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1、房地产估价房地产估价房地产估价概念第一节第一节房地产价格的概念和形成条件房地产价格的概念和形成条件第二节第二节房地产价格的特征房地产价格的特征第三节第三节房地产价值和价格的种类房地产价值和价格的种类房地产估价概念一、房地产价格的概念一、房地产价格的概念房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。按按照照劳劳动动价价值值论论的的观观点点，房房地地产
2、产价价格格可可表表述述为为：在在房房地地产产开开发发、建建设设、经经营营的的过过程程中中，所所耗耗费费的的社社会会必必要要劳劳动动形形成成的的价值与土地所有权价格综合的货币表现。价值与土地所有权价格综合的货币表现。按按照照效效用用价价值值论论的的观观点点，房房地地产产价价格格可可表表述述为为：房房地地产产的的效效用用、房房地地产产的的相相对对稀稀少少性性及及房房地地产产的的有有效效需需求求三三者者共共同同作作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。用而产生的对房地产经济价值的货币表现。房地产估价概念房地房地产之所以有价格，与任何其他商品之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一什么有价格一样，需
3、要具需要具备3个条件：个条件：(1)有用性；有用性；(2)稀缺性；稀缺性；(3)有效需求。有效需求。有用性是指能有用性是指能满足人足人们的某种需要或欲望，俗的某种需要或欲望，俗话说“有用有用”，经济学上称学上称为使用价使用价值或效用。或效用。房地房地产的稀缺性是指的稀缺性是指现存房地存房地产的数量尚不的数量尚不够满足每个人足每个人的需要或欲望，是相的需要或欲望，是相对稀缺，不是稀缺，不是绝对缺乏。稀缺性缺乏。稀缺性对价格价格的作用是很大的。的作用是很大的。二、房地产价格的形成条件二、房地产价格的形成条件房地产估价概念房地房地产价格要成价格要成为现实不是有价无市，不是有价无市，还必必须对房地房地
4、产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购买能力支能力支持的需要持的需要不但愿意不但愿意购买而且有支付能力。人而且有支付能力。人们把把这种有种有支付能力支持的需要，称支付能力支持的需要，称为有效需求。有效需求。房地房地产价格是由房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三的有用性、稀缺性和有效需求三者相互者相互结合而合而产生的。在生的。在现实中，不同房地中，不同房地产的价格之所以的价格之所以有高低，同一宗房地有高低，同一宗房地产的价格之所以有的价格
5、之所以有变动，归总起来也是起来也是由于由于这三者的程度不同及其三者的程度不同及其变化引起的。化引起的。房地产估价概念房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。地方。房地产价格与一般物品的价格共同之处是：房地产价格与一般物品的价格共同之处是：（1）都是价格，用货币表示；）都是价格，用货币表示；（2）都有波动，受供求等因素的影响；）都有波动，受供求等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。）都是按质论价：优质高价，劣质低价。 地价与一般物品价格的不同表现在地价与一般物品价格的不同表现在6 6个方面：个方面： （1 1）
6、生生产成本不同。一般物品的价格必然含有生成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因成本因素，而地价不一定含有生素，而地价不一定含有生产成本因素。成本因素。房地产估价概念 （2 2）折旧不同。折旧不同。一般物品有折旧；土地不仅无折旧；而且有一般物品有折旧；土地不仅无折旧；而且有增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让增值。但是也有例外如开采后未利用的矿山和有限期的出让土地使用权土地使用权 。 （3 3）价格差异不同。一般物品价格较一致；而土地具有独一）价格差异不同。一般物品价格较一致；而土地具有独一无二性，基本上是一宗土地一个价格，不同的土地之间价格无二性，基本上是一宗土地一个价格，
7、不同的土地之间价格差异较大。差异较大。 （4 4）市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的）市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观价格较客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。因素的影响较大。 （5 5）形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短；而）形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短；而地价形成的时间通常较长。地价形成的时间通常较长。 （6 6）供求变化不同。）供求变化不同。 房地产估价概念1房地产的价格受区位的影响很大。房地产的价格受区位的影响很大。2房地产价格实质是房地产权益的价格。房
8、地产由于不可移动，房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。他权益。3房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，即这里的交换所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，即这里的交换代价的价格代价的价格(简称价格简称价格)；另一个是服务价格，即这里的使用代；另一个
9、是服务价格，即这里的使用代价价的租金的租金(简称租金简称租金)。4房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格是在长期考虑下形成的。5房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。房地产估价概念一、使用价值和交换价值一、使用价值和交换价值一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡
10、量，即交换价值表现为一定数关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中一指交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价般所说的价值也是指交换价值。值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。就使用作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。交换价值。 房地产估价概念二、投资价值和市场价值二、投资价值和市场价值某一房地产的投资价值，
11、是该房地产对于某个具某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。资价值因投资者的不同而不同。房地产估价概念投资价值与市场价值的评估方法
12、可能相同，但其中投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。如在评估市场价值时，收益参数选取的立场可能不同。如在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。与该房地产的
13、风险程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。资行为或交易能够实现的基本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。的是房地产的市场价值。房地产估价概念三、原始价值、账面价值和市场价值三、原始价值、账面价值和市场价值原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本
14、，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。减去已提折旧后的余额。市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值低。市场价值很少等于账面价
15、值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。过去的购置价格高出很多。就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。所评估的是房地产的市场价值。房地产估价概念 四、成交、市四、成交、市场、理、理论价格、公开市价格、公开市场价价值和和评估价估价值(一一)成交价格成交价格成交价格成交价格简称成交价，是交易双方称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。达成交易的价格。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可
16、成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市交价格是指交易双方在公开市场、信息通、信息通畅、平等自愿、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市良因素，如不了解市场行行情、情、垄断、断、胁迫等的影响；反之，迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。非正常成交价格。严格来格来说，正常成交价格的形成条件，正常成交价格的形成条件有有7个：个：(1)公开市公开市场。(2)交易交易对象本身具
17、象本身具备市市场性。性。(3)众多众多的的买者和者和卖者。者。(4)买者和者和卖者都不受任何者都不受任何压力，完全出于力，完全出于自愿。自愿。(5)买者和者和卖者都具有完全信息。者都具有完全信息。(6)理性的理性的经济行行为。(7)适当的期适当的期间完成交易。完成交易。房地产估价概念（二）市场价格（二）市场价格市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（三）理论价格（三）理论价格理论价格是经济学假设的理论价格是经济学假设的“经济人经济人”的行为和预期是理性的，的
18、行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。动，不会偏离太远。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。格又围绕着理论价格
19、而上下波动。就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。评估的是房地产的市场价格。房地产估价概念（四）公开市场价值（四）公开市场价值公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。值得注意的是，在义基本相同，在一般情况下可以混用。值得注意的是，在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值，而是现实估价中有时需要评估的不一定是
20、公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的正常价格或金额，如征用拆迁补在某些特定条件限制下的正常价格或金额，如征用拆迁补偿估价。偿估价。房地产估价概念(五五)评估价值评估价值评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。估算和判定的结果。评估价值还可以根据所采用的估价方法评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采
21、用成本法估算得出的结果通常称为积算价称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。但从理论上讲，一个良好的评估价值正常成交价格但从理论上讲，一个良好的评估价值正常成交价格=市市场价格。场价格。房地产估价概念 五、市场调节价、政府指导价和政府定价五、市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。管制或干预的程度有关的价格。市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的市场调节价是指由
22、经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。超出政府指导价规定的幅度。房地产估价概念
23、政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。估价结果应以政府定价为准。政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定政府对
24、价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷、管理费、贷款利息和税金等款利息和税金等7项因素，利润控制在项因素，利润控制在3以下。对于这类房以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。地产，估
25、价也应依据这些规定进行。房地产估价概念六、基准地价、标定地价和房屋重置价格六、基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格是中华人民共和国基准地价、标定地价和房屋重置价格是中华人民共和国城市房地产管理法提到的三种价格。城市房地产管理法提到的三种价格。基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是指一定时期和一定
26、条件下，能代表不同区位、标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。不同用途地价水平的标志性宗地的价格。这里的房屋重置价格，应是某一基准日期，不同建筑结构、这里的房屋重置价格，应是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。有了这种房屋重置价格必要的费用、税金加上应得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价的比较修正来求取。通
27、过这种房屋重置价的比较修正来求取。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。房地产估价概念七、土地价格、建筑物价格和房地价格七、土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的存在土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。形态来划分的价格。(一一)土地价格土地价格土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地
28、产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。有时根据土地的有时根据土地的“生熟生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。房地产估价概念(二二)建筑物价格建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。土地的价格。(三三)房地价格房地价格房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往
29、等同于人们平常所说的房价。的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格土地价格房地价格土地价格+建建筑物价格；筑物价格；(2)土地价格房地价格一建筑物价格；土地价格房地价格一建筑物价格；(3)建筑建筑物价格房地价物价格房地价土地价格。土地价格。房地产估价概念八、总价格、单位价格和楼面地价八、总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。格的表示单位来划分的价格。(一一)总价格总价格总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的总价格简称总价，
30、是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。产价格水平的高低。房地产估价概念(二二)单位价格单位价格单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。格水平的高低
31、。价格单位由货币和面积两方面构成：价格单位由货币和面积两方面构成：1货币：包括币种和货币单位。货币：包括币种和货币单位。2面积：包括面积内涵和面积单位。面积：包括面积内涵和面积单位。房地产估价概念(三三)楼面地价楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价楼面地价=土地总价土地总价/总建筑面积总建筑面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：的关系，即：楼面地价楼面
32、地价=土地单价土地单价/容积率容积率在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。价格水平的高低。房地产估价概念九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格所有权价格、使用权价格和其他权益的价格是一组按照所所有权价格、使用权价格和其他权益的价格是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。交易或评估的房地产权益来划分的价格。(一一)所有权价格所有权价格房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。房地产所房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据其是否完全再细分。有权
33、价格还可依据其是否完全再细分。(二二)使用权价格使用权价格房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。以土地为房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。以土地为例，中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是使用权价例，中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是使用权价格，土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权两种。格，土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权两种。(三三)其他权益的价格其他权益的价格其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格
34、、典权价格等。房地产估价概念 十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值课税价值和征用价值买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。有价物，简称买卖价。租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金(或称协议租金，或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金是由市场供求状况决定的租金)、商品租金、商品租金(是以房地
35、价值为是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地担和利润八项因素贷款利息、房产税、保险费、地担和利润八项因素)、成本租、成本租金金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑
36、面算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。积计租。房地产估价概念抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典价往往低于房地产
37、的实际价值。价往往低于房地产的实际价值。保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。依据而评估的价值。课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。据的价值。征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。房地产估价概念十一、实际价格和名义价格十一、实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价是在成交日
38、期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。在实际交易中的付款方式可能有期时一次付清的价格。在实际交易中的付款方式可能有下列几种：下列几种：1要求在成交日期时一次付清。要求在成交日期时一次付清。2如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。3从成交日期时起分期付清。从成交日期时起分期付清。4约定在未来某个日期一次付清。约定在未来某个日期一次付清。5以抵押贷款方式支付。以抵押贷款方式支付。房地产估价概念例题：某套建筑面积例题：某套建筑面积100平方米、每平
39、方米建筑面积平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价元的住房，总价30万元。如果实际单价为万元。如果实际单价为2928元元/平方平方米，年折现率为米，年折现率为5%，则实际交易中的付款方式为（，则实际交易中的付款方式为（）A、在成交日期时一次付清，给予、在成交日期时一次付清，给予5%的优惠；的优惠；B、从成交日期起分期付清，首付、从成交日期起分期付清，首付10万元，余款每隔半万元，余款每隔半年支付年支付10万元，一年付清；万元，一年付清；C、一年后付清；、一年后付清；D、以抵押方式支付，首付、以抵押方式支付，首付5万元，余款在万元，余款在10年内以抵押年内以抵押方式支付。方式支付。房地产
40、估价概念十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内期内(可视为在交易达成的同时可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。期货进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。的价格。房地产估价概念在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格在房地产的现
41、货价格和期货价格中，最典型的是现房价格(含土地价格含土地价格)和期房价格和期房价格(含土地价格含土地价格)。房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格。为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房价格是指以目前尚未建格，其中最常见的是期房价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋成而在将来建成的房屋(含土地含土地)为交易标的的价格。为交易标的的价格。而对于房地产
42、来说，由于买现房可以立即出租，买期房在而对于房地产来说，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险，所以，期房价格与现房价格之间的关系有：着风险，所以，期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格现房价格期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值净收益的折现值风险补偿风险补偿但在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相但在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。反现象。房地产估价概念十三、起价、标价、成交价和均价十三、起价、标价
43、、成交价和均价起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。组价格。起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。不能反映所销售商品房的真实价格水平。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一
44、般就是这个价格。中写明的价格一般就是这个价格。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。房的价格水平。房地产估价概念十四、保留价、起拍价、应价和成交价十四、保留价、起拍价、应价和成交价保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。给最高应价者的买
45、卖方式。保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。低价格。起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。标的的价格。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。己报出的购买价格。成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。认后的竞买人的最高应价。房地产估价概念 十五、拍卖价格、招标价格和协议价格十五、拍卖价格
46、、招标价格和协议价格拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易(或或出让出让)所采用的方式相联系的价格分类。所采用的方式相联系的价格分类。拍卖价格是指采用拍卖方式交易拍卖价格是指采用拍卖方式交易(或出让或出让)房地产的成交价格。房地产的成交价格。招标价格是指采用招标方式交易招标价格是指采用招标方式交易(或出让或出让)房地产的成交价格。房地产的成交价格。协议价格是指采用协议方式交易协议价格是指采用协议方式交易(或出让或出让)房地产的成交价格。房地产的成交价格。在通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，在通常情况下采用协议方式出让的地价最
47、低，其次是招标，拍卖的最高。拍卖的最高。 房地产估价概念（十六）、补地价（十六）、补地价补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有下列四种：（形主要有下列四种：（1）更改原出让土地使用权时规定的用）更改原出让土地使用权时规定的用途；（途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转）转让、出租、抵押划拨土地使用权；（让、出租、抵押划拨土地使用权；（4）出让的土地使用权期）出让的土地使用权期满后续期。满后续期。对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与对于改变用途来说，补地价的
48、数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即：改变用途前的地价的差额，即： 补地价补地价=改变用途后的地价改变用途后的地价-改变用途前的地价改变用途前的地价对于增加容积率来说，补地价的数额可以用下列公式计算：对于增加容积率来说，补地价的数额可以用下列公式计算：补地价（单价）补地价（单价）=（增加后容积率（增加后容积率-原容积率）原容积率）原容积率原容积率原容积率下地价原容积率下地价或者或者 补地价（单价）补地价（单价）=（增加后容积率（增加后容积率-原容积率）原容积率）原楼面地原楼面地价价补地价（总价）补地价（总价）=补地价（单价）补地价（单价）土地总面积土地总面积 房地产估价概念房地产价格的概念以及形成条件楼面地价的概念实际价格和名义价格的概念补地价的概念以及计算公式房地产估价概念
