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1、房地产估价第六章第六章成本法成本法第第5 5章章 成本法成本法房地产估价成本法的概述成本法的概述一、成本法的概念一、成本法的概念 积算积算价格价格= =重新购建成本重新购建成本折旧折旧房地产价格房地产价格二、理论依据二、理论依据 生产费用价值论生产费用价值论 = =土地取得成本土地取得成本 + +建筑物建造成本建筑物建造成本 + +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息 + +销售税费销售税费 + +开发利润开发利润房地产估价 成本法的概述成本法的概述1 1、无交易、无收益的房地产估价、无交易、无收益的房地产估价2 2、特殊目的房地产估价、特殊目的房地产估价3 3、特殊建造的房地产、特殊建造的
2、房地产4 4、狭小市场上的房地产、狭小市场上的房地产5 5、市场比较法中的修正计算、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？三、成本法的适用范围三、成本法的适用范围房地产估价市场供大于求市场供大于求以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏高偏高 价格应向下调整价格应向下调整 市场供小于求市场供小于求以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏低偏低 价格应向上调整价格应向上调整 2、要结合市场供求分析来确定评估价格、要结合市场供求分析来确定评估价格1、要注意区分实际成本和客观成本、要注意区分实际成本和客观成本 房地产
3、的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高投入成本多，并不一定其价值就高 四、注意事项四、注意事项房地产估价五、成本法估价的步骤五、成本法估价的步骤房地产估价成本法的基本公式成本法的基本公式v积算价格重新构建价积算价格重新构建价格建筑物折旧格建筑物折旧房地产估价新开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 新开发土地价格新开发土地价格= =取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本+ +土地开发成本土地开发成本 + +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费 + +开发利润开
4、发利润+ +土地增值收益土地增值收益 房地产估价：从投入到开发期结束从投入到开发期结束 二、新开发土地价格的构成二、新开发土地价格的构成土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息 I=P(1+i)n1 I I利息额利息额P P资金额资金额i i利率利率n n计息期计息期 （一）取得待开发土地的成本（一）取得待开发土地的成本（二）土地开发成本（二）土地开发成本（三）管理费用（三）管理费用（四）投资利息（四）投资利息房地产估价（四）投资利息（四）投资利息基数为土地取得费
5、用基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期计息期通常为整个开发期 2、土地开发费用和管理费用的利息、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入通常视为均匀投入 1、土地取得费用的利息计息、土地取得费用的利息计息 房地产估价（五）销售税费（五）销售税费 1、销售费用、销售费用广告宣传、销售代理费广告宣传、销售代理费2、销售税金及附加、销售税金及附加营业税、城市维护建设税和教育附加营业税、城市维护建设税和教育附加3、其他销售税费、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等应由卖方负担的交易手续费等 房地产估价（六）开发利润（六）开发利润 1、
6、开发利润、开发利润=销售收入销售收入-土地取得成本土地取得成本-开发成本开发成本 -管理费用管理费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费 2、开发利润是正常条件下的平均利润、开发利润是正常条件下的平均利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数 直接成本利润直接成本利润= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本）开发成本）直接成本利润率直接成本利润率 投资利润投资利润= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用）管理费用）投资利润率投资利润率 成本利润成本利润= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发
7、成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息 + +销售费用）销售费用）成本利润率成本利润率销售利润销售利润= = 开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值销售利润率销售利润率 房地产估价（七）土地增值收益（七）土地增值收益 土地增值收益土地增值收益= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用 + +投资利息投资利息+ +利润）利润）土地增值收益率土地增值收益率 房地产估价新开发区宗地价格评估新开发区宗地价格评估 可转让土地面积可转让土地面积= =开发区土地总面积开发区土地总面积开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的比率 新开发区某宗
8、土地单价新开发区某宗土地单价= =新开发区土地平均单价新开发区土地平均单价区位、用途等修正系数区位、用途等修正系数 房地产估价新建房地产的成本法估价新建房地产的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 新建房地价格新建房地价格= =土地取得成本土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本 + +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 新建建筑物价格新建建筑物价格= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息 + +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 二、新建房地产价格的构成二、新建房地产
9、价格的构成 房地产估价旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 旧房地价格旧房地价格= =房地重新购建价格房地重新购建价格- -建筑物折旧建筑物折旧 = =土地重新取得价格土地重新取得价格+ +建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格- -建筑物折旧建筑物折旧 旧建筑物价格旧建筑物价格= =建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格- -建筑物折旧建筑物折旧 房地产估价重新购建价格重新购建价格（一）概念（一）概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、开发、重新建造全新状况的估价对象所
10、需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。必要的费用、税金和正常开发利润之和。 建筑物建筑物 ：建筑物重新建造成本之和：建筑物重新建造成本之和 房地房地 ：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和物重新建造成本之和 认识：认识：1 1、重新购建价格是估价、重新购建价格是估价时点时点的；的；2 2、重新购建价格是、重新购建价格是客观客观的；的；3 3、建筑物的重新购建价格是、建筑物的重新购建价格是全新全新状况下的价格；状况下的价格；4 4、土地的重新购建价格是在、土地的重新购建价格是在时点时点状况下的价格。状况下的价格。房地产估价1、重
11、置价格重置价格 又称又称重置成本重置成本，是采用估价，是采用估价时点时点的建筑的建筑材料材料、建、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价价格水平格水平，重新建造与估价对象建筑物具有，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用同等效用的的新新建筑物的正常价格。建筑物的正常价格。 2、重建价格重建价格 又称又称重建成本重建成本，是采用与估价对象建筑物，是采用与估价对象建筑物相同相同的的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价价时点时的价格水平时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物，重新建造与估
12、价对象建筑物完完全相同全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为象地称为“复制复制”。 （二）建筑物重新购建价格的分类（二）建筑物重新购建价格的分类房地产估价重置价格重置价格 一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物 重建价格重建价格 有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们
13、看重的有特殊建筑风格的建筑物等特殊建筑风格的建筑物等 有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法 3、适用对象适用对象房地产估价1、土地重新购建价格的求取、土地重新购建价格的求取 比较法、收益法、基准地价修正法、成本法比较法、收益法、基准地价修正法、成本法 2、建筑物重新购建价格的求取、建筑物重新购建价格的求取 （1）单位比较法）单位比较法 单位面积法单位面积法单位体积法单位体积法 （三）重新购建价格的求取（三）重新购建价格的求取房地产估价（3）工料测量法工料测量法 （4）指数调整法）指数调整法 例例9 9：某建筑物于：某建筑物于20042004年
14、年7 7月底建成，当时建造月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为该类建筑物一般成本为880880元元/ /，此后的建筑物建，此后的建筑物建造成本的变动状况为：造成本的变动状况为：20042004年内平均每月比上月递年内平均每月比上月递增增1 1；20052005年与年与20062006年基本保持不变；年基本保持不变；20072007年与年与20082008年内平均每月比上月递增年内平均每月比上月递增0.50.5；20092009年内平均年内平均每月比上月递增每月比上月递增2 2。试利用上述资料求取。试利用上述资料求取20092009年年8 8月初的该类建筑物的重新建造成本。月初的该类建筑物的重
15、新建造成本。 （2）分部分项法分部分项法2 2、建筑物重新购建价格的求取、建筑物重新购建价格的求取房地产估价建筑物折旧建筑物折旧 （一）概念（一）概念 估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧建筑物在估价时点时的市场价值重新购建价格折旧建筑物在估价时点时的市场价值重新购建价格 （二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素 有形折旧有形折旧无形折旧无形折旧物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧房地产估价（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失建筑物在物质实体方面的磨损所
16、造成的建筑物价值损失 有形损耗有形损耗 引起物质折旧的原因有：引起物质折旧的原因有： 自然经过的老朽自然经过的老朽 与建筑物的实际经过年数正相关与建筑物的实际经过年数正相关 自然力的作用引起的自然力的作用引起的 正常使用的磨损正常使用的磨损 由人工使用引起的由人工使用引起的 与使用性质、使用强度和使用年数正相关与使用性质、使用强度和使用年数正相关 意外的破坏损毁意外的破坏损毁 因突发性的天灾人祸引起的因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏延迟维修的损坏 1、物质折旧、物质折旧房地产估价（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等由于消费观念变更、规
17、划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失用所造成的其价值损失 3、经济折旧、经济折旧 外部性折旧外部性折旧 供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化 2、功能折旧、功能折旧房地产估价（三）求取建筑物折旧的方法（三）求取建筑物折旧的方法 耐用年限法耐用年限法实际观察法实际观察法成新折扣法成新折扣法综合法综合法 直线法直线法余额递减法余额递减法年数合计法年数合计法偿债基金法偿
18、债基金法年金法年金法 （少用）（少用）房地产估价1 1、直线折旧法、直线折旧法 D Di i第第i i年的年折旧费年的年折旧费 D Di i=D =D C C建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格S S残值残值N N耐用年数耐用年数R R残值率残值率 计算公式：计算公式： 房地产估价建筑物的现值建筑物的现值 年折旧率年折旧率 累计折旧额累计折旧额房地产估价2、实际观察法、实际观察法 3、成新折扣法、成新折扣法 q q成新率成新率 VB=Cq 直线法直线法观察法观察法R=0：4、综合法、综合法 房地产估价（四）求取建筑物折旧的注意事项（四）求取建筑物折旧的注意事项 1、注意估价上的折旧与会计上的折
19、旧的区别、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损； 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收 在估价上，在估价上，C C为重新购建价格，而且是估价时点时的；为重新购建价格，而且是估价时点时的； 在会计上，在会计上，C C为资产原值，不随时间的变化而变化。为资产原值，不随时间的变化而变化。房地产估价2 2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 维修保养属于正常：维修保养属于正常： 有效经过年数有效经过年数=实际经过年数
20、实际经过年数维修保养好或经过更新改造：维修保养好或经过更新改造： 有效经过年数有效经过年数实际经过年数实际经过年数房地产估价3 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计筑物竣工验收合格之日起计 （2 2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧限计算折旧 建建3年年 经济寿命经济寿命50年年 17年年土地期限土地期限70年年（3 3）
21、建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧年限计算折旧 建建2年年 经济寿命经济寿命50年年土地期限土地期限40年年 12年年房地产估价3 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（5 5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧权剩余年限计算折旧 经济寿命经济寿命50年年 10年年 10年年 土地期限土地期限50年年经济寿命经济寿命60年年5年年 土地期限土地期限50年年 5年年（4 4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧
