第三章第三章 抵押抵押贷款的运作款的运作•杠杆原理杠杆原理•抵押贷款的归还抵押贷款的归还•抵押贷款的运转过程抵押贷款的运转过程•抵押房屋的运用和管理抵押房屋的运用和管理•利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响•期前还款的处置期前还款的处置•其他抵押贷款类型其他抵押贷款类型 第一第一节 杠杆原理杠杆原理 杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准那么的分析方法，在房地产金融和房地产开发、运营中具有非常重要的作用 一、杠杆原理的特性一、杠杆原理的特性1.1.根本概念根本概念资产总额资产总额V V：在房地产经济中是特指某项房地产：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价钱，即买入价投资的市场价钱，即买入价负债负债M M：特指购买该项房地产而借入的资金特指购买该项房地产而借入的资金股东权益股东权益E E：特指在该项房地产投资中投资者所：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金投入的自有资金三者的关系是：三者的关系是：V=M+EV=M+EM/VM/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数〔贷款比率〕〔贷款比率〕E/VE/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数为权益比率，在投资的初始期即为首付成数〔首付比率〕。
〔首付比率〕收益收益CFCF：指在房地产运营中每年所产生的净现：指在房地产运营中每年所产生的净现金流，即每年运营收入减去运营费用的差值金流，即每年运营收入减去运营费用的差值在房地产运营中，净营业收益的分配为两部分：在房地产运营中，净营业收益的分配为两部分：a a付给银行贷款利息，付给银行贷款利息，b b股东收益股东收益即即:CF=M*i+:CF=M*i+股东收益股东收益资产收益率：资产收益率：R=CF/V=CF/R=CF/V=CF/〔〔M+EM+E〕〕股东收益收益率：股东收益收益率：Y=Y=股东收益股东收益/ /股东权益股东权益= =〔〔CF-CF-M*iM*i〕〕/E/E 2.原理与计算公式原理与计算公式 由资产收益率公式 R=CF/V=CF/〔M+E〕可以得到：R=CF/V=〔M*i+Y*E〕/V=M/V*i+E/V*Y，即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和由此，我们还可以得到：Y=〔VR-M*i〕/E=〔VR-M*i〕/〔V-M〕=i+〔R-i〕V/〔V-M〕这里，我们记〔R-i〕为D，即资产收益率与贷款利率的差；记V/〔V-M〕为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子。
那么Y=i+D*L 上述分析是基于现金流和普通会计准那么的财务分析，其结果就像普通物理学的“杠杆原理〞一样，所以，我们把经过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆〞法，怎样的杠杆因子才适当呢？ 3.计算实例计算实例 我们经过几个简单的实例来阐明杠杆原理的作用，分三种情况来计算⑴杠杆效应 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款〔最高比例为90%〕，贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300万元那么不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差别的 不同贷款比率股东权益收益率差不同贷款比率股东权益收益率差贷款比例贷款比例/%运营收入运营收入/万元万元负债本钱〔贷款年利息〕负债本钱〔贷款年利息〕/万元万元权益收入权益收入/万元万元权益资本〔投入的自有资金〕权益资本〔投入的自有资金〕/万元万元负债〔贷款额〕负债〔贷款额〕/万元万元权益收益率权益收益率/%资产收益率资产收益率/%资产收益率与贷款利率差资产收益率与贷款利率差D杠杆因子杠杆因子L030003002000015153130300722281400600161531.4360300144156800120019.51532.5903002168420018004215310 ⑵⑵财务风险 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款〔最高比例为90%〕，贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，那么不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差别的，有时还会具有较大的风险。
财务风险比较财务风险比较贷款比例贷款比例/%运营收入运营收入/万元万元负债本钱〔贷款年利息〕负债本钱〔贷款年利息〕/万元万元权益收入权益收入/万元万元权益资本〔投入的自有资金〕权益资本〔投入的自有资金〕/万元万元负债〔贷款额〕负债〔贷款额〕/万元万元权益收益率权益收益率/%资产收益率资产收益率/%资产收益率与贷款利率差资产收益率与贷款利率差D杠杆因子杠杆因子L02000200200001010-2130200721281400600910-21.4360200144568001200710-22.590200216-162001800-810-210 ⑶⑶贷款不同利率程度款不同利率程度对权益收益率的影响益收益率的影响 有一幢公寓价值2000万元，投资者由于自有资金缺乏，向银行贷款〔比例为70%〕，公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷款的年利率分别为8%，10%，12%，14%，20%，25%时的权益收益率 不同贷款利率程度的权益收益率不同贷款利率程度的权益收益率运营收益运营收益/ /万元万元贷款利率贷款利率/%/%贷款数量贷款数量/ /万元万元贷款本钱贷款本钱/ /万元万元自有资金投入自有资金投入/ /万元万元权益收益权益收益/ /万元万元资产收益率资产收益率/%/%权益收益率权益收益率/%/%资产收益率与贷款利率差资产收益率与贷款利率差D D杠杆因子杠杆因子L L300814001126001881531.3373.333001014001406001601526.6753.33300121400168600132152233.333001414001966001041517.3313.3330020140028060020153.33-53.33300251400350600-5015-8.33-103.33 二、杠杆作用的方式二、杠杆作用的方式 经过上述上述实例的例的计算分析，可以得到算分析，可以得到这样的的结论：杠杆：杠杆作用包括正作用、中性作用、作用包括正作用、中性作用、负作用。
其作用其详细影响如下：影响如下：⑴⑴杠杆正作用杠杆正作用当当资产收益率大于收益率大于贷款利率款利率时〔即〔即D>0〕，构成正的杠杆作〕，构成正的杠杆作用，使用，使权益收益率上升，提高了自有益收益率上升，提高了自有资金的运用效率金的运用效率D越越大那么作用越大那么作用越强，提高，提高贷款比率越有利款比率越有利L越大越好！越大越好！⑵⑵杠杆中性作用杠杆中性作用当当资产收益率等于收益率等于贷款利率款利率时〔即〔即D=0〕，构成中性杠杆作〕，构成中性杠杆作用，用，权益收益率不受影响益收益率不受影响贷款款对于于扩展运展运营规模，提高企模，提高企业的影响力有重要作用，同的影响力有重要作用，同时也也产生了一定的潜在生了一定的潜在风险⑶⑶杠杆杠杆负作用作用当当资产收益率小于收益率小于贷款利率款利率时〔即〔即D<0〕，构成杠杆的〕，构成杠杆的负作作用，用，权益收益率不益收益率不仅不能提高，反而会下降不能提高，反而会下降这时，，贷款比款比率越大，杠杆因子越大，率越大，杠杆因子越大，权益收益率遭到的影响也越大，益收益率遭到的影响也越大，负债运运营的的风险就越突出就越突出L越大越不好！越大越不好！ 第二第二节 抵押抵押贷款的款的归还 房地产抵押贷款期限普通都较长，为了保证借贷双方的利益，规范的还贷安排是按一定的时间间隔等额地归还。
最经常采用的时间间隔就是月，即每月借款人按一定的等额数量归还其所欠款项〔包括本金和利息〕 一、月还款额一、月还款额 还款安排是房地产抵押贷款合同的重要内容，按照双方的商定来严厉执行还贷安排是保证各自利益的前提，谁违约谁就要负相应的责任 在详细的还贷安排中，普通有2种规范的商定，即“本息均还〞和“先息后本〞 1.本息均还法本息均还法 本息均本息均还法是将法是将贷款的本金和利息平均分款的本金和利息平均分摊到每个月来到每个月来还款的方法，即在每个月相等的款的方法，即在每个月相等的还款中包含一款中包含一样的本金和一的本金和一样的利息其其计算公式如下：算公式如下：每月每月摊还本金本金=贷款款额/贷款期限〔月数〕款期限〔月数〕=M/n每月每月摊还利息利息=〔〔n+1〕〕*M*i/2n每月每月还款款额=每月每月摊还本金本金+每月每月摊还利息利息 = M/n+〔〔n+1〕〕*M*i/2n这里，里，M为贷款款额，，n为贷款月数，款月数，i为贷款的月利率款的月利率例如：某人向例如：某人向银行抵押行抵押贷款款10万元，商定按本息均万元，商定按本息均还法分法分60个个月〔月〔5年〕等年〕等额还贷，月利率，月利率为6.3‰，，请计算每月的算每月的还款款额。
每月每月应还本金本金=M/n=100000/60=1666.67〔元〕〔元〕每月每月应还利息利息=〔〔n+1〕〕*M*i/2n =〔〔60+1〕〕×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25〔元〕〔元〕月月还款款额=1666.67+320.25=1986.92〔元〕〔元〕 2.先息后本法先息后本法 先息后本法是严厉按照贷款资金的实践占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金〔贷款余额〕的利息计算公式为：月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]如上例，其计算如下：月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1]=100000×0.0063×1.006360÷(1.006360－1)=2006.66〔元〕 3.本息均还法与先息后本法的差别本息均还法与先息后本法的差别 经过公式比公式比较和和实践践计算，可以看出两者算，可以看出两者是有着重要差是有着重要差别的，包括：的，包括：⑴⑴二者的月二者的月还款款额不同；不同；⑵⑵每月每月还款款额中本金、利息所占比重不同；中本金、利息所占比重不同；⑶⑶两种两种还款方式中利息款方式中利息总额不同；不同；⑷⑷在在发生提早生提早还清清债务时，剩余本金不同，，剩余本金不同，产生生的后果也有重要差的后果也有重要差别。
二、月本利和因子表二、月本利和因子表 在实践业务活动过程中，银行经常还编制不同利率程度对应不同贷款期限的表格，被称为“月本利和因子〞表，以协助借款人快捷地计算 1.月本利和因子表的构造月本利和因子表的构造 月本利和因子表包括7列，其中第1列为借款期限〔普通为年〕；第2列为复利值〔即1元借款的最终值〕；第3列为累积复利值；第4列是第3列的倒数；第5列为贴现因子；第6列为累积贴现值，即本利和因子；第7列为月归还因子，实践上是第6列的倒数贷款利率为10%的月本利和因子见P55我们也可以构造一个贷款年利率为9%〔即月利率为0.75%〕的月本利和因子表月本利和因子表的根本关系中最重要、最有用的是：贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值 贷款年利率为贷款年利率为9%的本利和因子表的本利和因子表月月数数复利值复利值累积复利值累积复利值累积复利值累积复利值倒数倒数贴现因子贴现因子累积现值累积现值月归还因子月归还因子012345678910111211.00751.015056251.0226691721.0303391911.0380667351.0458522351.0536961271.0615988481.0695608391.0775825451.0856644151.093806898012.00753.022556254.0452254225.0755646136.1313477.1594835828.2131797099.27477855710.344339411.4219219412.5075863610.4981320050.3308457870.2472050120.1970224160.1635689070.6748790.1217555240.1078192860.0966712290.087550940.0799514770.0735218810.9925558310.9851670780.9778333280.9705541720.9633292030.9561580180.9490402160.9419754010.9349631770.9280031530.9210949410.91423815500.9925558311.9777229092.9555562383.926110414.8894396125.845597636.7946378467.7366132478.6715764249.59957957710.5206745211.43491267 1.00750.5056320050.3383457870.2547050120.2045224160.1710689070.1471748790.1292555240.1153192860.1041712290.095050940.087451477 2.运用举例运用举例⑴⑴还款款额的的计算算 借款借款50万，分万，分25年年还清〔即清〔即300个月〕，个月〕，贷款的年利率款的年利率为10%，每月的，每月的还款款额是多少？是多少？月月还款款额=借款借款额/1元元钱的累的累积贴现值=500000/110.047230=4543.50〔元〕〔元〕或者：月或者：月还款款额=借款借款额×月月归还因子因子 =500000×0.009087=4543.50〔元〕〔元〕⑵⑵借款借款额的的计算算 方案每月方案每月还款款3000元，借款期限是元，借款期限是30年〔即年〔即360个月〕，个月〕，年利率是年利率是10%，可以借款多少？，可以借款多少？贷款款额=月月还款款额×1元元钱累累积贴现值 =3000×113.950820=341852.46〔元〕〔元〕 假假设每月每月还款款5000元呢？元呢？ 贷款款额=5000×113.950820=569754.1〔元〕〔元〕假假设期限期限为25年〔年〔300个月〕，月个月〕，月还款款4500元，可借款多少？元，可借款多少？贷款款额=4500×110.047230=495212.54〔元〕〔元〕 三、归还清单三、归还清单1.根本概念根本概念⑴⑴本金本金principal本金是借款人所欠本金是借款人所欠银行行债务总额，其初始，其初始值就是借就是借款人从款人从银行所行所获得的借得的借贷总数数额。
⑵⑵手手续费〔〔cost of administration〕〕手手续费就是就是银行收取的运行收取的运营费用，普通在放款用，普通在放款时收收取，或者参与到取，或者参与到贷款款总额中去中去——即即实践用于践用于购房房的的资金等于金等于贷款款总数减去手数减去手续费但如今银行通常行通常不收取手不收取手续费与手与手续费不同，不同，贷款利率是款利率是对贷款款资金收取的利息金收取的利息率程度，普通表示率程度，普通表示为本金的百分数〔以年本金的百分数〔以年计〕或千〕或千分数〔以月分数〔以月计〕⑶⑶贷款期限款期限贷款期限就是放款日到最后款期限就是放款日到最后还款日的款日的时间间隔，普隔，普通以年通以年计，但也可以月，但也可以月计⑷⑷分分摊系数系数在抵押在抵押贷款中，普通要求借款人在期限内按照一定款中，普通要求借款人在期限内按照一定的期段〔通常是一个月〕的期段〔通常是一个月〕归还一定的本金，即把一一定的本金，即把一切的本金分切的本金分摊到整个借款期限来到整个借款期限来进展展还款，款，这个个过程称程称为“摊还〞〞amortization，或者，或者“分期分期归还〞每一期一期摊还的本金的本金额占本金的百分数称占本金的百分数称为分分摊系数，系数，记作作K，它是由本金、利率、期限和，它是由本金、利率、期限和摊还方式决方式决议，，是是银行行对借款人借款人综合合还贷才干的重要才干的重要调查目的之一。
目的之一 2.归还清单的计算归还清单的计算 这里的计算是根据本利和因子表来进展，主要是计算还本数额和剩余本金数额⑴剩余本金借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值，即剩余本金就是未归还期限月还款额的贴现值即：剩余本金=月还款额×月累积贴现值例如：一笔抵押贷款期限为30年，利率为10%，贷款额为10万元，如今已按规定归还了5年，剩余本金是多少？剩余本金=月还款额×月累积贴现值=877.57×110.047230=96574〔元〕阐明经过5年的还款，10万元的借款的剩余本金还有96574元，即5年归还的本金仅仅3426元⑵年付利息额年付利息额=年还款额－剩余本金减少额=月还款额×12－〔上年剩余本金－今年剩余本金〕 ⑶⑶归还清清单 按照上述方法，可以计算出每一年的归还本金、利息、剩余本金等，并可以将其综合制成表格，这就是所谓的归还清单例如：贷款额为300000元，期限为10年〔120个月〕，年利率为9%〔即月利率为0.75%〕，其归还清单如下： 归还清单归还清单我们用Excel来解释 四、抵押贷款的几个目的四、抵押贷款的几个目的1.有效利率有效利率对借款人而言，有效利率是使自有资金平安、高效，财务杠杆对借款人而言，有效利率是使自有资金平安、高效，财务杠杆作用明显的借款利率，即使本人的权益收益率坚持合理程度的作用明显的借款利率，即使本人的权益收益率坚持合理程度的借款利率，当然是希望越低越好。
借款利率，当然是希望越低越好 对贷款人而言，有效利率就是能使本人的贷款平安、高效，获对贷款人而言，有效利率就是能使本人的贷款平安、高效，获得合理报答〔扣除了通涨、风险补偿等〕的利率程度，当然希得合理报答〔扣除了通涨、风险补偿等〕的利率程度，当然希望是越高越好双方经过不断的谈判，最终就达成抵押贷款合望是越高越好双方经过不断的谈判，最终就达成抵押贷款合同所确认的利率同所确认的利率2.贷款比率贷款比率贷款比率是贷款额占总资产〔房屋购买价钱〕的比率，也称为贷款比率是贷款额占总资产〔房屋购买价钱〕的比率，也称为贷价比〔贷价比〔ratio of mortgage to value〕，可以反映财务杠杆作用〕，可以反映财务杠杆作用的大小3.还贷常数还贷常数还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即：还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即：还贷常数还贷常数=年还款额年还款额/总借款额总借款额普通地：借款额一定，还款期限越长，还贷常数越低；还款期普通地：借款额一定，还款期限越长，还贷常数越低；还款期限一定，借款利率越高，还贷常数越高限一定，借款利率越高，还贷常数越高 第三第三节 抵押抵押贷款的运作款的运作过程程一、抵押一、抵押贷款的参与人款的参与人1.抵押抵押贷款的参与人款的参与人⑴⑴借款人借款人抵押抵押贷款的借款人在住房款的借款人在住房贷款中就是款中就是购房人，房人，也是抵押人。
也是抵押人⑵⑵放款人放款人放款人就是向借款人放款人就是向借款人贷款的款的银行或其他金融行或其他金融机构，也是抵押机构，也是抵押权人⑶⑶房地房地产开开发商商房地房地产开开发商就是向商就是向购房者房者销售房屋的机构，售房屋的机构，是房地是房地产买卖中的市中的市场供供应者⑷⑷房地房地产保保险公司公司房地房地产保保险公司是公司是为购房者提供人寿和房者提供人寿和财富富保保险的机构，其效力也是的机构，其效力也是对贷款人的一种重款人的一种重要保要保证 2.抵押贷款参与人之间的关系抵押贷款参与人之间的关系⑴⑴借款人、放款人、房地借款人、放款人、房地产开开发商的关系商的关系借款人、放款人与房地借款人、放款人与房地产开开发商的关系是在商的关系是在购房房过程中建立程中建立起来的，相互之起来的，相互之间的关系是的关系是资金、金、权益和益和实物的交物的交换关系，关系，房地房地产开开发商与借款人和商与借款人和贷款人的关系随着房屋款人的关系随着房屋实践运用践运用权、、房屋房屋实物、物、购房房资金的相互金的相互转换完成而完成而终了在这里，放款里，放款人是由房地人是由房地产开开发商拉商拉进来的，其与借款人的关系随着借款来的，其与借款人的关系随着借款人清人清偿完一切完一切债务而而终了。
了⑵⑵借款人、放款人、保借款人、放款人、保险公司的关系公司的关系借款人、放款人、保借款人、放款人、保险公司的关系是在整个抵押公司的关系是在整个抵押贷款运款运转过程中建立，在出程中建立，在出现保保险标的事故的事故时得到得到强化，在保化，在保险事故的事故的理理赔完成或者借款人清完成或者借款人清偿了一切了一切债务后，他后，他们之之间的关系的关系终了在这里，保里，保险公司是放款人拉公司是放款人拉进来的，主要是来的，主要是为借款人借款人的生命和抵押物能的生命和抵押物能够遭遇的遭遇的风险提供保提供保证，以防止或降低，以防止或降低贷款人所款人所单独承当的独承当的风险，也是金融市，也是金融市场风险转移的重要方式移的重要方式由于住房抵押由于住房抵押贷款的期限普通都比款的期限普通都比较长，借款人、放款人和，借款人、放款人和保保险公司的关系延公司的关系延续的的时间也比也比较长上述的复上述的复杂关系可参关系可参见图3—3 抵押贷款各参与人之间的关系抵押贷款各参与人之间的关系借款人借款人债务人债务人抵押人抵押人放款人放款人债务人债务人抵押权人抵押权人保险公司保险公司房地产开发商房地产开发商保险费保险事故赔付超越债务部分的赔费房屋的居住权和运用权房屋的抵押权30%购房款70%购房款30%购房款购房款70%购房款购房款房屋产权房屋产权 二、抵押贷款的运转过程二、抵押贷款的运转过程 抵押贷款的运转过程实践上就是抵押贷款合同生效到借款人的债务全部清偿终了的全过程，是债务、债务关系变化、产权转移的过程。
〔参见图3—4〕 抵押贷款运转过程抵押贷款运转过程借款人借款人债务人债务人抵押人抵押人购房者购房者放款人放款人债务人债务人抵押权人抵押权人〔金融机构〕〔金融机构〕拍卖公司贷款贷款还贷还贷抵押权抵押权房屋产权房屋产权违约违约超越债务的资金债债务务委托委托委托委托 三、再抵押三、再抵押1.1.概念概念抵押人将已抵押房屋〔抵押期尚未结束〕抵押人将已抵押房屋〔抵押期尚未结束〕再次向银行恳求抵押贷款的行为称为再抵再次向银行恳求抵押贷款的行为称为再抵押普通地，向原抵押贷款银行恳求再次押普通地，向原抵押贷款银行恳求再次抵押称为再抵押，向其他银行恳求再次抵抵押称为再抵押，向其他银行恳求再次抵押称为二次抵押押称为二次抵押2.2.再抵押的运转再抵押的运转再抵押的运作其实很简单，其前提是借款再抵押的运作其实很简单，其前提是借款人必需首先清偿了原债务，否那么承接再人必需首先清偿了原债务，否那么承接再抵押的银行就会因本人是第二顺位抵押权抵押的银行就会因本人是第二顺位抵押权人而承当太大的风险，所以，再抵押普通人而承当太大的风险，所以，再抵押普通是与原抵押银行作债务重组而已是与原抵押银行作债务重组而已。
第四第四节 抵押房屋的运用和管理抵押房屋的运用和管理一、抵押房屋的运用管理一、抵押房屋的运用管理 在抵押贷款中，抵押物的实践控在抵押贷款中，抵押物的实践控制权和运用都还是在抵押人方面，抵制权和运用都还是在抵押人方面，抵押权人对抵押物并没有任何的实践控押权人对抵押物并没有任何的实践控制，但为了保证本人的相关权益，抵制，但为了保证本人的相关权益，抵押权人对抵押房屋如何运用和管理还押权人对抵押房屋如何运用和管理还是具有一定的恳求权的而抵押人虽是具有一定的恳求权的而抵押人虽然实践占用着抵押房屋，但涉及到对然实践占用着抵押房屋，但涉及到对抵押房屋任何改动〔包括实体和权益抵押房屋任何改动〔包括实体和权益〕的事项都不能一方面作出决议，必〕的事项都不能一方面作出决议，必需与抵押权人获得联络、沟通和一致需与抵押权人获得联络、沟通和一致 1.抵押房屋的运用管理抵押房屋的运用管理 在抵押贷款中，抵押物是由抵押人实践控制、运用和管理的，在这个过程中，他必需遵守以下根本商定：⑴必需保证所占管房屋的平安性；⑵必需保证所占管房屋的完好性；⑶有随时接受抵押权人检查的义务，不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为，否那么必需承当相应的责任，直至由放款人收回部分或全部贷款，并由抵押人承当违约责任；⑷需向放款人认可的保险机构投保并支付保险费，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受害人，保单正本由抵押权人保管 2.抵押房屋的出租、转让抵押房屋的出租、转让 在抵押期间，抵押人可以对房屋进展处置，包括预售、预租、出租、变卖、馈赠等，但在必需以办妥如下手续为前提：⑴预售、预租或出租应征得抵押权人的书面赞同，并明确预售、预租、出租的全部收入存入放款人银行账户，明确预售、出租收入归还贷款的比例；⑵变卖或馈赠应得到抵押权人的书面赞同，并明确归还抵押贷款本息的责任和方式，方可解除或变卦抵押协议；⑶新的一切权人，如受让方、受赠人等要与贷款银行签署新的抵押贷款协议。
二、违约后抵押房屋的处置二、违约后抵押房屋的处置1.1.违约的的认定定 借款人借款人违约，抵押，抵押权人有人有权恳求或参与求或参与处置抵押物，包括如下情形：置抵押物，包括如下情形：⑴⑴贷款合同到期，借款人未依款合同到期，借款人未依约归还贷款款本息；本息；⑵⑵借款人在借款人在贷款合同款合同终止前就曾止前就曾经宣告解宣告解散或破散或破产；；⑶⑶借款人未按土地出借款人未按土地出让合同合同规定的建立要定的建立要求完成有关建立工程；求完成有关建立工程；⑷⑷当借款人在消当借款人在消费运运营、、财务或其他事或其他事项方面方面发生生艰苦事件，能苦事件，能够会影响放抵押会影响放抵押权人利益人利益时 2.处置程序处置程序 抵押权人对抵押房屋进展处置时，应按照如下程序进展：⑴发现借款人违约后，抵押权人必需事先通知借款人，假设借款人未能给出有压服力的解释，抵押权人才干采取进一步的行动；⑵抵押权人可以与抵押人协商委托拍卖公司拍卖抵押房屋来抵债，假设协商不成那么可以要求司法机关强迫执行拍卖条款；⑶抵押权人是拍卖抵押房屋的第一受害人，假设拍卖所得缺乏归还贷款本息时，债务人有权继续向借款人追偿，假设拍卖所得归还贷款本息和其他有关费用后有剩余那么余额应由抵押人收回；⑷对拍卖价钱，借款人如以为偏低，可以提出理由阻止。
3.无效行为与捆绑担保无效行为与捆绑担保 假设借款人在贷款期限内擅自处置抵押物，属于无效行为，贷款人有权提早收回贷款，并按违约日期处以违约罚金 房屋抵押权不能与被担保的债务分别而为其他债务提供担保；但抵押权可以与被担保债务一同为其他债务提供担保，当然需求履行一定的法律手续 第五第五节 利率利率变化化对还款款额的影响的影响一、等额还款一、等额还款 这里重要的是抵押人权益的变化是逐渐添这里重要的是抵押人权益的变化是逐渐添加，添加的速度有如下一些根本关系：加，添加的速度有如下一些根本关系：抵押人在抵押物中占有的权益的添加额抵押人在抵押物中占有的权益的添加额=当年还当年还本额本额抵押人的权益比重抵押人的权益比重=抵押人占有权益额抵押人占有权益额/房屋购房屋购买价买价 =〔首期付款〔首期付款+累积还本〕累积还本〕/〔首付〔首付+抵押贷抵押贷款〕款〕其详细变化可参考表其详细变化可参考表3-6 二、贷款期限与月还款额二、贷款期限与月还款额 在等额还贷安排中，月还款是贷款数量、期限和利率程度的函数即PMT=f〔PV，n，i〕 普通地:在借款额一定时，月还款额取决于期限和利率；在利率程度一定时，月还款额取决于贷款数额与期限；在期限一定时，月还款额取决于贷款数额与利率程度。
三、利率调整后还款数额的计算三、利率调整后还款数额的计算 由于住房抵押贷款的期限都特别长，普通安排为非固定利率贷款，即贷款利率能够随着市场和政策的调整而出现调整，还款安排自然也应随着利率的调整而调整由于摊还方式不同，详细的还款安排也不同，那么利率调整后的还款清单自然也就不同 1.本息均还法本息均还法当借款人还款n1个月后，利率由r变为r′那么此时剩余本金为P′=P－n1m=P－n1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n此时银行可以采取两种处置方法，对余下期限〔n′＝n－n1〕的还款作出适当安排： ⑴⑴固定固定还款期限，改款期限，改动还款款额此时，月还本金是：m′=P′/〔n-n1〕=[(n-n1)P/n]/〔n-n1=P/n与利率变动没有关系，而月还利息为：N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(n-n1+1)P*r′/2nT′=m′+N′=[2P+(n-n1+1)P*r′]/2n例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，那么其还贷变化为：前3个月的还贷安排为：m=P/n=100000/120=833.33〔元〕N=〔n+1〕P*r/2n=504.17〔元〕T=m+N=833.33+504.17=1337.50〔元〕后面的还贷安排为：m′=m=P/n=100000/120=833.33〔元〕N′=(n-n1+1)P*r′/2n=(120-3+1)*100000*0.010833/240=816.99〔元〕T′=m′+N′＝[2P+(n-n1+1)P*r′]/2n=1650.32〔元〕每月还贷额添加了1650.32－1337.50=312.82〔元〕，总共那么需多还款312.82*117=36599.94〔元〕 ⑵⑵固定固定还款款额，改，改动还款期限款期限由于每月还款额不变，即T′=T，因此m′+N′=m+N〔P′/n′〕+〔n′+1〕P′*r′/2n′=P/n+〔n+1〕P*r/2n经过变换后得：n′=〔n-n1〕〔2+r′〕／[2+〔n+1〕*r-〔n-n1〕*r′]例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，那么其还贷变化为：前3个月的还贷为：m=P/n=100000/120=833.33〔元〕N=〔n+1〕P*i/2n=504.17〔元〕T=m+N=833.33+504.17=1337.50〔元〕剩下的还款期限为：n′=〔n-n1〕〔2+r′〕/[2+〔n+1〕*r-〔n-n1〕*r′]=〔120-3〕(2+0.010833)/[2+(120+1)*0.01-(120-3)*0.010833]=121.11〔个月〕即比原来多还款〔121.11-117〕=4.11个月，多还款额为1337.50*4.11=5497.13〔元〕，显然要比第一种安排对借款人有利。
2.先息后本法先息后本法 先息后本法的计算要方便得多，由于经过一段时间的还款后，剩余本金是很容易计算得到，从而余下期限的还贷安排就可以方便进展详细计算如下：在期限n1时已还本金为P1=[m(1+r)n1-1]/r=P[(1+r)n1-1]*(1+r)n/[(1+r)n-1]剩余本金为P′=P(1+r)n1-P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n-1]假设此时利率发生变化，银行可以有两种处置方法： ⑴⑴固定期限，固定期限，调整整还款款额在剩余期限n′=n－n1，月还款额为：m′=P′*r′〔1+r′〕n’/[〔1+r′〕n’-1]=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n-1]*r′〔1+r′〕n’／[〔1+r′〕n’-1]=P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*〔1+r′〕n-n1／{[(1+r)n-1]*[〔1+r′〕n-n1-1]}例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时假设固定还款期限，那么其还贷变化为：原来每个月的还款额是：￥-1,434.71剩下的117个月，每月的还款额为：￥-1,491.96 ⑵⑵固定固定还款款额，，调整期限整期限由于月还款额不变，即m=m′那么：P′*r′〔1+r′〕n’/[〔1+r′〕n’-1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n-1]变换后可以得到n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)n-r′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]}例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时假设固定还款额，那么其还贷变化为：原来每个月的还款额是：￥-1,434.71坚持每月还款额不变，那么还款期限变为126.8671696实践上，上述计算假设有归还清单那么是非常简单的。
由Excel就能处置 第六第六节 期前期前还款的款的处置置一、期前还款概念一、期前还款概念1.根本概念根本概念 期前还款就是借款人基于本人 期前还款就是借款人基于本人的利益在贷款未到期前提早还贷的的利益在贷款未到期前提早还贷的行为，属于违约的一种，但普通其行为，属于违约的一种，但普通其接受的罚那么被以为并不对双方呵接受的罚那么被以为并不对双方呵斥特别艰苦的损伤，因此普通是可斥特别艰苦的损伤，因此普通是可以答应的〔除非双方有特别的商以答应的〔除非双方有特别的商定〕定〕 2.期前还款的罚那么期前还款的罚那么 普通而言，期前还贷对放款人是非常不利的，因此对该等行为都有商定的罚那么期前还贷对贷款人的不利主要表达为：⑴破坏了放款人的贷款组合安排，影响了银行的资金方案；⑵从借款人清偿到重新找到客户需求一定时间，资金闲置呵斥放款人利息损失；⑶期前还款通常发生在市场利率下调时期，期前还款使放款人的利息收入减少 因此，在发生期前还款时，抵押权人普通要求抵押借款人多付6个月的利息，或者多付剩余本金的1-5%作为罚金 二、期前还款的处置二、期前还款的处置 由于不同的还贷安排的摊还方式不同，其还款清单也不同，剩余本金等差别很大，在详细处置期前还款的时候，应区别对待，小心计算，不能损害任何一方的利益。
1.本息均还法本息均还法假设客户在还款n1个月后，要求期前还款，那么此时其已还本金为：P1=n1*m尚欠银行本金为P′＝P－P1＝P－P*n1／n＝P*〔n－n1〕／n而所欠利息N′那么为N′＝N*d/30＝[P*r〔n+1〕／2n]*〔d／30〕＝P*r*d*〔n+1〕／60n这样期前还款额应为T′＝P′＋N′ ＝P*〔n－n1〕／n＋P*r*d*〔n+1〕／60n＝[60P*〔n－n1〕＋P*r*d*〔n+1〕]／60n 2.先息后本法先息后本法 先息后本法相对简单得多，期 先息后本法相对简单得多，期前还款额就是剩余本金额，查照还前还款额就是剩余本金额，查照还款清单就一目了然了款清单就一目了然了。