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1、2008年1月汉飞盘龙城项目定位报告编辑ppt整体市场判断片区市场分析目标客户寻找产品定位开发方向售价预估产品整体分析产品建议整体市场判断编辑ppt截至截至20072007年年1111月，武月，武汉汉商品供商品供应应量再次量再次创创年次年次新低，成交量新低，成交量93.1393.13万方，万方，环环比减少比减少8 8。从周成交数据看，剔除十一黄金周的影响，从周成交数据看，剔除十一黄金周的影响，927927新新政后，成交量开始政后，成交量开始缓缓缓缓下滑，市下滑，市场场开始呈开始呈现现低迷状低迷状态态。927新政出台，武汉市场开始静悄悄的变化编辑ppt 927新政公布之后，无疑给武汉楼市带来一股
2、强烈的冷空气。07年11月的商品房成交量比10月份的成交量减少近一成，降幅约10左右。在此之前的10月份，楼市销量下降为8.9。而关于一线城市的楼市开始降价的消息频繁传来，一时间媒体集体唱空，关于武汉房地产“拐点”将至的谣言被讨论的沸沸扬扬。开发商集体宣称武汉拐点还为时尚早，可是武汉楼市确实已经开发悄悄出现变化。武汉楼市的发展开始扑朔迷离编辑ppt开开发发商或明或暗加大折扣商或明或暗加大折扣的情况非常明的情况非常明显显：1、赠送贵宾卡、额外服务等方式来吸引客户2、赠电器、送旅游、搭电器来吸引客户3、优惠时间大幅度延长4、免除物业管理费等方式开发商明折暗降编辑ppt之前火爆的楼市，使得许多开发商
3、将房子捂在自己手中，舍不得一次推出，以谋求利润最大化。目前楼市销售节节下滑，于是开发商纷纷选择将一些早就符合开盘条件的项目面市，资金落袋为安。淡季抢开盘退房情况严重受新政影响，贷款购买多套住房的购房者购房审批无法通过。并有大量非一次置业者考虑到首付、贷款利率等问题，纷纷放弃前期所购房产。编辑ppt武汉市一环、二环的楼盘价格涨幅速度较快，越来越多的人将选择价格相对较低的盘龙城区域购房。武汉城中心区域价格涨幅过快许许多原本可以在中心城区第一次置多原本可以在中心城区第一次置业业的中的中产阶级产阶级将不得不成将不得不成为为溢出人群，溢出人群，选选择盘龙择盘龙城区域。城区域。编辑ppt整体市整体市场发场
4、发展不确定性越来越大展不确定性越来越大 07年年末楼市出现的这一回流现象，将预示着后期的楼市的发展不稳定因素将越来越多。许多谨慎购房者，将采取持币观望的态度，选择选择最最有升有升值值潜力的住宅潜力的住宅进进行置行置业业，进进行保行保守置守置业业。未来15年，受19631974年的第二次和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”的影响，武汉将维持旺盛的住房需求。越来越多的青年置业者，将将选择选择性价比性价比较较高的区域高的区域进进行置行置业业，完成第，完成第一次一次刚刚性性购购房。房。 后期后期婴婴儿潮将保持旺盛住房需求儿潮将保持旺盛住房需求武汉整体市场发展判断目前正不断完善目前正不断完善发发展中的区
5、域将是展中的区域将是现现在保守置在保守置业业与与刚刚性性购购房的首房的首选选编辑ppt区域内部区域内部环环境的不断改善加速房地境的不断改善加速房地产发产发展展热热潮。潮。交通瓶交通瓶颈问题颈问题的解决拉近了与主城区的距离，的解决拉近了与主城区的距离，盘盘龙龙城区域是最大收受益者！城区域是最大收受益者！盘龙城在政府各项政策利好的指引下迅速蓬勃崛起五星级酒店“拓荒”空港经济 阳逻深水港将成国际物流基地40亿投入盘龙城基础设施建设收费站后移 公交车正式开通本案汉汉口主城区口主城区盘龙盘龙城整个区域成城整个区域成为为武武汉汉市市场场上的巨大机会点上的巨大机会点编辑ppt宏观背景分析小结从宏观经济层面看
6、，武汉作为中部区域中心，地产整体发展趋势将持续看好。从战略层面看，武汉近几年的地产将随着国家整体对地产的宏观调控进行一系列动作，也将面临一些动荡与调整。从供求情况看，未来将出现较强刚性需求，房地产市场仍然存在机会。盘龙城区域随着不断发展，大量楼盘开发供应，将成为武汉居住新区，现在潜力巨大。武武汉汉房地房地产产快速快速发发展展阶阶段，不断段，不断进进行行调调控控转转型，型，未来市未来市场场前景前景虽虽持持续续看好但是不确定因素增多看好但是不确定因素增多编辑ppt整体市场判断片区市场分析目标客户寻找产品定位开发方向售价预估产品整体分析产品建议片区市场分析编辑ppt0202年的代表年的代表F F天下
7、天下山水龙城巢NEST人和天地未来海岸0505年代表年代表罗纳罗纳河谷河谷盘龙新天地盘龙湾0606年的代表年的代表日月山水日月山水第一企业社区盘龙盘龙大大桥桥0707年代表年代表歌林花园歌林花园盘龙城整体片区楼盘概况编辑ppt周边项目的产品排序项目名称主要建筑形态客层档次第一档次F天下独栋别墅高恒达盘龙湾 3-4层的别墅 高梦里水乡 独栋别墅高巢NEST独栋、联排高山水龙城别墅高第三档次武汉28街 小高层、多层低未来海岸 多层低摩卡小镇小高层、多层 低人和天地 多层低盘龙新天地 小高层、多层低第二档次罗纳河谷多层、花园洋房中盘龙盘龙城是一个不缺乏高端和低端城是一个不缺乏高端和低端产产品的区域品
8、的区域编辑ppt盘龙城区域从一个纯别墅高端区域逐渐走向平常人家最高端最高端中端中端低端低端2005年年2006年年2007年年较较高端高端2002年年F天下天下罗纳罗纳河谷河谷名流人和名流人和歌林花园歌林花园片区居住档次片区居住档次编辑ppt盘龙盘龙城，城，楼楼盘盘两极分化两极分化严严重重富有者与溢出人群的同富有者与溢出人群的同时选择时选择【巢NEST项目实景】【F天下项目实景】【歌林花园】【名流人和天地】在在这这个区域，中个区域，中产阶级产阶级很很难难找到自己的找到自己的归归属感！属感！编辑ppt盘龙城大盘云集时代2005 2005 综综合体合体大大盘项盘项目目212002 2002 豪宅大
9、豪宅大盘时盘时代代F F天下天下卓越蔚卓越蔚蓝蓝海岸海岸2007 2007 普通住普通住宅大宅大盘项盘项目目3歌林花园歌林花园2008 2008 未来住未来住宅大宅大盘项盘项目目4领领秀城秀城在在这这个区域，个区域，没有没有项项目可以称目可以称为为最最大大因因为为每年将会有新的每年将会有新的大大盘项盘项目不断的涌目不断的涌现现出来出来编辑ppt盘龙城大盘云集时代红色区域大盘云集，是盘龙城大盘贴身肉博最激烈的区域罗纳罗纳河河谷谷F F天下天下歌林花园歌林花园名流人和名流人和宝安宝安山水山水龙龙城城武武汉汉2828街街本项目处于该区域内，走出一条与大盘与众不同的道路，是本项目的出路编辑ppt盘龙城
10、大盘云集时代在这个盘龙新城宝安山水龙城占地2000余亩、F天下占地3160亩、名流地产圈地3400亩、武汉地产圈地3000余亩、即将面市的领袖城建筑面积150万平方 这是个大盘云集的区域，规模大在这个区域并不值得自豪与炫耀在在这这个市个市场场，拼，拼规规模将无法找到出路，模将无法找到出路，产产品才是真正的核心之所在。品才是真正的核心之所在。编辑ppt盘龙城热销户型分析目前盘龙城各楼盘多以二房、三房这种改善型的住宅产品为主，从图中我们也可以看出二房和三房分别占盘龙城户型比例的32%和43%。两房和面积段较小三房以及大面积的四房和复式户型销售较好，这也反映了目前盘龙城房地产市场的“低端化与塔尖化”
11、的消费共存的现状。面面积较积较小的两房与小三房是小的两房与小三房是盘龙盘龙城市城市场场上供上供应应最多并最多并销销售最好的售最好的户户型型编辑ppt盘龙城典型项目销售分析项目总户数一房两房三房四房五房天玺花园3585.5%36%36%38.5%38.5%20%2012913871歌林花园10861.8%49.1%49.1%47.3%47.3%1.8%2053351419龙城天居园3528%37%37%55%55%28130194名流人和天地230634%34%25%25%16%25%784577369576天玺花园二房B户型由于设计了大阳台，不仅增加了该户型的使用面积，同时还增强了房屋的采光和
12、景观功能，因此畅销。而同为2房的C户型，由于设计不够紧凑，入门处面积浪费太大，销售情况较不理想。人和天地的畅销户型为107平米的三房两厅一卫，户型紧凑，三面朝南。紧紧凑、凑、实实用、得房率高、朝向采光好的用、得房率高、朝向采光好的户户型普遍受到型普遍受到盘龙盘龙城市城市场场的的欢欢迎迎编辑ppt盘龙城典型物业形态分析 从盘龙城在售的项目来看，这一区域，高端别墅项目和低端小户型公寓项目都有不错的销售业绩。而作为盘龙城花园洋房较多的一个项目，罗纳河谷的洋房却出现叫好不叫座的情况，是否因为盘龙城市场还无法接受花园洋房？洋房区洋房区别别墅区墅区经调查经调查：罗纳罗纳河谷洋房河谷洋房约约140-200
13、140-200 平方的大面平方的大面积积是是销销售的主要抗性。售的主要抗性。许多客户非常认同洋房形态，但是单套洋房面积过大，单价也较高，导致总价较高，购买人群有限。在物在物业业形形态创态创新的同新的同时时，必，必须须考考虑虑面面积积适中适中编辑ppt本项目的市场地位模拟，市场高、低端项目竞争激烈，但留下市场空白点消消费观费观较较大大规规模模F天下天下中等中等规规模模较较小小规规模模低端低端物物业业中端中端物物业业高端高端物物业业形象形象拔升方向拔升方向巢巢NEST罗纳罗纳河谷河谷日月山水日月山水歌林花园歌林花园名流人和天地名流人和天地本案本案领领秀城秀城武武汉汉28街街 恒达恒达盘龙盘龙湾湾编
14、辑ppt找到本项目的市场定位点成成为盘龙为盘龙城中小城中小规规模的高端模的高端项项目目做中产阶级置业首选做中产阶级置业首选做中小规模精品建筑做中小规模精品建筑做市场接受度高产品做市场接受度高产品抓住中产阶级心理建筑符合中产阶级乐于接受的房子不比拼规模，从创新产品出发，做高端精致住区严格控制户型面积，偏向市场接受度高的中小户编辑ppt整体市场判断片区市场分析目标客户寻找产品定位开发方向售价预估产品整体分析产品建议目标客户寻找编辑pptq江岸、江汉片的退休职工q 汉口老城区拆迁户q为儿女打算的换房群体 q准备结婚置业的青年之家q 小企业主（经商客户）；q 跨江置业的关联性q （亲缘、工作缘、友缘）
15、客户 度假式长久居住完全投资兼容型投资q 看中盘龙城价值和环境的 外来置业者、纯投资客户企业高级职员中大型企业管理层投资型自住型盘龙城现有客户群编辑ppt根据不同人群对项目的吸引力和项目对他们的吸引力，我们可以进一步细分本项目的目标客户群及其需求客客户户对对项项目目的的吸吸引引力力强强弱弱弱弱强强项项目目对对客客户户的吸引力的吸引力退休及房屋拆迁退休及房屋拆迁产产生的生的住房需求住房需求退休、拆迁群体退休、拆迁群体结结婚、改善的婚、改善的刚刚性需性需求求改善生活改善生活环环境及境及结结婚用途群体婚用途群体兼容型投兼容型投资资、完全型投完全型投资资投投资资客客户户我我们们需要很明确，想改善需要很
16、明确，想改善居住档次和居住档次和结结婚需求的中婚需求的中产阶级产阶级是本是本项项目的主要目目的主要目标标客群客群编辑ppt针对本项目中产阶级的描述生活中的大多数，生活中的大多数，置置业业中高档住宅的中高档住宅的主流人群主流人群广广义义的的时时尚尚BOBO族，生活族，生活有有钱钱也有也有闲闲， 城城市新市新势势力力事事业稳业稳定的家庭型定的家庭型追求生活享受的新追求生活享受的新势势力力透支生命的透支生命的奋奋斗型斗型适适 婚婚 族族改改 善善 族族编辑ppt追求生活享受的城市新势力行行为为兴兴趣趣年轻，活力，有自己的想法；房子不一定要大，功能够用；生活功能化，房子不能有浪费的空间；指定的酒吧和特
17、色餐厅；喜欢和朋友一起聚会；该类该类型客型客户户关关键词键词 ：年年轻轻、见识见识、勇于接受新事物、勇于接受新事物、对对房房子的需求子的需求为为生活功能化。生活功能化。客客户户描述描述消费具有个性的品牌领导时尚、生活潮流；过我行我素的个性生活；兴趣爱好正好是生意；观观念念编辑ppt小区一定要安全、有档次；房子一定要实用并性价比高；希望和有生意价值的朋友在一起早上睡个懒觉去店里；晚上还有生意应酬；周末对我们来说只是个名词；维护朋友关系就是开掘财路；挣钱永无止境；希望有个时间睡个懒觉；带老婆去买名牌；客客户户描述描述该类该类型客型客户户关关键词键词 ：努力努力赚钱赚钱，缺乏安全感，希望，缺乏安全感
18、，希望过过得更好，得更好，为为理想在理想在奋奋斗，斗，对对房子的需求房子的需求为创为创新、新、实实用、性用、性价比高。价比高。透支生命的奋斗型行行为为兴兴趣趣观观念念编辑ppt家庭理财很重要；孩子教育是头等大事；要有二套以上的房产；生活要适当低调，不能过于张扬上班、下班几乎是生活的全部；看财经新闻、炒股票；关注银行利率是否有调整； 家私电器等家庭耐用品品牌；喜欢喝茶，阅读；喜欢和家人呆在一起；不时也有同事关系聚会；该类该类型客型客户户关关键词键词 ：责责任、任、义务义务、优优越、富足、追求生越、富足、追求生活活稳稳定的人群，定的人群，对对房子要求房子要求为为舒适舒适型物型物业业，可以改善居住范
19、，可以改善居住范围围并提供并提供尊崇感尊崇感客客户户描述描述事业稳定的家庭型行行为为兴兴趣趣观观念念编辑ppt我们能从目标客户中找到共同点这群人是乐于接受创新事物的一群人，追求更舒适生活。关关键词键词：创创新生活功能化新生活功能化创创新：新：对于居住的态度较为时尚现代，在保证居住舒适度的情况下，乐于接受创新户型及居住形态。生活功能化：生活功能化：对于居住的每个生活空间希望满足日常各种生活及居住功能，并最大程度上的利用该生活空间。编辑ppt创新产品、舒适社区本项目的核心出发点创创新新品品质质快速建立区快速建立区别别区域的形象区域的形象区域区域层层面面客客户层户层面面满满足足实实用舒适的居住要求用
20、舒适的居住要求实实用用新潮新潮编辑ppt整体市场判断片区市场分析目标客户寻找产品定位开发方向售价预估产品整体分析产品建议产品整体分析编辑ppt自我自我认认知知地段地段认认知知本案本案盘龙中心区域临近市区中心干道区域位置较佳。编辑ppt自我自我认认知知经济经济指指标标规划净用地面积 : 13.33333 公顷容积率 : 2.5建筑密度 : 25%绿化率：50%编辑ppt自我自我认认知知项项目四至目四至北面：北面：楚天大道，交通体系发达,人流量和车流量大,环境较嘈杂本案本案楚天大道楚天大道南面：南面：地面较平整、未开发用地，可享有一定的长湖的湖景资源北面北面南面南面编辑ppt自我自我认认知知项项目
21、四至目四至东东面及西面：面及西面：地面较平整、未开发用地，向楚天大道两处延伸。本案本案楚天大道楚天大道东东面面西面西面编辑ppt自我自我认认知知项项目目规规划划建建议选择规议选择规划方案的第三种方案划方案的第三种方案1、第三种方案的中字布局可以最到小区人车合理分流，充分考虑小区居住的安全性。2、第三种方案的小组团管理，充分考虑居住的私秘性。3、第三种方案的集中商业布局，不会打扰到住户居家，营造居家的安静环境。编辑ppt自我自我认认知知规规划数据划数据建建议选择规议选择规划方案的第三种方案划方案的第三种方案总建筑面积：143000平方绿化率：45容积率：1.4建筑密度：25规划：31F、41F、
22、6F 集中商业纯纯多多层层的的规规划划设计设计编辑ppt位居位居盘龙盘龙城区域中心，城区域中心，经盘龙桥经盘龙桥至至汉汉口西北湖口西北湖约约3030分分钟钟地地块块完整，形状完整，形状规则规则、方正，有利于整体、方正，有利于整体规规划；划；从盘龙桥直下约700米即可抵达本案地块，该地块位临近楚天大道四周分布了盘龙城内的各大楼盘，与名流人和天地临近，区域中心位置明显！地块方正平整、容易进行整体规划，在规划与建筑形态上容易创新！项项目分析目分析优 势地地处处楚天大道路，交通楚天大道路，交通发发达，人流达，人流车车流巨大；流巨大；临近主干道，交通非常便利，去城心较为方便！编辑ppt周周边边配套有限，
23、生活缺少真正的便捷度配套有限，生活缺少真正的便捷度盘龙城虽然已有较多大型社区兴建，但生活配套设施的跟进建设速度却较慢。从目前来看，地块周边的生活配套设施极不完善，相关的生活服务最近需至常青花园才能满足。劣 势项项目分析目分析周周边边大大盘盘云集，本云集，本项项目地目地块块面面积较积较小小周边大体量楼盘较多，而本项目的占地规模较小，在环境、建筑、配套等方面的营造空间较为狭隘，容易被大盘在形象上超越。地地块块缺乏水景等自然缺乏水景等自然资资源源没有水景、山景、坡地等自然资源，先天优势不明显。编辑ppt汉汉口中心城区置口中心城区置业业客客户户的外流的外流盘龙盘龙城区域城区域远远期期规规划的划的发发展
24、促展促动动受汉口中心城区的房价影响，众多置业客户正将置业目的地转向近郊，而做为离汉口中心城区最近的开发区，盘龙城将有可能赢得该批客户的青睐，而做为盘龙城的中心大盘，本案的机会更为明显。按照规划，盘龙城未来将受到“中环线交通”、“空港经济”、“生态居住区”的利好规划影响，经济及市政配套将迎来“发展提速”，板块潜力无限。机 会产产品有品有创创新的空新的空间间31F、41F、6F的建筑布局规划有较大创新的空间，容易从盘龙城众多低密度项目中脱颖而出。项项目分析目分析编辑ppt其他副中心居住板其他副中心居住板块块的大众住宅分流的大众住宅分流区域内多区域内多层层住区住区较较多，多，竞竞争激烈争激烈盘龙城板
25、块长期供应的产品以“低密度住宅”为主，且以别墅、洋房为最多，本项目如何从这些竞争个案中跳出，能否得到市场的认可，或者说能得到市场多少认可，仍是一个未知数。目前，汉口副中心居住板块中，供应大众住宅最多的为“后湖板块”、“金银湖板块”，做为盘龙城大众住宅代表的本案，将面临上述二大“板块”的分流威胁。威 胁项项目分析目分析编辑ppt关于关于产产品开品开发发方向的思考方向的思考区域内低密度住区区域内低密度住区较较多，如何另辟蹊径？多，如何另辟蹊径？前期前期规规划已确定以划已确定以纯纯多多层为层为主，如何主，如何继继承承扬扬？以退台花园洋房以退台花园洋房为为主主以小高以小高层层物物业为辅业为辅退台花园洋
26、房是多退台花园洋房是多层层建筑的一种，拉高建筑的一种，拉高纯纯多多层层住区的形象住区的形象小高小高层层物物业业可以弥可以弥补补因因为为建筑低建筑低层层物物业业所所牺牺牲的面牲的面积积与利益与利益编辑ppt关于关于户户型开型开发发方向的思考方向的思考退台花园普遍以大退台花园普遍以大户为户为主，是否需要主，是否需要坚坚持？持？市市场场上普遍接受中小上普遍接受中小户户型，是否根据市型，是否根据市场场整？整？以市以市场场需求需求为为出出发发点点全面全面创创新新退台小退台小户户花园花园小小户户型的退台花园洋房，将成型的退台花园洋房，将成为为一种全新的一种全新的产产品，成品，成为盘龙为盘龙城不可取代的城不
27、可取代的独特独特产产品，帮助品，帮助项项目迅速提升档次。目迅速提升档次。编辑ppt整体市场判断片区市场分析目标客户寻找产品定位开发方向售价预估产品整体分析产品建议产品定位编辑ppt产产品的品的总总体定位思考体定位思考北北汉汉口口别别墅化墅化退台小洋退台小洋房房拉近与汉口核心区域的价值，全面升级区域形象体现社区的高档性及类别墅的特性突出小的突出特点编辑ppt整体回整体回顾寻顾寻找本找本项项目的价目的价值值信息信息市市场场项项目目客客户户市场本身缺少高端小规模项目市场上中小户型非常的紧俏市场上中产阶级购房需求旺盛项目规划中以多层为主项目地块规模较小多功能居住要求三大方向三大方向整体回整体回顾顾舒适
28、型居住体验编辑ppt开开发发商、商、营销营销人做什么？人做什么？市场市场项目项目客户客户中小户主打中小户主打建立高端市场建立高端市场创新开发创新开发专注中产阶层专注中产阶层功能性居住功能性居住类别墅的舒适性居住类别墅的舒适性居住北北汉汉口口别别墅化墅化退台小洋房退台小洋房找到了供求及大找到了供求及大环环境三方的一致性境三方的一致性整体回整体回顾顾找到找到项项目的价目的价值值点点编辑ppt整体市场判断片区市场分析目标客户寻找产品定位开发方向售价预估产品整体分析产品建议产品建议编辑ppt产产品品规规划建划建议议主干道建13层的小高层1、在临街面建筑小高层，有效阻挡沙层、噪音对社区环境的干扰。2、有
29、效阻挡了对外的视线，保留了社区内退台洋房的高档住区形象。3、将不会影响到退台洋房的通风与采光性。4、小高层的高区还可以享受到对面后湖的湖景资源后湖后湖编辑ppt产产品品规规划建划建议议13层层的的创创意小高意小高层层创意小高层，利用空间差，增加每户挑高，偷出较多面积，真正做到户户得房率为100%以上，户户为内复式结构。梯户比：一梯四户巧妙运用巧妙运用层层高，取得高，取得较较高得房率高得房率一一户户编辑ppt产产品品规规划建划建议议1313层层的的创创意小高意小高层层户户型建型建议议第一层平面编辑ppt产产品品规规划建划建议议1313层层的的创创意小高意小高层层户户型建型建议议第二层平面编辑pp
30、t建筑形态户型面积赠送面积套数比小高层1房35-50205%2房60-75306%3房80-100404%总建筑面积=2.1万平米编辑ppt产产品品规规划建划建议议主干道建3+1的退台洋房1、小区正中心建3+1型退台洋房，突出整体社区的高档品质感。2、最大限度的利用小区的中央景观带，建筑小区最舒适及高档的住区。3、中心位置建筑三层退台洋房，可以类比为“类别墅”，提高价格。编辑ppt产产品品规规划建划建议议主干道建4+1的退台洋房1、小区非中心区域建4+1型退台洋房，性价比与舒适性兼容。2、非中心与临马路的位置，通过建筑四层退台洋房，掩盖其区域弱势，提高售价 。编辑ppt产产品品规规划建划建议议
31、退台小洋房退台小洋房采用层层退台的模式，在尽量避免视线干扰的同时，照顾到每一户的采光和通风，利用与高层的垂直布置，创造出与高层极大反差的低层住宅。送送送每层均有免费赠送的露台花园，偷出面积赠送客户。赠送面积编辑ppt产产品品规规划建划建议议退台小洋房退台小洋房户户型建型建议议客厅与卧室赠送大型露台并打造成阳光房通透性好、采光极佳编辑ppt4+14+1产产品品3+13+1产产品品120120平方平方送送3030平方平方9090平方平方7575平方平方送送2020平方平方送送1010平方平方5555平方平方送送5 5平方平方120120平方平方9595平方平方7575平方平方送送3030平方平方送
32、送2020平方平方送送1010平方平方编辑ppt总建筑面积=11.9万平米建筑形态户型面积赠送面积套数比3+1 4+11房45-601020%2房70-902035%3-4房95-1203030%编辑ppt产产品景品景观观建建议议空中园林空中园林创意小高层中的上下两层复式户型，有独立的空中院落编辑ppt产产品景品景观观建建议议小区内景小区内景观观适宜小规模高档住区的园林小景，希望风格为秀丽、婉约，走精致园林景观风格 编辑ppt产产品外立面建品外立面建议议 建筑立面 超大比例的大面积玻璃体，打造出现代、时尚、通透的玻璃精灵。解决传统电梯梯设计带来的采光通风不足的问题，电梯厅全部采用全宽景落地玻璃
33、窗。 编辑ppt产产品外立面建品外立面建议议退台小洋房退台小洋房建筑立面色彩丰富，与小高层立面颜色相近，风格变化活泼、突出与自然的亲近感。编辑ppt产产品的其他附加品的其他附加值值建建议议中央新风系统地板采暖编辑ppt新新产产品概念：品概念： “温暖的房子温暖的房子”【钢钢制制散散热热片片可可作作墙墙面面装装饰饰】【天然气壁挂炉主机】【天然气壁挂炉主机】产产品的其他附加品的其他附加值值建建议议编辑ppt热反射膜中空玻璃断桥铝合金窗设置：可起到很好的隔热及隔音效果，夏天反射红外，阻止多余热量进入室内，冬天防止室内热量外耗；功能：节能、隔音。普通玻璃热反射膜玻璃产产品的其他附加品的其他附加值值建建
34、议议编辑ppt太阳能供水系太阳能供水系统统太阳能供热水系统采用超导热管进行集热，集热器受智能系统控制，能显示集热器内的水温水位，并能设定上水水位。如果热水温度不够，可通过电能自动加热，加热温度可自由设置。功能：节约能源，降低业主物业费用。产产品的其他附加品的其他附加值值建建议议编辑ppt全方位安全防范系全方位安全防范系统统设置：住户报警系统、闭路电视监控系统、小区周界防盗报警系统、保安巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统功能：多重保护社区内的人身和财产安全。产产品的其他附加品的其他附加值值建建议议编辑ppt高高规规格物格物业业管理公司的引入管理公司的引入物业管理是提升项目附加值的主要途径；建议本案
35、引入较好的物业管理公司，以此直接增加本案附加值，并间接提升对比价值。产产品的其他附加品的其他附加值值建建议议编辑ppt关于商关于商业业的建的建议议盘龙盘龙城商城商业业分布分布楼盘名称楼盘名称所属区域所属区域商业配套形式商业配套形式商铺面积商铺面积第一企业社区第一企业社区楚天大道楚天大道沿线沿线大型会议中心、高级酒店、总部餐厅、商务休闲大型会议中心、高级酒店、总部餐厅、商务休闲广场广场日月山水日月山水幼儿园、银行、超市、医疗点、会所，幼儿园、银行、超市、医疗点、会所，20002000人和天地人和天地休闲广场、商业街、幼儿园、小学、银行、会所、休闲广场、商业街、幼儿园、小学、银行、会所、酒店、水上
36、公园酒店、水上公园1526.031526.03蔚蓝海岸（罗纳河谷）蔚蓝海岸（罗纳河谷）盘龙大道盘龙大道沿线沿线商业街商业街2925.882925.88山水龙城山水龙城商业街商业街2200022000巢巢NESTNEST会所、商业超市、幼儿园、运动广场会所、商业超市、幼儿园、运动广场30003000摩卡小镇摩卡小镇商铺商铺2685.422685.42歌林花园歌林花园幼儿园、沿街裙楼商铺幼儿园、沿街裙楼商铺3406.933406.93FF天下天下主题会所、分会所、购物中心、双语幼儿园以及主题会所、分会所、购物中心、双语幼儿园以及高尔夫练习场、网球场、篮球场高尔夫练习场、网球场、篮球场1000010
37、000盘龙湾盘龙湾网球场、篮球场、羽毛球场、体育中心、游泳中网球场、篮球场、羽毛球场、体育中心、游泳中心、幼儿园、小学、商业街、社区医院心、幼儿园、小学、商业街、社区医院30003000武汉武汉2828街（一期）街（一期）2828街商业中心街商业中心130000130000盘龙新天地盘龙新天地景观游泳池、森林网球场景观游泳池、森林网球场5124.95124.9佳海都市工业城佳海都市工业城佳海工业城步行街佳海工业城步行街 由特色产业区、商由特色产业区、商业步行街、住宅区、旅游区围绕中心创业广业步行街、住宅区、旅游区围绕中心创业广场共同组成场共同组成编辑ppt关于商关于商业业的建的建议议盘龙盘龙城
38、商城商业业概况概况线状区内的商业级别以区域商业为主，其辐射范围包括本区居民及下属村镇农民，因此商业业态、业种、档次、规模均有所受限。为此，区内商业网点基本没有能通过规模优势独立。盘龙盘龙城区域商城区域商业业各自各自为为政的情况政的情况严严重重各商各商业规业规划均以划均以满满足足业业主生活主生活为为主要主要各开发项目均以不同方式在完整业主所必需的生活配套设施，将商业作为提高生活配套的便利性的手段之一，抬高住宅项目品质。商商业处业处于起步于起步阶阶段段导导致商致商业业氛氛围围缺乏缺乏由于是新兴的城区，很多相配套的设施都没有建立起来， 商业氛围严重缺乏。编辑ppt关于商关于商业业的建的建议议盘龙盘龙
39、城商城商业业态业业态楼盘名称楼盘名称所属区域所属区域商业配套形式商业配套形式商铺业态商铺业态第一企业社区第一企业社区楚天大道楚天大道沿线沿线大型会议中心、高级酒店、总部大型会议中心、高级酒店、总部餐厅、商务休闲广场餐厅、商务休闲广场商业综合体商业综合体日月山水日月山水幼儿园、银行、超市、医疗点、幼儿园、银行、超市、医疗点、会所，会所，底商底商人和天地人和天地休闲广场、商业街、小学、银行、休闲广场、商业街、小学、银行、会所、酒店、水上公园会所、酒店、水上公园商业综合体商业综合体蔚蓝海岸（罗纳河蔚蓝海岸（罗纳河谷）谷）盘龙大道盘龙大道沿线沿线商业街商业街底商底商山水龙城山水龙城商业街商业街底商底商
40、巢巢NESTNEST会所、商业超市、幼儿园、运动会所、商业超市、幼儿园、运动广场广场底商底商摩卡小镇摩卡小镇商铺商铺底商底商歌林花园歌林花园幼儿园、沿街裙楼商铺幼儿园、沿街裙楼商铺底商底商FF天下天下主题会所、分会所、购物中心、主题会所、分会所、购物中心、双语幼儿园以及高尔夫练习双语幼儿园以及高尔夫练习场、网球场、篮球场场、网球场、篮球场商业综合体商业综合体盘龙湾盘龙湾网球场、篮球场、羽毛球场、体网球场、篮球场、羽毛球场、体育中心、游泳中心、幼儿园、育中心、游泳中心、幼儿园、小学、商业街、社区医院小学、商业街、社区医院商业综合体商业综合体武汉武汉2828街（一期）街（一期）2828街商业中心街
41、商业中心商业街商业街1、大多商铺以居住区域底商形式出现，整个市场社区底商供应量较大。2、目的性较强的主题商业街（餐饮、娱乐街）、规模较大的专业店（家电、家居等）尚存在市场空白。编辑ppt关于商关于商业业的建的建议议典型典型项项目分析目分析项目以 “2层商铺+2层住宅”的建筑形态为主，即“下铺上屋”，商铺在下两层，以上作为住宅部分。两者既可各自独立又互相融合，将花园洋房与商业街相结合。商铺100平米起,均价5800,2年包租,按投资额12%一次性返还 武汉28街物业地物业地址址盘龙城川龙大道与巨龙大道交汇处开盘日开盘日期期2005-12-10建筑形建筑形态态花园洋房，小高层，商铺销售价销售价格格
42、4320.47元/平米占地面占地面积积122677.2平方米容积率容积率1.65总建面总建面201920平方米商业面商业面积积130000（589户商铺）开发商开发商武汉致丰房地产开发有限公司交通状交通状况况距离汉口火车站6公里，武汉港15公里，阳逻深水港20公里，天河、机场3公里商商铺铺分割面分割面积较积较大大商商铺铺与住宅混搭在一起，影响与住宅混搭在一起，影响住宅的私密性与品住宅的私密性与品质质感感编辑ppt关于商关于商业业的建的建议议本案商本案商业业建建议议区隔与整体市区隔与整体市场场的商的商业业态业业态跳出众多底商的搏击规规避避竞竞案的商案的商业业不利之不利之处处与住宅完全分割开打造社
43、区独立的集中的主题商业街编辑ppt关于商关于商业业的建的建议议本案商本案商业业建建议议商铺总建面：25450平方商铺建议规划：两层集中商业街商铺主力面积：50-70平方商铺物业划分：主题餐饮美食街编辑ppt关于商关于商业业的建的建议议商商业业建筑形式建筑形式编辑ppt关于商关于商业业的建的建议议商商业业建筑形式建筑形式编辑ppt商 业一一层层商商铺铺：功能：区域配套功能：区域配套业态业态：餐：餐饮饮建建议议出售出售编辑ppt商 业二二层层商商铺铺：功能：区域配套功能：区域配套+ +高档会所高档会所业态业态：高档餐：高档餐饮饮、咖啡、咖啡厅厅建建议议租售并租售并举举编辑ppt整体市场判断片区市场
44、分析目标客户寻找产品定位开发方向售价预估产品整体分析产品建议开发方向编辑ppt关于开关于开发发的建的建议议开开发发原原则则慢快结合根据拆迁和施工进度保证产品推出节点的顺畅商业先行集中商业街先于住宅开发，先形成商业环境，利用现场优良的商业环境打动客户品质先现先开发退台洋房，让楼盘品质先显现，让客户对整体楼盘的较高端形象有一个直观感受编辑ppt关于开关于开发发的建的建议议开开发顺发顺序建序建议议123集中商业街先与住宅项目开发先东后西根据拆迁和施工进度编辑ppt关于开关于开发发的建的建议议开开发顺发顺序建序建议议先退台洋房后小高层编辑ppt整体市场判断片区市场分析目标客户寻找产品定位开发方向售价预
45、估产品整体分析产品建议售价预估编辑ppt价格定位价格定位住宅价格住宅价格项目名称项目名称销售均价销售均价交易时间修正交易时间修正环境因素修正环境因素修正环境因素修正环境因素修正交通交通配套配套环境环境小计小计规模规模营销营销产品产品小计小计罗纳河谷 4100 100/110+200100/1020+2+2100/104名流人和天地 3300 100/110000100/1000+3+3100/106日月山水 3500100/1070+2+1100/1030+3+3100/106武汉28街 3300100/11000+2100/1020+2+3100/105天玺花园 3450100/11000+
46、1100/101+2+2+3100/107龙城天居园 3300100/10700+2100/102+2+2+3100/107片区在售住宅情况片区在售住宅情况编辑ppt可以预见，2009年中本项目进入销售阶段后，以市场上10%的价格递增速度，本项目住宅可以实现的销售价格为 45844584元元/ /平方平方类型类型 罗纳河谷罗纳河谷 名流名流人和天地人和天地 日月山水日月山水 武汉武汉2828街街 天玺花园天玺花园 龙城龙城天居园天居园 相对价格 465638284060386140713828加权比例35%20%20%12%8%5%加权价格1629.6765.6812463.32305.325
47、191.4合计价格4167价格定位价格定位住宅价格住宅价格编辑ppt3+1、4+1的退台，将成为明星产品，高出均价350-550元/平方之间。价格定位价格定位住宅价格住宅价格3+14+1小高层景观20000朝向000户型50500稀缺3003000均价4584其它513451344934493445844584编辑ppt片区在售商片区在售商业业情况情况由于本区域商业处于初级发展阶段，许多楼盘的商业仍未处于 出售阶段，现初步列出几个项目商业售价，以供参考。价格定位价格定位商商业业价格价格项目名称项目名称规模规模销售销售价格价格山水龙城220003861.26F天下100005067.97武汉28
48、街（一期）1300004320.47编辑ppt本项目商业在销售阶段将存在以下两个主要问题盘龙城商业市场供应量已经较大，而本案集中商业体量教大，存在去化威胁；招商工作将直接影响其商业出售；针对本项目的商业，建议2009年前后的销售价格定位为：55005500元元/ /平方米平方米价格定位价格定位商商业业价格价格编辑ppt关于关于项项目开目开发发的机会与威的机会与威胁胁编辑ppt退台小洋房+复式小高层机会点：机会点：产产品品创创新新突破洋房一般面积过大的特性，形成独有卖点迎合市迎合市场场超高得房率，并坚持市场上走俏的小面积房型编辑ppt退台小洋房+复式小高层威威胁胁点：点：提升不提升不够够后期产品配套、产品细节提升不够，支撑不了品质超超过预过预期期产品成本较高，使得面市价格超过市场预期编辑ppt集中商业街机会点：机会点：市市场场空缺空缺盘龙城市场上社区商业为集中式一直是市场稀少的业态业态独特独特集中餐饮的商业规划也弥补了市场商业业态空白编辑ppt威威胁胁点：点：招商工作招商工作招商工作进行的不好，就直接影响商业街销售商商业业未熟未熟商业辐射力不强，区域整体商业都具有较大难度 集中商业街编辑ppt14感谢聆听!编辑ppt此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！
