上东湾商业定位及街铺价格建议深圳中原事业七部 Part 1Part 1沙头角商业环境研究沙头角商业环境研究 调研思路：调研思路：1、本案所处沙头角中心商业旺区，由深沙路与沙盐路深沙路与沙盐路合围而成，两路周边商业是本案重要参考2、沙头角住宅裙楼底商与本案物业类型相似，具有较强参考意义，裙楼底商也是本案重要调研对象3、沙头角片区在售、待售住宅项目商业部分也是本案参考对象之一 沙头角区域典型商业分布：上东湾盛世名门果菜商住楼官吓村综合楼碧海蓝天名苑深盐路2198-2228号叶屋东街叶屋东街蓝田壹站蓝田壹站华苑华苑山海华庭山海华庭 沙头角区域典型商业研究：沙头角区域典型商业研究：沙头角片区商业市场较为独立，本区域商业集中在本案所在深沙路及沙盐路沿线，客户主要以本区域居民为主，有少量港客及外地客户中英街有大量外地客户消费p概况：概况：本片区居住人口年龄主要集中在36-45岁之间，其中，本片区高端消费主要外溢罗湖，本区域受商业结构所限，本地居民高端消费目前不足，外地客户受交通限制，除中英街外，其余地方外地消费力不高p消费频率消费频率：调查显示，该片区半数以上的被访者每周去休闲的次数是3次以上，本区域居民对休闲消费比较钟情，对各种休闲商业偏好度较高。
消费结构、消费频次、消费档次上分析，该片区居住人口的消费能力处于深圳市内中等水消费结构、消费频次、消费档次上分析，该片区居住人口的消费能力处于深圳市内中等水消费结构、消费频次、消费档次上分析，该片区居住人口的消费能力处于深圳市内中等水消费结构、消费频次、消费档次上分析，该片区居住人口的消费能力处于深圳市内中等水平 项目项目名名经营业态经营业态面积（面积（ ㎡）㎡）租金（元租金（元/ /㎡㎡））商铺形态商铺形态商家商家经营状况经营状况盛世名门家园交通银行20-2000不等300-400裙楼底层、二层交通银行良好餐饮100-150二层小肥羊良好.地产.中介500-600裙楼底层中原良好 便利店300-400裙楼底层大卡司普通通讯200-300裙楼底层中国联通一般养生、养颜80-120二层ALAL颜庄、章光101养发一般 盛世名门家园：盛世名门家园：上东湾对面，住宅底层为商铺，目前业态有银行、餐饮、中介等，餐饮经营状况良好 项目名项目名经营业态经营业态面积（面积（ ㎡）㎡）租金（元租金（元/ /㎡㎡））商铺形态商铺形态商家商家经营状况经营状况果菜商住楼（部分商家）木子成衣3-100不等200-300裙楼底层木子成衣一般餐饮200-300裙楼底层同福面馆一般药店200-300裙楼底层富春药店一般 服装180-200裙楼底层嘉名豪较好服装200-250裙楼底层阿辉一般餐饮180-250裙楼底层沙县小吃一般理发200-300裙楼底层海丝理发店一般服装200-300裙楼底层旭辉一般 果菜商住楼：在沙盐路的南侧，是住宅底层商铺，业态以服装为主。
山海华庭，位于公园路东侧，本社区商铺是裙楼底商，都是居家生活必备，所以经营状 态良好项目名项目名经营业态经营业态面积（面积（ ㎡）㎡）租金（元租金（元/ /㎡㎡））商铺形态商铺形态商家商家经营状况经营状况山海华庭家具10-2000不等100-200裙楼底层及二层顺德家具广场一般金融300-400裙楼底层及二层中国银行一般休闲娱乐250-350裙楼底层及二层香榭休闲汇都一般家纺150-250裙楼底层及二层香港希美家纺一般超市150-250裙楼底层及二层百佳乐商业城一般牙科250-350裙楼底层菲尔一般中介400-500裙楼底层地产中介一般 项目项目名名经营业态经营业态面积（面积（ ㎡）㎡）租金（元租金（元/ /㎡㎡））商铺形态商铺形态商家商家经营状况经营状况官吓村综合楼杂货店30-500不等200左右裙楼底层展鸿商店一般超市160-200裙楼底层欢利一般灯饰120-160裙楼底层景生五金灯饰一般珠宝180-220裙楼底层信华珠宝一般家私120-180裙楼底层及二层新世纪家私一般服装160-200裙楼底层五兴商店一般官吓村综合楼：本项目区域内的商铺为住宅底商，业态有珠宝、灯饰及服装 碧海蓝天名苑:处在海涛路东侧，一二层为商铺，新一佳占据较大面积，经营状态良好！ 项目名项目名经营业态经营业态面积（面积（ ㎡）㎡）租金（元租金（元/ /㎡㎡））商铺形态商铺形态商家商家经营状况经营状况碧海蓝天名苑大型超市10-2000不等150元左右裙楼底层及二层新一佳较好肯德基200左右裙楼底层肯德基一般 叶屋东街（深盐路）北侧，本区域内商铺是住宅底铺，部分经营状态良好，都是生活必需品。
项目名项目名经营业经营业态态面积（面积（ ㎡）㎡）租金（元租金（元/ /㎡㎡））商铺形态商铺形态商家商家经营状况经营状况叶屋东街宾馆10-2000不等100-150裙楼底层及二层深盐时尚宾馆较好药店150-200裙楼底层海王药店一般广告公司80-100三楼盐田港广告公司一般门诊150-200裙楼底层上善齿科一般韩国服饰100-150裙楼底层叶菊兰荷一般餐饮150-200裙楼底层及二楼安天民北方饺子良好小杂货店150-200裙楼底层梦露商店一般 深盐路2198-2228号 敦园路东，本区域内是住宅底层商铺，都以餐饮为主，经营状态一般项目名项目名经营业态经营业态面积（面积（ ㎡）㎡）租金（元租金（元/ /㎡㎡））商铺形态商铺形态商家商家经营状况经营状况深盐路2198-2228号住宿、餐饮60-2000不等100-150裙楼底层及二楼金桥宾馆一般餐饮150-200裙楼底层汪湘楼一般餐饮150-200裙楼底层及2楼湘攸大碗一般餐饮150-200裙楼底层及二楼湖湘楼较好小公司80-1002楼深沙贸易公司一般服装等100-150裙楼底层品牌时尚精品店良好 蓝田壹站华苑 在深盐路的北侧， 社区内商业底层，及二层。
经营状态一般项目名项目名经营业态经营业态面积（面积（ ㎡）㎡）租金（元租金（元/ /㎡㎡））商铺形态商铺形态商家商家经营状况经营状况蓝田壹站华苑特色菜30-2000不等130-180裙楼底层及二楼野生大鱼坊较好茶庄/药店130-180裙楼底层惠峰茶庄/宝华药行一般衣服130-180裙楼底层玫瑰谷一般报名处130-180裙楼底层澳港驾校一般金融150-200裙楼底层民生银行一般电脑城130-200裙楼底层电脑城一般通讯130-200裙楼底层中国电信/移动良好 周边商铺分析周边商铺分析消费群：主要社区内及片区外定向消费人群业态：以服装、餐饮、金融为目的性社区配套消费为主特色：没有特色可言经营状况：整体经营状况一般，服装、餐饮经营较好；商业模式：商业为发展商持有，对商业的品质把控一般，因为商铺的品质是和社区消费者要持有同一高度 海山道一号：项目有少量商业，项目尚未开盘，对外宣称商业只租不卖，价格尚未放出海山道和亨城市广场地址：位于深圳市盐田区沙头角 海山路东侧开发商：深圳市创建业房地产开发有限公司商业建筑面积：20000平方米 目前还没有开盘，商铺对外宣称只租不卖，租金价位还没有出来。
1 1、周边商业铺均是住宅底层或二层服装、餐饮、通讯、金融、休闲等、周边商业铺均是住宅底层或二层服装、餐饮、通讯、金融、休闲等业态2 2、、周边现有的商业业态呈现普通化，平民化，普通化，平民化，主要是服务于住宅区域的业主及周边人士3 3、、周边大多为普通住宅云集，大量普通消费群体居住文化、休闲氛围一般，也有少量品牌商家，经营情况较好，调查中显示许多商家还是看好片区发展具有向中高端发展的潜质4 4、、项目周边商业以社区商业为主，经营档次一般，在周边区域内没有商铺出售，但行内人士估算，目前的售价在5万元/平米左右商铺出租，租金一般在130-400元元/平方米平方米.月月5 5、、综上所述，社区商业成功招商和运营的前提在有基本的入住率前提在有基本的入住率上，再结合主力店、品牌店来拉动，才能更大程度地为商业保值、增值周边竞争项目分析小结周边竞争项目分析小结 Part 2Part 2口岸商业研究口岸商业研究 一、口岸区是一个功能强大的综合区一、口岸区是一个功能强大的综合区 口岸区集口岸、商业、金融、办公、居住于一体，其综合功能和城市经济地位决定了口岸商业的金贵二、口岸区港人北上消费强劲二、口岸区港人北上消费强劲 目前港人北上消费年额度高达数百亿，其中口岸是港人消费的最集中区域。
三、口岸商铺具有高成长空间三、口岸商铺具有高成长空间 成熟的罗湖口岸一线商铺售价高达20万元/平方米，直逼东门步行街，其社区商铺售价相当于一般社区的2倍口岸区商业的三大特质口岸区商业的三大特质 罗湖口岸目目前主要商业项目罗湖口岸目目前主要商业项目项目项目商业面积商业面积商业层数商业层数罗湖商业城罗湖商业城55000平方米七层新银座华庭新银座华庭20000平方米五层，负一至四层航诚艺都航诚艺都10000平方米三层置地逸轩置地逸轩7489平方米三层总商业面积总商业面积约90000平方米罗湖口岸，日过境人流达罗湖口岸，日过境人流达2525万人，给口岸商业带来了众多商机万人，给口岸商业带来了众多商机深圳口岸经济演变深圳口岸经济演变—罗湖口岸罗湖口岸 深圳口岸经济演变深圳口岸经济演变—罗湖商业城罗湖商业城罗湖商业城由于商品种类多，价格便宜，吸引了众多香港人来此消费、购物作为罗湖商业城由于商品种类多，价格便宜，吸引了众多香港人来此消费、购物作为港人北上消费的重要集中地，罗湖商业城正是港人消费经济在深圳的一个典型写照港人北上消费的重要集中地，罗湖商业城正是港人消费经济在深圳的一个典型写照和缩影。
和缩影商业业态：1F：服装、化妆品、家电、珠宝、名表等；2F：经营服装、皮具、箱包、鞋类；3F：经营玩具、服装；4F：名牌服装专卖；5F：酒楼餐饮罗湖商业城当初招商“第一年免租，第二、三年减租”，即便这样也缺乏商户关注经市场的多次调整后，罗湖商业城经营出现大的转折 深圳口岸经济演变深圳口岸经济演变—新银座华庭新银座华庭商业业态：-1F：超市、社区配套，目前已有万众福超市进驻；1F：欧美品牌专卖店，内铺经营欧／日／韩服装批发零售；2F：欧／日／韩服装批发零售；3F：大型品牌批发商家／餐饮；4F：酒楼主要经营外贸服饰，吸引香港人来消费，在商业竞争异常激烈的罗湖口岸，用特特色来吸引消费者色来吸引消费者 深圳口岸经济演变深圳口岸经济演变—置地逸轩置地逸轩定位为：国际时尚精品主题商业街是一家集大型美食物、风情酒吧、精品服饰、休闲娱乐等业态为一体的一站式时尚精品休闲生活廊 深圳口岸经济演变深圳口岸经济演变—航诚艺都航诚艺都商业业态：1F1F：玉器精品馆：玉器精品馆中国工艺品精品，珠宝玉器饰品、银行、 品牌快餐或咖啡厅2F2F：家居休闲馆：家居休闲馆古典家具、家居饰品、宗教用品、茶艺馆、古玩字画收藏 3F3F：民族工艺馆：民族工艺馆中国各地民俗手工艺品 航诚艺都将经营方向锁定以零售、展示为主，批发、订单为辅的专业化特色工艺品市场，并将市场精准定位于中、高端零售、批发市场。
深圳口岸经济演变深圳口岸经济演变2 2、从杂乱无章演变成有主题、有规划的商业形态从杂乱无章演变成有主题、有规划的商业形态1 1、口岸商业需求旺盛，目前仍以服务类、休闲娱乐类业态占主导、口岸商业需求旺盛，目前仍以服务类、休闲娱乐类业态占主导罗湖口岸商业是目前比较成功的口岸商业，通过对以上的商业分析，我们发现以下特点：口岸商业主要凭借港人消费力提升商业价值，业态规划并未超出深圳商业普遍水口岸商业主要凭借港人消费力提升商业价值，业态规划并未超出深圳商业普遍水平；平；本项目紧挨本项目紧挨沙头角海关沙头角海关，是沙头角口岸商业的第一站，可在定位中对口岸商业优，是沙头角口岸商业的第一站，可在定位中对口岸商业优势进行宣传势进行宣传 Part 3Part 3未来商业研究未来商业研究 研究思路：研究思路：1、本案现在周边商业档次并不太高，对本案实际借鉴意义有限，本案商业定位发展应更着重与本区域未来发展，以及本区域未来商业发展需要了解本区域未来发展趋势2、中英街及口岸商业是本案卖点之一，在研究未来发展情况下，需要同时考虑这两点对商业的促进作用 沙头角定位行政管理功能组团，沙头角定位行政管理功能组团，重点发展商业住宅重点发展商业住宅本区域未来发展：本区域未来发展： 规划中的区域中心，盐田的规划中的区域中心，盐田的CLDCLD沙头角——为盐田区政府所在地，片区市政配套完善，居家氛围浓厚，产品以自住型产品为主，客户多为沙头角附近居民；沙头角——未来持续繁荣，在交通利好改善下，沙头角将成为盐田区乃至整个大深圳东部核心。
沙头角区域对外辐射力将明显增强沙头角未来商业住宅较为充足，本片区人口素质和居住人口数量未来将现住提升沙头角沙头角盐田港盐田港梅沙梅沙世界第一大港最好滨海度假区盐田的CLD 盐田中心区规划盐田中心区规划：沙头角区域已经规划好盐田中心区，本项目处：沙头角区域已经规划好盐田中心区，本项目处于盐田中心区直接辐射范围之内于盐田中心区直接辐射范围之内盐田中心区建设包括市民广场、市政广盐田中心区建设包括市民广场、市政广场、滨海休闲广场，场、滨海休闲广场，成为集高端商务、及多项市政配套为一体的大型城市综合体区域盐田中心区的落实，盐田中心区的落实，将对沙头角区域商业发展带来极大良机，依托盐田中心区物业，沙头角商业升级指日可待 深圳今年政府出让的最贵用地成功拍出本次参与拍卖的开发商仅有万科企业股份有限公司一家，最后万科公司以底价29.6329.63亿元拍得该批捆亿元拍得该批捆 绑地块，楼面地价绑地块，楼面地价85828582元元/ /平方米平方米该地块位于盐田区沙头角中心区，靠近明思克航母，从深盐路向南，由海山路、马庙 街、东和路、海涛东路围合而成，海景二路从中间穿过6宗地块宗地号分别为J211-0010、J211-0011、J237-0013、 J237-0016、J211-0012(B)、J237-0017(B)，包括4 4宗商业服务业用地和宗商业服务业用地和2 2宗地下空间，总占地面积约宗地下空间，总占地面积约137250137250平方米，总平方米，总 建筑面积约建筑面积约345270345270平方米平方米。
在4宗商业用地中，有2宗容积率分别不高于5.29和5.48，是本批地块的建筑重点该批地块中，规划有规划有1010万平方米的万平方米的 写字楼、写字楼、1010万平方米的商务公寓、万平方米的商务公寓、3.23.2万平方米的商业、万平方米的商业、5.55.5万平方米的酒店以及万平方米的酒店以及1 1万平方米的艺术中心万平方米的艺术中心据悉，对参与竞拍此次地块出让的开发商的要求非常严苛，如具备10年以上城市运营和房地产开发经验，具有开发城市综合体项目的成功案例；注册资金在60亿 元以上且2009年纳税10亿元以上；建成后将企业总部迁至该中心区建成后将企业总部迁至该中心区并对纳税额做出书面承诺等严苛要求 万科负责人则表示，公司看好盐田东部片区的发展前景，且该片区属于万科传统优势区域，在这里万科已开发有东海岸、天琴湾、万科中心等等明星项目，已形成了 较好的区域市场影响力，有较大的客户基础未来万科将充分利用该地块的海景、中心区、中央公园等资源优势，结合20多年的项目开发、运作经验，将该地块打该地块打 造为成功的城市综合体地标物业造为成功的城市综合体地标物业 盐田中心区落实盐田中心区落实：万科已经接手盐田中心区用地建设，预计未来：万科已经接手盐田中心区用地建设，预计未来3-53-5年之内，盐田中心区将初步建成。
年之内，盐田中心区将初步建成 昔日繁荣的中英街，在1997年香港回归之后，游客数量开始直线下降了，中英街的生意也一落千丈几年之间，商铺从300多间萎缩到１００多间，沙栏吓村和中兴村９０％以上的商铺早已改建为住房中英街沙头角商业重大利好沙头角商业重大利好—中英街中英街中英街的经营业态以生活必需品为主，由于较多进口物品，且免税的，价格相对市内较低，因此吸引了较多消费者及游客 沙头角重大利好沙头角重大利好—中英街中英街在人民币连续两轮持续升值之后，精明的深圳主妇们发现，深圳与香港的界街-中英街上，以港币结算的日用品比深圳便宜了近4成，部分商品价格甚至比香港超 市还低于是，落寞10年后，中英街"咸鱼翻生"，再度火红起来，成为深圳人的购物天堂 据香港文汇报报道，近月，内地CPI涨，寂寥多年的中英街也随之再度热闹起来，店铺人头涌涌，整条街每天人流从过去不足千人，增加到目前平均4千多人，周 六、日更达到6、7千人，翻了数倍进入12月，节庆气氛渐浓，来自广州、东莞、中山等地的居民，把中英街当成了避"潮"的港湾，小小界街随处可见人如潮 涌的盛景 未来商业前景小结未来商业前景小结中英街中英街全国知名，旅游消全国知名，旅游消费型商业费型商业万科商业万科商业中心商业、全市影中心商业、全市影响力响力上东湾商业上东湾商业规模小，影响力规模小，影响力小，定位借力大小，定位借力大商业影响商业影响1 1、未来沙头角商业地位提升，可能升级成为、未来沙头角商业地位提升，可能升级成为市级商业中心，前景看好市级商业中心，前景看好未来沙头角区域随万科总部一站式商业及中英街回暖，沙头角片区商业影响力持续回升、提升。
将有可能打造成为市级商业中心之一2 2、上东湾商业寻求万科总部商业与、上东湾商业寻求万科总部商业与中英街商业之间差异定位中英街商业之间差异定位万科总部商业是具备区域中心影响力规模的一站式中高端商业；中英街是满足日常消费及旅游消费的目的地；上东湾商业应当是立足自身条件，借力两大中心级商业之间的社区型商业各自市场定位清晰 Part 4Part 4上东湾商业研究上东湾商业研究 项目属性分析项目属性分析项目位于深沙路与沙盐路交汇处，人流量密集，周边商业旺盛，是典型商业旺区项目昭示面优秀，具备外向型商业条件本案本案项目商业展示面集中在南面，正南面对沙头角海关，东南面对沙盐路沿线商业，西南为深沙路商业 上东湾商业基本资料上东湾商业基本资料ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUV 楼层房号套内建筑面积分摊公用面积建筑面积01层A44.774.349.07B56.465.4361.89C164.815.83180.63D97.79.38107.08E94.79.1103.8F50.364.8455.2G49.914.7954.7H85.818.2594.06I86.358.2994.64J88.898.5497.43K80.97.7788.67L154.7914.87169.66M182.7417.56200.3N62.045.9668O59.855.7565.6P51.384.9356.31Q51.54.9456.44R58.655.6364.28S66.656.473.05T34.93.3538.25U31.693.0434.73V31.833.0634.89W65.486.2971.7702层A2543.82623.643167.46上东湾商业基本资料上东湾商业基本资料商业总面积：5087.91㎡㎡一层总面积：1920.45㎡㎡ 二层总面积：3167.46㎡㎡ 一层层高：7米米二层层高：8米米 项目属性分析项目属性分析项目位于深沙路与沙盐路交汇处，人流量密集，周边商业旺盛，是典型商业旺区。
项目昭示面优秀，具备外向型商业条件1 1楼商业平面图楼商业平面图深盐路沙头角海关深沙路 项目价值点梳理项目价值点梳理1、盐田商业最中心，位置空前绝后2、深圳第一街（中英街）龙头店位5、双面临路、纯街铺6、超高使用率，深圳超值罕见7、双层挑高，买一送一8、面积分割合理，投入风险小9、盐田中心唯一可售商业3、纯正口岸商业，升值潜力无限4、与万科总部为邻，坐享高成长空间 >> >> 地理位置无与伦比地理位置无与伦比盐田中心，潜力无限盐田中心，潜力无限•盐田中心旺区，商业价值制高点，未来盐田商业升级，潜力更不可估量！•深圳地标及口岸效应：中英街，深圳地标，上东湾商业雄霸中英街龙头位，与深圳紧密相连，商业地位不容忽视口岸商业，天生高贵血统，价值远超普通商业•万科总部商业集群建设，影响盐田未来走向，上东湾商业是受益第一站>> >> 商业产品绝无仅有商业产品绝无仅有高价值产品必然形成高高价值产品必然形成高收益收益• 超双层层高（7米起），买一不止送一，商业前所未见•超高实用率，首层实用率超过90%，算上挑高赠送，实用率接近200%，从未有如此超乎想象商业产品•双面临路，每一条街都是盐田商业主干道，首层商铺是22套日进斗金的绝佳财位•分割合理，街铺面积基本不超过100平米，投入成本小，未来收益绝对保证>> >> 真正稀缺资源真正稀缺资源全深圳热捧稀缺商业产全深圳热捧稀缺商业产品品•盐田中心区进入商业高速发展期，除上东湾商业，没有优质商业资源可售•深圳进入专业投资时代，商铺受热捧，合适商铺少之又少，出售即被哄抢•上东湾街铺，代表盐田中心未来价值，仅22席，不可复制的稀缺•……关键词：稀缺、核心区位、绝佳产品、潜力铺关键词：稀缺、核心区位、绝佳产品、潜力铺 Part 5Part 5项目定位思考项目定位思考 社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%5%。
商业商业类型类型商业面积商业面积/ /住宅面积住宅面积人均商业人均商业面积面积主力主力业态业态商业主要商业主要 分布形式分布形式所处区域性所处区域性质质交通交通条件条件外向型社外向型社区商业区商业≥5≥5％，％，一般不超过一般不超过10%10%≥2≥2㎡㎡社区超市社区超市\ \卖场、卖场、餐饮休闲餐饮休闲环绕街铺型环绕街铺型 商业区商业区/ /住宅密集区住宅密集区良好，良好，临城市主临城市主要道路要道路入口集中型入口集中型内向型社区商业＜5％＜2㎡ 小型超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型 住宅区较好/一般（社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件）本项目商业面积与住宅面积比超过5%5%，且对外展示条件优秀，属于典型外向型外向型社区商业业态规划上充分考虑相关业态的合理组合项目定位思考项目定位思考 上东湾商铺可借鉴的项目应该遵循社区外向型商业、精品、高端化原则，精选近期深圳较为知名商业定位案例作为参考，口岸精品商业案例对项目有较好参考意义案例借鉴一：置地广场商业案例借鉴一：置地广场商业 业态业态主力店主力店社区配套社区配套中介中介餐饮餐饮对外经营对外经营小型商业小型商业商业鱼米粥、晋鱼米粥、晋逸轩、逸轩、KTVKTV茶餐厅、便利店、烟酒槟榔店中原、港置等5架湖南菜、潮州牛肉、日本料理等4家酒吧、音像店、药房等美容美甲等物业形态二楼商业首层裙楼首层裙楼首层裙楼首层裙楼首层裙楼p置地广场位于罗湖口岸，典型口岸商业。
置地置地广场前期定位国际精品时尚主题商业街，后期以广场前期定位国际精品时尚主题商业街，后期以高端美食休闲作为主力经营方向高端美食休闲作为主力经营方向p置地广场商业约7300㎡，租金200-800不等主要客户群体为社区商业客户，主力店辐射周边商业客户，主要为深圳本地消费群体，有部分港人消费案例借鉴一：置地广场商业案例借鉴一：置地广场商业 案例借鉴二：佳宁娜广场商业案例借鉴二：佳宁娜广场商业 案例借鉴二：佳宁娜广场商业案例借鉴二：佳宁娜广场商业业态业态主力店主力店餐饮餐饮美容设计美容设计对外经营对外经营商业佳宁娜大酒佳宁娜大酒店、皇马月店、皇马月光城光城寿师傅、麦当劳、海港大酒楼、汉拿山、金牌小龙、咖喱王子韩国美发、娇美肌肤、金沙滩桑拿潮流服饰、大众银行物业形态4楼5楼商业1-3层裙楼商业3层商业1-2楼商业p佳宁娜广场位于罗湖口岸人民南商圈，典型口岸物业佳宁娜广场现在以美食休闲为商业主力佳宁娜广场现在以美食休闲为商业主力定位，商业招租围绕这一定位开展定位，商业招租围绕这一定位开展p佳宁娜广场，租金600-1200不等主要客户是周边路过人流，主力店全深圳客户，据了解主要为深圳消费群体，有部分港人消费。
p佳宁娜广场现在商业与开业时有明显变化，现在商业更符合市场需求 案例借鉴三：金地名津商业案例借鉴三：金地名津商业 业态业态主力店主力店餐饮餐饮美容设计美容设计休闲、养生、娱乐休闲、养生、娱乐商业皇盛休闲会所、皇盛休闲会所、百佳超级市场、百佳超级市场、百度烤肉专门店百度烤肉专门店百度烤肉专门店、木桶饭、越香苑越南茶餐厅、润信双皮奶甜品店、香浓芝、皆大欢喜餐厅、北京拉面、沙县小吃、煨汤王关内日本料理、旺店北方面点、卡萨布兰卡等雪儿美甲中心、爱宝纤美容、莱丽自然堂、旺角足浴等物业形态1-3楼商业铺1-2楼商业铺2楼商业铺2楼商业铺案例借鉴三：金地名津商业（福田口岸广场）案例借鉴三：金地名津商业（福田口岸广场）p金地名津位于深港三铁交汇处、福田口岸东侧 p目前没有商铺出售，产权均属开发商所有,以餐饮、居家、休闲为商业主力，商业招租围绕这一定位开展租金租金80-60080-600元元/ /平米平米/ /月不等月不等p主要客户群是周边路过人流，主力店为全深圳客户据了解来本商业广场的消费人群主要是深圳消费群体，也有部分港客目前经营状态一般，部分商铺尚无商家经营 案例借鉴四：金港豪庭商业案例借鉴四：金港豪庭商业 业态业态主力店主力店餐饮餐饮金融金融健身、休闲娱乐健身、休闲娱乐商业东方棕泉（在装修)翠华茶餐厅浦发银行金港健身会所金港茶轩物业形态1-3楼首层首层1-2楼案例借鉴四：金港豪庭商业案例借鉴四：金港豪庭商业p金港豪庭商业：项目位于金田路与福强路交汇处。
p本住宅底铺很少，共计5家，有金融、休闲、餐饮及健身等业态租金80-200元/平米.月不等本商铺业态基本都是为本社区业主服务，经营状况一般p浦发银行与翠华茶餐厅都是临街铺，所以消费人群略显较多据了解来这里消费的人群基本为深圳客户，也有部分港客 综上所述，我们通过案例可以得知：1 1、口岸商业对项目有明显促进作用，更多是带动商圈，客户主要来源、口岸商业对项目有明显促进作用，更多是带动商圈，客户主要来源仍然将是本地客户为主仍然将是本地客户为主2 2、口岸商业和精品商业主力店要求较高，一般选择休闲或高端餐饮业、口岸商业和精品商业主力店要求较高，一般选择休闲或高端餐饮业态为主3 3、上东湾定位要突出区域优势，要对周边商业形成差异化优势，定位、上东湾定位要突出区域优势，要对周边商业形成差异化优势，定位好主力店，利用主力店消息及形象拉升定位，带动销售好主力店，利用主力店消息及形象拉升定位，带动销售案例借鉴小结案例借鉴小结 项目消费群定位项目消费群定位上东湾上东湾盐田本地客为主，港人消费潜力大，主要群体罗湖、福田外区域路过未来有消费潜力外地游客未来有消费潜力 沙头角片区沙头角片区四大主力商业消费群体研究四大主力商业消费群体研究港人消费本地打工族消费盐田居住客户及本地客户外区域外地偶得消费Ø该群体包括沙头角本地居民及沙头角片区购房居民。
Ø该部分客户群体有较强经济实力，习惯在沙头角片区消费Ø该部分群体习惯去沙头角区域中高端场所消费，但该类场所不多，消费一般外移Ø该部分群体以广东客户广东客户为多，有典型广东消费为多，有典型广东消费习惯习惯四大主力消费群体四大主力消费群体————本地客户本地客户 沙头角片区沙头角片区四大主力商业消费群体研究四大主力商业消费群体研究港人消费本地打工族消费盐田居住客户及本地客户外区域外地偶得消费Ø沙头角有海关优势，但并非典型口岸区域Ø沙头角海关主要通行货柜车，人流量少，与罗湖、皇岗口岸有明显差距Ø沙头角区域有部分港人消费群体，有较强消费能力Ø该部分可等同视为广东等同视为广东类型消费群体类型消费群体，有广式广式消费习惯消费习惯四大主力消费群体四大主力消费群体————港人港人 沙头角片区沙头角片区四大主力商业消费群体研究四大主力商业消费群体研究港人消费本地打工族消费盐田居住客户及本地客户外区域外地偶得消费Ø该群体构成沙头角区域庞大人流量一部分，但消费能力不强Ø该群体主要在沙头角区域中低端商业场所消费日常所需生活用品Ø该群体受限于商业消费力，并非上东湾商业未并非上东湾商业未来主力商业消费群体来主力商业消费群体。
四大主力消费群体四大主力消费群体————本地打工族本地打工族 沙头角片区沙头角片区四大主力商业消费群体研究四大主力商业消费群体研究港人消费本地打工族消费盐田居住客户及本地客户外区域外地偶得消费Ø该群体目前在沙头角消费不多，是指外区域来沙头角旅游游玩客户Ø包括深圳本地客户及外地旅游客户Ø这部分群体有较强消费实力，在沙头角只是过路消费，主力花费为旅游及纪念品；普通商业消费为偶得消费Ø未来随交通改善及沙头角地位提升，该部分消费能力增强，该群体无特定该群体无特定消费需求，但消费能力强，路过旅游消费需求，但消费能力强，路过旅游需要休息、休闲，商业档次要求较高需要休息、休闲，商业档次要求较高四大主力消费群体四大主力消费群体————外区域外地客户外区域外地客户 盐田本地居民及本地居住客户港客群体外区域及外地群体本地打工族根据消费能力判断，未来上东湾商业消费群体消费能力及消费意愿大致如下：盐田本地居民及本地居住客户港客群体外区域及外地群体本地打工族广东消费广东消费习惯主导习惯主导 主力商业定位主力商业定位同类型商业案例参考同类型商业案例参考主要消费群体分析主要消费群体分析？ 项目主力商业业态建议：高端粤式酒楼项目主力商业业态建议：高端粤式酒楼沙头角区域中高端餐饮不多，未来消费人群中，港客和本地客户对此有很大需求；大型餐饮业被证明是口岸商业旺区最重要主力店选择之一。
盐田时尚消费休闲空间盐田时尚消费休闲空间 功能定位：为深港消费者提供餐饮、休闲、生活配套等功能于一体的精品商业功能定位：为深港消费者提供餐饮、休闲、生活配套等功能于一体的精品商业 经营档次：中高档经营档次：中高档项目定位项目定位现在盐田中心区主流消费人群以本地及港客为主，项目既是交通要道汇集处，也是口岸重地，消费旺区，打造时尚消费及休闲空间，提升商业档次，带动项目未来销售 项目气质项目气质时尚、精品、自信时尚、精品、自信项目形象定位演绎需符合项目定位及项目气质，由广告公司进行解读 项目功能定位项目功能定位盐田高端休闲终端盐田高端休闲终端盐田高端休闲终端盐田高端休闲终端休闲业态休闲业态高档餐饮高档餐饮社区配套社区配套上东湾商铺是集高端餐饮、社区配套上东湾商铺是集高端餐饮、社区配套上东湾商铺是集高端餐饮、社区配套上东湾商铺是集高端餐饮、社区配套、、、、休闲服务为一体的综合性品质商业休闲服务为一体的综合性品质商业休闲服务为一体的综合性品质商业休闲服务为一体的综合性品质商业 项目其余业态定位：项目其余业态定位：其余业态定位较为高端，偏向休闲、小型餐饮，满足未来沙头角片区客户休闲消费及上东湾社区居民消费。
业态及商业规划可明显高于同片区其余商业项目 Part 6Part 6上东湾街铺价格策略建议上东湾街铺价格策略建议 第一步第二步第三步123>通过周边租金推断上东湾街铺商铺售价>通过收益率，利用租金反推项目售价>上东湾项目溢价因素进行最终价格修正上东湾街铺定价方式上东湾街铺定价方式 周边商铺价格调研（前文已详述，此处略）周边商铺价格调研（前文已详述，此处略） 上东湾商铺价格因素修正系数表上东湾商铺价格因素修正系数表项目名称项目名称上东湾上东湾盛世名门盛世名门果菜商住楼果菜商住楼山海华庭山海华庭官吓村综合楼官吓村综合楼碧海蓝天名苑碧海蓝天名苑具体的评估项具体的评估项分分数数100100状况评分状况评分状况评分状况评分状况评分状况评分地段地段1010好8好8好8较好7状况评分较好8物业档次物业档次8 8高档7中高档6中档4中档5中档4中档6人流量人流量9 9较多8多8较多8较多6一般5较多8主力店号召力主力店号召力1010一般8好8一般7一般6一般6好10周围商业气氛周围商业气氛9 9好8好8好8较好6较好6好9内部规划及设施内部规划及设施9 9较好8较好7一般5较好6一般5较好7车行到达交通状况车行到达交通状况1010一般6较好7好8一般5一般5较好6发展商实力发展商实力8 8较好6较好5一般4较好5一般4较好5经营状况经营状况1010一般7好8好7较好6较好5好8经营管理经营管理8 8较好8较好8较好8较好8较好8较好8推广手法推广手法9 9好9好9好9较好8较好8好9合计合计838276685684 对比项目对比项目权重权重价格区间价格区间加权均价评分评分加权分加权分盛世名门盛世名门45%4001808236.9果菜商住楼果菜商住楼20%250507615.2山海华庭山海华庭15%25037.56810.2官吓村综合楼官吓村综合楼10%18018565.6碧海蓝天名苑碧海蓝天名苑10%20020848.4合计合计本项目本项目Pd=Pd=？？305.5305.5838376.3租金建议租金建议 结合项目实际铺位结构因素,综合考虑经营风险指数、地产风险指数等，加权平均及修正得出：Pd=300.5*83/76.3=327 结合项目实际及业态定位，上东湾街铺起租租金参考范围：结合项目实际及业态定位，上东湾街铺起租租金参考范围：结合项目实际及业态定位，上东湾街铺起租租金参考范围：结合项目实际及业态定位，上东湾街铺起租租金参考范围：300-350300-350300-350300-350元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米 租金推导法租金推导法: :商铺的回报率普遍在商铺的回报率普遍在5-6%5-6%之间之间, ,客户认同的商铺回报率应为客户认同的商铺回报率应为8 8%,%,推过两个回报率推过两个回报率, ,计计算本项目租金推导均价算本项目租金推导均价: :回报率为回报率为5-6%5-6%的均价的均价:325*12/5.5%=76800:325*12/5.5%=76800元元/ /平米平米回报率为回报率为8-9%8-9%推导均价推导均价:325*12/8%=45822:325*12/8%=45822元元/ /平米平米租金推导均价租金推导均价: :48750- 7680048750- 76800元元 / /平米平米 上东湾商铺在市场上的可比项目少，不确定因素多，周边经营业态品类繁多，位置差异大，所以租金参次不齐。
通过项目的后期的营销手法，对沙头角区域价值的深挖，对口岸价值的深化，对商业经营氛围营造及商业包装，进一步放大项目的议价空间，对项目价格起到有力的支撑，由此来实现商铺价值最大化 产品价格产品价格 = = 参考价值参考价值 + +差异价值差异价值参考价值是客户认知的替代产品的价格，参考价值是客户认知的替代产品的价格，差异价值是本产品区别于其他产品的价值差异价值是本产品区别于其他产品的价值 地理位置项目规模物业档次人流量主力店号召力周围商业气氛内部规划及设施车行到达交通状况发展商实力经营管理公司销售策略推广手法商业经营情况影响项目定价的十二个因素决定产品价格的因素决定产品价格的因素使项目产生溢价空间的因素使项目产生溢价空间的因素项目商业价格预测项目商业价格预测 上东湾商铺个有差异价值，体现在对未来预期、上东湾商铺个有差异价值，体现在对未来预期、商业氛围、商业包装的附加值上，从而产生溢商业氛围、商业包装的附加值上，从而产生溢价空间，因此项目销售价格区间为价空间，因此项目销售价格区间为52000-8800052000-88000元元/ /平方米平方米商铺售价：商铺售价：52000-8800052000-88000元元/ /平方米平方米48750-7680048750-76800元元/ /平方米平方米参考价值参考价值差异价值差异价值产生溢价空间产生溢价空间(10-15%)(10-15%)上东湾街铺参考价格为：上东湾街铺参考价格为：52000-8800052000-88000元元/ /㎡㎡（该价格区间建议取中间值）最终上东湾街铺建议价格为：最终上东湾街铺建议价格为：7000070000元元/ /㎡㎡ Thanks for your attentionWish you a good day! 。