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1、周边竞品规划情况汇总2014.1同创置业合隆镇项目1合隆镇位于长春市农安县城南41公里，距长春市15公里，幅员面积194平方千米。常住人口近7万人，城镇人口4.5万人，是沟通城乡物资文化交流的中枢。1953年12月18日由长春市划归农安县管辖，1984年建制镇，先后被市政府确立为市级经济开发区，被省政府确立为吉林省“十强镇”综合改革试点单位。2003年7月，被省政府批准晋升为省级经济开发区。2005年，农安县合隆镇土地规划、银行、信用社、邮政、电信等部门被划归宽城区方面管辖，但行政、财政仍归农安代管。2013年4月，合隆镇302国道正式成为吉林省新型城镇化发展试点；同年9月长春合隆经济开发区与
2、合隆镇正式进行了区镇合并。2014年，合隆镇将积极推进五大工程西部新城建设工程、河滨景观带建设工程、路网建设及绿化亮化工程、长农大街（合隆段）绿化及下水管线铺设工程、现代化农业示范园区打造工程。本次报告将针对本案所在地块周边发展建设概况以及目前合隆在售项目各自推出产品进行汇总，希望能对本案未来规划设计提供支持。2I.区域划分II.周边规划III.周边项目情况IV.总结目录.3.区域划分4土地简述隆德帝景春城家园文龙家园鑫海蓝城万隆广场荣发时代新城至长春至农安阳光上城雅居怡庭美苑本案司法警官学校长春职业教育园区鑫海警官名城目前合隆在售住宅多集中于中、南部。南部为合隆门户，至长春距离较短，出行便利
3、；但在合隆镇城镇化规划中，南部已确定为工业园区；中部地区是合隆老城区的核心，有着完善的生活配套设施，目前该区域开发力度较大，剩余可利用土地资源甚少；北部近几年陆续引进学校，长春职业教育园区也已经规划在该区域；本案地块所处位置为西部新城，是政府2014年重点投资和建设的五大工程之一。综上，随着教育园区的引进以及西部新城的规划，城市居住建设将向西北方向移动，这对本案有着利好的影响。5II.周边规划6农安县合隆镇城镇化“三区”分为农民集中居住区、工业园区和农业产业化园区。其中农民集中居住区为陈家店新农村社区和谷家岭子新农村社区；工业园区为北部工业区（隆开工业园）和南部工业区（经济开发区）；农业产业化
4、园区为现代农业示范区。周边规划“三区”布局现代农业示范区现代农业示范区合隆镇城区工业区工业区西部新城陈家店新农村社区谷家岭子新农村社区7周边规划西部新城规划农安县合隆镇西部新城规划面积4平方公里，规划建筑面积400万平方米。其中商贸50万平方米、行政15万平方米、公用事业35万平方米、商品房开发300万平方米。项目计划总投资130亿元。目前已与北京英德兰公司签订意向开发协议。2014年在计划西部新城新建一座占地2公顷的二级客运站、新建一座占地2.6公顷的货运物流中心、新建一座占地1公顷的总部经济大楼。同时，在民生改善方面，启动建设全民健身中心。该项目计划选址在西部新城，建筑面积1万平方米，项目
5、包含健身、游泳、电影等多个休闲娱乐内容。此外，合隆镇的规划展览馆也将设在该项目内。8吉林司法警官职业学院周边规划教育配套长春职业教育园区规划图长春职业教育园区鸟瞰图学院南邻和西路、东至302国道，教育用地33万平方米，总建筑面积10万多平方米。长春职业教育园区正在建设的“长春职业教育园区”项目，位于农安县合隆镇经济技术开发区北部谭家屯村，东临302国道、南邻吉林司法警官学校。园区总占地65万平方米，规划总建筑面积36.6万平方米。园区规划四所中高职院校，并预留发展用地。项目一期迁入三所中职学校：长春幼儿师范学校、长春物业管理学校、长春市第二中等专业学校。9西部新城的开发建设与多所学校的设立，使
6、得合隆镇的发展方向向西，向北，未来将促使周边人口增加，促进周边发展，亦会为本案带来部分潜在客群。周边规划小结10III.周边项目情况11隆德帝景春城家园文龙家园鑫海蓝城万隆广场荣发时代新城至长春至农安阳光上城雅居怡庭美苑本案目前合隆镇共有项目9个，其中在售项目8个，待售项目1个，主要分布于合隆镇的南部和中心区域。鑫海警官名城周边项目情况项目分布12截止到2013年12月末，区域内在售项目8个，项目分布较密集。开发的项目以中小型规模为主，项目多为中低档，建筑形式以多层为主，小高、高层为辅，产品类型单一，格局以65-85的中小户型为主。周边项目情况总体概况序项目名称建筑面积（万）开盘时间面积区间（
7、）产品类型在售项目隆德帝景152010.6.559-120多层、高层鑫海蓝城6.32011.6.1845-85多多层怡庭美苑1.62011.6.550-88多层阳光上城雅居302012.656-100多层、高层荣发时代新城4.62011.6.1260-140多层、洋房文龙家园10.62011.6.2640-90多层、小高层春城家园11.22011.840-120多层、小高层、高层万隆广场122013.1140-90公寓、商业多层、高层合计8个77.3-13周边项目情况个案分析隆德帝景项目位置合隆县着装制衣厂东侧开发商吉林省北国房地产开发有限公司占地面积（万）8建筑面积（万）15建筑形式多层小高
8、层规划套数1532建筑风格现代简约面积区间（）59-120主力面积（）5988开盘时间2010-6-5竣工时间2011年11月园区配套2000大型超市600幼儿园物业费（元/月)0.7项目建面15万，有一定的规模优势，规划的套设施齐全，增加了业主的便利性。自项目开盘以来，关注度较高且销售速度较快，所剩产品不多。14周边项目情况个案分析隆德帝景户型图两室两厅92.63两室一厅56.63两室两厅73.30三室两厅两卫116.53两室两厅98.56一室两厅67.2415周边项目情况个案分析隆德帝景户型图两室两厅105.22两室两厅103.38两室两厅84.28两室两厅7316周边项目情况个案分析鑫海
9、蓝城项目位置302国道以西，鑫海华府对面开发商吉林省恒瑞房地产开发有限公司占地面积（万）3.7建筑面积（万）6.3建筑形式多层规划套数840建筑风格德式面积区间（）45-85主力面积（）65-80开盘时间2011-6-18竣工时间2011年12月园区配套无物业费（元/月)0.8项目为本土企业开发，在当地已经成功开发过两个项目，具有良好的市场口碑，紧邻302国道，周边交通便利，吸引部分长春客群；该项目规划产品的主力户型以中等户型，一梯两户为主，其中1栋为一梯三户小户型，住宅楼体进深约13m，该项目待售商铺预计2014年6月推出，具体时间未定，其面积区间100-220，销售价格预计10000元/左
10、右，商铺开间约5m，进深约15m。17周边项目情况个案分析鑫海蓝城户型图一室一厅61.66两室一厅76.14 两室一厅65.68两室一厅65两室一厅45.9518周边项目情况个案分析怡庭美苑项目位置185路终点附近开发商嘉合房地产开发有限责任公司占地面积（万）1建筑面积（万）1.6建筑形式多层规划套数203建筑风格现代简约面积区间（）50-88主力面积（）50-75开盘时间2011-6-5竣工时间2011年12月园区配套无物业费（元/月)0.8该项目为开发商在区域内开发的第一个项目，规模小，规划的产品类型单一，难以提高产品竞争力，吸引的客群有限，所剩房源不多。项目多以一梯两户为主，4栋中间户为
11、一梯三户户型，楼体进深约为12.3m，预计2014年规划二期产品，地块在警官学院附近。19周边项目情况个案分析怡庭美苑户型图两室一厅77.99两室一厅60.50两室两厅82.23两室一厅67.30一室一厅50.7520周边项目情况个案分析阳光上城雅居项目位置项目位置长白公路与文化路交汇开发商开发商吉林省顺达房地产开发有限公司占地面积（万）占地面积（万）16建筑面积（万）建筑面积（万）30建筑形式建筑形式多层高层规划套数规划套数720建筑风格建筑风格西班牙面积区间（）面积区间（）56-100主力面积（）主力面积（）56-70开盘时间开盘时间2012年6月竣工时间竣工时间2012年12月园区配套园
12、区配套高档幼儿园物业费物业费（元（元/月月)1.2该项目分三期开发，一期为西班牙风格，规划的产品以两室户型为主。目前三室两厅房源所剩居多，产品单元类型比较混杂，其中三室两厅房源均为一梯两户，小户型以一梯四户为主，一梯三户为辅，楼体进深约12m左右。目前为二期产品续客认筹阶段，优惠力度不大。21周边项目情况个案分析阳光上城雅居户型图 2#楼楼A户型型图63.07 5#楼楼A户型型图83.66 2#楼B户型图55.10 1#、4 #、7 #楼楼B户型型图562#楼A户型图66.871#、4#、7#楼A户型图70.022周边项目情况个案分析荣发时代新城项目位置荣发服装厂北侧开发商长春市和泰房地产开发
13、有限责任公司占地面积（万）9建筑面积（万）16建筑形式多层规划套数1600建筑风格英式面积区间（）60-140主力面积（）80-90开盘时间一期2010-6二期2011-6三期2014-5竣工时间2014年底园区配套休闲公园物业费（元/月)0.98项目开发商为本土知名企业，投资商具有多种产业，资金链充足。共分三期开发，现在售为二期产品，所剩房源较少，并规划了区域内唯一多层电梯洋房产品，提升项目品质。投资商下属企业的职工在此项目购房实行优惠，也有效的促进了项目的销售速度。三期产品预计2014年5月推出，具体时间未定。23周边项目情况个案分析荣发时代新城户型图A户型2室2厅1卫1厨67.49B户型
14、2室2厅1卫1厨85.79C户型3室2厅1卫1厨115.00D户型3室2厅2卫1厨129.00E户型3室2厅1卫1厨101.00F户型2室2厅1卫1厨87.2624周边项目情况个案分析荣发时代新城户型图G户型2室2厅1卫1厨97.30H户型2室1厅1卫1厨61.21茹森堡户型2室2厅1卫85.34克里斯蒂安堡户型3室2厅2卫120.00罗森堡户型3室2厅1卫103.68弗雷登斯堡弗雷登斯堡户型型2室室2厅1卫 76.0025周边项目情况个案分析荣发时代新城户型图 基斯丁堡基斯丁堡户型型2室室2厅1卫 91.17哥德堡户型3室2厅2卫116.19菲特列堡户型2室1厅1卫68.00阿美琳堡户型2室
15、2厅1卫76.34佛德利堡佛德利堡户型型2室室2厅1卫 83.26卡隆堡户型3室2厅1卫102.60基斯丁堡户型2室2厅1卫91.1726周边项目情况个案分析文龙家园项目位置原合隆粮库开发商农安县文龙房地产开发有限责任公司占地面积（万）4.89建筑面积（万）10.6建筑形式多层小高层规划套数1361建筑风格欧式简约面积区间（）40-90主力面积（）60-70开盘时间2011-6-26竣工时间2011年10月园区配套无物业费（元/月)0.8项目整体规划10栋多层和2栋11层小高层，为了吸引客群的关注，在开盘当天就推出所有的商铺产品，受到广大投资客的关注，但受施工进度缓慢影响，住宅产品去化有限。2
16、7周边项目情况个案分析文龙家园户型图A户型图2室2厅面积:92.00B户型图1室1厅面积:45.00C户型图2室1厅面积:55.00D户型图2室1厅面积:63.00E户型图2室1厅面积:70.00F户型图2室1厅面积:75.0028周边项目情况个案分析文龙家园户型图 G户型型图 2室室2厅面面积:92.00 H户型型图 2室室2厅面面积:93.00 I户型图2室1厅面积:70.00 29周边项目情况个案分析春城家园项目位置302国道以西，原合隆粮库开发商长春中诚房地产开发有限公司占地面积（万）5建筑面积（万）11.2建筑形式多层高层规划套数1500建筑风格现代简约面积区间（）40-120主力面
17、积（）54-68开盘时间2011年8月竣工时间2012年5月园区配套无物业费（元/月)0.8该项目分三期推出，规划了区域内唯一的18F高层产品，目前一期多层所剩房源不多，小户型基本售罄。目前二期正在蓄客，二期产品仍以多层为主，1栋小高层为辅，三期产品1栋高层。目前，二期产品接受预约选房，三期高层用于团购，一次性92折，按揭94折。30周边项目情况个案分析春城家园户型图31周边项目情况个案分析万隆广场项目位置项目位置合隆镇302国道西侧，长途客运站以南300米开发商开发商吉林省宇厦房地产开发有限公司占地面积占地面积（万）（万）5.5建筑面积建筑面积（万）（万）12建筑形式建筑形式商业、公寓、高层
18、、多层规划套数规划套数未定建筑风格建筑风格商业广场面积区间（）面积区间（）40-90主力面积（）主力面积（）60-80开盘时间开盘时间2013年11月竣工时间竣工时间一期：2014年10月园区配套园区配套大型游乐场物业费物业费（元（元/月月)未定万隆广场作为区域重点建设商业项目是合隆唯一一大型商业综合体，将涵盖3万平大型购物中心、5千平大型商超旗舰店、1万平户外免费停车场、2千平儿童游乐场、3千平休闲广场等，目前商业预计2014年10月1日试营业。公寓产品共两栋，均为两梯十户。项目二期为住宅产品，位于商业综合体西侧，共计4栋16层小高层和6栋6层的多层产品。其中小高层均为1梯3户设计，户型有6
19、0-803种户型；而多层为1梯2户设计，户型只有70和902种户型。32周边项目情况个案分析万隆广场户型图办公SOHO41.13平方米A户型办公SOHO41.13平方米B户型花园洋房60.22平方米户型花园洋房69.13平方米户型花园洋房80.93平方米户型33周边项目情况竞品情况对比项目名称占地面积（万）建筑面积（万）容积率隆德帝景9.015.01.63鑫海蓝城3.76.31.70怡庭美苑1.01.61.68阳光上城雅居16.030.02.20荣发时代新城9.04.61.70文龙家园4.8910.62.17春城家园5.011.22.20万隆广场5.512.02.10目前合隆镇房地产市场各项目
20、建筑面积一般在11-16万之间，另有3个项目体量较小，建筑面积在6万以内，1个项目体量较大，建筑面积约30万；各个项目容积率基本在2.0左右；各项目在售产品以多层为主，多数项目辅以少量小高层及多层电梯洋房产品，个别项目有高层产品。34周边项目情况竞品情况对比项目名称楼梯进深（m）主力户型主力面积（）隆德帝景13.1两室两厅88.29鑫海蓝城13.0两室两厅76.14怡庭美苑12.3两室一厅77.99阳光上城雅居13.9两室一厅70.00荣发时代新城13.3两室两厅83.26文龙家园12.8两室一厅75.00春城家园12.5两室两厅68.74万隆广场12.2两室两厅69.13市场上在售多层及小高
21、层产品进深均为12.5米左右，开间大多以3m/3.3m、3m/3.9m及3.3m/3.9m组合为主；单元类型以一梯两户为主，辅以适量一梯三户，个别项目存在一梯四户产品；区域内项目主力面积集中在65-85之间，辅以60左右小户型。有部分项目有少量的大面积房源，面积在120左右，所占比例很小。户型上以两室两厅为主，各个项目均配有少量两室一厅及一室产品，个别项目有少量三室两厅两卫产品。35IV.总结36通过对周边规划建设及在售项目的汇总，基本可以归纳出以下几个方面：规划上：合隆将加快城镇化建设，土地建设已有明确规划，引入教育园，大力招商引资；人口上：兴建工业园、物流园及汽车产业园，直接带来大量务工人员；交通上：计划投资2.9亿元，新建、续建道路13条，全长20公里，占地88公顷。计划大修和中修道路8条，维修节点4处，全长10公里，占地7公顷；环境上：计划投资3.5亿元，打造一条生态长廊。对青年渠进行全面清淤、绿化，在景观带内打造高端居住项目；地块上：项目位于西部新城规划建设范围内，是未来规划的集中居住区；竞争上：目前在售项目多处于销售中后期，所剩房源基本都为现房；客源上：仍然以合隆本地人为主，农民将集中到居住区；同时长春市内的投资客也逐年增加。总结37-上述报告内容为合隆镇项目周边竞品规划情况汇总-THEEND-38
