积为：员办公面积为：17.16万15m2/人=258万m2u国家规定公务员人均办公面积为20-24平方米；u中国80%的企业办公面积在15平方米以下，一般人均办公面积分为5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间三个档次；u西方城市商务办公面
25、积为15平方米；新增人口数量预估人均办公面积预估2008-2013年重庆现代服务业从业人员增长趋势数据来源：重庆统计年鉴；重庆统计局网站需求预测法需求预测估算新增人员办公场所和现有单位空间置换需求，预期重庆未来5年的商务办公体量约300350万平米商务体量310万平米新增产业人口办公面积老城现有企业空间置换需求其他办公空间置换需求根据需求预测法估算，未来根据需求预测法估算，未来5 5年内重庆预期可实现商务办公物业体量为年内重庆预期可实现商务办公物业体量为310万m2，包括新增办公人群办公面积260万m2现有办公升级更新置换（20%）需求52万m2需求预测法需求预测参照上海，未来5年重庆写字楼新
26、增总需求量约为500万方城市类比法城市年份GDP（亿元）写字楼市场规模（万方）上海20091490013422008-11392007-9932006-8152005-65320048072500城市年份GDP（亿元）写字楼市场规模（万方）重庆201515000？2014-？2013-？2012-？2011-？20107900300写字楼发展水平可比系数上海写字楼吸纳量重庆写字楼吸纳量2015年，重庆写字楼市场吸纳量将超过800万方，较2010年净增500万平方米需求预测综合考虑，重庆未来5年写字楼需求体量在400万-500万方左右考虑10%的空置率因素，及重庆快速发展对商务市场的促进作用，重
27、庆未来五年写字楼市场空间为400500万平方米市场趋势法400万平米需求预测法310万平米城市类比法500万平米123综合三种预估方法，重庆写字楼预期可实现吸纳量区间为300-500300-500万方万方考虑写字楼市场10%的正常空置率，重庆商务总体量为重庆商务总体量为400500400500万方万方国际上的经验表明写字楼的合理空置率在10左右，而甲级写字楼的空置率保持在1020较为安全。市场发展小结5.项目开发机会开发机会项目名称解放碑金融街朝天门项目江北城CBD观音桥商圈扩容太阳谷项目项目定位重庆金融聚集地重庆之窗金融内核区重庆名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂商务聚集地项目功能以服务大企
28、业为导向的产业金融平台和以拓展大金融为特色的总部经济平台文化、综合交通、办公、商贸、城市广场CBD商务区集金融保险、商务总部、信息科技、商贸物流、咨询服务、会展旅游等功能于一体的城市综合服务区。新兴酒店集群、商务高地、奢侈品展示集散中心业态组合高档商务+顶级酒店+精品商业+高档公寓高档商务+顶级酒店+批发商业+高档公寓涵盖所有业态商业、酒店、办公高档商业+高端商务+高端酒店总体量90万方60万方543预计65-70万方50万方商务60万方26235万方35万方酒店10万方314-6万方4-6万方商业13万方51预计15-20万方4-6万方公寓及住宅7万方179万方(住宅)动态及规划目前正在建设
29、中，申基威斯汀已经动工招商阶段及规划设计中基础设施建设进入收尾阶段,金融街重庆金融中心目前建设中.三条新步行街建设之中，未来5年内，商圈面积由2平方公里扩容到6.8平方公里目前主要处于拆迁中，2号地块天和大厦已经动工建设时间2009-20152012-2018金融街项目已经动工预计2012年基础设施建设完工，2017年将完善相关功能。2009-20142010-2014江北城潜在约有262万方的商务体量的供应，但据目前政府消息称，江北城潜在的写字楼已经被多家金融企业预定。江北城和解放碑未来1-2年高档写字楼供应量约260万方，对本项目而言，有一定的竞争。核心区域高端写字楼供应量巨大，对项目产生
30、竞争开发机会核心区域高端写字楼供应量巨大，对项目产生竞争核心功能区配比规律法则研究前提：增加城市人口能适度扩大城市商务办公的需求量；城市级别是决定商务办公容量的决定性因素。分类级别主要城市列举人均占有核心商务区办公面积（/人）第一类世界级纽约、东京、伦敦、巴黎等约1.23.5第二类全球区域级多伦多、悉尼、上海、北京等约0.61.6第三类国家级深圳、广州、天津等约0.40.6第四类地区级合肥、长沙、大连等约0.20.3研究要素：通过商务办公量、城市人口数量与人均占有办公面积的关系判断城市核心商务区的市场容量。目前重庆人均占有核心商务区办公面积=106万平方米672万人0.16/人注：重庆核心商务
31、区包括解放碑CBD区域、江北城CBD区域、弹子石CBD，由于目前江北城的写字楼还未有企业入住，弹子石CBD以居住为主，所以此处核心商务区已推出的办公面积主要是指解放碑片区约106万平方米左右。从目前重庆人均占有核心商务区办公面积来看，在城市级别上尚未达到地区级城市的下限比例，城市商务容量从理论上看，远未达到市场需求容量。商务需求预测需求：重庆核心区商务办公需求容量（预估截至2016年的商务需求）：需求总容量8500.5425万平方米潜在容量=需求总容量核心区现有量425106319万平方米即：在CBD核心商务区内（包括解放碑-朝天门区域、江北城），截止2016年，至少还有319万平方米的商务需
32、求空间。开发机会补足江北城及解放碑的功能将成为市场机会点从江北城拿地情况来看，多数被金融集团所取得，这恰与江北城规划及定位相关，江北城将成为重庆的金融核心。而部分规模较小，企业品牌资质较弱的企业将难以进入江北城办公。解放碑目前为主城核心，其商业写字楼等租售价格均较高，部分企业将迫于其成本因素考虑而无法进入解放碑商业中心办公。弹子石本身具备对江北城CBD及解放碑CBD的补足功能，而其区位紧邻其两大CBD核心，这两大因素将能够为弹子石CBD商业商务市场带来较为充足的市场需求。6.项目经济效益评价经济效益评价经济技术指标经济效益评价总成本估算经济效益评价项目售价假设项目2012年初取地，2013年面
33、市，由于项目规模较小，1年全部售完项目名称在售价格（元/平方米）中海首钻7500联合国际18000金融街金融中心16000国汇中心18000长江国际17000项目周边写字楼当前售价评估项目设定分值本案中海首钻联合国际金融中心国汇中心长江国际权重30%15%15%20%20%配套20171719181817交通20161519191919区域形象20181719191818品牌形象20151717191816产品档次20161417171617合计100828091928987经过计算，本项目在当前虚拟价格为13400元/平方米，按重庆目前写字楼价格增幅10%计算，2013年，价格为16213元
34、/平方米，最终保守取值16000元/平方米。经济效益评价项目利润通过经济测算，本项目总收入241764万元，总支出为200559万元，税前收益为41025万元，税前投资回报率为23.9%，税后投资回报率为17.9%。结论u项目位于重庆CBD内，区位优势明显，具有较大的开发价值；u重庆写字楼市场总体表现较好，将进入快速放量期，市场竞争烈度加剧，但本项目可通过差异化的定位规避竞争；u超高层写字楼工程达到70%销售，能实现更高的价值，但是，需要承担大量的利息成本，对资金的要求高；u通过经济效益分析，在盈利能力方面，通过对项目在保守条件下的初步测算（成本估算充足，销售价格保守），项目在实施后可实现税后投资收益率17.9%，属于有较好收益的项目。综上所述，本项目可行！
