《物业管理课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理课件（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第十一章第十一章 物业资产管理物业资产管理 1. 1.掌握物业资产管理的内涵及基本内容；掌握物业资产管理的内涵及基本内容； 2. 2.熟悉写字楼物业管理；熟悉写字楼物业管理； 3. 3.熟悉零售商业物业管理；熟悉零售商业物业管理； 4. 4.了解物业管理费用的测算与财务报告。了解物业管理费用的测算与财务报告。本章学习要求物业管理课件1 1、物业、物业 是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块施、场地、庭院和相关的建筑地块. .2 2、物业管理、物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务业主通过选聘物业服
2、务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。的环境卫生和秩序的活动。一、物业管理概述一、物业管理概述（一）物业管理的基本概念、特征与物业类型物业管理课件一、物业管理概述一、物业管理概述（一）物业管理的基本概念、特征与物业类型1物业管理的核物业管理的核心工作是对房心工作是对房地产资产进行地产资产进行日常的维护与日常的维护与维修。维修。物业管理关注物业管理关注的重点是租户的重点是租户对其所使用的对其所使用的物业的
3、环境感物业的环境感到满意，并希到满意，并希望继续租用本望继续租用本物业物业23国际上物业管国际上物业管理的行业资格理的行业资格是注册物业管是注册物业管理经理理经理（CPM）核心工作关注的重点行业资格物业管理课件1物业管理的服务对象和房屋内容决定了物业管理的社会化，是房地产行业的重要组成部分，也是服务业的重要组成部分。2分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一，是物业管理的基本特征。3现代物业管理区别于传统的房屋管理的根本特征是，现代物业管理是一种市场化的行为，是房地产市场改革和发展的产物。3 3、物业管理的基本特征、物业管理的基本特征社会化专业化市场化物业管理课件（1）物业管理的原则（2）物
4、业管理的主要作用 a.促进国民经济发展； b.促进房地产投资效益提高； c.有利于完善城市功能，树立良好的城市形象； d.改善投资环境，推动外向型经济发展； e.有效延长物业使用年限，充分发挥物业的整体功能； f.促进物业的保值增值。以人为本、服务第一的原则社会化原则企业化、经营型原则4、 物业管理的原则和作用物业管理课件设施管理是新型的房地产服务行业；设施管理是新型的房地产服务行业；为单位或机构创造良好的工作环境；为单位或机构创造良好的工作环境；包括：包括：设施和设备的运行管理与维护；设施和设备的运行管理与维护；设施和设备的运行管理与维护；设施和设备的运行管理与维护；物业资产空间环境维护。物
5、业资产空间环境维护。物业资产空间环境维护。物业资产空间环境维护。国际上，设施管理领域的专业资格是注册设施管国际上，设施管理领域的专业资格是注册设施管理经理（理经理（CFMCFM）（二）设施管理（二）设施管理物业管理课件（三）房地产资产管理（三）房地产资产管理（四）房地产组合投资管理（四）房地产组合投资管理（1）制定物业策略计划，持有或销售分析（2）物业重新定位的机会（3）审批主要费用的支出（4）监控物业运行绩效（5）协调物业服务企业与租户之间的关系（6）定期进信号资产投资分析和运营状况分析（1）与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则（2）制定并执行投资组合策略（3）设计和调整房地产资产的资
6、本结构（4）负责策划资产的配置和衍生工具的应用（5）监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策（6）评估投资组合绩效物业管理课件二、物业管二、物业管理基本内容理基本内容 1 1、制定物业管理计划、制定物业管理计划、制定物业管理计划、制定物业管理计划 3、制定租金收取办法、制定租金收取办法 6、协调与业主和租户的关系、协调与业主和租户的关系 2 2、加强市场宣传、加强市场宣传、加强市场宣传、加强市场宣传 4、物业的维修与养护、物业的维修与养护 5、安全保卫、安全保卫 7、进行物业管理组织与控制、进行物业管理组织与控制物业管理课件三、写字楼的物业管理三、写字楼的物业管理（一）写字楼物业的分类：（一）
7、写字楼物业的分类： 写字楼分类在我国尚无统一标准，专业人员主要依写字楼分类在我国尚无统一标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为国外通常将写字楼分为甲、乙、丙甲、乙、丙三个等级。三个等级。（二）写字楼物业分类中考虑的因素：（二）写字楼物业分类中考虑的因素： 写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、走廊、写字楼室内空间布筑形式、大堂、电梯、走廊、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、置、为租
8、户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型等。租户类型等。n国际通行的两个衡量顶级写字楼的标准：国际通行的两个衡量顶级写字楼的标准：层数与电梯数量的比值为层数与电梯数量的比值为2，上下班高峰，上下班高峰时客人候梯时间不超过时客人候梯时间不超过35秒。许多跨国公秒。许多跨国公司选择办公场所，除了考虑写字楼的地段、司选择办公场所，除了考虑写字楼的地段、形象、配套外，一个很重要的决策因素是形象、配套外，一个很重要的决策因素是写字楼电梯数量、速度和平稳度。以速度写字楼电梯数量、速度和平稳度。以速度赢得未来。赢得未来。 物业管理课件三、写字楼的物业管理三、写字楼的物业管理（三）写字楼物业的特点：
9、（三）写字楼物业的特点：u物业地理位置较为优越物业地理位置较为优越u物业档次相对较高物业档次相对较高u机电设备设施多机电设备设施多u使用人相对不固定、使用人经营范围广泛使用人相对不固定、使用人经营范围广泛u业主使用人参差不齐业主使用人参差不齐u人流量大人流量大u防火控制的重点区域防火控制的重点区域物业管理课件三、写字楼的物业管理三、写字楼的物业管理（四）写字楼物业租户的选择：（四）写字楼物业租户的选择：1 1、商业信誉和财务状况、商业信誉和财务状况、商业信誉和财务状况、商业信誉和财务状况 3、需要提供的物业管理服务、需要提供的物业管理服务 2、所需面积大小、所需面积大小n可能面积的组合可能面积
10、的组合n经营者业务性质经营者业务性质n寻租者扩展办公寻租者扩展办公面积的计划面积的计划物业管理课件三、写字楼的物业管理三、写字楼的物业管理（五）写字楼租金的确定：（五）写字楼租金的确定： 1 1、计算可出租面积或可使用面积、计算可出租面积或可使用面积、计算可出租面积或可使用面积、计算可出租面积或可使用面积 3、出租单元的面积规划和室内装修、出租单元的面积规划和室内装修 2、确定基础租金与市场租金、确定基础租金与市场租金n可出租面积可出租面积=出出租单元内建筑面积租单元内建筑面积+分摊公用建筑面分摊公用建筑面积积物业管理课件进出人员无法控制、成分复杂，安全、消防管理工作量大；进出人员无法控制、成
11、分复杂，安全、消防管理工作量大；使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较为分散和独立，使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较为分散和独立，统一管理难度大，欠费、逃费现象时有发生；统一管理难度大，欠费、逃费现象时有发生；购物纠纷和矛盾多，物业管理人员一般无权处理，因此公共购物纠纷和矛盾多，物业管理人员一般无权处理，因此公共秩序维护难度比较大。秩序维护难度比较大。商业零售物业管理的特点：商业零售物业管理的特点：营造良好的商业氛围；营造良好的商业氛围；完善应急措施和安全管理；完善应急措施和安全管理；交通协调。交通协调。四、零售商业物业管理四、零售商业物业管理（一）零售商业物业的特点（一）零售商业物
12、业的特点物业管理课件四、零售商业物业管理四、零售商业物业管理（二）零售商业物业的类型：（二）零售商业物业的类型： 1 1、市级购物中心、市级购物中心、市级购物中心、市级购物中心 3、居住区商场、居住区商场 2、地区购物中心、地区购物中心 4、邻里服务性商店、邻里服务性商店 5、特色商店、特色商店n建筑规模在建筑规模在3万万以上以上n服务人口服务人口30万人以上万人以上n年营业额年营业额5亿元以上亿元以上n通常由一家或数家大型通常由一家或数家大型百货公司为主要租户百货公司为主要租户n建筑规模在建筑规模在1-3万万之间之间n服务人口服务人口10-30万人万人n年营业额年营业额1-5亿元亿元n通常中
13、型百货公司为主通常中型百货公司为主要租户要租户n建筑规模在建筑规模在0.3-1万万n服务人口服务人口1-5万人万人n年营业额年营业额0.3-1亿元亿元n通常日用百货商店和超级通常日用百货商店和超级市场为主要租户市场为主要租户n建筑规模在建筑规模在0.3万万以下以下n服务人口服务人口1万人以下万人以下n年营业额年营业额0.3亿元以下亿元以下n通常方便食品、瓜果蔬菜、日通常方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶、服装干洗、用五金、烟酒糖茶、服装干洗、家电维修等经营者为主要租户家电维修等经营者为主要租户物业管理课件四、零售商业物业管理四、零售商业物业管理（三）零售商业物业的商业辐射区域分析（三）零售
14、商业物业的商业辐射区域分析是指某零售商业物业的主要消费者的分布范围是指某零售商业物业的主要消费者的分布范围 2、次要区域、次要区域 1、主要区域、主要区域 3、边界区域、边界区域 直接相邻的区域直接相邻的区域营业额在营业额在60%-75%离物业离物业5-15公里的区域公里的区域营业额在营业额在15%-20%离物业离物业15公里以外的区域公里以外的区域营业额在营业额在5%-15%物业管理课件四、零售商业物业管理四、零售商业物业管理（四）零售商业物业租户的选择（四）零售商业物业租户的选择租户的声誉租户的声誉 租户的财务能力租户的财务能力租户的组合与位置配置租户的组合与位置配置租户需要的服务租户需要
15、的服务物业管理课件四、零售商业物业管理四、零售商业物业管理（五）零售商业物业的租金（五）零售商业物业的租金 基础租金基础租金百分比租金百分比租金代收代缴费用和净租约代收代缴费用和净租约租金的调整租金的调整物业管理课件四、零售商业物业管理四、零售商业物业管理（六）零售商业物业的租约对特殊问题的规定（六）零售商业物业的租约对特殊问题的规定 关于每一独立承租单元的用途关于每一独立承租单元的用途限制经营内容相似的租户限制经营内容相似的租户限制租户在一定地域范围内重复设店限制租户在一定地域范围内重复设店营业时间营业时间公用面积的维护公用面积的维护广告、标志和图形广告、标志和图形折让优惠折让优惠 其他条款其他条款物业管理课件物业管理课件
