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1、第三部分第三部分 不动产登记实务不动产登记实务第一章 不动产登记的程序2021/3/251快速回顾：不动产登记概述快速回顾：不动产登记概述B不动产登记的概念、意义（公示）（公示）B 世界不动产登记制度（契约、权利、托仑斯）（契约、权利、托仑斯） B不动产登记效力（两种：登记对抗、登记生效）（两种：登记对抗、登记生效）B 不动产登记原则（重点掌握（重点掌握“属地原则属地原则”）B 不动产登记内容（主体、客体；权属性质与来源）（主体、客体；权属性质与来源）B 不动产登记分类（概念）（概念）2021/3/252登登记记一一般般程程序序1.依申请的程序申请受理审查、决定 审查决定办理2.依嘱托的程序嘱
2、托受理审查办理3.依职权的程序 我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内容的准确性提供保障。2021/3/2531、土地登记规则土地登记申请地籍调查权属审核注册登记颁发证书2、土地登记办法土地登记申请权属审核注册登记颁发证书登记程序对比登记程序对比地籍调查地籍调查前置，权前置，权利人自举利人自举3、不动产登记条例 申请 受理 查验 登记 发证2021/3/254不动产登记程序提交材料不动产登记机构审查材料及实地查看完成登记申请人提出申请30天内完成2021/3/255申 请 受 理发 证登 簿审 核不动产登记申请审批表
3、不动产登记簿不动产权证书和登记证明2021/3/256第一章 登记程序18第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请： （一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（一）尚未登记的不动产首次申请登记的； （二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的； （三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让
4、、消灭不动产权利的；定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； （四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； （五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； （六）申请更正登记或者异议登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的； （七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。明确了申请不动产登记必须由当事人双方共同明确了申请不动产登记必须由当事人双方共同申请的情况并列举了单方单独可以申请的
5、情况。申请的情况并列举了单方单独可以申请的情况。依申请登记的原则，即登记自愿依申请登记的原则，即登记自愿的原则，扭转以前行政强制命令。的原则，扭转以前行政强制命令。如：合同签订后，通过登记方能受物权法的保护；未登记受合同法的保障。登记程序：登记程序： 申请申请 受理受理 查验查验 登记登记 发证发证2021/3/257 登登记申申请人及申人及申请方式方式申请人： 登登记申申请人人为土地土地权利人或者土地利人或者土地权利利变动的当事人、利害关系人，的当事人、利害关系人，包括包括自然人、法人和其他组织三种类型自然人、法人和其他组织三种类型。申请方式： 直接申请与代理申请（委托、法定、指定）； 共同
6、申请与单方申请 2021/3/258 登登记申申请人及申人及申请方式方式直接申请与代理申请（委托、法定、指定）法人和其他组织均可直接申请自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。 土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以委托代理人代理申请。土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一种特殊的情况指定代理。这是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。 2021/3/259第一章 登记程序19第十五条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构第十五条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办
7、公场所申请不动产登记。办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。申请人可以撤回登记申请。该条体现了充分尊重申请人意思自治的原则，该条体现了充分尊重申请人意思自治的原则，规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前，申请人可以撤回登记申请。前，申请人可以撤回登记申请。登记程序：登记程序：申请申请受理受理查验查验登记登记发证发证当事人当事人代理人代理人法定代理人（监护人）、委托代理人法定代理人（监护人）、委托代理人2021/3/2510登登记记一一般般程程序序
8、 登记申请u 处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。u 按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。共有不动产申请登记的特殊规定2021/3/2511登登记记一一般般程程序序申请撤回（三）申请撤回 条例允许可以撤回申请，贯彻了自愿的原则，是对当事人自愿原则的充分尊重。 但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为基本前提，一旦记载于登记簿后不允许撤回。 第15条第2款： “不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”2021/3/2512第一章 登记程序
9、20第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：实性负责： （一）登记申请书；（一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料；（五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其（六）法律
10、、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。登记所需材料目录和示范文本等信息。明确了提交申请材料的范围，并明确申请人要对材料的真实性负责。明确了提交申请材料的范围，并明确申请人要对材料的真实性负责。申请申请材料材料2021/3/2513登登记记一一般般程程序序9登记原因证明材料申请材料 因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明、遗嘱、全部法定继承人的基本情况以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。2021/
11、3/2514第一章 登记程序21第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：按照下列情况办理： （一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；知申请人； （二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；当场更正，申请人当
12、场更正后，应当受理并书面告知申请人； （三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容； （四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。为方便群众申请登记
13、，减轻申请负担，简化了申请程序。为方便群众申请登记，减轻申请负担，简化了申请程序。受受理理2021/3/2515登登记记一一般般程程序序申请受理1.决定是否受理的审查要点包括：（1）是否属于本登记机构的职责范围。物权法第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”条例第7条对登记的管辖、跨县级行政区域的不动产登记的办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定。（2）申请材料是否齐全。物权法第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。（3）申请材料是否符合法定形式。只有全部符合这三个条件，登记机构才应予以受理。2021/
14、3/2516登登记记一一般般程程序序申请受理2.贯彻高效便民的原则（1）对于符合条件或全部补正的，应当受理，不得拖延。（2）对于申请材料有错误但可以当场更正的，应当让申请人当场更正，然后受理；给申请人提供了及时救济渠道。（3）对于材料不齐全或不符合法定形式的，要当场一次性告知如何补正，切实方便群众。（4）对于不属于自己登记职责范围的申请，不能一推了之，应当场告诉申请人到哪个登记机构申请。2021/3/2517登登记记一一般般程程序序申请受理3、强调书面形式，彰显规范，防止争议 无论受理还是不受理，都应当书面告知，而非口头形式。一旦不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。 告知需
15、要补正的内容也应采取书面形式。 行政许可法立法精神的借鉴第17条第2款： 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。第32条： 行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。2021/3/2518第一章 登记程序22第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验： （一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致； （二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是
16、否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致； （三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。 第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：行实地查看： （一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记； （二）在建建筑物抵押权登记；（二）在建建筑物抵押权登记； （三）因不动产灭失导致的注销登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记； （四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。（四）不动产登记机构认为需要实地查
17、看的其他情形。 对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。 不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关国家机关进行调查。产登记机构可以向申请人、利害关系人
18、或者有关国家机关进行调查。查查验验形式审查：材料的真实性、合法有效性、内容的完整性、内容的一致性。实质审查：实地实质审查：实地查看、实地调查。查看、实地调查。2021/3/2519权属属审核的核的标准准权属合法属合法界址清楚界址清楚土土地地权权属属来来源源清清楚楚土土地地的的权权属属性性质质准准确确土土地地的的使使用用合合理理面积准确面积准确界界址址点点、线线、界界标标设设立立准准确确、合合理理 指指界界人人认认界界手手续续完完备备 实实地地与与图图、表表描描述述一一致致 勘勘丈丈数数据据与与图图上上量量算算结结果果在在限限差差之之内内 总总面面积积与与各各地地类类面面积积之之和和一一致致 共
19、共有有宗宗地地各各分分摊摊面面积积之之和和与与共共有有使使用用面面积积一一致致 批批准准面面积积与与实实际际使使用用的的面面积积一一致致 图图上上量量算算面面积积与与实实地地测测量量面面积积一一致致 2021/3/2520登登记记一一般般程程序序实地查看和调查物权法第12条第2款： 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。（二）实地查看与调查1、实地查看2021/3/2521登登记记一一般般程程序序实地查看和调查条例第19条第1款： “属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首
20、次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”【注意】登记机构“可以”实地查看，而非“应当”(如以嘱托登记则不需要)。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看，形成查看的文字和影像记录等，避免“无中生有”、与事实不符现象的发生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成部分是否有申请人描述的那么多产生怀疑时，就可以进行。2021/3/2522登登记记一一般般程程序序实地查看和调查关于实地查看的内容要求 不动产登记机构进行实地查看时，应当重点查看以下情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造
21、完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。2021/3/2523登登记记一一般般程程序序实地查看和调查条例第19条第2款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保不动产登记的真实、准确。 对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷。如果存在权属争议，则不予登记，属于条例第22条
22、的调整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，不属于条例规范的内容。 查看和调查不同，第二款与第一款之间没有必然联系，并不是只有第一款的四种查看情形才可以调查。2.调查2021/3/2524第一章 登记程序23第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。规定的除外。第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。成登记。 不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核不动产登记机构完成登记，应当依
23、法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。发不动产权属证书或者登记证明。第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：登记机构应当不予登记，并书面告知申请人： （一）违反法律、行政法规规定的；（一）违反法律、行政法规规定的； （二）存在尚未解决的权属争议的；（二）存在尚未解决的权属争议的； （三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的； （四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。严格受理期限，体现了简化程序、方便群众的原则。严格受理期
24、限，体现了简化程序、方便群众的原则。登记登记发证发证2021/3/2525登登记记一一般般程程序序登簿期限条例第20条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。” （一）办理期限 自受理登记申请之日起30日。这是最长办理期限，并非每一类登记都只要在30日办理完毕即可。原则上，各类不动产登记都应当本着便民、高效的原则，尽快办理。具体办理时限，各地登记机构可以结合本地实际进一步细化明确。2021/3/2526登登记记一一般般程程序序登簿条例第21条第1款：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。”物权法第14条：不动产物权的设立、变更、转让和
25、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记以登簿工作完成为标志，而非发证。2021/3/2527登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序发证条例第21条第2款： 不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。1.不动产权属证书与登记证明的效力物权法第17条第1款：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”2.登记机构有义务向申请人依法颁发合法证书或证明。遵从我国重视证书的传统观念。3.国际上，契约登记和权利登记模式下的国家或地区一般不要发证。但台湾和澳大利亚等具有托伦斯模式色彩的地区要求发证，但存在淡化的趋势（如昆士兰州2
26、000年修订的1994年土地法）2021/3/2528登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序发证细则关于不动产权属证书和登记证明发放的情形不动产登记机构应当根据不动产登记簿缮写不动产权证书和不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。 不动产权证书和不动产登记证明应当加盖不动产登记机构登记专用章。不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。现有证书种类包括：集体土地所有证国有土地使用证集体土地使用证房屋所有权证房地产权证土地承包经营权证林权证草原所有权证草原使用证海域使
27、用权证无居民海岛使用证，以及土地他项权利证明书、房屋他项权证。2021/3/2529登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序发证关于共有不动产的权属证书的发放（发一本为原则，分别发放为例外） 申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。 共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。关于不动产权属证书的收回 因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产
28、登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。2021/3/2530登登登登记记记记一一一一般般般般程程程程序序序序发证关于权属证书、登记证明的换发、补发不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记
29、簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。2021/3/2531登登记记一一般般程程序序不予登记条例第22条：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（1）违反法律、行政法规规定的；（2）存在尚未解决的权属争议的；（3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（4）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。关于贯彻落实土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知（国土资发200870号）明确了12种不予登记的情形。说明：严禁借登记手段将”小产权房“等违法行为合法化。2021/3/2532登登记记一一般般程程序序依嘱托的登记 有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记： （一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的； （二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的； （三）人民政府依法做出没收、征收或者收回不动产权利决定后，要求不动产登记机构办理注销登记的； （四）法律、行政法规规定的其他情形。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。2021/3/2533
