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1、综合体、购物中心、百货商场 2021/3/241授课：XXX01综合体综合体2021/3/242授课：XXX概念概念一特征特征二分类分类三发展历程发展历程四目录目录2021/3/243授课：XXX一、都市综合体一、都市综合体的概念的概念 都市综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、栖身、展览、餐饮、文娱等功能组成，并由它们组成一个具有多功能的城市综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在必然规模内能实现自给自足，形成“城中城”的经营体。2021/3/244授课：XXX都市综合体的构成都市综合体的构成HHotel酒店OOffice写字楼PPublic space即公共空间，提供一个或几个城市公共活动
2、广场SShopping mall即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成CCulture&recreation即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成AApartment即公寓2021/3/245授课：XXX二、都市综合体的五大典型特征二、都市综合体的五大典型特征01超大空间尺度02通道树形交通体系03现代城市景观设计04高科技集成设施05地标式的城市建筑2021/3/246授课：XXX三、都市综合体的分类特征三、都市综合体的分类特征分类特征城市城市CBDCBD中心的都市综合体中心的都市综合体处于城市核心地段，具有高端客流、项目档次较高交通枢纽型都市综合体交通枢纽型都
3、市综合体结合交通枢纽的便利，融合多种交通优势的综合体城市副中心都市综合体城市副中心都市综合体城市副中心，是城市经济增长点城郊结合部都市综合体城郊结合部都市综合体由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万以上的地块，因此很多都市综合体最大的选址可能是在城郊结合部2021/3/247授课：XXX第一阶段第二阶段第三阶段独立综合体大型综合群综合建筑体四、都市综合体的发展历程四、都市综合体的发展历程2021/3/248授课：XXX02购物中心购物中心2021/3/249授课：XXX定义和组成定义和组成一三大特征三大特征二分类分类三发展历程发展历程四目录目录2021/3/2410授课：XXX定义定义：
4、实施统一管理分散经营的商业集合体主要组成：主要组成：主力店：主力店：大型超市、百货公司、DIY等，通常占比40-50%，主要作用是创造人流半主力店半主力店：服装旗舰店、玩具、书城、数码、运动、小型商场等，通常占比10-20%，吸客和创收的作用介于主力和专卖店之间休闲娱乐休闲娱乐：影院、网吧、电玩、KTV、美容、健身等，使客人更长时间的滞留在购物中心内餐饮：正餐（中、西餐）、休闲餐（桌式、柜式、美食广场、咖啡、冰淇淋等）、休闲餐饮支撑非餐饮高峰时段的人流专卖店：通常占比20-30%，是购物中心的主要租金来源。一、购物中心的定义和组成2021/3/2411授课：XXX二、购物中心的三大特征多功能的
5、消费场所01购物中心比其他产品都会大，面积大，档次高，空间大大规模大规模大体量大体量03几乎集中所有商业服务功能为一体，进行全方位的服务，在购物中心不仅可以买到各种各样的商品，还可以享受到多种服务。功能全功能全一站式一站式02以专业店为主，每一个购物中心都有200-300家专业店，或以品牌划分，或以消费划分，形成各有特色的专卖店。专业店专业店特色店多特色店多2021/3/2412授课：XXX多业态的综合物多业态的综合物购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。2021/3
6、/2413授课：XXX01可以最大限度的减少商业资金的投入，充分利用有限的商业资本，扩大经营规模，加快资金的周转速度，提高企业的经济效益压缩资金投入压缩资金投入02可以减少非经营活动的人力投入，可以有效的提高商业劳动生产率提高商业劳动生产力提高商业劳动生产力04物业管理的专业化、独立化、社会化，使连锁总部、总店能集中精力。可以在更大范围内开展可以在更大范围内开展创新活动创新活动03由于购物中心实行的是特色经营，经营专业化，商品细分化，企业之间重在非价格竞争，全力以赴搞好服务，突出服务，提高服务聚客能力可以集中力量搞好服务可以集中力量搞好服务物业管理与商品经营双位运营物业管理与商品经营双位运营2
7、021/3/2414授课：XXX三、购物中心分类三、购物中心分类1 1美国分类方式及标准美国分类方式及标准根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。2 2国家标准对购物中心的分类国家标准对购物中心的分类根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三类。类。3 3 按照开发商背景及经营管理模式分类按照开发商背景及经营管理
8、模式分类分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。2021/3/2415授课：XXX4 4按照购物中心规模分类按照购物中心规模分类（1 1）巨型）巨型/ /超级购物中心超级购物中心2424万以上万以上（2 2）大型购物中心）大型购物中心12-2412-24万万（3 3）中型购物中心）中型购物中心6-126-12万万（4 4）小型购物中心）小型购物中心2-62-6万万5 5按照购物中心的档次分类按照购物中心的档次分类（1 1）高档购物中心：）高档购物中心：70%70%以上比例的经营高档商品。以上比例的经营高档商品。（2
9、 2）中高档购物中心：高中低档比例协调在）中高档购物中心：高中低档比例协调在3:5:23:5:2左右。左右。（3 3）中低档购物中心：低档商品不能超过）中低档购物中心：低档商品不能超过60%60%。2021/3/2416授课：XXX四、发展历程四、发展历程雏形阶段雏形阶段形成阶段形成阶段发展阶段发展阶段完善阶段完善阶段时期20世纪80年代 20世纪90年代21世纪初未来十年阶段特征自发探索，没有形成明确概念，主要产品是商业街，传统百货升级，增加餐饮和娱乐形态，但本质上与购物中心还是有区别。主动尝试、导入SHOPPING MALL概念、开始诞生具备范本效应的购物中心项目，形成新兴市场机会商业地产
10、概念明确提出，全国热潮、经营状况参差不齐、产品形态百花齐放、城市综合体诞生二、三线城市成主战场、理性回归、大浪淘沙、政策出台及完善、资本运作机制探索完善2021/3/2417授课：XXX03百货商场百货商场2021/3/2418授课：XXX百货商场的特点百货商场的特点（1）百货商场规模特点 百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为18万平方米。（2）百货商场规划设计特点 百货商场通常采用35层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的
11、设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。（3）百货商场运营特点 百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。 2021/3/2419授课：XXX百货商场的特点百货商场的特点（4）百货商场商铺特点 商铺的形式 百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。 投资回收形式 百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部
12、分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。2021/3/2420授课：XXX购物中心和百货的区别2021/3/2421授课：XXX购物中心百货商场 客群定位不同以年龄、喜好、消费心理、消费行为甚至是社会发展趋势等更多因素指标衡量主要是以收入和阶层来划分客群 零售功能不同购物中心经营的是店铺，店铺经营的是消费者传统百货一直以服装服饰、鞋帽箱包、化妆护肤品等高毛利的品类为主，将同一品类的商品聚集在一起进行关联销售是传统百货一直坚持的 空间作用不同购物中心
13、的空间设计出发点是从消费者，为了能吸引并留住消费者，购物中心努力经营自身的空间。百货的空间更多的是为商品打造，是商品的展示空间，同时也是容纳消费者购物的空间2021/3/2422授课：XXX 经营方式不同购物中心运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理 获利方式不同购物中心主要通过分租物业的租金收入方式获利百货商城主要通过专柜销售
14、收入的分成方式获利2021/3/2423授课：XXX 服务对象不同购物中心是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层、潜在购买需求的顾客百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品 物业体量不同购物中心通常几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大百货商城通常选择中等规模物业布局模式不同购物中心多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间2021/3/2424授课：XXX案例分析成都新世纪环球中心2021/3/2425授课：XXX新世纪环球中心概况新世纪环球中心是一
15、个巨大的城市综合体,由新世纪环球中心、新世纪当代艺术中心和中央广场三大主体组成.其中：环球中心包括：1、天堂岛海洋乐园（约25万平方米）2、新世纪购物中心（约30万平方米）3、新世纪环球中心中央商务城（约72万平方米）4、环球中心天堂洲际大饭店5、地中海式风情商业小镇. 2016 Baidu - Data NavInfo & CenNavi & 道道通详细地址3、新世纪环球中心中央商务城（约72万平方米）4、环球中心天堂洲际大饭店5、地中海式风情商业小镇.2021/3/2426授课：XXX新世纪环球中心的优势A项目位于成都国际城南CBD核心区域，西接益州大道，北接行政中心，南接CBD，是政府重点打造的休闲娱乐中心地理位置优越地理位置优越B周围交通干道环绕，地铁上盖物业，交通便捷，通达性好交通优势交通优势2021/3/2427授课：XXX新世纪环球中心的优势C项目体量大，配套完善，业态多样化项目自身优势项目自身优势D成都顶级综合体物业5A级写字楼+顶级购物中心+洲际酒店+艺术中心定位明确定位明确2021/3/2428授课：XXXThank you!2021/3/2429
