《744901745广元房产市场调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《744901745广元房产市场调查报告（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广元分公司营销策划部二0一二年二月广元2011年房产市场调查报告房产政策及广元土地交易情况一、1宏观政策分析 至6月14日为止，央行年内已六次上调金融机构存款准备金率。至此，大型金融机构和中小金融机构的贷款准备金率已经分别达到21.5%和18%，为历史最高点，2011年12月5日下调准备金率5%。期间连续加息4次，5年期以上的贷款利率已经由最初的5.94%提高到6.80%。银行信贷的收紧及企业资金成本的不断增加给企业现金流带来了极大的压力。21.5%18%20102011资金层面进一步收紧，企业资金紧张、现金流压力进一步增大Page32房地产行业政策分析201020119.29政策上涨过快城市
2、房价过高首套：首付3成；二套：首付5成，利率1.1倍；三套和异地：停贷新国八条限购令省会及计划单列城市首套：首付4成；二套：首付6成，利率1.1倍；三套和异地：停贷目前36个城市成都：主城区首套：首付4成；二套：首付6成，利率1.1倍；三套：限购；异地：限购1套一房一价省会及计划单列城市商品房销售明码标价， 5月1日开始执行，全国范围内执行监管广元市续金域华府价格过高后广元市政府限制广元市最高建面单价控制在7000元/以内。限 价Page4保障房各省、自治区、直辖市住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。3广元土地交易情况二、4201
3、1年全年广元市利州区土地供应量为64.5228万方，成交面积约74.67万方，成交金额约为3.5亿元。（成交面积多于供应量是由于2010年推出土地于2011年1月份成交）。比较2010年广元土地交易量，供应量上涨了3.31%，成交量上涨了73%，成交金额上涨了1.26倍。80706050403020100供应量（万方）成交量（万方）成交金额（亿）2010年2011年2010、2011年度土地供需情况数据来收集于中华人民共和国国土资源部网站52011年度土地成交一览表就2011年各区域供地情况而言，宝轮镇占多数，此为将来房产集中发展区域。就2011年土地成交量及规模看，宝轮和下西坝（回龙河）占多
4、数，大宗地块交易量及金额明显减少（2010年大宗土地交易占一半以上），市中区无土地交易记录，表明由于政策影响，企业拿地更加谨慎！41%24%26%9%各区域土地供各区域土地供应应量量宝轮 回龙河 大石镇 其他3%37%42%18%土地供应规模1公顷以下1公顷-5公顷5-10公顷10公顷以上数据收集于中华人民共和国国土资源部网站6Page8广元市房地产市场发展现状三、71 1、优越的地理环、优越的地理环境境地处川、陕、甘交界地区，成都、西安、重庆、兰州四大西部城市的腹心地带，是交通枢纽和物资集散中心。2 2、浓厚的历史人文、浓厚的历史人文氛围氛围具有4000多年悠久历史，女皇故里。3 3、独有的
5、滨江、滨、独有的滨江、滨河景观河景观嘉陵江、南河穿城而过，沿岸风景秀丽、环境优美，市政 建设完善。广元房产市场特质8灾后重建房地产灾后重建房地产市场快速发展市场快速发展随着灾后各地资金的大量注入，带动了GDP、人均收入、固定资产投资的快速增长，灾后房地产市场飞速发展。城市建设飞速发城市建设飞速发展展规划的新兴片区配套完善、发展趋于成熟。人们对城市规划和片区发展很有信心。众片区各有特色众片区各有特色东坝集中了中高端住宅及城市大半开发项目；南河多为中低端住宅；老城以商业为主，住宅布局零星且档次不高。从2008年起，广元市商品房价格一路飙升，商品房供应量及去化量增长速度迅猛，势头较之于四川省内其他三
6、线城市是有过之而无不及；在国家调控政策的影响下，2011年市场有所降温，但销售价格仍有上涨。物业形态以高层物业形态以高层电梯公寓为主电梯公寓为主各中高档项目，以高层为主，多层及商业为辅。广元房产市场发展状况9产品特征产品特征住宅以高层住房为主，多层为辅，暂无别墅。价格特征价格特征供求特征供求特征消费者特征消费者特征产品定位产品定位住宅价格水平在5500元/左右，其下的物业集中于南河、老城、万源、等区域。包括范公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。全市商品房销售项目中，东坝占据了46%，南河占28%，老城占14%，其他区域占12% 中高端产品为主（集中于东坝），中低档楼盘放量适中(多集中
7、在南河、老城)。文化诉求特征文化诉求特征浓厚的历史人文环境、传统的依山傍水情怀。广元商品房发展特征10美 俊天 下华 北星 城天 台怡 景属 北大 院翠 江半 岛高金风琴岚湾祥云居莲花小区二期金城家园东方盛世学 都瑞 景永昌钰苑兴和阳光正 黄 金域华府御锦湾南 院春 天新 纪元 园中苑皇都首座皇都首座金鹭金鹭名苑名苑开云世开云世家二期家二期广汇花广汇花园二期园二期泰安居泰安居江南江南星城星城名臣名臣杏园杏园老城片区老城片区南河片区南河片区东坝片区东坝片区南岸阳光西城国际国际商贸城永隆阳光水岸广元各目分布略图其他片区其他片区1116001400120010008006004002000东润新城祥
8、云居正黄金域华府高金.风琴岚湾御锦湾永昌钰苑南院春天二期莲花小区二期住宅工程兴和阳光二期新纪元园中苑学都瑞景东方盛世三合市场二期皇都首座金鹭名苑广汇花园一期（1#、3#楼）泰安居（一期工程）接官亭商住楼（南山丽景）江南星城A幢开云世家二期名臣杏园金城家园二期华北星城美俊天下翠江半岛蜀北大院天台怡景南岸阳光西城国际南岸阳光小区二期海天家园广元国际物流商贸城和顺嘉苑永隆阳光水岸备案量销售量存量广元各目备案量、销售量、存量比较表数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日）12广元市2011房产供给和销售分析四、13住宅均价约为4800元/,较2010年上涨36%左右；住宅供应量为7257套，20
9、10年为4730套，增加了53.42%；住宅销售量为4117套，2010年为3996套，增加了3.03%；住宅销售率为56.73%，2010年为84.84%，减少了32.85%；广元房产市场经过2008-2010年的沉淀，不管是从商品房供应量，还是市场消化量来看都得到了长足的发展。但是随着国八条等房产政策的出台，政府房产市场调控决心的坚定，对2011年下半年的销售影响初见端倪，使得住宅销售量较2010年增长甚微，而销售率则大有下降。商品住宅价格与销量分析（按建设局公布备案数据为准）数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日）142011年广元房产容量为6000套，总供给为7257套，市场总
10、销售量为4117套，总体供销比为1.76:1；购房者对东坝片区的住宅偏好度高，该片区的住宅价格较其他区域高出很多，主要在售商品住宅价格在5500-6400之间，特别是一些新推出的有代表性的楼盘价格纷纷超过6000元/，直逼市政府制定的7000元/最高限价；购房者偏好90-120的户型，但随着房价的高涨，小面积户型接受度在不断提高。商品住宅市场供求关系分析数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日）153、各区域住宅市场发展概况（比较2010年）（）东坝片区商品住宅供应量为3363套，增长了11.36；销售量为2020套，降低了19.87；销售率为60.07，降低了23.41；市场占有率（已
11、售）为49.06，降低了14.02；均价区间为52005500元/；东坝片区2011年住宅供应量小幅增加，但销售量却只降不增，表明东坝片区市场发展速度渐缓，但仍占市场主导，价格仍然高出其他区域颇多。各区域住宅市场发展概况（比较2010年）数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日）16（）南河片区商品住宅供应量为1997套，增长了34.6；销售量为969套，降低了22.97；销售率为48.52，降低了36.31；市场占有率（已售）为23.54，降低了7.94；均价区间为44004700元/；发展速度仅次于东坝，发展速度渐缓度，居于第二位，均价低于东坝及老城片区。（）老城片区商品住宅供应量为
12、998套，增长了556；销售量为662，增长了315；销售率为62.32，降低了36.36；市场占有率（已售）为15.11，增长了11.35；均价区间为45004800元/；老城片区，商品住宅供应量及销售量涨势明显，市场占有率明显提高，表明老城年房产市场发展速度优于其他区域，价格居中。数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日）17（）其他片区供应量为899套，增长了1098；销售量为506，增长了655；销售率为56.28，降低了33.05；市场占有率（已售）为12.39，增长了10.61；均价区间为46005000元/；其他片区，商品住宅供应量及销售量上涨最多，市场占有率明显提高速度仅
13、次于老城，其中，随着城市规划及东坝片区发展的日趋成熟，紧靠东坝的万源片区项目从无到有，并且一面世，价格明显高出老城及南河，直追东坝。上西和下西片区项目明显增加，其中商业发展最为代表。数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日）18广元房产市场个案五、19广元代表性项目 根据2011年广元建设网公布的数据显示，在全年备案量、销售量、市场占有率上，以下五个项目表现突出。数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日）项目名称备案量销售量市场占有率（备案） 市场占有率（销售）御锦湾1540115221.22%27.98%正黄金域华府4874016.71%9.74%华北星城5483287.55%7
14、.97%开云世家二期4532216.24%5.37%皇都首座4481746.17%4.23%合计3476227647.90%55.28%2016001400120010008006004002000御锦湾正黄金域华府华北星城开云世家二期皇都首座备案量销售量0.30.250.20.150.10.050御锦湾项目名称华北星城正黄金域华府开云世家二期皇都首座市场占有率（备案）数据来源于广元建设网（截止于2012年1月6日）广元代表性项目21广元代表性项目1、御锦湾项目地址：广元市利州区东坝办事处苴国路8号开发商：广元东合时代房地产开发总占地：112亩总建筑面积：30万容积率：3.5总户数：2041户
15、物业类型：电梯高层、商业户型面积：51-124价格区间：4800-7000元/均价：5500元/御锦湾以优越的地理位置，高端大盘的尺度，赢得了客户的亲睐。2011年全年以1152套的销售业绩位居广元市场首位。22广元代表性项目2、正黄*金域华府项目地址：广元市利州区东坝办事处古堰路开发商：广元市正黄置业有限公司总占地：27.5亩总建筑面积：8.82万容积率：3.86总户数：591户物业类型：电梯高层、商业户型面积：71-136价格区间：4818-7200元/均价：5400元/正黄*金域华府临南河，风景秀丽、视野开阔，高端项目，颇受客户欢迎。2011年全年以401套的销售业绩位居广元市场第二位。
16、由于2011上半年该项目最后推出房源价格太高，超出消费者接受范围，地方政府出台限价政策。23广元代表性项目3、华北星城项目地址：利州区嘉陵办事处蜀门北路开发商：四川金泉源实业有限责任公司总占地：28.5亩总建筑面积：6.59万容积率：3.5总户数：575户物业类型：电梯高层、商业户型面积：价格区间：4008-4528元/均价：4298元/华北星城地处老城北，配套完善，紧靠商业集中区，价格优势吸引客户，以328套销售成绩位列住宅排行榜第三位。24广元代表性项目4、开云世家二期项目地址：广元市南河蜀门南路开发商：广元晖鸿建设有限公司总占地：39亩总建筑面积：9.73万容积率：3.5总户数：786户
17、物业类型：电梯高层、商业户型面积：76-121价格区间：4200-5200元/均价：4800元/开云世家目前销售的为二期，一期带来了累计效应，客户认知度较高，前期多层销售势头强劲同时也带动了高层的销售，以221套销售成绩位列住宅排行榜第四位。25广元代表性项目5、皇都首座项目地址：广元市利州区南河办事处海口路南侧开发商：巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司总占地：120亩总建筑面积：18万容积率：2.36总户数：1860户物业类型：电梯高层、多层、商业户型面积：90-125价格区间：4028-4989元/均价：4400元/皇都首座2011年是三期销售，前两期的客户累计和配套设施的逐渐完善，在
18、客户心目中有良好的口碑和良好的性价比。以174套销售成绩位列住宅排行榜第五位。26广元市2011房产市场解读总结六、27政策调控最为严厉，从银行的不断加息到限购令到限贷，房地产经过了多重政策调控；土地供给与成交，市中区无土地交易记录，大宗地块交易急剧下降，限购限贷后，开发商拿地较为谨慎；2011上半年房产销售火热，供应量及价格激增，价格及销量一路飙升，但是受调控政策影响，去化量却未见明显增加。下半年市场受调控政策影响，来访量、成交量大幅下滑，各楼盘销售情况惨淡。住宅限购后，巨量的投资资金将无法进入住宅市场，商业地产必将成为固定资产投资首选，加之股市风险较大，商业成交较为火热，预计这种趋势还将延续；28由个别区域发展迅速，老城及其他区域基本没有项目的情况，逐步发展为各区域均有发展，并有新兴区域出现（万源）；东坝、南河区仍占市场主导,上西、下西逐步发展；中高端项目激增，高层、小高层成为各楼盘主力产品；大、中户型受欢迎度高，小户型逐渐增长；购房者的投资意愿明显增强，消费者购房行为趋于理智，观望情绪强烈；购房群体主要为：企事业单位职工和政府官员、民营企业主和本区域经商人士、当地企业就职的中高收入群体、进城居住的各县、乡镇居民；2012年春节前后，房产市场仍未见复苏。2012年的一段时间内，广元房产市场将仍会处于淡季，消费者观望情绪强烈。29
