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1、绝对保密！此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。北京通州运河森林公园项目 概念定位研究报告 成全机构 北京公司 研展部 2010-10区域解读n通州之于北京通州新城战略定位由“卫星城”、“重点新城”，提升为“现代化国际新城”，通州新城建设被纳入北京建设世界城市的战略部署。n运河之于通州通州历史悠久，京杭大运河源头，曾是久负盛名的水陆都会和盛极一时的皇家码头，素有“一京二卫三通州”之美称。未来副中心，下一个浦东；运河源头，通州文化之魂。用地解读大运河通州森林公园：分南北两区，总建筑面积10700亩，总投资6.6亿元。项目南区北起六环路潞通桥、
2、南至武窑桥，河道全长8.6公里，占地面积约9500亩。运河南岸，生态公园。n项目用地位于运河森林公园南岸，紧邻运河，园内绿化已建设完成，环境优美。定位思考顺应区域发展，功能升级，需求释放。尊重土地记忆，运河文化，通州之魂。依托资源优势，运河公园，生态优势。顺应时代发展趋势，立足区域发展需求，尊重土地记忆，依托资源优势，打造运河生态文化体验特区。体验经济小故事：在农业经济时代，母亲是拿自家农场的面粉等材料，亲手做蛋糕，成本不到1美元。到了工业经济时代，母亲到商店里，花几美元买混合好的盒装粉回家，自己烘烤。进入服务经济时代，母亲是向西点店或超市订购做好的蛋糕，花费十几美元。到了今天，母亲不但不烘烤
3、蛋糕，甚至不用费事自己办生日晚会，而是花一百美元，将生日活动外包给一些公司，请他们为小孩筹办一个难忘的生日晚会。这就是体验经济的诞生。 农业经济服务经济体验经济工业经济产品是从自然界中发掘和提炼出的原材料 工厂化、标准化生产根据已知客户的需求进行制定的无形活动 提供最终体验 生产周期利润率概念导入p什么是体验经济概念导入n体验经济就是企业以服务为舞台、以商品为道具、以消费者为中心，创造能够使消费者参与、值得消费者回忆的活动。n从一个诱人的故事开始，重复出现该题目或在该题目上构建各种变化，使之成为一种独特的风格，而根据消费者的兴趣、态度、嗜好、情绪、知识和教育，把商品作为“道具”, 服务作为“舞
4、台”，环境作为“布景”, “体验之都”拉斯维加斯：拉斯维加斯，商店把自己打扮成古罗马集市的模样，每隔一小时，逛街者就可以欣赏到510分钟的表演, 如百人队卫兵列队行进之类。在这里从设在机场的老虎机，到脱衣舞场相邻的赌场；从主题公园到歌舞、马戏表演；从温馨舒适的购物商场，到令人刺激的赛马以及各种狂欢游戏项目，都是一种精心设计的体验项目。p体验经济运河岸上的会所群运河文化生态体验特区概念定位【运河文化】【生态公园】【体验经济】p整体定位p定位关键词功能布局本项目总占地面积为6.5万平米，分为五大功能体验区，打造京城运河生态文化体验会所群。n美食文化体验区： 运河沿线的美食文化聚集地，占地约1万平米
5、；n爱情文化体验区：现代爱情体验中心，占地约1.5万平米；n运河文化休闲广场：运河文化雕塑及纪念品销售广场，占地约0.5万平米；n商务休闲体验区：高端人士上午会谈休闲会所，占地约2万平米；n酒文化演绎体验区： 酒文化展示及酒吧一条街，占地约1.5万平米。美食文化体验区运河文化休闲广场商务休闲体验区酒文化演绎体验区爱情生活体验区美食文化体验区n功能定位北京美食会所天津美食会所河北冀菜会所山东鲁菜会所江苏苏菜会所浙江浙菜会所美食家俱乐部运河长廊运河长廊运河长廊运河长廊运河长廊运河长廊n美食文化体验区建筑布局由三个部分组成，分别为美食家俱乐部、各地美食菜系会所以及运河长廊；n运河长廊代表运河，将各省
6、市独立的菜系会所相连，独特的布局形式突出了运河文化的主题美食文化体验区集运河沿岸各地特色餐饮于一体，通过运河长廊及特色景观打造运河餐饮文化体验区。包括美食文化俱乐部，运河沿岸美食会所群，运河文化的展示长廊。美食文化体验区n体验区特色运河沿岸餐饮文化n京杭大运河经过北京、天津两市及河北、山东、江苏、浙江四省，串联起各具特色的餐饮文化。n美食会所群将推出运河沿岸的菜系及美食，同时通过运河文化长廊及景观展现当地文化特色。美食文化体验区n体验区特色DIY式生态体验饮食n沿河的荡舟餐饮，每一个小船作为一个单间，近距离亲近生态运河，体验运河文化；n营造一个绿色的生态型就餐环境，打造不同风情的景观环境，将餐
7、饮和园林景观有机结合；n采摘、垂钓与餐饮结合的形式，自己采摘蔬菜瓜果，自己钓鱼，体验绿色饮食文化。美食文化体验区n体验区特色美食家的专属会所n位于美食文化体验中心的美食家俱乐部，定位于京城乃至世界知名厨师、品尝专家建立的私属性交流中心。n建立全国性高等的培训机构，培养顶级的厨师，传承运河美食的文化。爱情文化体验区n爱的世界，体验爱情的空间。 情侣在这里体验各式浪漫的主题生活情景。n爱的殿堂，见证爱情的地方。 别具一格的婚礼形式，包含整个婚礼产业。n爱的学堂，婚姻的教育基地。 新兴学习交流基地，新娘学校，育婴知识交流场所。n功能定位以爱情为主题的特色功能体验区，包括爱的世界、爱的殿堂、爱的学堂三
8、大体验板块。客群：未婚及已婚追求时尚，浪漫的情侣。功能：各种形式的实景体验，环境，情景多样化，提供浪漫约会，求婚的爱情休闲体验空间。n爱的世界体验爱情的空间。爱情文化体验区n爱的世界体验爱情的空间。爱情文化体验区泰迪厨房卡通主题连锁餐厅情调餐厅，浪漫约会爱情主题餐饮：提供浪漫约会餐饮服务，以爱情约会为主题引进特色餐饮，营造浪漫温馨就餐环境。爱情主题酒店：以浪漫主义为重心，装饰华丽，并轻轻缀以神秘的色彩，让你脱离日常生活的行轨，充分享受身、心脱尘的欢愉，不再只是心底的画面而已. 延展无限的 浪漫甜蜜。 饶富欧式、中式、巴厘岛等风格为基底，却又不失时尚精致的独有韵味。 资源推荐：薇爱爱情主题连锁酒
9、店。以下图片来源微爱酒店实景图。爱情文化体验区n爱的世界体验爱情的空间。玫瑰屋n爱的世界体验爱情的空间。爱情文化体验区情侣小剧场：提供小型舞台剧演出等演出活动。爱情体验式景观营造：在园中打造若干契合情调的景观小品为情侣创造浪漫的环境。美轮美奂的幻境灯亭一起去看流星雨爱情文化体验区n爱的世界体验爱情的空间。许愿池客群：举办婚礼的新人。功能：提供婚纱照外景场地，特色婚庆一站式服务。爱情文化体验区n爱的殿堂，见证爱情的地方。婚纱照外景基地：现在的年轻人越来越追求婚纱照的新颖和时尚，传统的外景被各式各样的唯美景色所代替。主题的景观内容：爱情大道、情缘石、爱情见证碑石、爱情草坪等景观，供新人摄影拍照。
10、爱情文化体验区n爱的殿堂，见证爱情的地方。独具特色的婚庆n马术婚礼：即可做中式婚礼，又可做西式婚礼，女孩都梦想着被白马王子领进礼堂。n热气球婚礼：热气球上的婚礼既浪漫又刺激。n卡通婚礼：看卡通长大的80后一代也终将进入婚龄了，一场卡通婚礼是对童年的美好记忆。n红色婚礼：革命时代的爱情，彻彻底底的红色革命婚礼是中国人的集体记忆。n宫廷婚礼：封建社会一去不复返，能够在新社会体验一次宫廷礼遇绝对难得。爱情文化体验区n爱的殿堂，见证爱情的地方。客群：未来会是新娘的单身女性、准新娘的恋爱女性。功能：婚前咨询，婚后心理辅导，胎教，家庭礼仪亮点：中国首家新娘学校爱情文化体验区n爱的学堂，婚姻的教育基地。韩国
11、新娘学校：在韩国十分受欢迎的新娘学校，每位韩国年轻女性都可以来这里接受为期两个月的新娘礼仪培训，成绩合格者就可以获得学校颁发的毕业证书。这类学校主要教授家庭礼仪、婚后家庭技能、婆媳关系、婚前心理咨询等。新娘学校开设的课程：1、婚姻前后的家庭结构；2、社会责任；3、夫妻关系；4、赡养父母；5、婆媳关系；6、爱情学；7、子女；8、家务与事业；9、自救方法和渠道爱情文化体验区n爱的学堂，婚姻的教育基地。运河文化休闲广场n运河文化休闲广场，是一个完全对外开放的广场，她对运河文化承担着“浓缩历史、展望未来”的重任，承担主要的游客集散功能。n功能定位n文化的运河n自然的运河n时尚的运河运河文化雕塑展运河文
12、化雕塑展览览区区n黄金水道：黄金水道：世界上里程最长、工程最大、最古老的运河之一 ，已有2500多年的历史 。n文化文化长长廊：廊：包含丰富的历史文化遗存，孕育众多名城古镇，积淀深厚悠久的文化底蕴，是中华民族文化身份的象征。以古代治理运河的名人、以古代治理运河的名人、劳动劳动人民开人民开凿凿运河景象、运河沿岸民运河景象、运河沿岸民俗生活俗生活为为基基调调，采用雕塑的形式重塑运河，采用雕塑的形式重塑运河历历史，寓教于游，展史，寓教于游，展现现京杭大运河的京杭大运河的历历史韵味。史韵味。运河文化休闲广场仿古特色商仿古特色商业业街：街：n小型特色商业，采用仿古设计，经营各地特色小吃、纪念品等，同时配
13、套茶馆等休闲配套。 运河文化休闲广场n这里是财富菁英在城市运河上的独特商务休闲胜地；n这里是财富创造的平台、思想火花碰撞的空间；n这里弥漫着低调的奢华，保证财富菁英的私密性。商务休闲体验区n功能定位商界财富菁英聚集地面向CBD高端商务人群，为公司及个人提供商务、交流、休闲为一体的平台。会所功能包括商务会议、洽谈、餐饮、住宿、主题派对、休闲娱乐等。n建筑设计特色采用仿古新做的设计手法，展现古老痕迹里的时尚元素。商务休闲体验区n景观设计特色中式园林设计手法，注重生态自然，讲求园林与建筑的浑然一体，营造“静”和“净”的理想氛围。商务休闲体验区n会议堂：不定期组织各种商业文化沙龙、文化艺术展出等、为商
14、务人士创造交流的平台；n经典私厨：满足私人宴请需求，菜单，菜式、餐具和招待方式都会随着宴请的内容而定。n休闲配套功能：恒温游泳池、spa、健身房、咖啡厅等。商务休闲体验区商商务务休休闲闲体体验验区特色区特色综综合休合休闲闲功能：功能：商务休闲体验区商商务务休休闲闲体体验验区特色区特色别别墅式休墅式休闲闲客房：客房：n商务客房借鉴悦榕庄五星级酒店形式，设计为独立式别墅建筑，建筑面积在90平米左右，内部包括小型庭院、游泳池、spa等休闲设施，私密性较强。商务休闲体验区商商务务休休闲闲体体验验区特色区特色漂浮的房子漂浮的房子除了功能复合的综合型会所之外，三点式布局小型私人商务洽谈空间，以不同文化艺术
15、主题为风格的高级会客厅。酒文化演绎体验区n功能区定位n品酒师、酿酒家的俱乐部n运河酒文化展示区n微型酒庄博览汇n京城文化酒吧古巷京城运河酒文化演绎古巷 酒文化演绎体验区将通过展览以及表演展示酿酒的工艺，展示独特的运河酒文化，同时建立酒吧古巷提供品酒及售酒服务，为品酒师打造私属会所。酒文化演绎体验区n体验区特色品酒大师的私属会所n位于本体验区的品酒私属会所是为京城著名品酒师量身定制的私属会所，这里拥有私人的藏酒窖，拥有沟通、交流的平台。定期将举行酒类的论坛，邀请国内或世界知名酒类专家主持，打造张裕爱斐堡类型的国内知名酒文化中心。酒文化演绎体验区n体验区特色运河酒文化博物馆n运河的酒文化伴运河而生
16、，伴运河而成长。通州一直是产酒的重要地区。运河的酒文化将在这里得到充分的展示，从最早的战国，燕昭王在通州酿有瓀珉膏，到解放后，通州酒厂酿有北京二锅头酒，通州老窖酒等等，种种历史将得到重现。n这里将展示酿酒的工具以及整个酿酒的过程，通过真人的现场表演，给人直观的感受；n酿酒展示包括古代酿酒方式、现代酿酒方式以及西方酿酒方式；并邀请品酒师俱乐部的资深品酒师进行现场的讲解。酒文化演绎体验区n体验区特色迷你酒庄以迷你酒庄的形式对国内外各类品牌名酒进行展销，打造一个集酿酒、品酒、售酒为一体的区别于低级的烟酒批发市场的微型酒庄博览会。酒文化演绎体验区n酒文化演绎体验区将仿照北京南锣鼓巷的形式建造，形成由多
17、个四合院组成的仿古街道。n四合院门前高挑酒旗，院内或为品酒的酒吧，或为品酒师交流的会所，仿古气息浓厚。n体验区特色京城文化酒吧古巷美食文化体验区： 运河沿线的餐饮与文化聚集体验区。爱情文化体验区：现代爱情体验中心，约会、婚庆等。运河文化休闲广场：运河文化展示地，游客集散中心。商务休闲体验区：高端人士聚集之地，商务休闲平台。酒文化演绎体验区： 运河酒文化展示地、酒吧体验区。多轮驱动运河岸上的会所群运河文化生态体验特区经济与社会效益 经济效益：持续性税收达到1000万/年。社会效益：可提供就业岗位约2000个。 备注：持续性税收计算，根据市场类似商业项目，经过3-5年培育后较为成熟的盈利水平进行预估。就业岗位计算，根据商业规模（以每30提供一个就业岗位预估）计算。THANKS快乐者 思想者 引领者上海成全置业顾问有限公司上海总部：静安区南京西路580号南证大厦A座32A室 邮编：200041 电话： 021-62172636 北京公司：朝阳区东四环中路82号金长安大厦A座1602室 邮编：100022电话： 010-52088766苏南公司：苏州市工业园区苏绣路新天翔广场A座2005室 邮编：215021 电话：0512-62960091天津公司：天津市南开区红旗路218号慧谷大厦712室 邮编：300190 电话： 022-87631310 成全机构官方网站： http:/
